¿Cuáles son las características y métodos de funcionamiento de la junta de propietarios?
(1) La conferencia de propietarios es una organización democrática. Sus miembros tienen el mismo estatus en la organización y pueden hacer sugerencias, opiniones y opiniones según sus propios deseos.
(2) La conferencia de propietarios es una organización autónoma. Sus miembros son propietarios que se dedican al autoservicio, la gestión, la autonegociación y la autodisciplina. Los miembros de la junta de propietarios son miembros dentro del área de administración de propiedades y son administrados en función de los intereses generales de la industria de mantenimiento y no están sujetos a interferencias ilegales por parte de personas externas.
(3) La conferencia de propietarios es un órgano representativo. La asamblea de propietarios es representativa y representa los derechos e intereses legítimos de todos los propietarios en la gestión de la industria. Las resoluciones tomadas por la asamblea de propietarios deben reflejar los intereses de todos los propietarios, no sólo los intereses del cuerpo principal. Incluso si la resolución tomada por la junta de propietarios no recibe el consentimiento unánime, y en ocasiones incluso cuenta con la oposición de otros propietarios, siempre que cumpla con las reglas de procedimiento para la resolución de la junta de propietarios, dicha resolución representa los intereses de todos los propietarios. El "Reglamento de gestión de la propiedad" y las "Reglas de procedimiento de la junta de propietarios" (Jianfu [2003] Nº 131) formulados por el Ministerio de Construcción definen y explican claramente las actividades y responsabilidades de la junta de propietarios.
Funcionamiento junta de propietarios 1. La composición de la junta de propietarios
El "Reglamento de administración de la propiedad" estipula: "Todos los propietarios en el área de administración de la propiedad forman una junta de propietarios. La junta de propietarios representa y salvaguarda los derechos e intereses legítimos de todos propietarios en las actividades de administración de la propiedad dentro del área de administración de la propiedad. ”
La junta de propietarios es una organización autónoma compuesta por todos los propietarios en el área de administración de la propiedad. área de gestión y ejerce la autonomía de los propietarios en la gestión de la propiedad. Independientemente de si los propietarios son chinos o extranjeros, personas físicas o jurídicas, todos son miembros de la conferencia de propietarios. La asamblea de propietarios, a través de un sistema de reunión, reúne el consentimiento y los intereses de todos los propietarios sobre la base de una democracia plena, ejerce el derecho a formular normas de autonomía para la gestión de la propiedad en esta zona de gestión de la propiedad y decide sobre los asuntos de la vida de propietarios y empresas de gestión de bienes de interés público en el ámbito de la autonomía. Otras materias importantes.
En términos generales, los propietarios son miembros de la junta de propietarios, y sólo los propios propietarios pueden participar en la junta de propietarios. Sin embargo, si el propio propietario no puede asistir personalmente a la junta de propietarios por algún motivo, podrá encomendar por escrito a un agente que asista a la junta de propietarios. El agente ejercerá sus derechos de voto de conformidad con la encomienda, pero no lo hará. calificado para ser elegido. El agente autorizado puede ser un familiar o un amigo, pero debe pasar por los trámites legales de autorización. Los propietarios menores de 18 años deberán estar representados por su representante legal. Los usuarios de la propiedad pueden asistir a la junta de propietarios pero no tienen derecho a voto.
Cuando hay un gran número de propietarios, se pueden elegir representantes de los propietarios para participar en la junta de propietarios. El artículo 16 del "Reglamento de la Conferencia de Propietarios" formulado por el Ministerio de Construcción estipula: "Si hay un gran número de propietarios en el área de administración de la propiedad, se podrá elegir un representante del propietario para asistir a la conferencia de propietarios. Si el representante de un propietario es elegido para asistir a la asamblea de propietarios, el representante del propietario deberá estar presente en la reunión Tres días antes de asistir a la reunión de la asamblea de propietarios, si las opiniones de los propietarios que representa necesitan ser votadas por escrito, las de los propietarios. Los representantes deberán reflejar fielmente el número específico de votos emitidos por los propietarios a favor, objeción y abstención al votar en la asamblea de propietarios. Si un representante no puede asistir a la asamblea de propietarios por cualquier motivo, el propietario que representa. podrá elegir otro representante de los propietarios para que asista”.
2. Condiciones para la constitución de la junta de propietarios
“Reglamento de Administración de la Propiedad” No existe ninguna disposición expresa al respecto. Según el artículo 10 del "Reglamento de administración de propiedades": "Los propietarios dentro de la misma área de administración de propiedades establecerán una junta de propietarios bajo la dirección del departamento administrativo de bienes raíces del gobierno popular del distrito o condado donde se encuentra la propiedad. El elegido El comité de propietarios tendrá un solo propietario. O si hay un pequeño número de propietarios que deciden no establecer una asamblea de propietarios con el consentimiento unánime de todos los propietarios, la asamblea de propietarios y el comité de propietarios desempeñarán las funciones del comité de propietarios. junta de propietarios. "
3. La forma de la junta de propietarios.
Las juntas de propietarios generalmente adoptan dos formas: discusión colectiva y solicitud de opiniones por escrito.
Por lo general, las reuniones de propietarios se llevan a cabo en forma de discusiones colectivas, que pueden demostrar plenamente las opiniones de todas las partes. Pero para algunas cuestiones, no hay disputas entre los propietarios y pedir opiniones puede ahorrar costos.
4. Quórum para convocar la junta de propietarios
No importa la forma que adopte la junta de propietarios, a ella deben asistir los propietarios que posean más de la mitad de los derechos de voto en el área de administración de la propiedad antes de que pueda ser convocada. La convocatoria de la junta de propietarios debe cumplir con el número mínimo de personas o las restricciones del derecho de voto, de modo que refleje los intereses de la mayoría de las personas tanto como sea posible y garantice que las resoluciones tomadas sean científicas y razonables. Las regulaciones estipulan los derechos de voto mínimos, es decir, debe haber propietarios que posean más de la mitad de los derechos de voto en el área de administración de la propiedad.
5. El quórum requerido para que la asamblea de propietarios tome decisiones
Las resoluciones ordinarias tomadas por la asamblea de propietarios deben contar con más de la mitad de los derechos de voto de los propietarios presentes. en la reunión para que sea eficaz. Las decisiones tomadas por la junta de propietarios sobre asuntos particularmente importantes deben ser aprobadas por más de dos tercios de los derechos de voto de todos los propietarios en el área de administración de la propiedad antes de que puedan entrar en vigor.
En el "Reglamento de Administración de la Propiedad", existen dos tipos de resoluciones de la junta de propietarios, a saber, decisiones generales y decisiones especiales, a las que se aplican diferentes reglas de votación. Para decisiones generales, debe ser aprobada por más de la mitad de los derechos de voto de los propietarios presentes en la reunión, es decir, el "método de consentimiento por mayoría ordinaria" para decisiones especiales, debe ser aprobada por más de dos; -tercios de los derechos de voto de todos los propietarios en el área de administración de la propiedad. También cabe señalar que la base para calcular los derechos de voto en estas dos decisiones es diferente.
Para decisiones generales, se basa en los derechos de voto de los propietarios que participan en la decisión; para decisiones especiales, se basa en los derechos de voto de todos los propietarios. Esto se debe a que el método de resolución de acuerdo por mayoría especial significa que para asuntos importantes que involucran al grupo de propietarios, las decisiones deben tomarse con cuidado y la implementación de la decisión puede ser apoyada por la abrumadora mayoría de los propietarios.
El reglamento estipula materias especiales, que involucran principalmente asuntos importantes del grupo de propietarios: formulación y modificación del pacto de propietarios, reglamento de la junta de propietarios, decisiones sobre la selección y destitución de los administradores de fincas. empresas, fondos especiales de mantenimiento y planes de renovación.
6. La junta de propietarios se divide en reuniones ordinarias y reuniones temporales.
A propuesta de más del 20% de los propietarios, o cuando un accidente o emergencia mayor deba ser atendido oportunamente, o cuando otras circunstancias se estipulen en el reglamento de la junta de propietarios o se lleve a cabo la convención de propietarios, el comité de propietarios organizará y convocará prontamente una reunión extraordinaria de la asamblea de propietarios.
7. Cuando se convoque una asamblea de propietarios, se deberá notificar a los propietarios antes de la misma.
Si se convoca una junta de propietarios 15 días antes, se debe notificar a todos los propietarios y el comité de propietarios anunciará el aviso de la junta y los materiales relacionados en el área de administración de la propiedad. Además, al mismo tiempo también debería notificarse a los comités de residentes pertinentes.
8. Se debe archivar el acta de la junta de propietarios.
Las reuniones del congreso de propietarios deberán ser registradas por escrito y archivadas por el comité de propietarios.
9. Se anunciará la decisión de la junta de propietarios.
La decisión de la junta de propietarios deberá anunciarse oportunamente por escrito en el área de administración de la propiedad.
La primera reunión de la junta de propietarios 1. Condiciones para convocar la primera reunión de propietarios
Los propietarios dentro de la misma área de administración de propiedad deberán establecer una reunión de propietarios bajo la dirección del departamento administrativo de bienes raíces del distrito o gobierno popular del condado donde se encuentra la propiedad y elegir un comité de propietarios. Las condiciones para la celebración de la primera junta de propietarios varían en las distintas regiones. Por ejemplo, en algunos lugares, "si la tasa de ocupación de una comunidad residencial supera el 50% o el primer propietario se ha mudado allí durante dos años, se puede celebrar una junta de propietarios".
Otros lugares estipular que si ocurre una de las siguientes circunstancias, la primera junta de propietarios o la junta de representantes de los propietarios se puede llevar a cabo en un área de administración de propiedades: ① el área de construcción de viviendas públicas en venta alcanza más del 30%; el área de construcción de viviendas comerciales de nueva construcción en venta alcanza más del 50% (3) la casa se vende por dos años;
2. Prepararse para la primera reunión de propietarios
(1) Organizar un grupo preparatorio de la reunión. El grupo preparatorio para la junta de propietarios se establece bajo la dirección de los departamentos administrativos de bienes raíces del distrito y del condado y las oficinas del subdistrito donde está ubicada la propiedad. Está compuesto por representantes de los propietarios y unidades de construcción (incluidas las unidades de venta de viviendas públicas) y. es responsable de los trabajos preparatorios de la junta de propietarios. Si hay un comité de residentes, también se puede invitar a participar a los miembros del comité de residentes.
(2) Determinar la hora, lugar, forma y contenido de la primera junta de propietarios.
(3) Escuche las sugerencias de los propietarios y el personal relevante, combine la situación real del área de administración de la propiedad y consulte el texto modelo formulado por el departamento gubernamental competente para formular el proyecto de reglamento interno de la asamblea de propietarios, el proyecto de convención de propietarios y otros documentos relacionados.
(4) Confirmar la identidad de los propietarios y determinar sus derechos de voto en la primera junta de propietarios.
(5) Determinar mediante consulta el método y la lista de candidatos a miembros del comité de propietarios. Los propietarios incluyen tanto compradores de viviendas comerciales como compradores de viviendas públicas, así como empresas de desarrollo inmobiliario que aún poseen propiedades. Los miembros del comité de propietarios generalmente deben ser recomendados según una cierta proporción basada en el área de construcción real de las casas de propiedad.
(6) Hacer otros preparativos para la celebración de la primera reunión de propietarios.
Durante la preparación de la reunión, se debe registrar cuidadosamente el proceso de establecimiento del grupo preparatorio y las opiniones decididas en cada reunión.
3. Procedimiento para la convocatoria de la primera junta de propietarios
El grupo preparatorio deberá, dentro de los 30 días siguientes a la fecha de constitución, organizar la celebración de la primera junta de propietarios.
(1) Los miembros del grupo preparatorio presentarán los preparativos para la conferencia en nombre del grupo preparatorio.
(2) Los miembros del grupo preparatorio de la conferencia presentarán a los candidatos del comité de propietarios en nombre del grupo preparatorio, y los propios candidatos también podrán presentarse.
(3) Revisar y adoptar el reglamento de la asamblea de propietarios y el pacto de propietarios.
(4) Elegir los miembros del comité de propietarios.
(5) Revisar y aprobar los asuntos especialmente significativos relacionados con la administración de inmuebles.
Cuando se celebre la primera junta de propietarios, la unidad de construcción de la propiedad también deberá hacer un informe preliminar sobre la administración de la propiedad, y la empresa de administración de la propiedad también deberá hacer un informe de aceptación de toma de posesión de la propiedad.
El reglamento interno de la asamblea de propietarios deberá estipular de conformidad con la ley los métodos de discusión, los procedimientos de votación, los métodos para determinar los derechos de voto de los propietarios, la composición del comité de propietarios y los términos de las reuniones. oficina de los miembros. Entre ellos, los derechos de voto de los propietarios deben determinarse en función del área de construcción de la propiedad del propietario, el número de unidades residenciales y otros factores, y de acuerdo con los métodos formulados por la provincia, región autónoma y municipio directamente dependiente del Gobierno Central. El pacto del propietario debe estipular el uso, mantenimiento y administración de la propiedad, los intereses del propietario, las obligaciones que debe cumplir y las responsabilidades que debe asumir si viola el pacto.
Las principales responsabilidades de la asamblea de propietarios
1. Elegir y reemplazar a los miembros del comité de propietarios.
2 Formular y modificar el pacto de propietarios; y reglamento de la junta de propietarios;
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3. Seleccionar, contratar y despedir empresas de administración de propiedades, y revisar y aprobar los contratos de servicios de administración de propiedades;
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5. Decisiones Compartir parte de los costos de reparaciones, actualizaciones y ampliaciones dentro del área de administración de propiedades;
6. sobre el uso y actualización del plan de fondos especiales de mantenimiento, y supervisar su implementación;
7. Decidir sobre la administración de la propiedad y otros asuntos importantes.
Análisis de las razones por las cuales es difícil establecer la junta de propietarios (1) Obstáculos legales estipulados en el "Reglamento de Administración de la Propiedad" 1
Los propietarios en la misma zona de administración de la propiedad deben estar en el distrito o condado donde está ubicada la propiedad. Bajo la dirección del departamento administrativo de bienes raíces del Gobierno Popular, se establece una asamblea de propietarios y se elige un comité de propietarios.
El “Estatuto de la Asamblea de Propietarios” agrega la participación de la subdivisión en los trabajos de orientación. Estipula: Cuando un propietario se prepara para establecer una junta de propietarios, deberá formar un grupo preparatorio de la junta de propietarios (en lo sucesivo denominado grupo preparatorio) bajo la dirección del departamento administrativo de bienes raíces del gobierno popular del distrito o condado y el oficina del subdistrito (gobierno popular del municipio) donde se encuentra la propiedad Preparativos para la junta de propietarios. Estas regulaciones estipulan lo que los propietarios deben hacer, pero en la práctica, a veces les resulta difícil obtener la orientación correspondiente. Algunos propietarios de comunidades establecieron espontáneamente reuniones de propietarios, que duraron varios años.
2. El coste de constitución de la junta de propietarios.
El anterior reglamento de administración de propiedades no estipulaba los honorarios para la constitución de una junta de propietarios. Hay mucho trabajo en la etapa de preparación de toda la conferencia, que requiere mucha mano de obra y recursos materiales, impresión de papeletas y celebración de reuniones. Actualmente no existe ninguna base sobre cómo se resolverán estos costos. No es realista que los propietarios aumenten esta tarifa además de las tarifas de administración de la propiedad.
3. El estatus legal del comité de propietarios no está claro.
El artículo 8 del "Reglamento de administración de la propiedad" estipula: "Todos los propietarios dentro del área de administración de la propiedad forman una junta de propietarios". El artículo 15 estipula: "El comité de propietarios es la agencia ejecutiva de los propietarios". reunión." Esta disposición Parece que el estatus legal del comité de propietarios se ha aclarado en la legislación, pero es difícil de implementar en la práctica, y existen disputas sobre su estatus legal en los círculos académicos y legales. Algunas personas creen que el comité de propietarios pertenece a "otras organizaciones" estipuladas en la Ley de Procedimiento Civil, mientras que otros creen que el comité de propietarios no es una persona jurídica ni ninguna otra organización, y no tiene ninguna calificación como sujeto de litigio.
(2) Antes de que se intensificara el conflicto, los propietarios no estaban activos
Con el desarrollo del mercado inmobiliario y la aparición de la palabra "propietario", los asuntos públicos dentro del edificio e incluso dentro de la superficie de terreno planificada, ya no es una cuestión del Estado, sino una cuestión por la que todos los propietarios deben pagar y asumir la responsabilidad. Desde entonces, ha surgido una campaña de "autogobierno" por parte de grupos de propietarios, y algunos lugares y comunidades incluso han visto más erupciones. El "Reglamento de Gestión de la Propiedad" son precisamente las normas importantes que regulan y guían el poder de este grupo.
Aunque existe una base legal sobre cómo los propietarios de un área de administración de propiedades deben tratar con todos los propietarios con derechos de propiedad, en el proceso de implementación específico, el hábito tradicional de que unas pocas personas tomen decisiones por la mayoría ha En el proceso de disposición de los derechos de propiedad, especialmente en asuntos que no tienen nada que ver con ellos mismos, la mayoría de nosotros los propietarios somos indiferentes. Cuando hay un conflicto importante entre los propietarios y la empresa de administración de propiedades hasta que el conflicto se intensifica, algunos de nuestros propietarios muestran un entusiasmo inusual, con el propósito directo de despedir a la empresa de administración de propiedades existente. Como resultado, los conflictos entre propietarios y empresas de administración de propiedades se han intensificado aún más, e incluso se han producido incidentes atroces. Estos problemas deben resolverse popularizando el conocimiento jurídico y aumentando la conciencia de supervisión de los propietarios.
(3) Las orientaciones de las autoridades competentes pertinentes son desfavorables.
En el caso de los propietarios de comunidades, muchos no son profesionales y la mayoría no comprende las leyes y regulaciones de administración de propiedades ni las regulaciones gubernamentales pertinentes. No sé cómo formar mi propia junta de propietarios. Están deseosos de que nuestras autoridades competentes y agencias gubernamentales pertinentes les proporcionen más orientación y asistencia. Pero la realidad no es del todo satisfactoria.
(4) Algunas empresas inmobiliarias obstaculizaron la constitución de la junta de propietarios.
Los casos e informes sobre empresas inmobiliarias que impiden a los propietarios de complejos residenciales que gestionan establecer juntas de propietarios son habituales en los medios de comunicación. El 14 de mayo de 2002, Li Jianguo, director del comité de propietarios temporales del jardín Jiulong en el distrito de Chaoyang, Beijing, fue gravemente herido por varios hombres misteriosos. Sufrió dos grandes agujeros en la cabeza, ceguera permanente en el ojo derecho y una lesión. Fractura conminuta de su brazo izquierdo. El 11 de junio de 2005, Li Youcheng, secretario general del Comité de Propietarios de Viviendas de Taiping en el distrito de Changping, Beijing, fue apuñalado y herido por dos hombres no identificados en la puerta de la comunidad. En ese momento, era la víspera de la reunión de propietarios de la comunidad, alrededor de las 7 pm del 15 de febrero de 2006, Li Gang, propietario de la Comunidad de la Nueva Ciudad de Huanan en Guangzhou (miembro del Comité Preparatorio del Comité de Propietarios de la Nueva Ciudad del Sur de China; ), fue atacado por múltiples mafiosos en su casa. Luego, Li Gang fue enviado al Tercer Hospital Zhongshan, donde le extirparon el bazo y le transfundieron 3.000 CC de sangre. Busque en línea y aparecerán más páginas. Una cosa que todos tienen en común es que la mayoría de las personas que fueron golpeadas eran miembros activos del grupo preparatorio de la conferencia de propietarios. Por ejemplo, "¿Nueva Juventud?" La "Investigación de hechos de violencia inmobiliaria en Beijing" publicada por "Weighing" enumeró una gran cantidad de ejemplos y existen innumerables informes de este tipo.
Todos ilustran un problema, es decir, los administradores de nuestra comunidad no quieren que la comunidad establezca una junta de propietarios, porque estos administradores esperan poder siempre "administrar" la comunidad y a los propietarios de la comunidad, en lugar de servir a los propietarios. Temían ser expulsados (culpables) si se formaba la asociación de propietarios. Por lo tanto, tenemos que hacer todo lo posible para impedirlo, incluso mediante el uso de la violencia. Por supuesto, la violencia es un fenómeno aislado, pero su impacto es extremadamente malo.