La diferencia entre adquisición temporal de tierras y adquisición permanente de tierras

1. Contenido de los derechos de uso de la tierra después de la expropiación: los ciudadanos, personas jurídicas y otras organizaciones pueden ocupar, utilizar, beneficiarse y utilizar legalmente tierras de propiedad estatal adquiridas de acuerdo con la ley, bajo ciertas condiciones y dentro de el alcance que determine la ley. Los derechos de uso de la tierra se refieren a la posesión, uso, beneficios y disposición restringida de tierras de propiedad estatal o tierras colectivas de agricultores por parte de agencias estatales, empresas, instituciones, colectivos de agricultores y ciudadanos individuales, así como empresas con inversión extranjera que cumplan con las condiciones legales, en conforme a procedimientos o acuerdos legales. Los derechos de uso de la tierra son un concepto relativamente amplio, y aquí la tierra incluye los derechos de uso de tierras agrícolas, tierras de construcción y tierras no utilizadas.

2. Propiedad de los derechos de uso de la tierra después de la expropiación: El artículo 13, párrafo 3, del "Reglamento sobre Expropiación e Indemnización de Viviendas en Terrenos de Propiedad del Estado" estipula que "cuando las viviendas sean expropiadas de conformidad con Según la ley, los derechos de uso de la tierra de propiedad estatal se recuperarán al mismo tiempo". Es decir, propiedad del Estado. Después de la expropiación, los derechos de uso de la tierra pertenecen al Estado. Los individuos pueden obtener derechos de uso de tierras de propiedad estatal a través de canales legales.

3. Después de la expropiación, otras entidades adquieren los derechos de uso de la tierra de propiedad estatal mediante métodos derivados, principalmente mediante transferencia, asignación y transferencia.

(1) Obtención de derechos de uso de suelo de propiedad estatal mediante transferencia: 1. Connotación: La transferencia de derechos de uso de la tierra se refiere al acto por el cual el estado transfiere derechos de uso de la tierra a los usuarios de la tierra dentro de un cierto período de tiempo, y los usuarios de la tierra que pagan derechos de uso de la tierra transfieren tarifas al estado.

2. Método de transferencia: puja, subasta, cotización, acuerdo.

3. Plazo: El plazo máximo para la transmisión de derechos de uso del suelo: 70 años para suelo residencial, 50 años para suelo industrial, 50 años para suelo educativo, científico, cultural, sanitario y deportivo, 40 años para terrenos comerciales, turísticos y de entretenimiento, y de 50 años para terrenos integrales u otros.

(2) Obtener derechos de uso de suelo de propiedad estatal mediante la asignación.

1. Connotación: La asignación de derechos de uso de la tierra significa que el gobierno popular a nivel de condado o superior, con la aprobación de la ley, entrega la tierra a los usuarios después de pagar la compensación y las tarifas de reasentamiento. o transfiere los derechos de uso de la tierra a los usuarios de la tierra de forma gratuita. En otras palabras, la asignación de derechos de uso de la tierra no requiere que los usuarios paguen tarifas por los derechos de uso de la tierra, pero el estado aprueba el uso gratuito e ilimitado de las tierras de propiedad estatal. Sin embargo, los usuarios que obtienen derechos de uso de la tierra asignados deben pagar el impuesto sobre el uso de la tierra de conformidad con la ley.

2. Plazo: Si los derechos de uso de la tierra se obtienen mediante asignación, no existe límite en el período de uso, salvo que las leyes y reglamentos administrativos dispongan lo contrario. Aunque no hay límite de tiempo para obtener los derechos de uso de la tierra asignados de forma gratuita, si el usuario de la tierra deja de usar la tierra debido a reubicación, disolución, cancelación, quiebra u otras razones, el estado recuperará los derechos de uso de la tierra asignados de forma gratuita. y podrá transferirlos de conformidad con la ley. Debido a las necesidades de la construcción y el desarrollo urbano y a los requisitos de la planificación urbana, los derechos de uso del suelo asignados también pueden recuperarse de forma gratuita y transferirse de conformidad con la ley. Si los derechos de uso del suelo asignados se recuperan sin compensación, los edificios y otros anexos del terreno serán propiedad del Estado, pero se otorgará una compensación adecuada en función de la situación real.

3. Obtener derechos de uso de suelo de propiedad estatal mediante asignación: Según el artículo 24 de la "Ley de Gestión de Bienes Raíces Urbanos", si los derechos de uso de suelo para los siguientes terrenos de construcción son realmente necesarios, pueden ser obtenido de la gente en o por encima del nivel del condado de acuerdo con la aprobación del gobierno:

(1) Terreno para agencias estatales y el ejército;

(2) Terreno para uso urbano. infraestructura y empresas de bienestar público;

(3) Terrenos financiados por el estado Terrenos para energía, transporte, conservación de agua y otros proyectos;

(4) Otros terrenos especificados por leyes y reglamentos administrativos . Si los derechos de uso de la tierra se obtienen mediante asignación, el certificado de derechos de uso de la tierra será emitido por el gobierno popular al mismo nivel después del registro y verificación por parte del departamento competente.

4. Regulaciones restrictivas en materia de transferencia, arrendamiento e hipoteca: Los derechos de uso de suelo asignados generalmente no son transferibles, arrendados o hipotecados, pero también pueden ser transferidos, arrendados o hipotecados si se cumplen las condiciones legales. : es decir, el usuario de la tierra son empresas, empresas, otras organizaciones o individuos que poseen certificados de derecho de uso de la tierra y certificados de derechos de propiedad legales para edificios en el terreno, transfieren los derechos de uso de la tierra con la aprobación del gobierno local y pagan el uso de la tierra. tasa de transferencia del derecho o pagar la tasa de transferencia con el producto de la transferencia, arrendamiento o hipoteca. A quien transfiera, arriende o hipoteque derechos de uso de la tierra sin autorización se le confiscarán sus ganancias ilegales y se le impondrá una multa acorde a las circunstancias.

(3) Obtención de derechos de uso de suelo de propiedad estatal mediante transferencia

1 Connotación: La transferencia de derechos de uso de suelo se refiere al acto del usuario de la tierra de transferir nuevamente los derechos de uso de suelo. , es decir, la tierra El acto de un usuario que transfiere derechos de uso de la tierra a otros solo o junto con edificios y otros accesorios en el terreno. La parte que originalmente poseía los derechos de uso de la tierra se llama cedente y la parte que acepta los derechos de uso de la tierra se llama cesionario.

2. Métodos de transferencia: incluyendo venta, intercambio y regalo.

3. Prohibición: Los derechos de uso de la tierra no se transferirán si el terreno no se invierte, desarrolla o utiliza de acuerdo con el plazo y las condiciones pactadas en el contrato de transferencia de derechos de uso de la tierra.

4. Vida de uso: La vida de uso del derecho de uso del suelo obtenido por el usuario del suelo mediante transferencia, que es la vida de uso restante después de restar la vida de uso del usuario original del suelo de la vida de uso estipulada en el contrato de transferencia del derecho de uso del suelo.

5. "Transmisión de la casa en conjunto": Cuando se transfieren los derechos de uso del suelo, también se transfiere la propiedad de las edificaciones y demás anexos del terreno. El propietario o propietario de un edificio u otros anexos en el terreno tendrá derecho a utilizar el terreno dentro del ámbito de uso del edificio o anexos.

Cuando un usuario de la tierra transfiere la propiedad de los edificios y otros anexos del terreno, también se transfieren los derechos de uso de la tierra dentro del alcance de uso, excepto cuando los edificios y otros anexos del terreno se transfieren como bienes muebles.

6. Si el precio de transferencia de los derechos de uso de la tierra es significativamente menor que el precio de mercado, los gobiernos populares municipales y de condado tienen el derecho de preferencia. Cuando el precio de mercado para la transferencia de derechos de uso de la tierra aumenta de manera irrazonable, los gobiernos populares municipales y de condado pueden tomar las medidas necesarias.

IV. Ejercicio de los derechos de uso del suelo tras la expropiación

Tema: 1. El estado está representado por las agencias de gestión de tierras de los gobiernos populares a nivel de ciudad y condado donde se ubica la tierra, y lo completan los departamentos funcionales del gobierno. Los departamentos de gestión de tierras de los gobiernos populares municipales y distritales son los representantes de los derechos de propiedad de las tierras de propiedad estatal.

2. Sociedades, empresas, otras organizaciones económicas y particulares

Métodos: transferencia (incluidas la compraventa, permuta y donación, etc.), arrendamiento e hipoteca, así como compraventa, permuta. , donación y arrendamiento.

A. La transferencia de derechos de uso de la tierra se refiere al acto de un usuario de la tierra que transfiere los derechos de uso de la tierra a otros solo o junto con edificios y otros accesorios en el terreno.

B. La compraventa se refiere a la conducta en la que el enajenante obtiene una determinada cantidad de ingresos en función de los derechos de uso del suelo como condición de la transacción.

C. El intercambio se refiere a la transferencia mutua de derechos de uso de la tierra entre usuarios de la misma.

D. Donación significa que el cedente transfiere el derecho de uso del suelo al cesionario gratuitamente.

E. El arrendamiento se refiere al acto por el cual un usuario de la tierra alquila derechos de uso de la tierra a otros solo o junto con edificios y otros accesorios en el terreno, y otros les pagan alquiler.

6. La hipoteca de derechos de uso de la tierra se refiere al comportamiento de los usuarios de la tierra que utilizan los derechos de uso de la tierra hipotecados como garantía para pagar las deudas a tiempo.

Condiciones: a. Obtener un certificado de uso de suelo de propiedad estatal y tener certificados de derechos de propiedad legales para edificios y otros anexos sobre el terreno.

B. Firmar un contrato de transferencia de derechos de uso de la tierra

(3) Con la aprobación del departamento de administración de tierras del gobierno popular municipal o del condado, seguir los procedimientos de transferencia de derechos de uso de la tierra. y pagar la tarifa de transferencia del derecho de uso de la tierra, o utilizar los ingresos de la transferencia, el arrendamiento o la hipoteca para compensar la tarifa de transferencia del derecho de uso de la tierra.

Procedimientos de tramitación: a. Si los usuarios de la tierra necesitan transferir, arrendar o hipotecar sus derechos de uso de la tierra, deberán presentar documentos legales tales como certificados de uso de la tierra de propiedad estatal, certificados de derechos de propiedad de las edificaciones sobre el terreno y otros anexos a la ciudad local, el departamento de gestión de tierras del gobierno popular del condado deberá presentar una solicitud por escrito. b. El departamento de gestión territorial del gobierno popular municipal o distrital deberá responder dentro de los quince días siguientes a la fecha de recepción de una solicitud por escrito de transferencia, arrendamiento o hipoteca de derechos de uso de la tierra. c. Después de consultar con el solicitante, el departamento de gestión de tierras del gobierno popular municipal o del condado firma un contrato de transferencia del derecho de uso de la tierra. d. Diríjase al departamento de gestión de tierras del gobierno popular municipal o del condado para realizar los procedimientos de registro para la transferencia de derechos de uso de la tierra. e Ambas partes deben acudir al departamento de gestión de tierras del gobierno popular de la ciudad o del condado local para gestionar los procedimientos de registro para la transferencia, arrendamiento e hipoteca de los derechos de uso de la tierra dentro de los 15 días posteriores a la finalización de los procedimientos de registro para la transferencia de los derechos de uso de la tierra. . Para gestionar los trámites de registro, se deben presentar los siguientes documentos y materiales:

(1) Certificado de uso de suelo de propiedad estatal;

(2) Contrato de transferencia de derecho de uso de suelo;

( 3) Contratos de transferencia, arrendamiento e hipoteca de derechos de uso de la tierra;

(4) Otros documentos e información que el departamento de gestión de tierras del gobierno popular municipal o del condado considere necesarios.

Consecuencias legales:

A. Se transfieren en consecuencia los derechos y obligaciones estipulados en el contrato de cesión de derechos de uso del suelo y en los documentos registrales.

B. Se transfieren e hipotecan los derechos de uso del suelo, y en consecuencia se transfiere e hipoteca la propiedad de los edificios y demás anexos del terreno; hipotecados, y los derechos de uso de la tierra dentro del ámbito de uso se transfieren e hipotecan en consecuencia. Sin embargo, los edificios sobre el suelo y otros anexos se transmiten como bienes muebles.

El arrendamiento de derechos de uso de la tierra, los derechos de uso de los edificios sobre el suelo y otros accesorios se alquilan en consecuencia; el arrendamiento de los derechos de uso de los edificios sobre el suelo y otros accesorios, los derechos de uso de la tierra dentro del alcance; de uso también se encuentran arrendados.

C. Cuando los derechos de uso del suelo estén arrendados o hipotecados, el arrendador y el deudor hipotecario deberán continuar ejecutando el contrato de transferencia del derecho de uso del suelo.

d. Después de transferir el derecho de uso de la tierra, si el cesionario necesita cambiar el contenido del contrato de transferencia del derecho de uso de la tierra, debe obtener el consentimiento del departamento de administración de tierras del gobierno popular de la ciudad o del condado local y pasar por el proceso de acuerdo con la autoridad de aprobación prescrita. Con la aprobación del departamento de administración de tierras y el departamento de planificación urbana, se volverá a firmar el contrato de transferencia de derechos de uso de la tierra, se ajustará la tarifa de transferencia de derechos de uso de la tierra y se entregará el terreno. Los procedimientos de registro se manejarán de conformidad con el Reglamento y las presentes Medidas.

E. Una vez arrendado el derecho de uso del suelo, el arrendatario no podrá construir edificios o estructuras permanentes. Si es realmente necesario construir edificios o estructuras temporales, se debe obtener el consentimiento del arrendador y los procedimientos de aprobación deben completarse de acuerdo con las leyes y reglamentos pertinentes. Una vez arrendado el derecho de uso de la tierra, si el arrendatario necesita cambiar el contenido del contrato de transferencia del derecho de uso de la tierra, debe obtener el consentimiento del arrendador. La autoridad de aprobación debe ser aprobada por el departamento de gestión de tierras y el departamento de planificación urbana. de conformidad con el Reglamento y estas Medidas firmar un contrato de transferencia del derecho de uso de la tierra, ajustar la tarifa de transferencia del derecho de uso de la tierra y realizar los procedimientos de registro de la tierra.

Restricciones: el uso de tierras de propiedad estatal no debe violar el plan general de uso de la tierra, controlar estrictamente la conversión de tierras agrícolas y proteger la línea roja de tierras cultivadas.

4. Derechos de uso de la tierra que han sido expropiados pero no procesados

En junio de 2004 + octubre de 2004, el Consejo de Estado emitió la "Decisión sobre la profundización de la reforma y la gestión estricta de la tierra", estipulando que después de que se apruebe la conversión de tierras agrícolas, si la adquisición o el uso de la tierra específicos no se ha implementado durante dos años, el documento de aprobación dejará de ser válido automáticamente si la tierra se ha adquirido durante dos años y no se ha proporcionado la tierra; La deducción correspondiente se deducirá cuando se emita el índice de conversión de tierras agrícolas para el año siguiente. La tierra adecuada para la agricultura debe entregarse al usuario original para que continúe cultivando, o puede ser cultivada por el gobierno popular local.

Base jurídica:

El artículo 13, párrafo 3, del "Reglamento sobre expropiación e indemnización de viviendas en terrenos de propiedad estatal" estipula que si las viviendas se expropian de conformidad con las Por ley, al mismo tiempo se recuperará el derecho a utilizar tierras de propiedad estatal.

"Ley de Gestión de Tierras de la República Popular China"

Artículo 15 Los gobiernos populares en todos los niveles deberán, de acuerdo con los planes nacionales de desarrollo económico y social, la consolidación territorial y la gestión de recursos. requisitos de protección ambiental, capacidad de oferta de tierra y demanda de tierra para diversos proyectos de construcción, y organizar la preparación de un plan general de uso de la tierra.

El período de planificación del plan general de uso de la tierra lo estipula el Consejo de Estado.

Artículo 16 El plan general de uso de la tierra en el nivel inferior se basará en el plan general de uso de la tierra en el nivel superior.

Artículo 55: Las unidades de construcción que obtengan derechos de uso de tierras de propiedad estatal mediante transferencia u otros métodos de uso pago deberán, de acuerdo con las normas y métodos prescritos por el Consejo de Estado, pagar tarifas de uso de tierras, derechos de uso de tierras. Tarifas de transferencia y otras tarifas por el uso del terreno.

Artículo 56 Si una unidad de construcción utiliza terrenos de propiedad estatal, deberá utilizar el terreno de acuerdo con la transferencia de derechos de uso de la tierra y otros contratos de uso pagado o los documentos de aprobación de asignación de derechos de uso de la tierra si realmente lo son; necesario para cambiar el propósito de construcción del terreno, deberá ser aprobado por el departamento de recursos naturales del gobierno popular correspondiente y reportado al gobierno popular que aprobó originalmente el uso del suelo. Entre ellos, los cambios en el uso del suelo dentro de las áreas de planificación urbana deben ser aprobados por los departamentos administrativos de planificación urbana pertinentes antes de ser presentados para su aprobación.

Artículo 57 Los proyectos de construcción y los estudios geológicos que requieran el uso temporal de tierras de propiedad estatal o de tierras de propiedad colectiva de agricultores deben ser aprobados por el departamento de recursos naturales del gobierno popular en el nivel del condado o por encima de él. Entre ellos, el uso temporal de terrenos dentro de áreas de planificación urbana debe ser aprobado por el departamento administrativo de planificación urbana correspondiente antes de presentarse para su aprobación. Los usuarios de la tierra firmarán contratos temporales de uso de la tierra con los departamentos de recursos naturales, organizaciones económicas colectivas rurales y comités de aldea pertinentes basados ​​en la propiedad de la tierra, y pagarán tarifas de compensación temporal de la tierra de conformidad con el contrato.

Orden de Administración Nacional de Tierras (1992) No. 1

Artículo 12 Si los usuarios de la tierra necesitan transferir, arrendar o hipotecar sus derechos de uso de la tierra, deben poseer un uso de la tierra de propiedad estatal. certificado y Para los certificados de derechos de propiedad de edificios y otros anexos en el terreno, se debe presentar una solicitud por escrito al departamento de administración de tierras de la ciudad local o al gobierno popular del condado.

Artículo 13 Los departamentos de gestión de tierras de los gobiernos populares municipales y distritales darán una respuesta dentro de los quince días siguientes a la fecha de recepción de una solicitud por escrito para la transferencia, arrendamiento o hipoteca de derechos de uso de la tierra.

Artículo 14 Los departamentos de gestión de tierras de los gobiernos populares municipales y de condado firmarán un contrato de transferencia de derechos de uso de la tierra después de consultar con el solicitante.

Artículo 15 Las partes que intervengan en la transferencia, arrendamiento o hipoteca de derechos de uso de suelo deberán suscribir un contrato de transferencia, arrendamiento o hipoteca de derechos de uso de suelo de conformidad con las leyes, reglamentos y disposiciones correspondientes. el contrato de transferencia de derechos de uso de la tierra.

Artículo 16 Los usuarios de la tierra deberán pagar la tarifa de transferencia del derecho de uso de la tierra a la ciudad local o al gobierno popular del condado dentro de los 60 días posteriores a la firma del contrato de transferencia del derecho de uso de la tierra. Diríjase al departamento de gestión de tierras del gobierno popular municipal o del condado para realizar los procedimientos de registro para la transferencia de derechos de uso de la tierra.

Artículo 17 Ambas partes, dentro de los quince días posteriores a la finalización de los procedimientos de registro para la transferencia de derechos de uso de la tierra, acudirán al departamento de administración de tierras de la ciudad local o al gobierno popular del condado para manejar los procedimientos de registro para la transferencia, arrendamiento e hipoteca de derechos de uso de suelo.

Se deben presentar los siguientes documentos e información al solicitar el registro: (1) certificado de uso de la tierra de propiedad estatal; (2) contrato de transferencia del derecho de uso de la tierra (3) transferencia, arrendamiento e hipoteca del derecho de uso de la tierra; contrato; (4) Municipal, otros documentos e información que el departamento de gestión de tierras del gobierno popular del condado considere necesarios.

Artículo 18 Cuando se transfieren derechos de uso de la tierra, se transfieren en consecuencia los derechos y obligaciones estipulados en el contrato de transferencia de derechos de uso de la tierra y los documentos de registro.

Artículo 19 Cuando el derecho de uso del suelo esté arrendado o hipotecado, el arrendador y el deudor hipotecario deberán continuar ejecutando el contrato de transferencia del derecho de uso del suelo.

Artículo 20 Después de la transferencia de los derechos de uso de la tierra, si el cesionario necesita cambiar el contenido del contrato de transferencia de derechos de uso de la tierra, deberá obtener el consentimiento del departamento de administración de tierras de la ciudad local o del pueblo del condado. gobierno y revisarlo y aprobarlo de acuerdo con las regulaciones, con la aprobación del departamento de administración de tierras y el departamento de planificación urbana, volver a firmar el contrato de transferencia de derechos de uso de la tierra, ajustar la tarifa de transferencia de derechos de uso de la tierra y manejar la tierra. procedimientos de registro de conformidad con el "Reglamento" y estas Medidas.

Artículo 21 Una vez arrendado el derecho de uso de la tierra, el arrendatario no construirá edificios o estructuras permanentes. Si realmente es necesario construir edificios o estructuras temporales, el arrendador debe obtener el consentimiento y cumplir con las leyes pertinentes. , pasar por los procedimientos de aprobación de acuerdo con la normativa. Una vez arrendado el derecho de uso de la tierra, si el arrendatario necesita cambiar el contenido del contrato de transferencia del derecho de uso de la tierra, debe obtener el consentimiento del arrendador. La autoridad de aprobación debe ser aprobada por el departamento de gestión de tierras y el departamento de planificación urbana. de conformidad con el Reglamento y estas Medidas firmar un contrato de transferencia del derecho de uso de la tierra, ajustar la tarifa de transferencia del derecho de uso de la tierra y realizar los procedimientos de registro de la tierra.

Artículo 22 Una vez rescindido el contrato de arrendamiento del derecho de uso de la tierra, el arrendador deberá acudir a la autoridad de registro original para cancelar los procedimientos de registro de arrendamiento del derecho de uso de la tierra dentro de los quince días siguientes a la fecha de terminación del contrato de arrendamiento.

Artículo 23 Una vez rescindido el contrato de hipoteca sobre el derecho de uso del suelo, el deudor hipotecario deberá acudir a la autoridad de registro original para tramitar los trámites de registro de cancelación de la hipoteca sobre el derecho de uso del suelo dentro de los quince días siguientes a la fecha de terminación del contrato. contrato de hipoteca.

Artículo 24 Durante el contrato de hipoteca, si el deudor hipotecario no paga sus deudas a su vencimiento o se declara en disolución o en quiebra, el acreedor hipotecario tiene derecho a disponer del bien hipotecado de conformidad con las leyes, reglamentos y normas nacionales. disposiciones del contrato de hipoteca. Si los derechos de uso de la tierra se obtienen mediante la enajenación de propiedad hipotecada, el usuario de la tierra deberá acudir al departamento de administración de tierras del gobierno popular del municipio o del condado local para completar los procedimientos de registro de cambio de tierra dentro de los 15 días a partir de la fecha de obtención de los derechos.

Artículo 25 Si un usuario de la tierra transfiere, arrienda o hipoteca sus derechos de uso de la tierra, el período de transferencia de los derechos de uso de la tierra será determinado por el departamento de administración de tierras de la ciudad local o el gobierno popular del condado después de consulta con el usuario del terreno estipulado en el contrato de transferencia de derechos, pero no excederá el plazo máximo estipulado en el Reglamento.

Artículo 26: Se cobra tasa de transferencia de derecho de uso de suelo, transferencia de derecho de uso de suelo, arrendamiento, hipoteca y otros métodos diferentes. , según una determinada proporción del precio del suelo demarcado, el mínimo no será inferior al 40% del precio del suelo demarcado. El precio de la tierra demarcada lo determina el departamento de gestión de tierras del gobierno popular local de la ciudad y del condado basándose en el precio de referencia de la tierra y el precio de transferencia del derecho de uso de la tierra.