Shanghái: El mercado de oficinas ha estabilizado las preocupaciones ocultas del modelo del segundo propietario.
Desde Este año, los edificios de oficinas de Shanghai han El mercado de alquiler continúa recuperándose. Los datos de múltiples agencias de consultoría inmobiliaria muestran que en el tercer trimestre de este año, la absorción neta de Shanghai alcanzó un nuevo máximo, la tasa de desocupación cayó de manera constante y los alquileres también dejaron de caer y se recuperaron.
Li Jie dijo a los periodistas que el mercado de oficinas logrará un progreso constante este año y no reducirá los precios a ciegas como el año pasado. "Cuando la 'guerra de precios' estaba en su peor momento el año pasado, nuestros precios eran más bajos que los de los demás. Si el alquiler no podía bajar, subvencionaríamos los costes de renovación."
Sección 3 Mercado de oficinas
La absorción neta alcanza un nuevo máximo.
Wang Hong, director general de China Xintiandi Commercial Management (Oficina), dijo en una entrevista con periodistas que, en comparación con la ligera caída de los alquileres y las tasas de ocupación en el mercado general de oficinas el año pasado debido a la epidemia, La situación del arrendamiento de oficinas en 2021 se ha recuperado bien. Las tasas de ocupación de los edificios de oficinas de la compañía en Shanghai, Qitiandi No. 5 e Inno Chuangzhi, han alcanzado casi la ocupación total. Al mismo tiempo, Ruihong Enterprise World se completó oficialmente y dio la bienvenida a su primer grupo de inquilinos, incluido el T 65433.
Zhang Shuaiyin, jefe del Departamento de Oficina Comercial del Este de China de China Resources Land, también dijo a los periodistas que Lujiazui Binjiang Center ha contratado a cuatro clientes unifamiliares en su sede este año, incluidos Shanghai Pudong AXA Fund, Shanxi Securities, Xinxin Leasing y China Literature El grupo también ha atraído a varias empresas de tecnología financiera para que se instalen. "Actualmente, sólo hay un edificio de oficinas unifamiliares en el Lujiazui Riverside Center, y varios clientes interesados están en intensas negociaciones".
La situación de arrendamiento de oficinas antes mencionada es el epítome de la recuperación de Shanghai. mercado de oficinas este año. Un informe publicado por CBRE mostró que en el tercer trimestre de este año, la absorción neta de edificios de oficinas en Shanghai siguió aumentando y alcanzó un máximo en un solo trimestre de 449.000 metros cuadrados. Las tendencias de expansión de reubicación y alquiler se expandieron aún más, con aproximadamente el 90% de los 19 submercados logrando un crecimiento positivo. Al final del tercer trimestre, la tasa de desocupación en el mercado de oficinas de Shanghai cayó 0,7 puntos porcentuales respecto al trimestre anterior, hasta 17,1.
“Desde la perspectiva de los tipos de transacciones y ubicaciones, la demanda de reubicación y expansión del alquiler representó hasta el 70%”. El informe de CBRE muestra que “es difícil encontrar una casa en mercados como Qiantan”. y la propia Nanjing West Road. La tasa de desocupación trimestral es tan baja como 4,3, solo superada por el Bund”.
Li Jie dijo a los periodistas que en los últimos dos años, muchos inquilinos en el principal distrito comercial han abandonado. de hecho, se trasladó a distritos comerciales emergentes como Qiantan. Por un lado, los distritos comerciales emergentes como Qiantan cuentan con buenas instalaciones de apoyo; por otro, los alquileres son entre 40 y 50 RMB más bajos que en los distritos comerciales centrales, y algunas empresas manufactureras tienden a comprar o alquilar edificios de oficinas completos en los distritos comerciales emergentes; .
Si bien la absorción neta alcanzó un máximo histórico, también apareció un punto de inflexión en la tendencia del índice de alquileres. El informe de CBRE muestra que los alquileres de oficinas en Shanghai dejaron de caer y se estabilizaron en el tercer trimestre, con los alquileres cotizados y efectivos aumentando un 0,6 y un 0,8 respectivamente con respecto al trimestre anterior. En términos de tasa de desocupación, las tasas de desocupación en el distrito comercial central, el área de expansión central y el distrito comercial emergente de Shanghai en el tercer trimestre fueron 11,9, 17,9 y 21,7 respectivamente, 0,9 puntos porcentuales, 0,9 puntos porcentuales y 0,2 puntos porcentuales respectivamente respecto al año anterior. cuarto.
El alivio de la epidemia y la recuperación de la economía: esta es la razón por la que Wang Hong ha traído una buena recuperación en el arrendamiento de oficinas a Shanghai. "Como ciudad ventana de China para la apertura al mundo exterior, basada en el apoyo de nueva oferta de alta calidad y capital emergente estratégico, las señales de recuperación en el mercado de oficinas continuarán".
CBRE Este de China El consultor y jefe del departamento de oficinas, Zhang Yue, dijo: "El continuo crecimiento de la demanda de edificios de oficinas en 2021 muestra los buenos fundamentos económicos de Shanghai como ciudad ventana del país al mundo exterior. La nueva política de la "Zona pionera" de Pudong ha atraído gradualmente Más servicios financieros y profesionales extranjeros ingresarán al mercado regional. En el tercer trimestre, la demanda en Pudong aumentó casi un 90% mes a mes y la proporción de inversión extranjera aumentó significativamente ", según los informes, en los seis siguientes. Durante meses, se espera que el mercado de oficinas de Shanghai tenga aproximadamente 690.000 metros cuadrados de nuevas incorporaciones al mercado, y la absorción neta anual de Shanghai alcanzará un nuevo máximo, y se espera que los alquileres aumenten a un nivel récord.
Las tasas de desocupación son altas en los distritos comerciales no centrales.
El modelo del segundo propietario tiene preocupaciones ocultas.
Si bien los datos del mercado de arrendamiento están mejorando, en opinión de los conocedores de la industria, también hay algunas preocupaciones ocultas en el mercado de oficinas de Shanghai, como que la tasa de desocupación en los distritos comerciales no centrales alcance más del 20%. y el interminable "segundo modelo de propietario".
“La situación del arrendamiento de este año está bien, definitivamente mucho mejor que el año pasado y básicamente la misma que en 2019”. Una persona que alquila propiedades en distritos comerciales no centrales dijo a los periodistas: “Pero hay infinitas”. pisos de oficinas en los alrededores y durante el proceso de arrendamiento. La presión también es mucho mayor”.
Aunque el mercado de arrendamiento en los distritos comerciales no centrales también es relativamente activo, según un informe de Jones Lang LaSalle , la tasa de desocupación aumentó 1,3 puntos porcentuales mes a mes hasta 27,8. "En los últimos años, los edificios de oficinas de grado A de Shanghai se han desarrollado rápidamente, con una nueva oferta anual que oscila entre 6.543.800 metros cuadrados y 6.543.805 metros cuadrados", dijo a los periodistas Huang Zhen, director representante de inquilinos del Departamento de Bienes Raíces Comerciales de Shanghai de Jones Lang LaSalle. En cuanto a si la tasa de desocupación es 15 o 20 es saludable, actualmente no hay un número específico "
Otro analista de la industria dijo a los periodistas que desde la perspectiva de la tasa de desocupación, el número por encima de 20 no es bajo. A medida que la oferta sigue aumentando, esto puede ser una preocupación importante en el futuro de los distritos comerciales no centrales.
En comparación con los datos de la tasa de desocupación en los distritos comerciales no centrales, la aparición del modelo de "segundo propietario" en el mercado de oficinas es aún más preocupante para la industria. Algunas personas, empresas de tecnología o empresas de consultoría empresarial alquilan pisos enteros de edificios de oficinas a precios ligeramente más bajos, luego decoran y configuran muebles de oficina, los dividen en oficinas de diferentes tamaños y los alquilan a inquilinos pequeños y medianos a precios más altos. El alquiler que paga el segundo propietario al propietario no es elevado y puede haber un acto de "robo de superficie".
“Hay muchos “segundos propietarios” en los edificios de oficinas de Shanghai. Hasta donde yo sé, hay dos o tres “segundos propietarios” en cada edificio de oficinas de la zona”, dijo a los periodistas un experto de la industria. Li Jie también confirmó este fenómeno a los periodistas, pero estaba más preocupada por las secuelas que por la competencia que trajo el segundo propietario. "Casi todos los modelos anteriores de estaciones de trabajo de alquiler se han retirado del escenario y no hay lugar para ellos. Una vez que el segundo propietario tiene un problema, quiebra o se escapa, y el inquilino sigue allí, el problema quedará en manos de el dueño, y definitivamente será un lugar para dudar."