Interpretación Judicial en Controversias de Compra y Venta de Almacén
Interpretación judicial de las disputas sobre contratos de compraventa de viviendas
Artículo 1 El término "contrato de compraventa de viviendas comerciales", tal como se menciona en esta Interpretación, se refiere a la empresa de desarrollo inmobiliario (en adelante denominada colectivamente como el vendedor) que aún no se ha completado o Un contrato en el que una casa terminada se vende al público y la propiedad de la casa se transfiere al comprador, quien paga el precio.
Artículo 2 Si el vendedor no obtiene el permiso de preventa para vivienda comercial, el contrato de preventa celebrado con el comprador se considerará inválido. Sin embargo, si el vendedor obtiene el permiso de preventa para vivienda comercial. vivienda comercial antes de presentar una demanda, puede considerarse inválida.
Artículo 3 Los anuncios y materiales promocionales para la venta de viviendas comerciales son invitaciones a ofrecer, pero las descripciones y compromisos hechos por el vendedor con respecto a las casas e instalaciones relacionadas dentro del alcance del plan de desarrollo de viviendas comerciales son específicos. , y la celebración del contrato de compraventa de vivienda comercial es Si tiene un impacto significativo en la determinación del precio de la vivienda, se considerará una oferta. Incluso si la descripción y el compromiso no están incluidos en el contrato de compraventa de vivienda comercial, deben considerarse como el contenido del contrato. Si la parte lo viola, será responsable por incumplimiento del contrato.
Artículo 4 Si el vendedor acepta el depósito del comprador como garantía para celebrar un contrato de compraventa de vivienda comercial mediante suscripción, pedido o reserva, y si el contrato de compraventa de vivienda comercial no puede celebrarse por razones de uno parte, el contrato se liquidará de acuerdo con el manejo que estipula la "Ley de Depósitos"; si el contrato de compraventa de vivienda comercial no puede firmarse por causas no imputables a ambas partes, el vendedor devolverá el depósito al comprador.
Artículo 5 El acuerdo de suscripción, ordenación y reserva de vivienda comercial tiene el contenido principal del contrato de compraventa de vivienda comercial estipulado en el artículo 16 de las "Medidas de Gestión de Compraventa de Vivienda Comercial si el vendedor acepta el". precio de compra según lo acordado, el acuerdo deberá ser reconocido como un contrato de compraventa de vivienda comercial.
Artículo 6 Si una parte solicita confirmación de que el contrato de preventa de vivienda comercial es inválido por no haber completado los trámites de registro y presentación de conformidad con las leyes y reglamentos administrativos, no se admitirá.
Si las partes acuerdan que la eficacia del contrato de preventa de vivienda comercial se basará en los procedimientos de inscripción y presentación, prevalecerá dicho acuerdo, salvo que una de las partes haya cumplido con sus obligaciones principales, salvo aceptación por parte de la otra. otra parte.
Artículo 7 El demoledor y las personas demolidas celebrarán un acuerdo de compensación por demolición y reasentamiento en forma de intercambio de derechos de propiedad, y acordarán claramente que el demoledor compensará y reubicará a las personas demolidas en casas con ubicaciones específicas. y usos. Si la persona demolida vende la casa de compensación y reasentamiento a un tercero y la persona demolida solicita recibir primero la casa de compensación y reasentamiento, debe recibir apoyo.
Si el demoledor solicita rescindir el acuerdo de compensación de demolición y reasentamiento, se tramitará de conformidad con lo dispuesto en el artículo 8 de esta Interpretación.
Artículo 8 Si el objeto del contrato de compraventa de vivienda comercial no puede realizarse en cualquiera de las siguientes circunstancias, el comprador que no pueda obtener la casa podrá solicitar la resolución del contrato, la devolución del precio de compra pagado y los intereses, compensar las pérdidas, y también podrá solicitar El vendedor será responsable de una compensación que no exceda el doble del precio de compra pagado:
(1) Una vez celebrado el contrato de compraventa de la casa comercial, el vendedor hipoteca la casa a un tercero parte sin notificar al comprador. ;
(2) Una vez celebrado el contrato de compraventa de la casa comercial, el vendedor vende la casa a un tercero.
Artículo 9 Cuando el vendedor celebre un contrato de compraventa de vivienda comercial, si se produce alguna de las siguientes circunstancias, el contrato será inválido o revocado o rescindido, y el comprador podrá exigir la devolución del precio de compra pagado, intereses, compensación por pérdidas, o Es posible que se le exija al vendedor que asuma una responsabilidad de compensación que no exceda el doble del precio de compra pagado:
(1) Ocultar deliberadamente la falta de obtención de una licencia de preventa de vivienda comercial o proporcionar una licencia de preventa de vivienda comercial falsa;
(2) Ocultar deliberadamente el hecho de que la casa vendida ha sido hipotecada;
(3) Ocultar deliberadamente el hecho de que la casa vendida ha ha sido vendida a un tercero o que la casa ha sido demolida, indemnizada y reubicada.
Artículo 10 Si el comprador solicita confirmación de que el contrato de compraventa de una casa comercial celebrado entre el vendedor y el tercero es inválido debido a que el vendedor y el tercero se confabularon maliciosamente para celebrar un contrato de compraventa de una casa comercial separado y entregarlo para su uso, el comprador será apoyado.
Artículo 11 La transmisión del dominio de la vivienda se considerará como la entrega de la misma, salvo pacto en contrario de las partes.
El riesgo de daño o pérdida de la casa correrá a cargo del vendedor antes de la entrega y del comprador después de la entrega; si el comprador se niega a aceptar el aviso de entrega por escrito del vendedor sin motivos justificables, el riesgo se extinguirá; Será a cargo del vendedor desde el aviso escrito de entrega. A partir de la fecha de entrega, el riesgo de daño o pérdida de la casa será a cargo del comprador, salvo disposición legal en contrario o pacto en contrario de las partes.
Artículo 12 Si la calidad de la estructura principal de la casa no cumple con el estándar y no puede entregarse para su uso, o después de la entrega de la casa para su uso, se verifica que la calidad de la estructura principal de la casa no está calificada y el comprador solicita rescindir el contrato y compensar las pérdidas, el comprador deberá apoyar.
Artículo 13 Si la solicitud del comprador de rescindir el contrato y compensar las pérdidas debidas a problemas de calidad de la casa afecta gravemente la vida y el uso normal, la solicitud debe ser apoyada.
Si hay problemas de calidad con la casa entregada para su uso, el vendedor asumirá la responsabilidad de las reparaciones durante el período de garantía; si el vendedor se niega a reparar o retrasa las reparaciones dentro de un período razonable, el comprador podrá repararlas; él mismo o confiar a otros para repararlo. Los costes de reparación y otras pérdidas sufridas durante la reparación correrán a cargo del vendedor.
Artículo 14 El área de construcción o área de construcción de la casa entregada por el vendedor no coincide con el área pactada en el contrato de compraventa de vivienda comercial.
Si hay un acuerdo en el contrato, se manejará de acuerdo con el acuerdo; si no hay un acuerdo en el contrato o el acuerdo no es claro, se manejará de acuerdo con los siguientes principios:
(1) Si el valor absoluto del índice de error del área es inferior al 3% (inclusive), se manejará de acuerdo con el contrato. La liquidación del precio acordado no se admitirá si el comprador solicita rescindir el contrato;
(2) Si el valor absoluto del índice de error del área excede el 3%, el comprador solicita rescindir el contrato y devolver el precio pagado y se deben pagar los intereses. El comprador se compromete a continuar ejecutando el contrato. Si el área real de la casa es mayor que el área estipulada en el contrato, la parte donde el índice de error del área esté dentro del 3% (inclusive) será pagada por el comprador al precio acordado, y la parte donde el área la proporción de error excede el 3% será asumida por el vendedor, la propiedad pertenece al comprador si el área real de la casa es menor que el área acordada en el contrato, la parte con un error de área dentro del 3% (inclusive) y el vendedor devolverá los intereses al comprador, y el vendedor dividirá la parte con un error de área superior al 3% y la devolverá al comprador dos veces.
Artículo 15 Según el artículo 94 de la "Ley de Contratos", si el vendedor se retrasa en la entrega de la casa o el comprador se retrasa en el pago del precio de la vivienda, el vendedor no paga el precio dentro de un plazo razonable de Tres meses después de haber sido recordada la ejecución, si una de las partes solicita la resolución del contrato, se le admitirá, salvo acuerdo en contrario de las partes.
Si la ley no lo dispone o las partes no se han puesto de acuerdo, el plazo razonable para ejercer el derecho de revocación será de tres meses después de que la otra parte lo inste. Si la otra parte no solicita la notificación, el derecho de revocación se ejercerá dentro de un año a partir de la fecha de ocurrencia del derecho de revocación; si el derecho de revocación no se ejerce dentro del plazo, el derecho de revocación se extinguirá; .
Artículo 16 Si una parte solicita una reducción basándose en que la indemnización liquidada acordada es demasiado elevada, se reducirá adecuadamente sobre la base de que la indemnización liquidada supere el 30% de las pérdidas causadas; se solicita por concepto de pérdidas, el monto de la indemnización por daños y perjuicios se determinará con base en las pérdidas causadas por el incumplimiento del contrato.
Artículo 17 Si el contrato de compraventa de vivienda comercial no estipula el monto de la indemnización por daños y perjuicios o el método de cálculo de la compensación por pérdidas, el monto de la indemnización por daños y perjuicios o la compensación por pérdidas podrá determinarse con referencia a las siguientes normas:
Para pagos atrasados, consulte Los estándares de cálculo de intereses de préstamos vencidos para instituciones financieras estipulados por el Banco Popular de China se calculan en función del precio total de compra de la vivienda impago.
Si la propiedad se entrega para su uso después de la fecha de vencimiento, se determinará de acuerdo con el estándar de alquiler para el período de entrega vencido de casas similares en el mismo lugar anunciado por las autoridades competentes pertinentes o evaluado por una agencia cualificada de tasación inmobiliaria.
Artículo 18 Si el comprador no obtiene el certificado de propiedad de la vivienda al vencimiento del siguiente período por motivos del vendedor, el vendedor será responsable del incumplimiento del contrato, salvo acuerdo en contrario de ambas partes:
(1) El período para el registro de propiedad de la vivienda según lo estipulado en el contrato de venta de vivienda comercial;
(2) Si el objeto del contrato de venta de vivienda comercial es una casa sin terminar, será de 90 días a partir de la fecha de entrega de la casa;
(3) El objeto del contrato de compraventa de vivienda comercial es la casa terminada, 90 días a partir de la fecha de celebración del contrato.
Si no hay estipulación sobre daños y perjuicios en el contrato o el monto de la pérdida es difícil de determinar, se puede calcular con base en el precio total de compra pagado y con referencia a las normas para el cálculo de los intereses vencidos. préstamos concedidos por instituciones financieras prescritas por el Banco Popular de China.
Artículo 19 del "Contrato de Compraventa de Vivienda Comercial" o artículo 33 del "Reglamento de Gestión de Operación y Desarrollo Inmobiliario Urbano" El período de registro de propiedad de la vivienda ha expirado por más de un año y el comprador ha perdido la propiedad por culpa del vendedor. Si el comprador no puede registrar la propiedad de la casa y el comprador solicita rescindir el contrato y compensar las pérdidas, debe ser respaldado.
Artículo 20: Si el vendedor y el asegurador celebran un contrato de suscripción de viviendas comerciales, estipulando que las casas desarrolladas y construidas por el vendedor serán vendidas por el asegurador a nombre del vendedor, las casas no vendidas después de la expiración del período de suscripción, el asegurador comprará al precio de suscripción estipulado en el contrato, salvo acuerdo en contrario de las partes.
Artículo 21 El vendedor vende la casa por sí mismo y acepta ser asegurado por un asegurador. Si el asegurador solicita al vendedor la compensación de pérdidas, deberá sustentar la solicitud, salvo acuerdo en contrario de las partes.
Artículo 22 Si surge una disputa entre un comprador y un vendedor debido a un contrato de compraventa de vivienda comercial, el tribunal popular notificará al asegurador para que participe en el litigio si el vendedor, el asegurador y el comprador tienen claramente; pactados sobre sus respectivos derechos y obligaciones, Determinar el estado del litigio de cada parte según el contenido pactado.
El artículo 23 del contrato de compraventa de vivienda comercial estipula que el comprador paga en forma de préstamo garantizado. Si una de las partes incumple el contrato y el contrato de compraventa de vivienda comercial no puede continuar ejecutándose, la otra parte podrá solicitarlo. rescindir el contrato y compensar las pérdidas por imposibilidad de hacerlo. Si el contrato de compraventa de vivienda comercial no puede continuar ejecutándose por causas imputables a ambas partes, las partes podrán solicitar la rescisión del contrato, debiendo el vendedor devolver el principal, los intereses; o depósito de la casa comprada al comprador.
Artículo 24: Porque se confirma que el contrato de compraventa de vivienda comercial es inválido, revocado o rescindido, resultando en el incumplimiento del propósito del contrato de préstamo garantizado de vivienda comercial, y el interesado solicita Rescindir el contrato de préstamo garantizado para vivienda comercial, será apoyado.
Artículo 25: En un contrato de compraventa de vivienda comercial con préstamo garantizado como forma de pago, si una de las partes solicita confirmación de que el contrato de compraventa de vivienda comercial es inválido o solicita rescindir o rescindir el contrato, el acreedor garantizado actuará como un tercero con derechos de reclamo independientes. Si una persona presenta una demanda, se escuchará junto con la disputa del contrato de préstamo garantizado de vivienda comercial; si no se presenta ninguna demanda, solo se manejará la disputa del contrato de compra y venta de vivienda comercial; . Si la parte garantizada presenta una demanda por separado sobre una disputa sobre un contrato de préstamo garantizado de vivienda comercial, podrá ser vista junto con la disputa sobre el contrato de compra y venta de vivienda comercial.
Si se confirma que el "Contrato de Venta de Vivienda Comercial" es inválido, revocado o rescindido, y el "Contrato de Préstamo Garantizado de Vivienda Comercial" también se rescinde, el vendedor deberá devolver el principal y los intereses del préstamo de compra. y el pago de la casa comprada a la compañía de garantía respectivamente.
Artículo 26 Si el comprador no paga el préstamo según lo estipulado en el "Contrato de Préstamo Garantizado para Vivienda Comercial" y no completa los trámites de registro de hipoteca para vivienda comercial con el garante, el garante demandará al comprador y solicitará que el comprador sea dispuesto si el vendedor tiene derechos contractuales bajo el “Contrato de Compraventa de Vivienda Comercial”, se le notificará al vendedor para que participe en el litigio cuando el acreedor garantizado demande al vendedor al mismo tiempo, si el vendedor presta garantía; para el contrato de préstamo garantizado para vivienda comercial, figurará como * * * coacusado.
Artículo 27 El comprador no ha reembolsado el préstamo según lo estipulado en el "Contrato de Préstamo Garantizado para Vivienda Comercial", pero ha obtenido el certificado de propiedad de la vivienda y ha realizado los trámites de registro de la hipoteca para vivienda comercial ante el acreedor hipotecario. requiere Si el comprador paga el préstamo o recibe prioridad sobre la casa hipotecada, el vendedor no se agregará como parte, a menos que el vendedor proporcione una garantía.
Artículo 28 Esta interpretación entrará en vigor el 6 de junio de 2003.
Si un contrato de compraventa de vivienda comercial celebrado después de la implementación de la "Ley de Gestión de Bienes Raíces Urbanos de la República Popular China" aún se encuentra en la etapa de primera o segunda instancia después de la promulgación e implementación de esta interpretación , se aplicará esta interpretación.
Las disputas sobre contratos de venta de viviendas comerciales celebrados después de la implementación de la "Ley de Gestión de Bienes Raíces Urbanos de la República Popular China" han finalizado antes de la promulgación e implementación de esta interpretación si las partes lo solicitan. un nuevo juicio o decide hacerlo de conformidad con los procedimientos de supervisión del juicio, esta interpretación no se aplicará.
Para las ventas de viviendas comerciales antes de la implementación de la "Ley de Gestión de Bienes Raíces Urbanos de la República Popular China", las leyes y reglamentos de ese momento y las "Respuestas del Tribunal Supremo Popular sobre varias cuestiones relativas el Juicio de Casos de Desarrollo y Operación Inmobiliaria Antes de la Implementación de la “Ley de Gestión Inmobiliaria””.
En la sociedad actual, los derechos y obligaciones de ambas partes se determinan en forma de contratos. Estandarizar los contratos. Todos sabemos que los contratos son jurídicamente vinculantes. Previo consenso de ambas partes, las partes del contrato podrán rescindir el contrato. Hacer que las transacciones de mercado sean más seguras.