Interpretación Tercera del “Reglamento Transitorio sobre Registro de Bienes Raíces”
Yin Fei, director y profesor del Instituto de Derecho Inmobiliario de la Universidad Central de Finanzas y Economía
El "Reglamento provisional sobre registro de bienes raíces" 》ha sido aprobado por el Consejo de Estado y entrará en vigor el 1 de marzo de 2065438. La promulgación del "Reglamento" es de gran importancia para unificar las agencias de registro de bienes raíces y las reglas de registro, estandarizar los comportamientos de registro, garantizar la seguridad de las transacciones y salvaguardar los derechos e intereses legítimos de los obligantes.
El "Reglamento" implementa plenamente los requisitos de la época y promueve integralmente el estado de derecho, se adapta a los requisitos de la administración de acuerdo con la ley, estandariza y aclara las responsabilidades de las agencias de registro y estructura razonablemente el registro. procedimientos, especialmente de acuerdo con los requisitos de "unificación de poderes y responsabilidades". Un capítulo especial (Capítulo 5) estipula la "responsabilidad legal". Aunque el capítulo "Responsabilidades Legales" solo tiene cuatro artículos, cubre todos los capítulos del Reglamento y los derechos y responsabilidades de la agencia registradora en todo el proceso de registro de bienes raíces. Regula el comportamiento registral de la agencia registradora de bienes raíces y de los registrantes. y realiza efectivamente el propósito legislativo del Reglamento de gran importancia.
En primer lugar, aclarar las responsabilidades de la agencia de registro y su personal, y lograr un registro unificado es un requisito inevitable.
El artículo 1 del "Reglamento" aclara al inicio su objeto legislativo, que es "integrar las responsabilidades registrales de bienes inmuebles, estandarizar las conductas registrales, facilitar a las personas la solicitud de registro y proteger los legítimos derechos y intereses de los titulares de derechos." Se puede observar que el propósito directo del Reglamento es integrar las responsabilidades del registro de bienes raíces y estandarizar el comportamiento registral.
Para estandarizar el comportamiento de registro, es necesario aclarar las responsabilidades de las agencias de registro y su personal. Esto se debe a que el registro es un acto administrativo. Durante el proceso de formulación de la Ley de Propiedad, hubo un debate sobre si el acto registral era un acto administrativo o un acto civil. Sin embargo, a juzgar por las disposiciones de la Ley de Propiedad, aunque se le da el efecto jurídico del derecho civil, en esencia, el registro todavía se considera un acto administrativo: la Ley de Propiedad aclara los requisitos para el registro unificado de bienes inmuebles, enfatizando que el el alcance del registro unificado, la agencia de registro y el método de registro estarán determinados por las leyes y los reglamentos administrativos otorgan a las agencias de registro la autoridad legal y la responsabilidad para manejar el registro; la Ley de Propiedad estipula los procedimientos básicos para el registro; También estipula los efectos jurídicos de las modificaciones de derechos inmobiliarios o de los enfrentamientos causados por el registro inmobiliario. A juzgar por estas normas, el organismo de registro, como organismo administrativo, tiene sus poderes o responsabilidades derivadas de la ley, y el ejercicio del poder debe seguir procedimientos legales, reflejando los requisitos de la administración conforme a la ley. Sobre la base de disposiciones legales como la Ley de Propiedad, el Reglamento define el concepto de bienes inmuebles, enumera los tipos de registro y los derechos inmobiliarios que pueden registrarse de conformidad con la ley, aclarando así el alcance del registro unificado de bienes inmuebles. patrimonio; el Reglamento también exige claramente que la agencia de registro debe estar a nivel de condado. Los departamentos antes mencionados de los gobiernos populares locales han confirmado además la naturaleza jurídica del registro de bienes raíces como un acto administrativo.
Aclarar claramente las responsabilidades de las agencias de registro y su personal es un requisito inevitable para una administración conforme a la ley. Al ser el registro un acto administrativo, debemos apegarnos a una administración conforme a la ley y lograr la legalización de instituciones, funciones, autoridades, procedimientos y responsabilidades. Dado que el efecto jurídico del registro de bienes raíces ha sido estipulado de manera integral en la Ley de Propiedad, la Ley de Registro de Bienes Raíces es esencialmente una ley de procedimiento administrativo y se centra en los procedimientos y poderes conexos de la agencia de registro de bienes raíces. Ya sea la enumeración del alcance del registro o la confirmación de la agencia de registro, el propósito fundamental es cumplir con el propósito de estandarizar los procedimientos de registro de la agencia de registro. A juzgar por el "Reglamento", define claramente el registro de bienes raíces como "el acto de la agencia de registro de bienes raíces que registra la propiedad de los derechos inmobiliarios y otros asuntos legales en el libro de registro de bienes raíces de conformidad con la ley". "se centrarán en estandarizar los procedimientos específicos para el registro de bienes raíces y aclarar las facultades correspondientes de la agencia de registro de bienes raíces y su personal en la iniciación, aceptación, revisión, inscripción y demás etapas del registro de bienes raíces, así como el goce y protección de información correspondiente, sientan una base legal sólida para que la agencia de registro administre de acuerdo con la ley.
El propósito del registro unificado de bienes inmuebles es aclarar las responsabilidades de la agencia de registro y su personal. El objetivo principal del registro unificado de bienes raíces es cambiar la situación actual del registro múltiple y evitar que las partes acudan a múltiples departamentos para gestionar y consultar el registro, lo que aumenta los costos de transacción y daña la seguridad de las transacciones. Esto inevitablemente requerirá integrar las responsabilidades de las agencias de registro de bienes raíces existentes y unificar las responsabilidades de registro en una sola agencia utilizando un libro de registro unificado, siguiendo reglas de registro unificadas y estableciendo una plataforma de información unificada; Por lo tanto, registro unificado significa la unificación y claridad de las responsabilidades de las agencias y el personal de registro. Esto ayudará a reducir la carga para las masas, simplificará los procedimientos, reducirá los costos de registro y mejorará la eficiencia del registro.
2. El “Reglamento” regula de manera integral las responsabilidades de las agencias de registro y de su personal.
El propósito legislativo de "regular el comportamiento de registro" determina que el reglamento aclarará los derechos y responsabilidades de las agencias y el personal de registro como contenido básico en todo el reglamento. A juzgar por lo dispuesto en el Reglamento, las responsabilidades de las agencias de registro generalmente incluyen los siguientes aspectos:
El primero es la obligación de registrarse, es decir, las obligaciones que las agencias de registro deben cumplir durante el proceso de registro de conformidad con la ley. Específicamente, incluye: las obligaciones de revisión formal y de aceptación legal de la agencia de registro al aceptar solicitudes de registro; la responsabilidad de la agencia de registro de verificar los materiales de la solicitud de registro al aceptar solicitudes de registro; las responsabilidades de inspección in situ de la agencia de registro en circunstancias legales; se cumplen, la agencia de registro deberá cumplir con prontitud, la obligación de registrarse con exactitud y la obligación de no registrarse de conformidad con la ley si no se cumplen las condiciones de registro;
La segunda es completar la responsabilidad de registrar conductas auxiliares. Esto se refiere principalmente a las responsabilidades pertinentes de la autoridad de registro en actividades auxiliares de registro distintas del registro.
Específicamente, incluye: las responsabilidades de la agencia de registro de establecer, producir y mantener el libro de registro de acuerdo con la ley; después de completar el registro, la agencia de registro emitirá, reemplazará y reexpedirá certificados de propiedad y certificados de registro de acuerdo con la ley; y confiscar certificados de propiedad de bienes raíces y certificados de registro falsificados o alterados de acuerdo con la ley. La obligación del certificado de registro de bienes raíces es responsable de integrar rápidamente su información de registro en la plataforma unificada de gestión de información de registro de bienes raíces; que la información de registro se pueda disfrutar en tiempo real; la agencia de registro deberá proporcionar consultas, responsabilidad de copiar la información de registro de bienes raíces, etc.
La tercera son las responsabilidades generales de la agencia de registro como agencia administrativa. Específicamente, incluye: Primero, la responsabilidad de divulgación de asuntos. Por ejemplo, la agencia de registro de bienes raíces debe divulgar la solicitud de registro y otra información en la oficina y en el sitio web del portal. La segunda es la obligación de informar e informar. Por ejemplo, si la agencia de registro de bienes raíces se niega a aceptar la solicitud o se niega a registrarla, debe notificarlo por escrito al solicitante e informarle de los recursos. En tercer lugar, la responsabilidad de brindar comodidad y beneficio a la gente. Por ejemplo, las agencias de registro de bienes raíces pueden disfrutar de la información obtenida a través de intercambios y es posible que no requieran que los solicitantes de registro de bienes raíces presenten presentaciones repetidas. Por ejemplo, si los materiales de la solicitud están incompletos o no cumplen con la forma legal, se debe notificar al solicitante en el acto todos los contenidos que deben complementarse y corregirse de inmediato. Cuarto, la obligación de proteger los secretos de Estado y la privacidad personal.
Además, la agencia de registro también debe asumir las responsabilidades prescritas por las leyes pertinentes, aunque no existen disposiciones directas en el "Reglamento". Según la Ley de Propiedad, las agencias de registro no pueden exigir la evaluación de bienes inmuebles; no pueden realizar registros repetidos en nombre de inspecciones anuales y no pueden realizar otras acciones más allá del alcance de las responsabilidades de registro; Por ejemplo, la recaudación de los impuestos y tasas pertinentes no debe utilizarse como requisito previo para el registro sin autorización; los procedimientos de registro no deben iniciarse de oficio a voluntad, etc.
3. Si la agencia de registro y su personal incumplen sus funciones, serán responsables legalmente de conformidad con la ley.
La "Decisión" de la Cuarta Sesión Plenaria del XVIII Comité Central del Partido Comunista de China enfatizó: "Establecer un sistema administrativo autoritario, eficiente y basado en la ley con poderes y responsabilidades unificados" y "Administrativos Las agencias deben cumplir con los deberes legales y no deben excederse en sus poderes." Quienes incumplan sus deberes, se excedan en sus deberes o abusen de sus facultades, incurrirán en responsabilidad legal de conformidad con la ley.
Por lo tanto, la agencia registral y su personal deberán cumplir concienzudamente las obligaciones anteriores, ya sean obligaciones registrales, obligaciones de asistencia registral u obligaciones generales como agencias administrativas. Para el poder público, autoridad también significa responsabilidad, y "el poder debe rendir cuentas". Las agencias de registro y su personal que descuidan sus deberes deben asumir las responsabilidades legales correspondientes de conformidad con la ley.
Para asuntos no autorizados por la ley, especialmente asuntos expresamente prohibidos por la ley, tales como exceder las responsabilidades registrales por registros falsos, dañar o falsificar libros de registro de bienes raíces, modificar elementos registrales sin autorización, confabularse con otros para realizar conductas falsas. registro, etcétera. , las agencias de registro y su personal deben cumplir estrictamente con sus deberes y nunca cruzar la línea.
También es necesario enfatizar que incluso si la agencia de registro y su personal no están ausentes o fuera de juego y desempeñan sus funciones en total conformidad con la autoridad legal, la agencia de registro y su personal deben ejercer su libertad de manera razonable y prudentemente dentro del alcance de la autorización para evitar el abuso de poder. De lo contrario, también deberá asumir las responsabilidades legales correspondientes.
El "Reglamento" también estipula de manera integral las responsabilidades legales de las agencias de registro y su personal, incluida la responsabilidad de sanciones administrativas, la responsabilidad de sanciones administrativas, la responsabilidad de compensación civil e incluso la responsabilidad penal. Los funcionarios de los organismos de registro que abusen de sus facultades o descuiden sus deberes serán sancionados conforme a la ley si causan daños a otros, serán responsables de una indemnización conforme a la ley si constituyen una violación a la gestión de la seguridad pública; , serán sancionados conforme a la ley; si constituyen delito, serán considerados penalmente responsables conforme a la ley; Para las agencias de registro, si sus errores de registro causan daño a otros, también deben asumir la correspondiente responsabilidad de compensación de conformidad con las disposiciones de la Ley de Propiedad. Esto refleja plenamente el requisito de "indemnización por infracción".
4. Los solicitantes de registro, las unidades pertinentes y las personas también deben asumir las responsabilidades legales de conformidad con la ley.
Aunque las disposiciones sobre responsabilidad legal en el "Reglamento" se centran en regular las agencias y el personal de registro, el registro de bienes raíces también requiere la asistencia total de las partes y las unidades e individuos relevantes. En combinación con los problemas existentes en la práctica del registro de bienes raíces, las regulaciones también estipulan las obligaciones y responsabilidades legales de las partes del registro, las unidades relevantes y las personas, que incluyen:
Primero, las regulaciones enfatizan claramente que los solicitantes deben Garantizar la autenticidad de los materiales de solicitud. Si el interesado proporciona materiales falsos para solicitar el registro y causa daño a otros, será responsable de una indemnización.
En segundo lugar, para mantener la autoridad del certificado de propiedad inmobiliaria y del certificado de registro inmobiliario y evitar errores de registro, el Reglamento prohíbe la falsificación, alteración, venta o uso de certificados de propiedad inmobiliaria falsificados o alterados. y certificados de registro de bienes raíces El acto de registrar un certificado estipula sanciones administrativas como el decomiso y el decomiso de ingresos ilegales, y puede ser investigado por responsabilidad civil por compensación y responsabilidad penal de conformidad con la ley.
En tercer lugar, el "Reglamento" también aclara las obligaciones de confidencialidad de las unidades que tienen información de registro de bienes raíces y su personal, así como de las unidades y las personas que consultan sobre información de registro de bienes raíces. Cualquiera que viole las regulaciones estatales al filtrar información de registro de bienes raíces o materiales de registro y causar pérdidas a otros será responsable de una compensación de acuerdo con la ley, y las personas responsables relevantes serán castigadas de acuerdo con la ley si constituye un delito penal; la responsabilidad se perseguirá conforme a la ley.