¿Es mejor elegir pagos iguales de principal o pagos iguales de principal e intereses para un préstamo hipotecario para compra de vivienda?
De hecho, estos informes no son información errónea, pero diferentes situaciones son adecuadas para diferentes personas y no todos los medicamentos pueden curarlo. Entonces, ¿qué diablos es igualar el capital y los intereses con el capital promedio?
1. Igual capital e intereses, introduciendo capital promedio
1 Igual capital e intereses: pago mensual = capital + intereses, el pago mensual es el mismo (bajo la premisa de que el el tipo de interés base permanece sin cambios).
2. Capital promedio: pago mensual = capital + interés, el capital mensual es igual, el interés disminuye con el principal y el pago mensual disminuye mes a mes.
Dos. Método de cálculo de capital e intereses iguales y capital promedio método de pago de intereses y capital igual: monto de pago mensual = principal del préstamo × [tasa de interés mensual × (1 + tasa de interés mensual) número de meses de pago] = [(1 + tasa de interés mensual) número de meses de pago ]
Método de pago de capital promedio: principal del préstamo/plazo del préstamo + [principal del préstamo-principal del préstamo/plazo del préstamo*(N-1)]*tasa de interés anual/12.
¿Se te queda la mente en blanco al ver estas fórmulas de cálculo? Distinguir la diferencia entre "principal e intereses iguales" y "capital promedio" es un dolor de cabeza. Esta fórmula es tanto "potencia" como "potencia", sin mencionar el resultado calculado. Desafortunadamente, para que a todos les resulte más fácil calcular el pago mensual, algunas plataformas han desarrollado "calculadoras de hipotecas". Solo necesita ingresar factores clave como el monto del préstamo, el período del préstamo, la tasa de interés de ejecución, etc., y elegir. un buen método de pago para calcular fácilmente el pago mensual. Esta "calculadora de hipotecas" se puede encontrar fácilmente en Baidu.
Resultados del cálculo en las Figuras 1 y 2: 1. Monto del préstamo 500.000 yuanes
2. Período del préstamo 240 meses (20 años); La tasa de interés es del 4,9% (en el gráfico, la suma mensual se utiliza como micrómetro y la tasa de interés anual del 4,9% se convierte en una tasa de interés mensual del 4,08333‰).
3. ¿Cómo elegir un préstamo para vivienda rentable?
Si observamos los resultados del cálculo del pago mensual en las Figuras 1 y 2, el "interés acumulado" para capital e intereses iguales es 285 000, y el "interés acumulado" para el capital promedio es 246 000. Los mismos 500.000 años parecen ser más rentables en términos de capital promedio. Además, si el cliente no lo especifica, el banco utilizará de forma predeterminada el método de pago de capital e intereses iguales con intereses más altos. En los últimos años, los medios también han informado que muchos bancos no están dispuestos a permitir que los clientes elijan "el capital promedio una vez". Pero, ¿es realmente así?
De hecho, si es igual. principal e intereses o reembolso de principal igual El método para calcular el interés consiste en multiplicar el saldo de principal pedido prestado al banco por la tasa de interés mensual correspondiente (tasa de interés anual acordada/12 meses) para calcular el interés que debe pagar al banco ese mes. En otras palabras, hay dos tipos de intereses. Las tasas de interés para diferentes métodos de pago son en realidad las mismas. La razón por la cual el interés calculado es diferente es que cuanto más capital pide prestado, más intereses tiene que pagar. , tendrás que pagar menos intereses
Para hacerlo más intuitivo, analicemos los datos de las Figuras 1 y 2. El principal actual en la Figura 2, el pago igual del principal en la Figura 1 es 1230,56, el El pago igual del principal en la Figura 2 es 2083,33, y el interés actual en las Figuras 1 y 2 es 2041,67. El pago mensual para el primer período fue aproximadamente 852 yuanes menos y el interés fue 2041,67 yuanes, pero el capital se pagó 852 yuanes más. Dado que el interés del banco se calcula en función del saldo del principal, el principal se pagó 852 yuanes más desde el primer período, por lo que el interés sobre el capital promedio será menor que el interés sobre el capital igual y los intereses a partir del segundo período. lo que equivale al reembolso anticipado todos los meses, que naturalmente es menor que el interés final sin reembolso anticipado.
A través del cálculo anterior, ¿podemos ver que los dos métodos de pago diferentes son justos? La razón por la que los bancos no están dispuestos a elegir activamente el capital promedio es que, en comparación con el capital y los intereses iguales, el pago mensual es más rentable y no es adecuado. clientes que acaban de comprar una casa; además, el pago mensual en el capital promedio disminuye cada mes, lo que hace que sea inconveniente para los clientes recordar el monto del reembolso; además, la fórmula de cálculo es complicada y los clientes comunes no pueden entenderla en absoluto; Crédito bancario El personal estaba ocupado y no quería dar más explicaciones, lo que llevó a que el método de pago del capital promedio fuera "deificado" por un tiempo.
No está diseñado por el banco para ganar más intereses, pero en la operación real, si usted propone activamente elegir el método de pago de capital promedio durante la entrevista de solicitud de préstamo, el banco lo aceptará.
Por lo tanto, si sus fondos iniciales no son demasiado escasos, puede elegir el método de capital promedio para reducir todos los gastos por intereses; si le faltan fondos en la etapa inicial, puede elegir la contrapartida de capital e intereses; método, de modo que aunque los gastos por intereses iniciales sean grandes, los fondos habrá menos estrés. Cuando hay fondos disponibles, un reembolso anticipado adecuado también puede lograr el efecto de reducir los gastos por intereses.