¿Cuáles son los métodos de entrega para bienes inmuebles?
El artículo 72 de los Principios Generales del Derecho Civil de mi país estipula que la adquisición de la propiedad no debe violar la ley. Si la propiedad se adquiere de conformidad con un contrato u otro medio legal, la propiedad de la propiedad se transferirá desde el momento de la entrega de la propiedad, a menos que la ley disponga lo contrario o las partes acuerden otra cosa. El artículo 133 de la Ley de Contratos establece que la propiedad de la cosa se transferirá desde el momento de la entrega de la misma, salvo disposición legal en contrario o pacto en contrario de las partes. El artículo 16 del "Reglamento Provisional sobre la Asignación y Transferencia de Derechos de Uso de Suelos Urbanos de Propiedad del Estado" estipula que después de pagar todas las tarifas de transferencia de derechos de uso de suelo, los usuarios de terrenos deberán registrarse de acuerdo con las regulaciones, obtener certificados de uso de suelo y obtener uso de suelo. derechos. El artículo 6 de la Ley de Propiedad estipula que el establecimiento, modificación, transmisión y eliminación de derechos inmobiliarios deben registrarse de conformidad con la ley. El establecimiento y transferencia de derechos de propiedad sobre animales se dictará conforme a la ley. El artículo 9 establece que el establecimiento, modificación, transmisión y eliminación de derechos de propiedad inmueble surtirá efectos después de ser registrado de conformidad con la ley, sin registro, no surtirá efecto, salvo disposición legal en contrario; El artículo 139 estipula: Si se establece un derecho de uso de terrenos para construcción, se deberá presentar una solicitud de registro del derecho de uso de terrenos para construcción a la autoridad de registro. El derecho de uso de terrenos edificables se establece en el momento del registro. La autoridad de registro expedirá un certificado de derecho de uso de terrenos de construcción al titular del derecho de uso de terrenos de construcción. Sin embargo, estas normas no especifican la forma en que se entregará el bien inmueble. Por tanto, en la práctica, existen tres opiniones sobre la forma de entrega de los bienes:
La costumbre de entrega. Este punto de vista sostiene que la entrega de una casa se puede expresar mediante la obtención de una llave, un aviso de entrega o una firma en el aviso, el terreno se puede inspeccionar en el lugar y la línea roja se inflexiona; El punto en el mapa se utiliza para la aceptación y se verifica el área del terreno. Firme para confirmar, o puede firmar para confirmar en el formulario de estudio catastral al registrar el terreno.
Transferencia y Entrega de Título. Desde este punto de vista, la transferencia de posesión de la vivienda se considera entrega. La base es: el artículo 11 de la "Interpretación de la Corte Suprema sobre varias cuestiones relativas a la aplicación de la ley en el juicio de disputas sobre contratos de viviendas comerciales" estipula que si se transfiere la posesión de una casa, se considerará entregada. salvo acuerdo en contrario de las partes. El riesgo de daño o pérdida de la casa correrá a cargo del vendedor antes de la entrega y del comprador después de la entrega. Si el comprador se niega a aceptar el aviso de entrega escrito del vendedor sin motivos justificables, la casa quedará dañada a partir de la fecha de entrega indicada; en el aviso de entrega escrito, el riesgo de pérdida correrá a cargo del comprador, salvo disposición legal en contrario o acuerdo en contrario entre las partes.
La transferencia de posesión significa que el poseedor entrega su posesión a otros mediante actos jurídicos, y el cesionario obtiene la posesión en consecuencia. La transferencia de posesión por parte del poseedor se completa cuando el cesionario obtiene la posesión de la cosa física. La transferencia de posesión tiene las siguientes características: 1. Debe existir intención de transferir la posesión; 2. El derecho de posesión debe entregarse al cesionario; Por tanto, la transferencia de posesión es una posesión de hecho, pero al no existir inscripción, no tiene el efecto de transferir la propiedad.
3. Entrega legalmente certificada. Esta opinión sostiene que según el artículo 6 de la Ley de Propiedad: "La constitución, modificación, enajenación y eliminación de derechos reales se registrarán conforme a la ley. La constitución y enajenación de derechos reales se entregarán de conformidad con la Ley." Según esta disposición, el establecimiento y transferencia de derechos de propiedad sobre bienes inmuebles debe registrarse de conformidad con la ley. Cuando se realicen cambios, deberán ser divulgados al público a través de ciertos medios de publicidad para que terceros puedan conocerlos. de los cambios en los derechos de propiedad y proteger la seguridad de las transacciones. La razón por la que los derechos de propiedad deben publicitarse al establecerse y modificarse es porque los derechos de propiedad tienen un efecto exclusivo absoluto. Si no existe un sistema de publicidad, será perjudicial para la seguridad de las transacciones inmobiliarias y la protección de los intereses de terceros, lo que provocará un caos en el orden de las transacciones inmobiliarias.
Pregunta 2: ¿Cuáles son las formas de entrega de bienes muebles? Consejo fundamental: De acuerdo con las disposiciones de la Ley de Propiedad de mi país, existen cuatro métodos de entrega de bienes muebles: entrega real, entrega simple, cambio de posesión y entrega según instrucciones. El editor de Legal Express quiere presentárselo. (1) ¿Cuáles son los métodos de entrega de bienes muebles? El método de anuncio público de los cambios en los derechos de propiedad de los animales es la entrega, que es la transferencia de posesión del objeto. Según lo dispuesto en la Ley de Propiedad de mi país, existen cuatro formas de entregar bienes muebles: 1. Entrega real. Se refiere a la transferencia directa de la posesión de la materia a la otra parte. 2. Entrega sencilla. Significa que el cesionario ha tomado posesión del bien mueble. Si el cesionario ha tomado efectivamente posesión del bien mueble mediante encomienda, arrendamiento, préstamo, etc., se entenderá entregado cuando se establezca el acuerdo de cambio de derechos reales. 3. Se cambia la posesión. Es decir, existe un acuerdo especial entre el cedente y el cesionario de los derechos reales del bien mueble, y la materia permanece en posesión del cedente. De esta forma, cuando se establece el acuerdo de transferencia de derechos reales, éste se entiende entregado y el cesionario obtiene la posesión indirecta. 4. Instruir la entrega. Es decir, cuando el bien mueble es tomado en posesión de un tercero, el transmitente transfiere su derecho de devolución contra el tercero al cesionario en lugar de entregarlo. (ii) ¿Qué es la entrega simple? La entrega simple, también conocida como "entrega invisible", significa que el cesionario ha obtenido la posesión del bien mueble antes de que cambien los derechos de propiedad. Si el cedente establece y transfiere derechos de propiedad sobre un animal, no es necesario entregar la propiedad inmediatamente, y el cambio en los derechos de propiedad surtirá efecto cuando el contrato de transferencia entre en vigor. Si el cesionario ha tomado efectivamente posesión del bien mueble mediante encomienda, arrendamiento, préstamo, etc., se entenderá entregado cuando se establezca el acuerdo de cambio de derechos reales. La entrega simple es en realidad una entrega conceptual que reemplaza la entrega real con un acuerdo para transferir los derechos de propiedad del animal. No destruye el principio general de cambios en los derechos de propiedad de los animales, pero constituye una modificación en circunstancias especiales. Hay dos puntos a los que prestar atención en la entrega resumida: 1.
Antes del establecimiento y transferencia de derechos sobre bienes muebles, el transmitente debe poseer primero los bienes muebles, pero en la práctica procesal no se puede considerar la razón por la cual el cesionario posee los bienes muebles 2. No solo debe haber un acuerdo sobre la transferencia; de los derechos de propiedad entre las partes, pero también El efecto de los cambios en los derechos de propiedad sólo se producirá cuando el acuerdo entre en vigor. En la práctica procesal, también es necesario prestar atención a si el contrato de constitución de prenda o de transferencia de propiedad mueble entre las partes es válido de acuerdo con lo establecido en los actos jurídicos pertinentes, y con base en ello se juzga si el cambio de propiedad derechos es válido. Entrega simple: 1. Entrega real: entrega de la materia 2. Entrega ficticia: entrega del certificado de derechos 3. Entrega conceptual: cambio de posesión.
Pregunta 3: ¿Cuáles son las formas de entrega de bienes muebles en el derecho inmobiliario? Según lo dispuesto en la Ley de Propiedad de mi país, existen cuatro formas de entregar bienes muebles:
1. Se refiere a la transferencia directa de la posesión de la materia a la otra parte.
2. Entrega sencilla. Significa que el cesionario ha tomado posesión del bien mueble. Si el cesionario ha tomado efectivamente posesión del bien mueble mediante encomienda, arrendamiento, préstamo, etc., se entenderá entregado cuando se establezca el acuerdo de cambio de derechos reales.
3. Se cambia la posesión. Es decir, existe un acuerdo especial entre el cedente y el cesionario de los derechos reales del bien mueble, y la materia permanece en posesión del cedente. De esta forma, cuando se establece el acuerdo de transferencia de derechos reales, éste se entiende entregado y el cesionario obtiene la posesión indirecta.
4. Instruir la entrega. Es decir, cuando el bien mueble es tomado en posesión de un tercero, el transmitente transfiere su derecho de devolución contra el tercero al cesionario en lugar de entregarlo.
Pregunta 4: ¿Cuál es la diferencia entre bienes muebles e inmuebles en términos de cambios de derechos de propiedad y métodos de publicidad? Sobre el principio de publicidad de los cambios en los derechos reales
Resumen: En la situación moderna de frecuentes transacciones de derechos reales, los cambios en los derechos reales no sólo implican la entrada de propiedad de un país, sino que también están relacionados con la transacción. orden de un país, por lo que la publicidad es muy importante. Este artículo analiza el sistema de divulgación de derechos de propiedad, analiza el valor de la divulgación de derechos de propiedad desde múltiples perspectivas y lo analiza en conjunto con las disposiciones de la Ley de Derechos de Propiedad de la República Popular China.
Palabras clave: sistema de divulgación de derechos de propiedad, principios y métodos de valor
El principio de divulgación de derechos de propiedad es uno de los principios básicos del derecho de propiedad. La divulgación de los derechos de propiedad se refiere a la manifestación externa de que el disfrute y los cambios de los derechos de propiedad pueden ganar la confianza del público. El objeto de la divulgación es el hecho del goce y alteración de los derechos de propiedad, y la finalidad de la divulgación es darlo a conocer a terceros no especificados. En consecuencia, en el sistema de divulgación pública, las partes y terceros pueden conocer directamente la existencia y el estado cambiante de los derechos de propiedad desde el exterior, haciendo así transparente la relación jurídica de los derechos de propiedad, de lo contrario, afectará la seguridad de las transacciones, el orden de las transacciones y el orden de las mismas; intereses de terceros es perjudicial.
1. Contenido del Sistema de Publicidad de los Derechos de Propiedad
El artículo 23 de la Ley de Derechos de Propiedad de mi país aprobada en 2007 estipula el método de publicidad de los derechos de propiedad de los animales; Ley de Derechos, Ordenamiento Territorial "Reglamento Provisional sobre Concesión y Transferencia de Derechos", "Ley de Ordenación de Bienes Raíces Urbanos", "Reglamento de Ordenación de la Vivienda Privada Urbana", "Reglamento de Registro de Tierras", etc. , estipula el método de anuncio público para los cambios en los derechos de propiedad de tierras y viviendas en mi país: el registro. Ahora nuestro país ha establecido un sistema de divulgación de derechos de propiedad relativamente completo [1].
(1) Métodos de publicidad de los derechos de propiedad
De acuerdo con las leyes de derechos de propiedad de los países modernos, los métodos de publicidad de los derechos de propiedad varían según el tipo de derechos de propiedad inmueble o propiedad mueble. derechos. Para los derechos sobre bienes inmuebles, la inscripción y el registro de cambio son los métodos de divulgación pública para el disfrute y las modificaciones de los derechos. Para los derechos sobre bienes muebles, la posesión es el método de divulgación pública para el disfrute de los derechos. La transferencia y la entrega de la posesión son la divulgación pública. Métodos para el cambio de derechos. Al dar credibilidad al registro, el cambio de registro y la entrega de posesión, el público también puede comprender el disfrute y los cambios de los derechos de propiedad a través del registro, el cambio de registro y la entrega de posesión[2], logrando así el propósito de dar publicidad al disfrute y los cambios de propiedad. derechos.
1. Publicidad de los derechos de propiedad de los animales
Una de las formas de publicidad de los derechos de propiedad de los animales es la posesión como expresión estática de derechos, que es la gestión y control de facto. de cosas. La posesión se puede dividir en posesión directa y posesión indirecta, pero no importa qué tipo de posesión sea la expresión externa de los derechos de propiedad mueble, el estado de hecho de la posesión en ese momento se "presume" como posesión correcta y obtiene protección legal; derechos La segunda forma de divulgación es la entrega, es decir, entrega de posesión de los bienes muebles y entrega del control efectivo de los mismos. Por ejemplo, en el caso de creación y transferencia de derechos de propiedad, la entrega sirve para demostrar la adquisición válida de derechos.
La posesión y la publicidad no pueden cubrir la existencia y los cambios de todos los derechos de propiedad mueble, dejando un vacío en la publicidad, lo que lleva a la publicidad de GAI. Al mismo tiempo, mediante la posesión se publicitan la propiedad de bienes muebles, los derechos de propiedad limitados, los derechos de propiedad parciales y los derechos de propiedad parciales sobre bienes muebles. No existe una correspondencia uno a uno entre la posesión y estos derechos, lo que puede llevar fácilmente a confusión entre diferentes tipos de derechos de propiedad sobre los animales, así como a confusión entre los derechos de propiedad sobre los animales y otros derechos, lo que dificulta la publicidad precisa de los derechos. . Desde esta perspectiva, la posesión y la publicidad, como métodos de publicidad de los derechos de propiedad sobre los animales, tienen limitaciones considerables, que se describirán en detalle en las siguientes entrevistas.
En primer lugar, no se divulga el establecimiento y existencia de algunas hipotecas mobiliarias. Hipoteca mueble significa que cuando el deudor incumple sus deudas, el acreedor hipotecario tiene derecho a modificar el precio de los bienes hipotecados y obtener prioridad en su reembolso. Según lo dispuesto en la Ley de Garantías, el establecimiento de algunas hipotecas muebles no requiere inscripción, es decir, requiere la legislación de manifestación de intención como requisito para su validez. Siempre que las partes lleguen a un acuerdo expresando sus intenciones y celebren un contrato de hipoteca mobiliaria, la hipoteca mobiliaria podrá constituirse sin necesidad de medios publicitarios adicionales como la entrega. Durante la existencia de esta clase de hipoteca mobiliaria, el bien hipotecado seguirá ocupado por el deudor hipotecario y otros, pero el hipotecado no lo ocupa, por lo que no puede hacer pública la existencia de sus derechos hipotecarios tomando posesión.
Evidentemente, este tipo de hipoteca sobre bienes muebles carece de "barniz de derechos" y de ningún medio de publicidad.
En segundo lugar, en la entrega del concepto, no existe una forma pública de cambiar los derechos de propiedad de los animales. La entrega por concepto es relativa a la entrega real, incluyendo la entrega simple, el cambio de posesión y la entrega por instrucciones. Entre estos tres métodos, sólo existe la transferencia de objetos, no la transferencia de posesión directa, es decir, no hay entrega real. Como una especie de entrega ficticia, la entrega conceptual depende de la expresión de la intención de las partes. No tiene expresión pública y no es suficiente para que el público lo sepa. Obviamente es inconsistente con la esencia de la publicidad. Según las leyes y teorías generales de varios países, la entrega, como forma de anunciar los derechos de propiedad de los bienes muebles, es la transferencia de la posesión directa de los bienes muebles. El concepto es> & gt
Pregunta 5: ¿Es necesario registrar la entrega de un inmueble? No es necesario registrar la entrega: la ley no exige el registro de la entrega de bienes inmuebles. Pero la transferencia de bienes inmuebles debe registrarse, de lo contrario no se puede cambiar el título.
Bienes raíces se refiere a bienes inmuebles basados en propiedades naturales o disposiciones legales, como tierras, casas, derechos de exploración, derechos mineros y otros bienes inmuebles, productos de la tierra que no están separados de la tierra y otras cosas. que están unidos a la tierra por naturaleza o por mano de obra inseparable.
El artículo 6 de la "Ley de Derechos de Propiedad" estipula que el establecimiento, modificación, transmisión y eliminación de derechos de propiedad inmobiliaria deben registrarse de conformidad con la ley.
2065438+2003 165438+El 20 de octubre, la reunión ejecutiva del Consejo de Estado decidió integrar las responsabilidades de registro de bienes raíces y establecer un sistema unificado de registro de bienes raíces.
Pregunta 6: ¿Cuáles son los tipos de bienes muebles entregados? Cada uno tiene su propio ejemplo. Existen cuatro tipos de entrega de bienes muebles: entrega verdadera, entrega simple, cambio de posesión y entrega a la orden. La entrega real significa que el cedente de un bien mueble transfiere su control directo sobre el bien real al cesionario. Este es también el método de entrega más común. El transmitente también debe tener el sentido de entregable. Entrega simple significa que el cesionario toma posesión o posee el bien mueble y completa la entrega después de llegar a un acuerdo con el transmitente. También se llama entrega intangible. Si la Parte A presta el artículo A a la Parte B y luego firma un contrato para la compra y venta del artículo A con la Parte B, la Parte A y la Parte B deben llegar a un acuerdo para entregar el artículo A, es decir, completar la entrega del artículo. artículo. El cambio de posesión se refiere a la situación en la que después de que cambian los derechos de propiedad, el cedente y el cesionario llegan a un acuerdo, el cedente continúa ocupando los bienes muebles y el cesionario obtiene la posesión indirecta. Es decir, la Parte A y la Parte B celebran un contrato para la compra y venta de los Bienes A y llegan a un acuerdo para entregar los Bienes A, pero A aún es propietaria de los Bienes A. La entrega ordenada se refiere a la transferencia cuando los derechos de propiedad de la El animal transferido está en posesión de un tercero. La persona transfiere su derecho a reclamar la devolución contra un tercero al cesionario. Entrega manual al cesionario por un tercero.
Pregunta 7: ¿Cuáles son las diferentes formas de entrega de bienes muebles en el derecho inmobiliario? 1. Entrega real
La entrega generalmente se refiere a la entrega real, es decir, la transferencia de posesión directa, lo que significa que el cedente del bien mueble en realidad transfiere su control directo sobre el bien mueble al cesionario. Normalmente, la llamada entrega se refiere a esta situación real de entrega. La transferencia de la posesión de facto de bienes muebles depende generalmente del concepto de la transacción y debe haber una expresión de intención por parte del transmitente. La posesión de la materia por parte del cesionario no constituye entrega. [27] El acto de entrega puede realizarse por las propias partes o con la ayuda de otros, como la entrega a través de un auxiliar posesorio, la entrega a través de una relación de intermediación posesoria, la notificación a la "persona instruida", etc.
2. Entrega de conceptos
Las transacciones civiles se están diversificando cada vez más y los métodos de entrega también han superado la entrega real tradicional, y ha surgido la llamada "entrega de conceptos". Según la teoría del derecho civil y las disposiciones de la ley de propiedad de mi país, la entrega conceptual incluye principalmente los siguientes tipos:
(1) Entrega fácil. La llamada entrega simple significa que el cesionario ha tomado posesión del bien mueble. Si el cesionario ha tomado efectivamente posesión del bien mueble mediante encomienda, arrendamiento, préstamo, etc., se entenderá entregado cuando se establezca el acuerdo de cambio de derechos reales. La Ley de Propiedad de mi país estipula que antes del establecimiento y transferencia de derechos de propiedad sobre bienes muebles, si el obligante ya ha tomado posesión de los bienes muebles de conformidad con la ley, los derechos de propiedad surtirán efecto cuando el acto jurídico entre en vigor. [28] La razón por la cual la legislación reconoce la entrega simple es que la cosa ha sido efectivamente poseída por el cesionario. Si se devuelve primero al cedente y luego se transfiere del cedente al cesionario, obviamente es inútil.
(2) Entrega de instrucciones. La llamada entrega por instrucción significa que cuando el bien mueble está en posesión de un tercero, el transmitente transfiere su derecho a reclamar la devolución por parte del tercero al cesionario en lugar de entregarlo. La Ley de Propiedad de mi país estipula que antes del establecimiento y transferencia del derecho de propiedad sobre un bien mueble, si un tercero toma posesión del bien mueble de conformidad con la ley, la persona con la obligación de entregar puede transferir el derecho a solicitar al tercero que devolver la propiedad original en lugar de la entrega. [29] La razón por la que la legislación reconoce la entrega de instrucciones es que, en este caso, intervienen tres partes. Si de acuerdo con la regla de entrega real, el tercero debe primero transferir la posesión al cedente, y luego el cedente realmente la entrega al cesionario, lo que obviamente aumenta el costo de transacción, el cedente puede solicitar al tercero que devuelva la posesión. cosa original al cesionario. Dar derechos a las personas ahorra costos de transacción.
(3) Cambios de posesión. El llamado cambio de posesión se refiere a un acuerdo especial entre el cedente y el cesionario de los derechos de propiedad mueble, y la cosa sigue en posesión del cedente. Cuando se acuerda la transferencia del derecho real, se entiende entregado y el cesionario obtiene la posesión indirecta. La Ley de Propiedad de mi país estipula que cuando se transfieren los derechos de propiedad de un bien mueble y las dos partes acuerdan que el cedente seguirá poseyendo el bien mueble, los derechos de propiedad entrarán en vigor cuando el acuerdo entre en vigor.
[30] La razón por la cual la legislación reconoce el cambio de posesión es que en las transacciones civiles, si la transferencia requiere que el transmitente continúe usando la materia prima, y si el cesionario efectivamente entrega la materia prima al cesionario antes de celebrar un préstamo o contrato de arrendamiento. La entrega real de la cosa por parte del cesionario al cedente también aumentará los costos de transacción, pero el cambio de posesión evita este procedimiento innecesario y engorroso.
(4) Entrega recomendada. La llamada entrega ficticia significa que el cedente entrega el certificado de propiedad de la cosa al cesionario en lugar de la entrega real de la cosa. Si la cosa está todavía en posesión del cedente o de un tercero, el cesionario obtiene la posesión indirecta de la cosa. La Ley de Propiedad de nuestro país no estipula la forma de entrega de este concepto.
Pregunta 8: ¿Qué es la entrega de derechos de propiedad? La llamada entrega se refiere al hecho jurídico de que el derecho de posesión o certificado de propiedad de la cosa se transfiere al cesionario. Debido a que la entrega es una transferencia de posesión, a veces se la llama entrega de posesión. La entrega es una forma de dar publicidad a los cambios en los derechos de propiedad de bienes muebles, es decir, es una forma de indicar al público la importancia de los cambios en los derechos de propiedad de bienes muebles. Es decir, la entrega de bienes muebles se puede dividir en entrega real y entrega conceptual. : En primer lugar, la entrega real se refiere al cambio de derechos de propiedad sobre bienes muebles. El transferente transfiere de manera realista su control directo sobre los bienes muebles al comprador, es decir, A entrega la propiedad a B en el acto. En segundo lugar, el concepto de entrega no es una entrega real, sino que se refiere a la transferencia del concepto de posesión de bienes muebles. Es un método alternativo adoptado por la ley para sustituir la entrega real en consideración a la conveniencia de las transacciones en circunstancias especiales. Existen tres tipos: 1. Entrega simple, es decir, el cesionario toma posesión del bien mueble, y se entiende entregado cuando se establece el acuerdo de cambio de derechos reales. En otras palabras, antes de que el Partido A y el Partido B lleguen a un acuerdo, el asunto ya está en manos del Partido B. El cambio de posesión se refiere a un acuerdo especial celebrado entre el cedente y el cesionario de derechos sobre bienes muebles para que la cosa siga siendo poseída por el cedente. Cuando se establezca el acuerdo para transferir los derechos reales, se tendrá por entregado. y el cesionario obtiene la posesión indirecta. En otras palabras, aunque el Partido A y el Partido B han llegado a un acuerdo sobre la transferencia de derechos de propiedad, el tema todavía está en manos del Partido A. 3. Instruir la entrega significa que cuando el bien mueble pasa a posesión de un tercero, el enajenante transfiere su derecho a exigir del tercero que lo devuelva al cesionario en lugar de la entrega.
En otras palabras, la materia no está en manos de la Parte A, y es la Parte A quien instruye a un tercero para que entregue la materia a la Parte B.