Análisis de Canales de Financiamiento para Pequeñas y Medianas Empresas Inmobiliarias
(1) Estado actual de las fuentes de fondos inmobiliarios
Los fondos inmobiliarios ahora provienen principalmente de siete aspectos : préstamos internos, uso de capital extranjero e inversión extranjera directa Inversiones, fondos propios, fondos propios de empresas e instituciones, depósitos y anticipos de compradores de viviendas y otros fondos. De enero a noviembre de 2004, los préstamos internos, los fondos autoobtenidos y otras fuentes de financiación representaron el 76,4 por ciento de todas las fuentes de financiación para el desarrollo inmobiliario en el período actual, de los cuales los préstamos internos directos representaron el 26,4 por ciento de todas las fuentes de financiación. La cantidad de préstamos internos aumentó un 5,75% interanual y la cantidad de capital extranjero utilizado aumentó un 10,6586,00000000006 interanual. Existen graves fallas en la estructura de las fuentes de financiamiento de la industria y en el monto de los préstamos bancarios. es enorme.
Gráfico 2.16 Proporciones de diferentes fuentes de financiamiento en la industria inmobiliaria
(2) Cambios en el monto de financiamiento de diferentes canales en el período actual
Gráfico 2.17 Cambios en el monto de financiamiento de diferentes canales
Desde agosto de 2004, entre los diversos canales de inversión inmobiliaria, los fondos autoobtenidos, los depósitos y pagos anticipados, la utilización de capital extranjero, la inversión extranjera directa y otros fondos han sido todos mostró una tendencia a la baja, mientras que los préstamos internos y las empresas e instituciones. Los fondos propios dejaron de caer y se recuperaron en junio, con un ligero aumento de 5438+ en octubre.
(3) Análisis de los siete métodos de financiación existentes
Afectadas por una serie de políticas de macrocontrol, las instituciones financieras, especialmente los bancos, han aumentado los requisitos de préstamo para la industria inmobiliaria. Desarrolladores La necesidad de recaudar fondos a través de otros canales ha aumentado significativamente. Ante el cuello de botella financiero, no existen muchas soluciones.
1. Préstamos bancarios nacionales:
Los préstamos bancarios son el principal canal de financiación para los promotores inmobiliarios. Aunque el Documento No. 121 del banco central estipula que los préstamos bancarios son relativamente limitados en esta etapa, a juzgar por el nivel de desarrollo del proyecto y el umbral de capital propio del desarrollador, la mayoría de los desarrolladores están excluidos. Pero para las empresas, los préstamos bancarios que son convenientes, de costo relativamente bajo y con un gran apalancamiento financiero son una tentación fatal. Sus deficiencias, como la alta presión de pago de la deuda, pueden evitarse ajustando la estructura de la deuda de los pasivos a largo y corto plazo. pasivo. Al mismo tiempo, los bancos siguen considerando en general el negocio de crédito inmobiliario como un activo de alta calidad, y los bancos comerciales siguen entusiasmados con el crédito.
2. Financiamiento de proyectos fiduciarios:
El fideicomiso es un nuevo foco de financiación en la industria inmobiliaria. De 2003 a 2004, se crearon 163 fideicomisos inmobiliarios en todo el país, con un importe de financiación de 17.580 millones de yuanes. El peso de los fondos fiduciarios está lejos de ser suficiente para apoyar el desarrollo de la industria. La razón principal de su popularidad es que tiene ventajas únicas al conectar múltiples instrumentos financieros: en primer lugar, puede introducir fondos extranjeros, en segundo lugar, puede invertir plenamente en fondos fiduciarios en industrias nacionales; en tercer lugar, puede ingresar a empresas de proyectos en forma de; inversión de capital, con un rendimiento fijo; en cuarto lugar, la empresa del proyecto puede empaquetarse y cotizar en el momento adecuado; en quinto lugar, se puede completar la etapa inicial de construcción del proyecto, de modo que el proyecto cumpla con las condiciones del préstamo bancario, lo que tiene un efecto positivo; sobre la integración y promoción de canales de financiación.
3. Fondos inmobiliarios extranjeros:
Los fondos inmobiliarios extranjeros se muestran optimistas sobre el mercado inmobiliario chino, dominado por Shanghai. Morgan Stanley Real Estate Investment Fund RSREF, ING Real Estate, Shui On Group, Singapore CapitaLand, etc. En la actualidad, la gran mayoría del capital internacional se concentra en fondos, participando en forma de sociedades de gestión financiera y sociedades de inversión. Aunque los fondos extranjeros tienen grandes perspectivas, es difícil satisfacer el hambre de bienes raíces de China. Es más, los obstáculos de las políticas y leyes actuales, el comportamiento irregular de las empresas nacionales y la opacidad del mercado inmobiliario han provocado la entrada de capital internacional.
4. Fondos industriales nacionales:
No hay duda de que el mercado inmobiliario con márgenes de beneficio muy generosos es fatal para los 600 mil millones de yuanes de fondos de capital privado existentes en el mercado de valores. . Sin embargo, la ausencia de leyes sobre fondos industriales hace que sea difícil ignorar la existencia de riesgos. Actualmente, estos fondos también existen en forma de sociedades de gestión financiera y sociedades de inversión. Naturalmente, faltan estándares en operaciones específicas, lo que deja peligros ocultos.
5. Financiamiento de capital no cotizado:
Si tienes abundantes reservas de tierra, no tienes fondos; si tienes abundantes fondos, no tienes tierra. La fuerte alianza parece haber abierto nuevos canales para la financiación inmobiliaria. Aunque la inversión de capital puede enriquecer los fondos propios, las empresas de bienes raíces generalmente tienen un capital registrado pequeño y no renunciarán fácilmente a su posición de control, ni están dispuestas a renunciar a la mayoría de sus intereses de desarrollo. Sólo pueden presenciar un espectáculo de fusiones y adquisiciones de empresas poderosas, como operadores urbanos y promotores inmobiliarios profesionales.
6. Financiación de cotizaciones:
Salir a bolsa es una de las principales formas que tienen las empresas de obtener fondos e implementar operaciones de capital. También es una buena respuesta a la mejora de la marca corporativa. Sin embargo, el "Aviso sobre una mayor regulación del trabajo relacionado con las ofertas públicas iniciales y las cotizaciones de acciones" de la Comisión Reguladora de Valores de China ha desalentado a la mayoría de las empresas de bienes raíces. Frente a las nuevas reglas, solo los desarrolladores con verdadera fortaleza y reglas pueden salir a bolsa con éxito. Sin embargo, en la situación actual, en la que hay demasiados promotores y niveles de crédito generalmente bajos, no es realista resolver la escasez de capital en la industria mediante cotizaciones a gran escala.
7. Emisión de bonos:
Sin mencionar que el mercado de bonos de mi país es de escala relativamente pequeña, con un volumen de negociación ligero y altos riesgos de emisión y tenencia, porque de acuerdo con las disposiciones. de la "Ley de Sociedades", los emisores de bonos tienen requisitos estrictos. Sólo las empresas de propiedad estatal, las empresas que cotizan en bolsa y las sociedades de responsabilidad limitada establecidas por dos entidades de inversión de propiedad estatal son elegibles para la emisión. Existen restricciones estrictas en la relación activo-pasivo y capital. , garantías, etc. de la empresa. Esto también está condenado al fracaso y la emisión de bonos de la mayoría de las empresas inmobiliarias sólo puede ser un sueño.
En resumen, la cantidad de financiación inmobiliaria es enorme y es imposible resolver completamente el problema simplemente confiando en préstamos bancarios u otros métodos. Se necesitan combinaciones innovadoras de productos financieros. Al mismo tiempo, sólo construyendo un sistema legal para las compañías de valores inmobiliarios, promulgando una ley de fondos industriales lo antes posible, mejorando las leyes de sociedades y de valores existentes y construyendo una plataforma institucional en el campo de la financiación corporativa de bienes raíces podremos apoyar eficazmente el desarrollo sano y ordenado de la industria inmobiliaria.
(4) Nuevas tendencias en la financiación de empresas inmobiliarias
1 Cooperación con fondos extranjeros:
Los fondos inmobiliarios extranjeros han cambiado su actitud de esperar y ver Su actitud hacia el mercado inmobiliario chino y su deseo de invertir se intensifican. En la actualidad, fondos extranjeros como Lehman Brothers, el Banco Alemán de Inversión en Bienes Raíces, el Grosvenor británico, el Carlyle estadounidense y el Rodamco holandés se están volviendo muy activos. Shanghai Forte ha llegado a un acuerdo de cooperación con Morgan Stanley Real Estate Fund, y ambas partes invertirán conjuntamente aproximadamente 50 millones de dólares en la construcción del proyecto Forte Garden. Sunco China Holdings y Morgan Stanley Real Estate Fund anunciaron el establecimiento de una empresa de proyectos conjuntos para invertir en bienes raíces. El proyecto "Lido Waterfront" invertido por el "Fondo de Desarrollo Inmobiliario de China" recaudado conjuntamente en el extranjero por ING y Beijing Capital Group ha entrado oficialmente en el mercado. Gemdale, Morgan Stanley Real Estate Fund IV (en lo sucesivo, MSREF) y Shanghai Rongsheng Investment Co., Ltd. * * * financiaron conjuntamente el establecimiento de la empresa del proyecto, y Morgan Stanley Real Estate Fund invirtió el 55%.
2. Prepárese para cotizar en Hong Kong:
Cotizar en Hong Kong aumentará la internacionalización de las empresas inmobiliarias y mejorará sus capacidades operativas al integrarse con el mercado de capitales internacional. Por lo tanto, después de comprar una casa por primera vez, Shanghai Forte cotizó oficialmente en la Bolsa de Valores de Hong Kong. Sunco firmó un acuerdo de patrocinio de cotización con The Hongkong and Shanghai Banking Corporation y comenzó su viaje hacia la cotización en Hong Kong.
Guangzhou R&F Real Estate y Zhongshan Agile Group cotizaron en Hong Kong en 2006. Conocidos promotores del continente, como Beijing SOHO China y Shanghai Zhongsheng Real Estate, están interesados en emitir acciones H en Hong Kong cuando las condiciones sean propicias. En 2005, el primer fondo fiduciario inmobiliario de China continental, Yuexiu City Construction, cotizó en Hong Kong, proporcionando un nuevo canal para la financiación inmobiliaria.
3. Los fondos inmobiliarios unen fuerzas:
Desde que China Resources adquirió con éxito Vanke, la industria inmobiliaria ha lanzado una sólida alianza. SOHO China y Huayuan Group han firmado una serie de acuerdos de cooperación en proyectos de ciudades comerciales. Las dos partes adoptan la forma de cooperación de capital. SOHO China es responsable del desarrollo de la segunda y tercera fase, y Huayuan es responsable de las ventas de la primera fase. Tianjin TEDA Group suscribió en su totalidad 308 millones de acciones adicionales de Vantone Real Estate, poseyendo el 27,8% del capital social de Vantone Real Estate y se convirtió en un inversor estratégico de Vantone Real Estate.
El primer proyecto inmobiliario sustancial de Zhongcheng Alliance, una organización de cadena industrial creada conjuntamente por más de diez reconocidas empresas inmobiliarias nacionales, también ha entrado oficialmente en la etapa de implementación, y Zhengzhou Alliance New City ha roto terreno en Zhengzhou.
Después del 31 de agosto, las "adquisiciones y fusiones" también se convirtieron en una ola de interés para Bo Gang. El desarrollo cooperativo parece ser una de las características que distingue a la industria inmobiliaria de otras industrias. Del 65 de junio al 11 de octubre, Vanke Enterprise Co., Ltd. y China Merchants Real Estate firmaron un acuerdo en Shekou, Shenzhen. Cada una de las dos partes invirtió 6,75 millones de yuanes para adquirir el 45% del capital y desarrollar conjuntamente un proyecto residencial que cubra un área. área de 342.8438+0 acres en el distrito de Xicheng, Tianjin.
(5) Incorporar nuevos productos a los canales de financiación inmobiliaria.
1. Financiación con empeño:
El empeño se ha convertido en una de las vías de financiación para las pequeñas y medianas promotoras por sus características rápidas, de corto plazo y convenientes. Utiliza activos no realizables, incluidos bienes raíces, a cambio de fondos de desarrollo de seguimiento muy necesarios. Como complemento al financiamiento del crédito bancario, la industria del empeño ha comenzado a mostrar su flexibilidad y conveniencia, brindando una nueva forma para que los individuos inviertan en bienes raíces y financien pequeñas y medianas empresas.
Algunos promotores que tienen nuevos proyectos en construcción no han retirado sus fondos iniciales y no han recibido préstamos bancarios. La presión de financiación a corto plazo también es muy difícil para el sector inmobiliario. Por ello, cada vez son más las inmobiliarias que entran en casas de empeño con este fin. Tomemos a Shangai como ejemplo. En casas de empeño como Hualian y Hang Lung, las empresas están financiando. Hang Lung Pawn Shop acaba de recibir una financiación hipotecaria general para un proyecto inmobiliario hace unos días, y el acuerdo de financiación total alcanzó los 20 millones de yuanes. Muchos promotores urbanos también buscan el método del “empeño de tierras”.
2. Préstamos de bancos extranjeros:
La liberalización del negocio en RMB de los bancos extranjeros ha añadido otro canal de financiación para las empresas de desarrollo inmobiliario nacionales. Sin embargo, los bancos extranjeros generalmente creen que el desarrollo inmobiliario de China está muy poco estandarizado y es riesgoso, y no otorgarán fácilmente préstamos para el desarrollo inmobiliario. Por lo tanto, operar negocios en RMB tendrá poco efecto para aliviar las actuales dificultades financieras de los desarrolladores nacionales, y la aprobación y evaluación de sus préstamos por parte de los bancos extranjeros son mucho más estrictas que las de los bancos chinos.
2. Selección y análisis de canales de financiación de acciones
(1) Cotización y financiación en Nasdaq
Ventajas: la cotización y la financiación exitosas se conectarán rápidamente con el mercado de capitales internacional. integración para resolver el cuello de botella financiero del desarrollo empresarial;
Dificultades: 1) A juzgar por las empresas chinas que cotizan en Nasdaq y están a punto de cotizar en bolsa, todas son empresas de alta tecnología en etapa ascendente de la industria. Actualmente no hay ningún caso de una empresa inmobiliaria china que cotice en Nasdaq por primera vez. Es difícil juzgar el interés de inversión y las expectativas de valoración de los inversores extranjeros para este tipo de empresas, al menos todavía no se ha convertido en un punto caliente del mercado. Por lo tanto, si desea cotizar en Nasdaq a través de una oferta pública inicial, primero debe comunicarse con los bancos de inversión y fondos extranjeros pertinentes para aclarar su posicionamiento en el mercado. 2) Si cotiza en Nasdaq mediante una fusión inversa, puede evitar temporalmente los problemas de la industria y las expectativas de los inversores; Sin embargo, los riesgos legales de la cotización por puerta trasera son altos y hay que pagar un determinado coste. Sin embargo, la dificultad de obtener financiación adicional en la etapa posterior no se ha aliviado y usted seguirá enfrentando los diversos problemas mencionados anteriormente.
Análisis y juicio: Una cotización exitosa en Nasdaq tiene los mayores beneficios financieros y la operación más difícil.
(2) Cotiza en Hong Kong
Ventajas: 1) Si la financiación de la IPO tiene éxito, aún puede ingresar al mercado de capitales internacional, resolver el cuello de botella financiero del desarrollo corporativo y cambie su identidad; 2) Industria inmobiliaria El concepto no será un obstáculo para cotizar en bolsa;
Desventajas y dificultades: 1) El nivel de valoración de las empresas inmobiliarias nacionales en el mercado de Hong Kong es bajo, la cantidad de financiación se reduce y el costo aumenta; 2) La revisión de cotización es estricta y la supervisión es mayor que en el mercado interno.
Juicio analítico: Desde la perspectiva de ingresos es moderado, pero desde el punto de vista operativo proporcionar un apoyo financiero efectivo a la empresa en el corto plazo es una opción.
(3) Cotización de acciones A nacionales
Ventajas: 1) El nivel de valoración de la relación precio-beneficio sigue siendo más alto que el de los mercados extranjeros y los costos de financiación son bajos; 2) Se lanzó el método de división de acciones y los promotores básicamente resolvieron el problema de la liquidez de las acciones. 3) A juzgar por el caso, en junio de 2004 se aprobó la solicitud de oferta pública inicial de Poly Real Estate Co., Ltd.; Posteriormente, se aprobó la emisión de Gemdale (600383); se aprobaron las solicitudes de refinanciación de Vanke A (000002) y Financial Street (000402), y el mercado de acciones A acogió las necesidades de financiación de otras empresas inmobiliarias;
Desventajas: 1) Es difícil juzgar la situación futura del mercado de acciones A; 2) Aprobación estricta.
Análisis y valoración: La rentabilidad de la cotización es alta, pero la salida a bolsa no es operativa a corto plazo.
(4) Fondos de capital privado
Hay muchos fondos en el mercado de capitales internacional. Son muy optimistas sobre la alta tasa de crecimiento y el espacio de crecimiento de China, y están muy felices de realizar inversiones privadas en China. La colocación privada estratégica se refiere a la introducción selectiva de inversores de capital con valor estratégico, es decir, inversores estratégicos, a través del mercado privado. Sus ventajas se reflejan principalmente en los siguientes aspectos:
En primer lugar, puede ayudar a las empresas a mejorar su estructura accionarial y al mismo tiempo establecer una estructura de gobierno, un sistema regulatorio, un marco legal y un sistema financiero propicios para la cotización.
En segundo lugar, puede ayudar a las empresas a resolver mejor los problemas de incentivos a los empleados y a establecer un sistema de incentivos para los empleados que conduzca a la cotización en bolsa.
En tercer lugar, al introducir capital estratégico, las empresas pueden ampliar rápidamente su escala, lo que hace que sea más probable que sean buscadas por inversores en futuras cotizaciones.
En cuarto lugar, los inversores estratégicos (especialmente los inversores estratégicos internacionales) tienen visión de mercado, experiencia en operaciones industriales y recursos estratégicos, lo que puede ayudar a las empresas a crecer y madurar más rápido y es más probable que produzcan efectos de sinergia inmediatos. estructura de ingresos y costos en un corto período de tiempo, mejorar la competitividad central de la empresa y, en última instancia, generar mejoras en el desempeño corporativo y el valor para los accionistas.
Finalmente, en comparación, los inversores estratégicos están más preocupados por los intereses a largo plazo del mercado futuro, en lugar de perseguir retornos de inversión a corto plazo como los inversores financieros. El autor siempre ha creído que el problema más importante al que se enfrentan la mayoría de las empresas en China no es la cuestión del capital, sino la cuestión de la estructura de los derechos de propiedad, la estructura de gobernanza, los mecanismos operativos y la experiencia en operaciones industriales. El capital privado estratégico puede aportar beneficios directos a las empresas en estos aspectos.
Tres modos de capital privado
* Aumento de capital y expansión de acciones: la empresa emite nuevas acciones a los inversores introducidos y todos los fondos de financiación ingresan a la empresa, lo que favorece la un mayor desarrollo de la empresa; por ejemplo, el Banco Industrial aprobó el capital privado, introdujo el Hang Seng Bank de Hong Kong, la Corporación de Inversión Directa del Gobierno de Singapur y la Corporación Financiera Internacional del Banco Mundial, y obtuvo 2.700 millones de yuanes en fondos;
*Transferencia del capital de los antiguos accionistas: Los antiguos accionistas transfirieron sus acciones en New Oriental a los inversores introductorios (por supuesto, con una prima alta) para cumplir con los requisitos de liquidación de algunos antiguos accionistas, y los ingresos financieros pertenecen a los antiguos accionistas, por ejemplo; En marzo del año pasado, eBay, la sociedad anónima de comercio electrónico más grande de Estados Unidos, pagó 30 millones de dólares para comprar el 30% de las acciones, este año gastó otros 654,38+5 mil millones de dólares para comprar las acciones restantes. con la condición de que el CEO Shao Yibo permanezca en la empresa durante al menos 5 años.
*La ampliación de capital y la transmisión de acciones se realizan al mismo tiempo: lo mejor de ambos mundos. En febrero de este año, Dangdang completó su tercera ronda de colocación privada Tiger Technology Fund invirtió en la empresa a un costo de 110.000 dólares, lo que representa el 15,7% de las acciones de Dangdang. IDG y otros antiguos accionistas de Dangdang también lograron retirar 3,5 millones de dólares, más que triplicando sus ganancias.
Al realizar colocaciones privadas estratégicas, debemos centrarnos en los siguientes tipos de inversores objetivo:
El primer tipo son los gigantes industriales líderes en el mundo. Ellos son tanto nuestros puntos de referencia como nuestros inversores potenciales. Las exportaciones y su participación pueden aumentar enormemente el valor de las empresas en el mercado de capitales.
La segunda categoría son los colegas de Asia, Hong Kong y Taiwán que están ansiosos por ingresar a China o ya lo han hecho. Son competidores y socios.
La tercera categoría son las empresas nacionales y extranjeras que tienen relaciones upstream y downstream consigo mismas, o aunque no tienen relaciones upstream ni downstream, pueden complementarse entre sí en términos de recursos y negocios. Es posible que tengan un interés considerable en hacer crecer el negocio desde una perspectiva de sinergia y diversificación. Por supuesto, la relación precio-beneficio de la colocación privada es menor que la de la colocación pública, y el precio de emisión es más bajo. Esta también es una cuestión que debe tenerse en cuenta.
(Fang Yi, profesor visitante en la Universidad de Estudios Extranjeros de Beijing, con especialización en finanzas nacionales, MBA en Nueva Gales del Sur, Australia. Dong Fan, un famoso economista, todavía está estudiando para obtener un doctorado. Se ha desempeñado como director de crédito en las oficinas centrales de los bancos estatales, los bancos por acciones y los bancos comerciales. Director y presidente en 1995, fue el estudiante más joven de la promoción a nivel de prefectura en la Escuela Central del Partido. a Hong Kong para desempeñarse como director general de China Overseas Finance Corporation y se desempeñó como presidente de dos empresas que cotizan en bolsa. Su valor de mercado aumentó casi 10 veces. Inmediatamente se convirtió en un punto caliente en el mercado de capitales. a los Estados Unidos para realizar más estudios y se convirtió en presidente de la compañía de valores más grande del oeste de China a cargo de negocios internacionales. Ha sido un conocido experto nacional en fusiones y adquisiciones en el mercado de capitales.
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