¿A qué debes prestar atención al comprar una casa de proyecto?
Los "Cinco Certificados de Bienes Raíces" significan que los promotores inmobiliarios deben tener una licencia de planificación de terrenos de construcción, una licencia de planificación de proyectos de construcción, una licencia de construcción de viviendas, un certificado de uso de terrenos de propiedad estatal y un certificado previo de vivienda comercial. -licencia de venta, denominada “Cinco certificados”. Los primeros tres certificados son emitidos por la Oficina Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural, y el certificado de uso de suelo de propiedad estatal y la licencia de preventa de viviendas comerciales son emitidos por la Oficina Municipal de Administración de Vivienda y Recursos Terrestres. El segundo libro hace referencia a la "Garantía de Calidad Residencial" y al "Manual de Instrucciones Residencial".
Además, preste atención a si existe algún conflicto legal entre el constructor y el promotor inmobiliario. Si hay una disputa legal, los promotores inmobiliarios no están dispuestos a cooperar con el registro y la transferencia.
Además, los riesgos legales también deben centrarse en si existen defectos en el título de la casa, si ha sido embargada judicialmente, si existe hipoteca y si existen circunstancias objetivas en las que una casa se vende dos veces o más que una casa.
Pregunta 2: ¿A qué cuestiones se debe prestar atención al comprar un proyecto de casa hipotecaria? En términos generales, una casa hipotecada se puede comprar o vender. Siempre que los trámites estén completos y el comprador indique las precauciones pertinentes en el contrato de compra, se podrá comprar la casa hipotecada.
* * *Los departamentos pertinentes no han estipulado expresamente que los promotores no venderán viviendas hipotecadas. Las condiciones para que los promotores vendan casas hipotecadas son: 1. Certificado emitido por el banco; 2. El promotor no ocultó que la casa estaba hipotecada.
Además, si la casa que le gusta al comprador resulta ser una casa hipotecada, el criterio para medir si comprarla o no es entender primero las calificaciones e integridad del promotor desde múltiples aspectos. En términos generales, los grandes desarrolladores con buenas marcas generalmente pueden comprar y vender siempre que el tiempo de venta y pago esté escrito en términos más específicos en el libro de suscripción y el desarrollador no oculte deliberadamente los hechos.
Sin embargo, los compradores de casas hipotecadas deben prestar atención a los siguientes asuntos:
Aunque los promotores suelen hipotecar una casa o un piso completo de una casa, generalmente no existe un acuerdo entre ellos. ellos y el banco. Con un acuerdo, puedes gestionar los trámites de hipoteca de una casa por separado. Aunque el promotor no tiene los fondos para liberar la hipoteca de un edificio de inmediato, todavía no hay problema para una sola unidad que vale cientos de miles. Si el promotor no tiene fondos, las casas de este desarrollo no estarán disponibles para la compra.
2. Antes de comprar una casa, el propietario debe averiguar si la casa tiene hipoteca. Algunos desarrolladores pondrán excusas para no mostrar a los propietarios el permiso original de preventa de viviendas comerciales. Ahora el centro de transacciones de la Oficina de Administración de Tierras y Vivienda puede comprobar fácilmente el estado de la hipoteca de la casa. Después de confirmar la hipoteca de la casa, pueden negociar con el promotor. Si el desarrollador promete resolver el problema dentro de un cierto período de tiempo, verifique nuevamente después de la fecha límite. Si realmente se levanta la prohibición de los préstamos hipotecarios, entonces podrán considerar la posibilidad de comprar una casa.
Pregunta 3: ¿A qué debes prestar atención al comprar una casa? Los promotores inmobiliarios legales y formales deben tener "cinco certificados" y "dos documentos" completos. Los llamados "cinco certificados" se refieren al certificado de derecho de uso de la tierra de propiedad estatal, el permiso de planificación del terreno para la construcción, el permiso de planificación del proyecto de construcción, el permiso de construcción del proyecto de construcción (también conocido como permiso de inicio del proyecto de construcción) y la venta previa de viviendas comerciales. permiso de venta; "Dos Letras" "Se refiere a la "Garantía de Calidad Residencial" y al "Manual de Instrucciones Residencial", que también son los requisitos básicos de la ley para el vendedor.
Pero en la operación real, para encubrir la situación falsa, algunos desarrolladores (personal de ventas) a menudo encuentran excusas para no presentar los originales de estos documentos, o dicen que tienen los documentos relevantes para aprobar. un procedimiento determinado, es decir, el texto se coloca en la sede de la empresa, lejos de la oficina de ventas. Los vendedores suelen pedir a los clientes que firmen primero una carta de suscripción o un contrato. Una vez que el cliente paga el depósito o el precio de compra, si surge algún problema, el desarrollador (vendedor) cambiará inmediatamente de rostro y el cliente ya no verá las palabras del vendedor. al vender la casa. Una cara sonriente y llena de primavera.
Trampa de los términos del contrato
Cuando un cliente decide comprar una casa, debe firmar un contrato de compraventa de vivienda comercial con el promotor. En circunstancias normales, el desarrollador (vendedor) entregará un borrador del contrato al cliente y habrá muchos espacios en blanco en el contrato. Algunos lugares requieren que ambas partes confirmen e inyecten contenido relevante, mientras que algunos lugares de llenado opcionales pueden estar todavía vacíos.
En este momento, los compradores de viviendas a menudo piensan que todo está declarado, incluso si el contrato se completa, pero son estos espacios en blanco los que crean las condiciones para futuros fraudes por parte de los desarrolladores. Por ejemplo, el artículo 15 del contrato estándar "Si el certificado de propiedad está vencido, la indemnización por daños y perjuicios se calculará en tres diezmilésimas del precio total de compra cada día. Sin embargo, accidentalmente, el promotor (vendedor) diseñó esta cláusula y". la indemnización se calculará sobre la base del precio pagado de la vivienda. Tres diezmilésimas del pago serán responsables por incumplimiento de contrato. No hace mucho vimos un caso en el periódico: la solicitud se retrasó más de un año y sólo se pagaron 96 yuanes. O si no se puede hacer a tiempo, simplemente pídale al comprador que realice el pago. En otros contratos, las cláusulas de incumplimiento parecen justas en la superficie, pero en realidad son injustas. Por ejemplo, se acuerda que cualquier parte pagará una indemnización por daños y perjuicios del 40% del precio total de la vivienda al rescindir el contrato de compra de la vivienda. En realidad, esto es solo para restringir la compra de viviendas. Generalmente, a los promotores les resulta imposible recuperar las casas que venden.
Recordatorio especial:
Para evitar ser engañado por los compradores, le sugiero que tome las siguientes medidas para evitar trampas:
Primero, debe haber fuertes leyes conciencia. Si bien es importante que los compradores elijan la ubicación de su casa y mantengan el precio bajo, creemos que es aún más importante ver que en un mercado inmobiliario no regulado, los obstáculos están por todas partes. Por lo tanto, es necesario comprender las leyes y regulaciones pertinentes, consultar a profesionales (especialmente abogados profesionales) y comprender las leyes y los conocimientos relacionados con la compra de una vivienda. Sólo así podremos salvaguardar mejor nuestros derechos e intereses legítimos.
En segundo lugar, debemos ejercer plenamente los derechos que nos otorga la ley y adherirnos siempre a los principios de igualdad, beneficio mutuo y consenso a través de la consulta durante el proceso de transacción. El comercio justo es un principio legal. En la actualidad, en el proceso de transacciones inmobiliarias, los promotores (vendedores) ocupan una posición fuerte y la información entre ellos y los compradores de viviendas es extremadamente asimétrica, por lo que existe el fenómeno de que los promotores (vendedores) hacen el negocio dominante. Para ello, los consumidores deben mantener una actitud correcta, explicar clara y detalladamente los problemas al comprar una casa y negarse resueltamente a firmar o comprar si tienen objeciones, términos poco claros o insatisfechos y deben respetar el principio de perseverancia; y no lo hagas. Debido a que comprometes una cosa a la vez, te traerás problemas interminables y enormes pérdidas económicas.
En tercer lugar, el contrato debe firmarse cuidadosamente y conservarse las pruebas. Al comprar una casa, no crea en la retórica de algunos desarrolladores (vendedores). Al firmar un contrato, debes revisar cuidadosamente cada cláusula, preguntar y explicar las preguntas relevantes con claridad, todos los compromisos que esperas obtener, así como el contenido del acuerdo que las dos partes han formado, deben quedar registrados por escrito para evitar convertirse en; un cheque en blanco en el futuro. Cuando se recupera la casa y después de mudarse, una vez que se descubren los problemas, se deben conservar varias pruebas. Si es necesario, se pueden conservar los hechos relevantes mediante certificación notarial para demostrar la existencia de hechos de infracción.
Finalmente, debemos aprender a confiar en los profesionales y tomar armas legales para salvaguardar nuestros derechos. La venta de viviendas es diferente del consumo general, involucra muchos campos como ingeniería, calidad, contratos, administración de propiedades, etc., y las leyes y regulaciones relevantes son más complejas. Incluso después de múltiples investigaciones, generalmente resulta difícil para los compradores descubrir el meollo del problema mediante esfuerzos personales. Por lo tanto, si le sucede algo malo, o prevé posibles riesgos, para proteger eficazmente sus derechos e intereses legítimos, debe comunicarse de inmediato con profesionales, profesionales del derecho, intermediarios y organizaciones *** en esta área. .
En primer lugar, primero debes determinar tu objetivo en términos de ubicación y distancia. ...... gt gt
Pregunta 4: Cosas a tener en cuenta al comprar un proyecto de casa hipotecaria 1. Los costos de propiedad, agua, electricidad y fondos públicos de mantenimiento son relativamente altos. Debido a que los precios del agua y la electricidad para las casas comerciales y residenciales de doble uso están sujetos a estándares comerciales, que son relativamente más altos que los estándares de vida ordinarios, están menos restringidos por * * * departamentos, el fondo de mantenimiento público * * * también comparte *; * todas las partes del mantenimiento con los comerciantes. Las razones anteriores conducen a costos más altos para viviendas de doble uso comerciales y residenciales dentro del período programado.
En segundo lugar, ¿el derecho de propiedad dura 40 años o 50 años? Generalmente, la propiedad de una casa es de 70 años y puede renovarse automáticamente después de su vencimiento. Sin embargo, los derechos de propiedad de las casas comerciales y residenciales con 40 a 50 años no se renuevan automáticamente después de su vencimiento y se deben pagar tarifas de transferencia de terreno.
En tercer lugar, las propiedades comerciales y residenciales no pueden trasladarse al registro de hogares. Esto significa que incluso si hay buenos recursos educativos en el área circundante, los niños no pueden ir a la escuela cercana porque no pueden mudarse al hogar. registro.
4. No hay instalaciones de vivienda completas.
Comercial* *Generalmente, no existe el requisito de diseñar instalaciones de servicios de apoyo, como escuelas, empresas, comités vecinales, etc. , es decir, no hay guarderías ni escuelas de apoyo, ni servicios médicos ni de atención a personas mayores. Esto traerá muchos inconvenientes a la vida diaria después de la compra.
5. Los préstamos hipotecarios cumplen con los estándares de vivienda comercial. El pago inicial para una casa de doble uso comercial y residencial es de 50 RMB, la tasa de interés del préstamo es 11 veces mayor que la de una vivienda normal, el plazo del préstamo es de hasta 10 años y no se pueden utilizar préstamos del fondo de previsión para vivienda.
6. No existen políticas fiscales preferenciales para la compra de vivienda. Existen muchas políticas fiscales preferenciales para edificios residenciales ordinarios, pero no existen políticas fiscales preferenciales correspondientes para propiedades comerciales y residenciales.
Pregunta 5: ¿A qué debe prestar atención al comprar una casa financiada por un proyecto? ¿Se permiten viviendas cooperativas en el área local? Primero debe firmar un acuerdo cooperativo de construcción de viviendas y prestar atención a si puede obtener el certificado de terreno inmobiliario si el desarrollador no puede iniciar el proyecto por diversas razones y usted no puede firmar un acuerdo de compra de viviendas comerciales.
Pregunta 6: ¿A qué debes prestar atención al comprar una casa? ¿Cuales son los pasos? Cuanto más detallado mejor. En términos generales, no se puede negociar el precio al comprar una casa. Sólo podrás preguntar si existen descuentos o actividades. Estos los determina el departamento comercial. Los cinco certificados y dos documentos para viviendas comerciales en general (cinco certificados: certificado de uso de suelo de propiedad estatal, certificado de planificación del terreno de construcción, permiso de proyecto de construcción, certificado de inicio de proyecto de construcción, licencia de preventa de vivienda comercial, dos libros: certificado de garantía de calidad residencial, manual de instrucciones de vivienda comercial) son todos. Puede verlo en la sala de ventas, generalmente solo al comprar una casa comercial en preventa.
Hay muchos detalles sobre cómo ver una propiedad.
Debes prestar atención al tipo de casa. Un buen tipo de casa es separar las zonas activas y tranquilas (separar zonas de descanso y zonas de actividad) (las zonas activas son el baño, la sala y el comedor). , y las áreas tranquilas son los dormitorios y salas de estudio), lo que significa que las áreas activas y tranquilas no se pueden mezclar, de lo contrario, el baño, la sala de estar y el comedor interferirán con el dormitorio y la sala de estudio. En general, cuando entres por la puerta, verás primero movimiento y luego silencio. La parte silenciosa estará en la parte trasera de toda la casa. Por supuesto, esto no incluye el baño del dormitorio principal. También existe la misofobia.
Por supuesto, la orientación norte-sur es buena, con buena ventilación e iluminación, pero no oeste.
En cuanto a los pisos, un edificio de varios pisos es dorado, tres y plateado, con un pequeño rascacielos o menos de un tercio de los pisos altos. Otro punto es que dos hogares por edificio son mejores que cuatro hogares por edificio. Esto es fácil de entender. Las cuatro viviendas tienen poca iluminación, falta de ventilación y están hacinadas. Los edificios de varios pisos son adecuados para compradores con personas mayores viviendo en ellos, mientras que los edificios de gran altura son adecuados para jóvenes de ritmo rápido.
Salón: Pertenece al Departamento de Comunicación. Preste atención a la dirección y nunca gire hacia el oeste, de lo contrario será arrastrado hacia el vapor. Sin embargo, la iluminación debería ser buena. Evite las paredes de la sala de estar y las puertas de los dormitorios (preferiblemente con un paso al dormitorio).
Dormitorio: No abrir la puerta del salón. El dormitorio principal debe estar orientado al sur (buena iluminación). El baño del dormitorio principal no debe estar frente a la cama. El dormitorio principal no debe tener menos de 12 metros cuadrados y el segundo dormitorio no debe tener menos de 10 metros cuadrados.
Restaurante: Buena iluminación. Nada menos que 6 metros cuadrados, cerca de la cocina. El diámetro y el ancho no son inferiores a 2,4 metros.
Cocina: No debe estar cerca de la habitación, y la puerta no debe mirar hacia la habitación. Son apropiados 5 o 6 metros cuadrados, el ancho no debe ser inferior a 1,5 metros y el largo debe ser de 4 metros. Mejor ventilación e iluminación.
Baños: Cuclillas en baños públicos y sentado en baños principales. El ancho del baño con bañera es de 1㎡ y el ancho del cabezal de ducha es de 1㎡. Los baños públicos deben estar ubicados en áreas móviles.
Balcón: El balcón principal debe estar conectado con el salón para ayudar con la iluminación. El balcón del salón (para lavar y secar la ropa) debe estar conectado con el segundo dormitorio o la cocina.
Si eliges un edificio en medio del edificio, se puede dividir en dúplex y loft. Los dúplex pueden volar el espacio (que a menudo se encuentra en centros comerciales y vestíbulos de hoteles), es decir, la sala de estar del primer piso está conectada al techo del segundo piso, y las personas sentadas en la sala de estar pueden ver el techo del segundo. piso. El techo del primer piso se instala en el techo del segundo piso. Las ventajas son el gran espacio y el estilo, pero las desventajas son los altos costes de decoración y la gran capacidad de aire acondicionado. No hace falta decir que saltar desde un edificio no es sólo una cuestión de fanfarria.
También hay un apartamento de dos niveles, lo que significa que el salón o las habitaciones no están en el mismo plano, y hay que subir uno o dos tramos de escaleras para llegar a ellos. Estos apartamentos también son populares entre los jóvenes, pero no son adecuados para personas mayores.
Además, es necesario prestar atención a la diferencia entre el área comprada y el área utilizada. Si el área compartida es demasiado grande, ciertamente no es rentable.
Muchos inconvenientes menores sólo se descubren cuando se vive en ellos, por lo que debes prestar más atención a la hora de comprar una casa. Comprar una casa realmente buena no es fácil.
Espero que mis pocos conocimientos puedan ayudarte.
Pregunta 7: ¿A qué debes prestar atención al comprar una casa? Cosas a tener en cuenta al comprar una casa:
Primero, las calificaciones de desarrollo y operación del desarrollador deben ser legales. Es decir, el promotor deberá contar con una “Licencia de Negocio de Persona Jurídica Empresarial” y un “Certificado de Calificación de Empresa de Desarrollo Inmobiliario”, y desarrollarse dentro del ámbito empresarial especificado por sus calificaciones;
2. Los procedimientos deben ser legales. Los proyectos de desarrollo deben obtener un certificado de derecho de uso de la tierra, un permiso de planificación del terreno de construcción, un permiso de planificación del proyecto de construcción y un permiso de construcción del proyecto de construcción.
Segundo: visita de la casa.
Los "Dieciséis Estilos" de Mirar una Casa
Tipo 1: Mirar la Ubicación
Como tipo de inmueble, la ubicación del inmueble determina su uso, preservación del valor y valor añadido juega un papel decisivo. La ubicación es un factor muy importante para determinar si una propiedad puede apreciar su valor. Para analizar el potencial de un lugar, no sólo debemos fijarnos en la situación actual, sino también en su desarrollo. Si un comprador de vivienda compra una casa a bajo precio cuando las instalaciones municipales y de transporte de una región no son perfectas, entonces hay esperanza de que la propiedad se aprecie significativamente después de que se mejoren la planificación y las instalaciones de apoyo. Las mejoras en el entorno regional aumentarán el valor de los bienes inmuebles. Es muy importante que los compradores de viviendas estudien la planificación urbana y analicen el potencial de desarrollo de las zonas residenciales.
El transporte cómodo suele ser un fuerte argumento de venta para los promotores. Algunos anuncios de venta dicen que una línea de metro va directamente a la zona residencial y que una amplia avenida está adyacente a la zona residencial... De hecho, esto puede ser solo una visión a largo plazo en planificación urbana. En cuanto a las condiciones del tráfico, los compradores de viviendas deben tomarse la molestia de realizar investigaciones y análisis in situ.
La segunda forma es observar la coincidencia.
Uno de los criterios importantes para medir la calidad de una zona residencial es si los edificios públicos de apoyo en una zona residencial son convenientes y razonables. El radio de servicio de las tiendas básicas como verdulerías, tiendas de alimentos y pequeños supermercados que los residentes visitan diariamente no debe exceder los 150 metros.
La "casa club" que se ve a menudo en los folletos de venta de propiedades se refiere al espacio de actividades públicas para los residentes de la comunidad. La mayoría de ellos incluyen restaurantes comunitarios, casas de té, piscinas, gimnasios y otras instalaciones deportivas. Debido a las condiciones económicas limitadas, el área de una casa comprada por gente común no es muy grande. El comprador compró una casa de 80 metros cuadrados. Con la casa club, el espacio habitable del que disfrutará será mucho mayor que los 80 metros cuadrados. A medida que los residentes presten cada vez más atención a la privacidad y aumenten las demandas de ocio e interacción social de la gente, los clubes se convertirán en una instalación de apoyo indispensable en las zonas residenciales. Qué instalaciones tiene el club, cuáles son los estándares de cobro, si está abierto al público y si puede mantener operaciones normales y un desarrollo sostenible en el futuro también son cuestiones que los compradores de viviendas deben comprender.
La tercera categoría se centra en la ecologización
Actualmente, los estilos de diseño de jardines de los proyectos residenciales son diversos. Los paisajes exóticos y el estilo europeo pueden ser algunos, lo que requiere que los compradores de viviendas observen y observen cuidadosamente. reflexionar. Sin embargo, existe un indicador duro importante para el entorno de vida: la tasa de espacios verdes, que se refiere al porcentaje de distintos tipos de espacios verdes en las zonas residenciales. Vale la pena señalar que "tasa verde" y "tasa de cobertura verde" son dos conceptos diferentes. Los espacios verdes no incluyen balcones ni techos verdes, y algunos desarrolladores confundirán deliberadamente los dos conceptos.
La cuarta forma es mirar el diseño.
La relación de superficie construida es uno de los principales indicadores técnicos y económicos en los proyectos de planificación y diseño de zonas residenciales. Este indicador se ve a menudo en los anuncios de venta de viviendas comerciales y los compradores de viviendas deben comprenderlo.
En términos generales, el área total de construcción dentro del terreno de construcción planificado multiplicado por la relación de área de construcción es igual al área de terreno de construcción planificada.
La superficie de terreno de construcción prevista se refiere a la superficie de terreno permitida para la construcción, excluyendo las vías urbanas, los espacios verdes públicos y los estacionamientos urbanos fuera de las zonas residenciales. Los conceptos de relación de superficie construida de edificios y relación de superficie construida de edificios residenciales son diferentes. El primero incluye el área edificable dentro del uso de suelo, mientras que el uso de suelo total es el mismo. Por tanto, en el índice, el primero es superior al segundo.
Una proporción alta de superficie construida indica que hay muchas casas construidas en la comunidad y la densidad de población es alta. La proporción de superficie construida es sólo un indicador simple. Aunque algunos proyectos pueden parecer que tienen una proporción de área de piso baja, no es aconsejable sobrecargar el edificio para agregar jardines en forma de atrio o evitar garajes subterráneos.
El quinto tipo comprueba las condiciones del tráfico en la zona.
El tráfico en zonas residenciales se divide en dos categorías: desvío de personas y vehículos y tráfico mixto de personas y vehículos.
Actualmente, como punto de venta de la propiedad, los automóviles ingresan directamente al garaje subterráneo de la comunidad fuera de la comunidad, y no hay interferencia entre los concesionarios de automóviles y los peatones. Debido a que no hay interferencia del tráfico de automóviles, estacionamiento o ruido en la comunidad, los senderos peatonales en la comunidad tienen una función de ocio y pueden mejorar en gran medida la calidad ambiental de la comunidad, pero este método es costoso.
Es necesario comprobar si las carreteras principales en zonas de tráfico mixto están diseñadas para ser "despejadas" para evitar que el flujo de tráfico transfronterizo perturbe a las comunidades. Si hay suficientes plazas de aparcamiento y si la ubicación de las mismas es razonable. El principio general es que los coches aparcados al aire libre no deben entrar en el complejo residencial en la medida de lo posible si el aparcamiento debe estar cerca del residencial. complejo, trate de estar lo más cerca posible de la montaña...> gt
Pregunta 8: ¿A qué debe prestar atención al comprar una casa? Al comprar casas comerciales pre-vendidas, los compradores de viviendas deben comprender los siguientes vínculos importantes:
Primero, preste atención a las condiciones para las casas comerciales pre-vendidas por las empresas de desarrollo inmobiliario.
La "Ley de Gestión de Bienes Raíces Urbanos" estipula las condiciones para la preventa de viviendas comerciales de la siguiente manera:
1. La tarifa de transferencia del derecho de uso del suelo se ha pagado en su totalidad y el Se ha obtenido el certificado de derecho de uso de suelo. Tener derechos legales de uso de la tierra es un requisito previo para que las empresas de desarrollo inmobiliario desarrollen y prevendan bienes inmuebles. Las casas construidas en terrenos sin derechos de uso de la tierra son construcciones ilegales. Los compradores de viviendas deben verificar el certificado de derechos de uso del suelo de la empresa promotora antes de comprar para garantizar la legalidad de la casa.
2. Estar en posesión de un permiso de planificación de proyectos de construcción. Esta disposición es un requisito previo para la construcción de viviendas. Los proyectos de construcción de las empresas de desarrollo inmobiliario deben cumplir con la planificación urbana, y la construcción sólo puede comenzar después de obtener un permiso de planificación del proyecto de construcción.
3. Calculado en base a viviendas comerciales en preventa, los fondos invertidos en desarrollo y construcción han alcanzado más del 25% de la inversión total en construcción del proyecto, y se ha determinado el progreso de la construcción y la fecha de entrega. Esta disposición tiene como objetivo garantizar la estabilidad de la construcción del proyecto y la entrega oportuna de las viviendas, evitar que los promotores dependan excesivamente de los pagos por adelantado para el desarrollo del proyecto y evitar que la falta de entrega de las viviendas a tiempo perjudique los intereses de los compradores de viviendas.
4. Vaya al departamento de administración de bienes raíces del pueblo a nivel de condado o superior para registrarse para la preventa y obtener una licencia de preventa de viviendas comerciales (las empresas que desarrollen bienes raíces en esta ciudad deben registrarse en la Oficina de Administración de Bienes Raíces de Rizhao y obtener una licencia emitida por la oficina (certificado de licencia de preventa de vivienda comercial). El propósito de este reglamento es colocar la preventa de bienes inmuebles bajo la supervisión del departamento de administración de bienes raíces para garantizar la legalidad de la preventa de viviendas comerciales.
2. Comprender los contenidos básicos del contrato de preventa de vivienda comercial
1. Es decir, la promotora inmobiliaria y el comprador de la vivienda deberán indicar los nombres y direcciones de ambas partes.
2. Información básica sobre vivienda comercial en preventa. El contrato de preventa deberá registrar claramente la ubicación, la ubicación, el número de certificado de derecho de uso de la tierra, el método de adquisición del derecho de uso de la tierra, la naturaleza del uso de la tierra, el número de licencia de planificación del proyecto de construcción, el número de licencia de preventa de viviendas comerciales, el área de construcción de la casa, la estructura de la casa, y fecha de finalización y entrega de la casa y el plano de la casa adjunta y otros contenidos.
3. El área de la vivienda comercial en preventa debe calcularse en metros cuadrados y debe quedar claro si se trata del área del edificio, el área dentro de la suite u otras áreas.
4. Es decir, el precio de las viviendas comerciales pre-vendidas, incluido el precio unitario y el precio total, como cuánto yuanes por metro cuadrado. Aunque la "Ley de Gestión de Bienes Raíces Urbanos" de mi país estipula las condiciones y procedimientos para la preventa de viviendas comerciales, no tiene disposiciones uniformes sobre el monto y período del pago de preventa, y las partes deben especificar esto en la contrato.
5. Forma y plazo de entrega a domicilio. Exención de pedidos pendientes. Por ejemplo, el contrato puede estipular que debido a determinados eventos naturales, como terremotos, inundaciones, condiciones climáticas adversas, etc., el plazo de entrega de la empresa promotora inmobiliaria puede ampliarse razonablemente.
6. La naturaleza de la casa. ¿Se trata de un edificio residencial, de oficinas, de producción o algo más?
7. Responsabilidad por incumplimiento de contrato. Esto incluye la responsabilidad del comprador por no pagar el precio estipulado en el contrato y la responsabilidad del prevendedor por no entregar la casa en tiempo, calidad y cantidad.
8. Obligación de registrar la propiedad de los inmuebles.
9. Condiciones de gestión de la propiedad.
10. Resolución de conflictos. Como litigios o arbitrajes.
11. Otros términos o términos acordados por las partes.
Aquí hay algunas cosas a las que debe prestar atención al comprar una casa existente:
Primero, preste atención a las condiciones para que las empresas de desarrollo inmobiliario vendan viviendas comerciales.
El 4 de abril de 2001, el Ministerio de la Construcción emitió las “Medidas para la Administración de las Ventas de Vivienda Comercial”, las cuales entraron en vigor el 1 de junio de ese año. Ahora se estipula que las empresas de desarrollo inmobiliario que venden viviendas comerciales deben cumplir las siguientes condiciones:
(1) Las empresas de desarrollo inmobiliario que venden viviendas comerciales deben tener una "Licencia comercial de persona jurídica empresarial" y una "Licencia comercial de persona jurídica empresarial". Certificado de Calificación de Empresa de Desarrollo";
(2) Obtener el certificado de derecho de uso de la tierra o el documento de aprobación de uso de la tierra;
(3) Tener el permiso de planificación del proyecto de construcción y el permiso de construcción;
p>(4) Han pasado la aceptación de finalización;
(5) Se han implementado demoliciones y reasentamientos;
(6) Infraestructura de apoyo como suministro de agua, suministro de energía, la calefacción, el gas y las comunicaciones están listos para la entrega, y otra infraestructura de apoyo Las instalaciones y las instalaciones públicas están listas para la entrega o se han determinado el progreso de la construcción y la fecha de entrega;
(7) El plan de administración de la propiedad ha sido implementado.
Si no se cumplen las condiciones para la venta de viviendas comerciales, la empresa promotora inmobiliaria no venderá viviendas comerciales ni podrá cobrar honorarios por anticipo al comprador.
Las empresas promotoras de bienes raíces no pueden vender para recuperar capital...> gt
Pregunta 9: ¿A qué cuestiones se debe prestar atención al comprar una casa?
(1) Déjese margen para la negociación. Si eres comprador, oferta más bajo. Pero no se puede regatear al azar. El precio que se regatee debe estar dentro de un rango razonable.
(2) Deje que la otra parte hable primero, déjele expresar todos sus requisitos y oculte sus propias opiniones primero.
(3) Deje que la otra parte haga concesiones en cuestiones importantes primero. Si lo desea, primero puede ceder en menos cuestiones.
(4) Deje que la otra persona se esfuerce por conseguir todo lo que pueda conseguir, porque la gente no valorará las cosas que son fáciles de conseguir.
No cedas demasiado rápido, es mejor ceder más tarde, porque cuanto más espere, más lo apreciará.
(6) No son necesarias concesiones al mismo nivel. Por ejemplo, si la otra parte te da 60, tú puedes darle 40. Si la otra parte dice que quiere darme 60, puede decir que no puedo permitirme el lujo de rechazar a la otra parte.
(7) No hagas concesiones innecesarias. Cada vez que haces una concesión, puedes obtener algunos beneficios de la otra parte.
(8) A veces también podrías hacer algunas concesiones cuando no haya ninguna pérdida para ti.
(9) Recuerde "lo consideraré", esto también es una especie de concesión.
(10) Si no puedes comer mucho, prueba un sándwich; si no puedes comer un sándwich, al menos haz una promesa.
No te lo tomes a la ligera, recuerda que cada concesión contiene tu beneficio.
No te avergüences de decir “no”. La mayoría de la gente tiene miedo de decir "no". De hecho, si dices lo suficiente, él creerá que realmente estás diciendo "no". Así que sea paciente y constante.
(13)No hagas trampa. Aunque hagamos concesiones, siempre debemos mantener una situación general favorable.
Si haces una concesión y quieres retractarte, no te avergüences, porque no es un acuerdo y todo se puede empezar de nuevo.
(15) No haga demasiadas concesiones demasiado rápido para evitar que la otra parte insista demasiado en el precio original durante el proceso de negociación; preste siempre atención al número y alcance de las concesiones de la otra parte; .
¿Cuáles son algunos consejos para negociar a la hora de comprar una casa?
Algunas personas dicen que la clave para comprar una casa depende de su capacidad de negociación. Esto es cierto, especialmente para los compradores de vivienda que desean invertir. Sólo comprando una casa barata podrás tener tu propio margen de beneficio. De lo contrario, no habrá ganancias ni pérdidas después de la venta. La habilidad de la negociación de negocios inmobiliarios radica en captar y conocer la dinámica del mercado y, al mismo tiempo, conocerse a sí mismo y al enemigo, y conocerse a sí mismo y al enemigo. Por último, sea despiadado y negocie duramente.
Amplios conocimientos en negociaciones comerciales. Sólo haciendo el suficiente esfuerzo podremos tener un plan definido y ganar esta batalla.
Primero, tranquilizarse y comprender desde muchos aspectos.
1 Visitando la casa. La casa es real y todo se puede ver a través de tus ojos. Cuando mires una casa, debes mostrar tu interés. Si tienes demasiado frío, el vendedor no estará de humor para charlar contigo. Al mismo tiempo, es necesario observar atentamente la estructura de la casa, la iluminación, el mantenimiento del entorno, etc.
, escuchar la explicación del vendedor y hacerle más preguntas.
2 Domina el material de fondo. El tiempo que la casa ha estado en el mercado, cuántas personas han ofertado y cuánto ha ofertado la casa se pueden utilizar como factores de referencia. Cuantas más personas hagan ofertas por una casa, más probabilidades habrá de revenderla.
Hazle saber al vendedor que estás comprando la casa para vivir en ella, no para revenderla. Por lo general, los vendedores no quieren que los vendedores de viviendas obtengan ganancias y prefieren compradores que vivan en sus casas. Una es que se puede vender a un precio elevado y la otra es que es relativamente sencillo.
En segundo lugar, es necesario comprender la psicología del vendedor:
1. El tiempo que tiene el vendedor para vender la casa es muy importante para saber cuándo negociar. Cuanto más se acerca la fecha límite para vender la casa en cuestión, más ansioso estará el vendedor por vender. Este es su mejor momento de negociación.
2. Entender para qué pretende utilizar el vendedor el dinero de la venta de la casa. Si el vendedor confía en el pago de la casa y no tiene prisa por comprarla, sufrirá muchos contratiempos al negociar la casa. En este caso, es hora de que te detengas o des la vuelta.
3 depósitos. No existe un estándar determinado para el monto apropiado del depósito. Depende de las necesidades de cada persona y lo negocian ambas partes.
Principios de negociación:
1 Exponer las deficiencias de la casa, exponer todas las deficiencias de la casa del vendedor y hacer que el vendedor pierda la confianza en su alto precio, logrando así el propósito de negociación.
2 Tácticas dilatorias. Si el vendedor está ansioso por vender, puede retrasar deliberadamente la venta, por ejemplo mintiendo sobre cuánto tiempo llevará cobrar el pago, y luego esperar hasta las últimas etapas del plazo para negociar.
3 Estrategia de cooperación. Puede decirle al vendedor que está invirtiendo con un socio * * *, y el precio debe negociarse con el socio, y puede negociar en un doble golpe.
4 Juega duro para conseguirlo. Incluso si te gusta la casa que ves, todavía tienes que expresar varias razones por las que no te gusta para poder negociar un mejor precio.
En definitiva, hay muchas formas de negociar. Siempre que el comprador tenga la mente clara, la utilice con flexibilidad y actúe de acuerdo con la situación, definitivamente podrá comprender...> gt
Pregunta 10: ¿A qué debe prestar atención cuando comprar una casa nueva? Comprar una casa nueva es muy importante y no se puede tomar a la ligera. Hay muchos detalles a los que hay que prestar atención. Aquí hay algunas cosas a tener en cuenta al comprar una casa: 1. La calificación de desarrollo y operación del desarrollador debe ser legal. Es decir, el promotor deberá contar con una “Licencia de Negocio de Persona Jurídica Empresarial” y un “Certificado de Calificación de Empresa de Desarrollo Inmobiliario”, y desarrollarse dentro del ámbito empresarial especificado por sus calificaciones;
2. Los procedimientos deben ser legales. Los proyectos de desarrollo deben obtener certificados de derechos de uso de la tierra, permisos de planificación territorial de construcción, permisos de planificación de proyectos de construcción y permisos de construcción de proyectos de construcción;
3. Además de las condiciones anteriores, las ventas de casas existentes deben pasar la aceptación, las carreteras del proyecto, el suministro de agua y drenaje, el suministro de energía, el suministro de gas, la calefacción, las comunicaciones, la ecologización y otras construcciones de apoyo se han completado o se ha determinado la fecha de finalización. , se ha implementado la demolición y reubicación, se ha implementado la administración de la propiedad, y de acuerdo con Se estipula verificar el manual del proyecto de desarrollo inmobiliario con el departamento de administración inmobiliaria, además de las condiciones anteriores, la casa de subastas también debe; obtener licencia de preventa de vivienda comercial para preventa.
4. Al firmar un contrato, primero se debe seleccionar el "Contrato de Compraventa de Vivienda Comercial" (texto modelo) de la Administración Estatal de Industria y Comercio y el Ministerio de la Construcción para en segundo lugar, pagarlo; atención al contenido prometido por el desarrollador que se incluirá en el contrato.
5. Si compras una casa, deberás solicitar al promotor el "Manual de Instrucciones Residencial" y la "Garantía de Calidad Residencial" al momento de entregar la casa.
Preste atención a si el área de la propiedad y el área del contrato son consistentes. Si es diferente, podemos manejarlo de acuerdo con las "Medidas de Gestión de Ventas de Vivienda Comercial" del Ministerio de Construcción. Además, después de solicitar el certificado de propiedad inmobiliaria, también deberá solicitar el certificado de uso de suelo. Preste atención a las tarifas relevantes. Además de lo mencionado anteriormente, también existen tarifas de transacción y tarifas de encuesta que deben ser pagadas por el desarrollador, pero los desarrolladores a menudo se aprovechan del desconocimiento de las leyes y regulaciones de los compradores y se las pasan. compradores.
Puedes consultar los cinco puntos anteriores a la hora de comprar una casa.