Red de Respuestas Legales - Información empresarial - ¿Cuáles son los requisitos para comprar un edificio nuevo y pagar un anticipo en el contrato de suscripción? ¿Tiene el acuerdo de suscripción significado legal? 1. El concepto de acuerdo de suscripción Un acuerdo de suscripción de vivienda comercial se refiere a un acuerdo firmado entre el comprador y el vendedor de una vivienda comercial antes de firmar un contrato de preventa de vivienda comercial o un contrato de venta de vivienda existente, vinculante. las partes para realizar una transacción específica en una propiedad específica. Específicamente, es la confirmación preliminar de la compra y venta de una casa entre el comprador de la vivienda y el desarrollador de viviendas comerciales antes de firmar un contrato formal de preventa o contrato de venta de viviendas comerciales. Las dos partes acordaron que después de firmar el acuerdo de suscripción, el desarrollador dejaría la casa objetivo al comprador dentro de un cierto período de tiempo y no la vendería a otros. En segundo lugar, la naturaleza del contrato de suscripción y su relación con el contrato de preventa de vivienda comercial. La comprensión de la naturaleza jurídica de los contratos de suscripción incluye la teoría de la garantía, el contrato, la expresión de intención, la teoría del acto jurídico civil condicional y la teoría de la reserva. El autor está de acuerdo con la teoría de la delegación. La naturaleza contractual del contrato de suscripción es un contrato de reserva, el cual es un contrato independiente y válido que tiene por objeto celebrar en el futuro un contrato de compraventa de vivienda comercial en preventa. La relación entre el acuerdo de suscripción y el contrato formal de venta de vivienda comercial de preventa es esencialmente la relación entre el nombramiento y este acuerdo. En primer lugar, el contrato de suscripción es un acuerdo entre partes iguales que establece los derechos y obligaciones del comprador y vendedor de vivienda comercial en preventa, cumple con la definición de contrato del artículo 2 de la Ley de Contratos y es un contrato independiente. . El establecimiento, vigencia y modificación del contrato de suscripción no se basan en el contrato de preventa de vivienda comercial. Siempre que sea la verdadera expresión de la intención de ambas partes y no viole las disposiciones prohibitivas de la ley, el acuerdo de suscripción debe considerarse válido. En segundo lugar, el acuerdo de suscripción trata principalmente asuntos relacionados con la firma de un contrato de venta formal y no confirma directamente los resultados de venta de la vivienda comercial en preventa. En términos generales, un acuerdo de suscripción no puede equipararse a un contrato de venta formal. En tercer lugar, el acuerdo de suscripción es un contrato de compromiso. Si la manifestación de intención de una de las partes indica que una vez que la otra esté de acuerdo, el contrato tendrá efectos jurídicos. Si ambas partes están de acuerdo, se establecerá el contrato. Una vez establecido el contrato, ambas partes cumplirán sus obligaciones y disfrutarán de sus derechos de conformidad con las disposiciones del contrato. 3. El efecto jurídico del contrato de suscripción Existen dos visiones sobre el efecto jurídico del contrato de suscripción: la teoría de la negociación y la teoría de la contratación. Negociación necesaria significa que una vez que las dos partes celebran un acuerdo de suscripción, ambas partes están obligadas a negociar para la celebración del contrato de venta en un momento determinado en el futuro. Mientras las partes negocien la celebración del contrato de compraventa, habrán cumplido con sus obligaciones de reserva. No es su problema si finalmente se concluye el contrato de preventa de vivienda comercial. La teoría del contrato sostiene que el efecto de la carta de suscripción es la celebración de un contrato de preventa de vivienda comercial, por lo que no basta con que las partes negocien para celebrar un contrato de preventa. El contrato también debe concluirse con éxito, de lo contrario. la carta de suscripción no tendrá sentido. El autor cree que debería depender de las circunstancias específicas: (1) Si la carta de suscripción no incluye el contenido principal del contrato de preventa, es más razonable adoptar la teoría de negociación necesaria, porque las dos partes no han Aún se ha llegado a un entendimiento sobre el contenido principal del contrato de venta, y la carta de suscripción sólo puede obligar a ambas partes a negociar de buena fe y celebrar un contrato de venta dentro del plazo acordado, pero es difícil obligarlas a celebrar un contrato de venta. . Si a ambas partes les resulta difícil llegar a un acuerdo después de una negociación de buena fe, se considerará que ninguna de las partes ha incumplido el contrato; por el contrario, se le puede exigir que asuma la responsabilidad; (2) Si el acuerdo de suscripción ya contiene los contenidos principales del contrato de compraventa, es más razonable adoptar la teoría de que el contrato debe celebrarse. Cuando en la carta de suscripción de casa comercial se determine el número de casa, precio, área y demás condiciones para establecer un contrato de compra de casa, se reconocerá la validez del contrato. Los asuntos no cubiertos en el acuerdo de suscripción se pueden determinar llenando las lagunas del contrato, y el desarrollador está obligado a reservar viviendas comerciales para el suscriptor. Cabe señalar que sólo si el vendedor se niega a cumplir con su obligación de negociar y firmar el contrato, el comprador tiene derecho a solicitar al tribunal que le obligue a venderle la casa. (3) El artículo 16 de las "Medidas para la administración de las ventas de viviendas comerciales" estipula que el contrato de venta de viviendas comerciales especificará los siguientes contenidos principales: el nombre y residencia de las partes, información básica, método de venta, método de determinación del precio, precio total, método de pago, tiempo de pago, condiciones y fechas de entrega, compromisos sobre estándares de decoración y equipamiento, compromisos de entrega sobre infraestructura de apoyo como suministro de agua y ecologización, sus derechos y responsabilidades, asuntos relacionados con el registro de derechos de propiedad, métodos de resolución de disputas y responsabilidad por incumplimiento de contrato. Si la carta de suscripción contiene el contenido principal del contrato de compraventa especificado anteriormente, y el promotor inmobiliario ha aceptado el precio de compra según lo acordado, esta carta de suscripción se reconocerá directamente como un contrato de compraventa, y ambas partes podrán realizar directamente de acuerdo con el contrato principal. contenido de la carta de suscripción y exigir a la otra parte que cumpla con sus obligaciones en consecuencia. (4) El prevendedor comienza a suscribir el proyecto inmobiliario antes de obtener la licencia de preventa de vivienda comercial y firma un acuerdo de suscripción con el cliente, que se denomina suscripción interna. Según el artículo 40 de la Ley de Gestión de Bienes Raíces Urbanos, las condiciones que deben cumplirse para la preventa de viviendas comerciales incluyen las condiciones formales para la obtención de un permiso de preventa de viviendas comerciales y otras condiciones sustantivas. El permiso de preventa para viviendas comerciales es un requisito obligatorio para la preventa de viviendas comerciales. Según el artículo 52 de la Ley de Contratos, los contratos que violen las disposiciones obligatorias de las leyes y reglamentos son inválidos. Por lo tanto, una carta de suscripción celebrada antes de obtener la licencia de preventa es un contrato inválido que viola las disposiciones obligatorias de la ley.