Explicación de la Ley de Propiedad de la República Popular China: Artículo 9
Los recursos naturales que son propiedad del Estado según la ley no necesitan ser registrados.
●El objeto del artículo
Este artículo trata sobre el registro efectivo de los derechos inmobiliarios y las disposiciones sobre el no registro de la propiedad de los recursos naturales de propiedad del Estado según a la ley.
●Antecedentes legislativos
El Capítulo 1 de esta Ley establece los principios básicos de la divulgación de los derechos reales. La constitución, modificación, transmisión y eliminación de los derechos inmobiliarios deben registrarse de conformidad con el. ley. Esta disposición es una materialización concreta del principio de publicidad inmobiliaria.
Los bienes inmuebles, es decir, tierras, casas, árboles y otros bienes inmuebles, tienen una gran importancia política y económica para toda la sociedad. Los derechos de propiedad inmobiliaria son el contenido más importante de las leyes de propiedad en varios países. El significado y función de los derechos de propiedad inmobiliaria están estrechamente relacionados con el sistema de registro de bienes raíces. Este artículo estipula que, salvo disposición legal en contrario, el establecimiento, modificación, transmisión y eliminación de derechos inmobiliarios surtirá efectos después de haber sido registrado de conformidad con la ley sin registro, no surtirá efecto; Esto demuestra que, en principio, el registro de derechos de propiedad inmobiliaria es el medio legal para dar publicidad a los derechos de propiedad inmobiliaria, es un requisito efectivo para el establecimiento, modificación, transferencia y eliminación de derechos de propiedad inmobiliaria, y es la base para la identificación legal. y protección de los derechos de propiedad inmobiliaria.
En cuanto al efecto del registro de bienes raíces sobre los cambios inmobiliarios, existen básicamente dos sistemas legislativos en el extranjero. Una es la doctrina de efectividad del registro y la otra es la doctrina contradictoria del registro. La llamada doctrina de efectividad registral es un sistema legislativo en el que el registro determina si los actos jurídicos de constitución, transmisión, modificación y extinción de derechos inmobiliarios pueden ser efectivos, es decir, deben registrarse todos los cambios en derechos inmobiliarios, y aquellos que. no estén registrados no serán efectivos. Este estilo fue adoptado por las leyes de Alemania y la provincia china de Taiwán. Por ejemplo, el Código Civil alemán estipula que para transferir la propiedad de la tierra, establecer derechos de propiedad sobre la tierra, transferir derechos de propiedad o establecer otros derechos sobre la propiedad, si no existen otras disposiciones en la ley, debe existir el derecho titular y demás derechos que intervienen en el cambio. Se obtiene el consentimiento de la persona y se inscribe el cambio de derechos en el registro de la propiedad. El Código Civil de la provincia de Taiwán estipula que los derechos inmobiliarios adquiridos, establecidos o extinguidos mediante actos jurídicos no serán válidos a menos que estén registrados. El Código Civil suizo estipula que la adquisición de la propiedad de un terreno debe inscribirse en el registro de bienes raíces. La Ley de Ordenación de Tierras, la Ley de Garantía y otras leyes de mi país y las interpretaciones judiciales del Tribunal Popular también adoptan este estilo. Según este sistema, diversos cambios en los derechos inmobiliarios requieren no solo acciones legales por parte de las partes, sino también el registro. La doble realidad jurídica del acto jurídico y del registro determina la efectividad de los cambios en los derechos de propiedad inmobiliaria. La confrontación registral, es decir, el establecimiento, modificación, transmisión y eliminación de derechos inmobiliarios, se fundamenta únicamente en los actos jurídicos de las partes como condición necesaria y suficiente para su efectividad. El hecho de que esté inscrito o no no determina la eficacia. del cambio en los derechos inmobiliarios. Sin embargo, en aras de la seguridad de las transacciones, la ley estipula que los derechos inmobiliarios no registrados no pueden oponerse a terceros. La legislación japonesa adopta este enfoque. El Código Civil japonés estipula que la adquisición, pérdida y cambio de derechos de propiedad inmobiliaria no podrán impugnarse contra terceros a menos que se registren de conformidad con la Ley de Registro. En términos generales, los círculos de derecho civil de mi país creen que la doctrina de validez del registro es más razonable que estos dos estilos, tanto en términos de teoría jurídica como de efectos prácticos. En jurisprudencia, dado que la característica esencial del derecho de propiedad es la exclusividad, si los derechos de propiedad adquiridos por el obligante no pueden ser exclusivos, no pueden considerarse derechos de propiedad. Por lo tanto, el cambio en los derechos de propiedad, naturalmente, debería ser inválido. Por lo tanto, los cambios en los derechos de propiedad de Silk Real Estate no requieren registro para surtir efecto y son ilegales. Para ser honesto, los cambios no registrados en los derechos de propiedad inmobiliaria son muy riesgosos para el obligante y la contraparte, y son muy perjudiciales para la seguridad de la transacción. En el proceso de redacción de la Ley de Propiedad, el legislador solicitó extensamente opiniones sobre este tema. La mayoría de la gente cree que debería adoptarse un sistema legislativo para hacer efectivos los derechos de propiedad real. Al mismo tiempo, teniendo en cuenta que las leyes y reglamentos actuales sobre derechos de propiedad inmobiliaria de nuestro país también reflejan este principio, como la Ley de Gestión de Bienes Raíces Urbanos, el Estado implementa un sistema de registro y certificación de derechos de uso de la tierra y propiedad de viviendas. Cuando se transfieren o modifican bienes inmuebles, se deberá presentar una solicitud de registro de cambio de bienes raíces al departamento de administración de bienes raíces del gobierno popular local a nivel de condado o superior, y el registro de cambio de derecho de uso de la tierra se aplicará a la administración de tierras. departamento del gobierno popular al mismo nivel con el certificado de cambio de propiedad de la casa. Después de la verificación por parte del departamento de gestión de tierras del gobierno popular del mismo nivel, el gobierno popular del mismo nivel reemplazará o modificará el certificado de derecho de uso de la tierra. La "Ley de Gestión de Tierras" estipula que si la propiedad de la tierra y los derechos de uso se modifican de conformidad con la ley, se deben completar los procedimientos de registro de cambio de tierra. El "Reglamento de Aplicación de la Ley de Ordenación de Tierras" estipula que los cambios en la propiedad de la tierra y los derechos de uso entrarán en vigor a partir de la fecha de registro del cambio. En la práctica, todos los sectores de la sociedad conocen este principio. Por lo tanto, este artículo establece las disposiciones anteriores, lo que también favorece el mantenimiento de la continuidad de la ley.
●Explicación de términos
El efecto más básico del registro de derechos de propiedad inmobiliaria es que, salvo disposición en contrario de la ley, el establecimiento, cambio, transferencia y eliminación de derechos de propiedad inmobiliaria debe registrarse de conformidad con la ley y entrará en vigor después del registro; no surtirá efecto sin el registro. Por ejemplo, después de que las partes celebran un contrato de venta de vivienda legal y válido, las consecuencias legales del cambio de propiedad de la vivienda sólo se producirán después de que la transferencia de propiedad de la vivienda se registre de conformidad con la ley sin registro; la propiedad de la casa ha cambiado. De este efecto central de la inscripción de la propiedad inmobiliaria también se puede deducir el efecto real presunto de la inscripción de la propiedad inmobiliaria, es decir, salvo prueba en contrario, la ley considera que la persona inscrita en el libro de registro de la propiedad inmobiliaria es el titular del derecho del inmueble. Esto no es sólo una necesidad de seguridad y equidad en las transacciones inmobiliarias, sino también un requisito inevitable del principio de divulgación de bienes inmuebles.
Por tanto, la ley reconoce y protege los derechos de terceros que invocan como derechos los derechos inscritos en el registro de la propiedad, pero no protege a quienes saben que los derechos inscritos en el registro de la propiedad son defectuosos. Precisamente porque el registro de derechos reales tiene tal efecto, este capítulo estipula el sistema de registro de objeciones. Cuando los derechos de propiedad inscritos sobre bienes inmuebles sean incompatibles con los derechos sobre bienes inmuebles, el titular de facto del derecho puede registrar una objeción y registrar los posibles defectos en el registro de bienes inmuebles en el libro de registro para luchar contra terceros y evitar daños a sus propios intereses. .
Este artículo estipula que "sin registro, no tendrá efectos, salvo que la ley disponga lo contrario". El "salvo que la ley disponga lo contrario" aquí incluye principalmente tres aspectos: Primero, el segundo párrafo de este artículo estipula que no es necesario registrar la propiedad de los recursos naturales que son legalmente propiedad del estado. El segundo son algunas circunstancias especiales del establecimiento, cambio, transferencia y eliminación de los derechos de propiedad estipuladas en la Sección 3 de este Capítulo, es decir, los cambios en los derechos de propiedad ocurren principalmente a través de actos no legales: Primero, debido a documentos legales del Pueblo. Tribunal, Comisión de Arbitraje y decisiones de expropiación del Gobierno Popular. El establecimiento, cambio, transferencia y eliminación de los derechos de propiedad surtirá efecto cuando el documento legal entre en vigor o la decisión de expropiación del gobierno popular entre en vigor, en segundo lugar, si los derechos de propiedad se adquieren debido; a la herencia o herencia, surtirá efectos desde el inicio de la herencia o herencia. En segundo lugar, si los derechos de propiedad se establecen o se extinguen debido a actos de hecho como la construcción legal o la demolición de casas, los derechos de propiedad surtirán efecto cuando se realicen los actos reales. En tercer lugar, teniendo en cuenta las disposiciones de las leyes vigentes y la situación real de mi país, especialmente en las zonas rurales, esta ley no prevé el establecimiento, modificación, transferencia y eliminación de derechos inmobiliarios. Todas las disposiciones deben registrarse de conformidad con. la ley antes de que puedan entrar en vigor. Por ejemplo, en el capítulo sobre derechos de gestión de contratos de tierras, se estipula que "los derechos de gestión de contratos de tierras se establecen cuando el contrato de derechos de gestión de contratos de tierras entra en vigor". Al mismo tiempo, también estipula: "El titular del derecho de gestión del contrato de tierras intercambia o transfiere el derecho de gestión del contrato de tierras. Si la parte lo solicita, deberá solicitar al gobierno popular local a nivel de condado o superior el registro de cambio del derecho de gestión del contrato de tierras; sin registro, no podrá enfrentarse a un tercero de buena fe "Lo que aquí se estipula es que "sin registro, no se podrá utilizar contra un tercero de buena fe", pero "no lo hará". ser eficaz." El capítulo sobre servidumbres estipula que "una servidumbre se constituye cuando el contrato de servidumbre entra en vigor. Si la parte solicita el registro, puede solicitar a la autoridad registradora el registro de la servidumbre; sin registro, es posible que no pueda luchar contra un tercero de buena fe". parte." Sobre la propiedad familiar En el capítulo sobre derechos de uso, no existe ninguna disposición que exija que el derecho de uso de la tierra familiar deba registrarse antes de que pueda surtir efecto. Sólo estipula que "si el derecho registrado de uso de terreno familiar se transfiere o se pierde, el cambio o baja deberá tramitarse oportunamente. En otras palabras, no se requiere el registro24 para que el derecho de uso de terreno familiar sea efectivo".
El párrafo 2 de este artículo estipula que no es necesario registrar la propiedad de los recursos naturales que pertenecen al Estado según la ley. Esta ley estipula que la propiedad estatal pertenece al Estado de acuerdo con las disposiciones legales, es decir, pertenece a todo el pueblo. Al mismo tiempo, con base en el contenido relevante de la ley actual, se estipula que los depósitos minerales, los flujos de agua y las áreas marítimas pertenecen al estado; La ley estipula que las tierras suburbanas rurales y urbanas de propiedad del Estado son propiedad del Estado; los recursos naturales como bosques, montañas, praderas, terrenos baldíos y playas son propiedad del Estado. Son de propiedad del Estado, excepto aquellos que por ley son de propiedad colectiva y los recursos de vida silvestre pertenecen al Estado; Esta disposición se establece principalmente por dos razones: en primer lugar, estipula que el registro efectivo de los derechos de propiedad inmobiliaria es una manifestación del principio de publicidad de los derechos de propiedad. La ley estipula claramente qué recursos naturales pertenecen al Estado, que tiene un poder publicitario más fuerte que los derechos inscritos en el registro de bienes raíces gestionado por la agencia de registro, y ya no es necesario obtener efectos jurídicos efectivos mediante el registro de bienes raíces. En segundo lugar, el registro de derechos de propiedad sobre bienes inmuebles entra en vigor principalmente en situaciones en las que las partes cambian los derechos de propiedad a través de acciones legales. El Estado previsto en este párrafo goza de la propiedad de los recursos naturales de conformidad con la ley. No implica cambios en los derechos de propiedad debido a actos jurídicos, y no se requiere registro para disfrutar de la propiedad. Por lo tanto, es necesario explicar con más detalle que este párrafo sólo estipula que no es necesario registrar la propiedad de los recursos naturales que pertenecen legalmente al estado. En cuanto al establecimiento de derechos de usufructo y garantías reales sobre los recursos naturales de propiedad del Estado, deben registrarse de conformidad con la ley.
En cuanto al segundo párrafo de este artículo, durante el proceso de consulta legislativa, algunas personas consideraron que dicha disposición no favorece la gestión y utilización de los recursos naturales de propiedad estatal. Se recomienda que también se registren todos los recursos naturales del país y qué departamento debe registrarlos, gestionarlos, desarrollarlos y utilizarlos. Cabe señalar que en la práctica, para fortalecer la gestión y la utilización eficaz de los recursos naturales de propiedad estatal, los departamentos administrativos pertinentes están registrando los activos de recursos naturales de propiedad estatal. Algunas leyes y reglamentos también contienen disposiciones al respecto. Por ejemplo, la Ley de Pastizales estipula que los pastizales de propiedad estatal con derechos de uso indeterminados serán registrados por el gobierno popular a nivel de condado o superior y serán responsables de su protección y gestión. El "Reglamento para la aplicación de la Ley de gestión de tierras" estipula que las tierras de propiedad estatal con derechos de uso indeterminados serán registradas por el gobierno popular a nivel de condado o superior y serán responsables de su protección y gestión. De acuerdo con las normas de registro de tierras, las tierras cuyos derechos de uso y propiedad aún no se han determinado serán registradas por el departamento de gestión de tierras y no se emitirá ningún certificado de propiedad. Sin embargo, este tipo de registro de derechos de propiedad es de naturaleza diferente del método publicitario de registro de derechos de propiedad inmobiliario estipulado en la "Ley de Derechos de Propiedad". "Averiguar los antecedentes familiares" es sólo una conducta de gestión realizada por el departamento de gestión y no tiene el efecto de la ley de derechos de propiedad.
●Disposiciones conexas
Artículos 1l y 12 de la "Ley de Ordenación del Territorio"; Artículos 35, 59 y 60 de la "Ley de Ordenación de los Bienes Inmuebles Urbanos", apartado 6.