¿Por qué una relación entre el precio de la vivienda y el alquiler inferior a 10 indica una burbuja?
■La burbuja puede extenderse a Beijing y Suzhou.
A principios de 2005, el personal del departamento de investigación de China International Capital Corporation (en lo sucesivo, CICC) recopiló información comercial sobre diversas propiedades inmobiliarias en casi 20 ciudades de todo el país, incluidos precios, préstamos hipotecarios y datos de arrendamiento, y luego, en marzo, se publicó un informe de investigación titulado "Comprar una casa es peor que alquilar". El informe señala: "Teniendo en cuenta que cuando estalló la burbuja de los precios inmobiliarios en Hong Kong en 1997, el coste de capital y el pago mensual de la compra de una vivienda eran 2,2 veces y 2 veces el alquiler respectivamente, mientras que el coste de capital y el pago mensual de la compra de una vivienda en China continental fueron 1,1 y 1,3 veces el alquiler respectivamente, en general los precios inmobiliarios han comenzado a dispararse, especialmente en algunas zonas, incluido el delta del río Yangtze "
Una nueva inspección en vísperas del Festival de Primavera. en 2006 mostró que la relación costo/alquiler de 167 edificios en las 12 ciudades reinspeccionadas casi todos han aumentado durante el año pasado, con un aumento promedio del 11%, con más ciudades que superan 1 (ver gráfico a la derecha). El aumento de este índice se debe principalmente a que el aumento de los precios de la vivienda sigue siendo mayor que el aumento de los alquileres, y poco tiene que ver con el aumento de los tipos de interés de las hipotecas sobre viviendas en junio de 2006 + 1 de octubre. "En comparación con 2005, comprar una casa en 2006 era peor que alquilarla".
Las estadísticas muestran que en 2005, en algunas zonas del delta del río Yangtze, donde el coste de comprar una casa era mucho mayor que el alquiler, el aumento de los precios de la vivienda se desaceleró significativamente (como Hangzhou), e incluso los precios de la vivienda cayeron (como Shanghai), lo que indica que las políticas de control inmobiliario han logrado ciertos resultados y las burbujas de precios de la vivienda en estas ciudades se están exprimiendo gradualmente. Sin embargo, la caída de los precios de la vivienda ha provocado que muchos especuladores/inversores que originalmente pretendían arbitrar la venta de sus casas las vendan como alquileres, lo que provocó que los alquileres cayeran aún más, aumentando aún más la relación coste/alquiler de la financiación de la vivienda. Al debilitarse significativamente las expectativas de un aumento de los precios de la vivienda, más personas optarán por alquilar en lugar de comprar. Esto indica que el crecimiento de los precios de la vivienda seguirá disminuyendo, e incluso existe la posibilidad de que los precios de la vivienda sigan bajando.
En las ciudades donde la relación costo de capital/alquiler para la compra de viviendas el año pasado fue significativamente menor que 1, esta relación ha aumentado significativamente en un año. Por ejemplo, en lugares como Beijing y Chengdu, esta proporción ha superado 1; en Suzhou, Shenyang y Shenzhen, está incluso más cerca de 1. Se puede ver que la "burbuja" inmobiliaria se está extendiendo a estas áreas. En 2005, los precios de la vivienda en Beijing y Suzhou aumentaron significativamente, pero los alquileres cayeron. Los costos de capital y los alquileres de la vivienda se han mantenido esencialmente sin cambios, y es seguro que el crecimiento de los precios de la vivienda se desacelerará en el futuro. En Guangzhou y Shenzhen en 2005, aunque los precios de la vivienda y los alquileres han aumentado marcadamente, el costo de capital actual para comprar una casa sigue siendo inferior al alquiler, y hay margen para nuevos aumentos de los precios de la vivienda en el futuro.
■Alquilar será más difícil.
La relación media mensual alquiler/alquiler actual en 12 ciudades es de 1,3 veces (Tabla 1), que es básicamente la misma que en 2005. El Dr. Ha Jiming, economista jefe de la CICC, cree que aunque el aumento de las tasas de interés a principios de 2006 aumentó la carga del pago de la deuda, el aumento en el índice de pago inicial en marzo del año pasado redujo la carga del pago mensual de los compradores de viviendas posteriores. Dado que el aumento de la tasa de interés es menor, el aumento en el índice de pago inicial tiene un impacto mayor en el pago mensual que la tasa de interés. En igualdad de condiciones, la relación alquiler/oferta caerá significativamente durante el próximo mes. La razón por la que la relación pago mensual/alquiler ha sido básicamente la misma este año es porque los precios de la vivienda han aumentado más que los alquileres. La falta de deterioro en la relación pago mensual/alquiler está relacionada con la política anunciada por el banco central el 17 de marzo de 2005 de cancelar las tasas de interés preferenciales para los préstamos hipotecarios y aumentar la relación de pago inicial, porque esta política aumentó el costo del real. especulación inmobiliaria.
Ha Jiming señaló que para aquellos que habían comprado una casa a principios de 2005, la carga hipotecaria mensual no tenía nada que ver con los cambios en los precios de la vivienda o las tasas de pago inicial, mientras que los aumentos en las tasas de interés aumentaban el costo de la vivienda. pagar el capital y los intereses En las ciudades donde los alquileres han caído o han aumentado ligeramente, la relación mensual entre hipoteca y alquiler ha aumentado. Si esta relación aumenta aún más, los especuladores/inversores con flujo de caja limitado tendrán dificultades para alquilar una casa y tendrán que venderla. Entre ellas, el pago mensual en Hangzhou, Shanghai y Nanjing es 2, 1,8 y 1,6 veces el alquiler respectivamente, ocupando un lugar destacado entre las 12 ciudades analizadas. La situación en Hangzhou es similar a la de 1997 en vísperas de la explosión de. La burbuja de los precios inmobiliarios en Hong Kong.
La relación pago/alquiler mensual en Beijing y Suzhou ha aumentado rápidamente, de 0,82 veces el año pasado a 1,09 veces y 1,07 veces este año, respectivamente. Esto se debe principalmente a que los precios de la vivienda están aumentando significativamente más rápido que los alquileres. Por el contrario, debido a los grandes aumentos de los alquileres, la relación alquiler/oferta mensual en Guangzhou y Shenzhen se ha mantenido en torno a 1 veces durante el año pasado.
■La estructura de la burbuja se está "aplanando" cada vez más
De hecho, algunos participantes del mercado todavía tienen algunas dudas sobre la conclusión y el proceso de análisis de que comprar una casa no es tan bueno. como alquiler. En este sentido, Ha Jiming dijo que el costo de capital de comprar una casa se refiere al costo de los intereses que conlleva la compra de una casa, incluidos los gastos por intereses del préstamo hipotecario y el costo de oportunidad de comprar una casa en comparación con alquilar una casa, es decir , la pérdida del interés del depósito sobre el pago inicial; el costo del alquiler (o ingreso) es el alquiler. Hay dos factores que no se tienen en cuenta en la relación coste de capital de compra de vivienda/alquiler. Es decir, el precio de compra y el precio de venta futuro de la casa no están incluidos, pero se supone que ambos son iguales, es decir, se supone que la tasa de depreciación de la casa es igual a la tasa de aumento de precio de una casa nueva similar. . Si la gente espera que el valor de la casa se aprecie en el futuro, es decir, la tasa de depreciación de la casa es menor que la tasa de aumento de precio futuro de casas nuevas similares, incluso si el costo por intereses de comprar una casa es mayor que los ingresos por alquiler. , las personas aún pueden optar por comprar una casa dentro de un cierto período de tiempo para promover la apreciación de los precios. Al mismo tiempo, no tiene en cuenta las limitaciones de flujo de efectivo de los inversores: incluso si las personas esperan que la casa se aprecie, pueden optar por venderla una vez que los ingresos por alquiler no sean suficientes para cubrir los pagos de la hipoteca (es decir, pagos mensuales). y los propietarios han limitado otras fuentes de ingresos. Esto ejercerá una presión a la baja sobre los precios de la vivienda.
Pero aun así, sigue siendo un indicador válido de la salud del mercado inmobiliario. Si el costo de capital de comprar una casa ya es mayor que el alquiler, y la gente aún elige comprar una casa debido a la apreciación esperada de la misma, entonces el aumento en los precios de la vivienda será mayor que el aumento en el alquiler, aumentando aún más el costo de la vivienda. Relación coste de capital/alquiler de la compra de una casa. Sin embargo, esta expectativa de apreciación no puede sostenerse en el largo plazo y no puede ser tolerada por la sociedad, porque requiere un aumento creciente de los precios de la vivienda, o un aumento "divergente" de los precios de la vivienda, lo cual es teóricamente imposible. No existe ningún precedente a nivel internacional. .
En términos de la relación entre el pago mensual y el alquiler, incluso si el costo de los fondos para la vivienda es menor que el alquiler, aún puedes ganar dinero alquilando una casa. préstamo, hay que pagar no sólo los intereses sino también el principal. Una vez que los alquileres bajen, algunos inversores no podrán soportar la carga de los pagos de capital e intereses (es decir, pagos mensuales), lo que significa que se verán restringidos por el flujo de caja. Así que considere la relación pago/alquiler mensual. En comparación con los costos de financiación de la vivienda anteriores, el pago mensual incluye el pago mensual del principal del préstamo hipotecario, pero no incluye la parte del costo de oportunidad del costo de financiación de la vivienda. Si el inversionista no tiene otra fuente de ingresos y solo depende del alquiler de la casa para pagar el pago mensual, cuando el alquiler caiga por debajo del pago mensual, no podrá llegar a fin de mes, lo que provocará problemas de flujo de caja y tendrá que vender.
Desde este punto de vista, en algunas ciudades (como Hangzhou y Shanghai) donde la burbuja de precios de la vivienda se ha vuelto grave a principios de 2005, la relación entre el costo de capital y el alquiler y la relación entre el pago mensual y el alquiler continúan aumentando. aumentará, y comprar una casa será cada vez peor que alquilarla. En 2006, a excepción de la región del delta del río Yangtze representada por Shanghai, los precios inmobiliarios seguirán aumentando. Los ratios costo de capital/alquiler de la vivienda y los ratios pago mensual/alquiler seguirán aumentando. Los precios de la vivienda en Shanghai seguirán cayendo, mientras que los de Beijing y el delta del río Perla seguirán aumentando.
Gao Huiqing, director de la División de Planificación Estratégica del Departamento de Investigación del Desarrollo del Centro Nacional de Información, también cree que el mercado de precios de la vivienda refleja no sólo la demanda efectiva, sino también cierta demanda especulativa, mientras que el mercado de alquiler Se centra en la demanda efectiva. En comparación con los dos, la parte restante suele considerarse demanda de burbuja, por lo que esta relación es un buen indicador del mercado. Pero también señaló que alquilar y comprar casas no son el mismo grupo y que el análisis de los datos sólo puede reflejar una parte de las tendencias del mercado.
En lo que respecta al mercado inmobiliario en general en el país, se puede decir que hay cosas buenas y cosas malas. Por un lado, el pico de la burbuja ha disminuido significativamente, lo cual es un punto muy crítico, por otro lado, el área afectada por la burbuja se ha expandido, las burbujas pueden haber aumentado en algunos lugares y es posible que se hayan formado nuevas burbujas; algunos lugares. En cierto sentido, estas dos tendencias coexisten, lo que lleva a la existencia de una nueva estructura de burbuja, es decir, de una concentración excesiva y agudas contradicciones a una expansión plana. Esta parece ser una opción buena y estable en comparación con el pasado.