Consultoría de información empresarial de Shanghai Pinyue
Texto | Zhu Kaili
Editor | Chu Ming
Operación Pequeña
En el último mes de 2020, Rebecca tiene mucho miedo. de Pasar el fin de semana. Los fines de semana son el momento en que las personas ansiosas por comprar una casa se reúnen para verlas. Las escaleras están llenas de cuidadoras y agentes que deambulan por Shanghai con muchos ahorros en las manos. Las casas en mejores ubicaciones básicamente serán retiradas después del fin de semana. Rebecca tiene nueve meses de embarazo. Estaba mirando casas en Shanghai con el vientre abultado. Caminaba entre 10.000 y 20.000 pasos al día, lo que parecía una montaña rusa. Cuando estaba más ansiosa, no pude dormir en toda la noche y tuve que ir a trabajar con la barriga pesada al día siguiente.
En octubre de 165438+, la pareja vendió su única casa y planeó reemplazarla. El marido le entregó a Rebecca un artículo de la cuenta oficial de WeChat con un título muy interesante: "Tengo 10 millones, pero no puedo comprar una casa en Shanghai". "Pensé que era pretencioso, ¿cómo podría ser posible? Resultó que realmente era así. Más tarde, se volvió cada vez más caro. El presupuesto de 89 millones aumentó a 10 millones y fue difícil encontrar una casa. que quería."
65438 +A las 9 p.m. del 21 de octubre, Shanghai emitió una nueva política regulatoria de emergencia para combatir el sobrecalentado mercado inmobiliario. Hace unos meses, el mercado inmobiliario de Shanghai estaba extremadamente activo: los propietarios subieron repetidamente los precios y se negaron a vender sus casas; los intermediarios clamaban que "en dos meses, no habrá 65438 casas nuevas a la venta en Shanghai"; Las propiedades entraron al mercado en febrero y una unidad era al menos. Se necesitan tres personas para competir, o incluso 10 personas para competir por proyectos inmobiliarios populares, y existen umbrales de recaudación de fondos.
En los últimos tres años, el mercado inmobiliario de Shanghai ha estado en su punto más bajo debido al impacto de las políticas de restricción de compras y préstamos de los “Nueve de Shanghai” de 2016. El tema de las casas no se habla en Shanghai desde hace mucho tiempo. Es uno de los mayores productos básicos que los humanos pueden consumir y es un testimonio de los cambios en la vida personal. Para muchos jóvenes recién llegados a esta ciudad, la creencia de que el trabajo duro tendrá recompensa es también una meta.
El mercado inmobiliario está cambiando. Las personas que viven en esta ciudad de repente se ven empujadas a este mercado con anticipación y tienen que reconsiderar la ubicación específica y el precio de sus futuras raíces.
En cierto centro de ventas de bienes raíces, los compradores de viviendas hacen cola para enviar materiales de lotería. Imagen/cfp
"Respirando" con el mercado
Liu Aiwen ha sido agente inmobiliario en Shanghai durante siete años. Su pedido más impresionante fue el mes pasado mostrando a un cliente un distrito escolar secundario en el centro de la ciudad. El cartel original saltó más de 65.438 millones de yuanes en el acto. Mientras el cliente todavía dudaba, el propietario ya había descolgado el teléfono de otro agente: "¿Le gustaría hablar?". "El segundo equipo corrió al lugar y lo vio. Liu Aiwen dijo que durante tantos años como intermediario, una escena así rara vez ocurría: un grupo de clientes se sentaban en una sala de conferencias y eran separados para negociaciones separadas.
Según la estimación de Liu Aiwen, los sectores de Hongqiao, Changning y Xuhui de los que es responsable han aumentado recientemente en aproximadamente un 15%. “¿Cuál es este concepto? La tasa de rotación fue tan alta que todos los que la vieron entraron en pánico. Todos los clientes que no tenían intención de cambiar han salido a cambiar. La primera ola fue la epidemia, que estimuló enormemente a los clientes con un precio total de más de 7 millones de "ofertas medias a altas" para reemplazar sus propiedades y comprar casas mejores y más privadas. El nuevo mercado de la vivienda está en auge, lo que hace que muchos clientes que sólo necesitan billetes de lotería fluyan hacia el mercado de la vivienda de segunda mano. "
Shanghai no tiene escasez de casas en venta; esta impresión de larga data ha comenzado a ser cuestionada en la mente de muchas personas. A partir de noviembre del año pasado aproximadamente, hubo información sobre "Shanghai no tendrá casas para comprar en dos meses". Se difunde. A veces es el círculo de amigos del agente, y a veces son las imágenes en los artículos oficiales de la cuenta de WeChat las que no resisten el escrutinio. Dado que no hay estadísticas claras en tiempo real sobre el mercado de viviendas de segunda mano, la afirmación más citada proviene de Ke Holdings: “El inventario existente de casas de segunda mano en Shanghai es de 42.000 unidades. Según el ritmo actual de demolición de unas 27.000 unidades al mes (65.438 + 39.000 unidades en febrero de 2020), no habrá casas de segunda mano a la venta en Shanghai dentro de dos meses. ”
De hecho, aunque el volumen de transacciones de viviendas de segunda mano en Shanghai se ha recuperado en 2020 en comparación con los últimos tres años, el volumen de transacciones de 300.000 unidades es solo el mismo que en 2065.438+03, y es mayor que en 2065,438+05 Hay una diferencia de 60,000 unidades con respecto al pico de 2065, 438+06 En el mercado de terrenos, Shanghai también está aumentando la escala de transacciones de terrenos residenciales comerciales año tras año. el área de transacciones fue de 9,28 millones de metros cuadrados, casi tres veces más que en 2018. El aumento de los precios de la vivienda y la renuencia de los propietarios a vender son las principales razones de la falsa impresión de que no hay casas para comprar en Shanghai.
La explicación de Liu Aiwen para “no hay casa para comprar” es: “La casa que compré por 10.000 hace medio año ahora cuesta 12.000, pero si el cliente compró la casa hace medio año, no quedará satisfecho con ella. La propiedad está disponible”.
A menudo aconseja a los clientes que hay que “respirar” con el mercado. Para decirlo sin rodeos, significa reconocer el aumento.
Las emociones son contagiosas y todos en el juego se afectan entre sí. Quienes piden un frente unido entre los propietarios y aumentan los precios reciben el sobrenombre de "patrulla de los precios de la vivienda". Encontrarán a la persona con el precio de cotización más bajo en la comunidad y le pedirán que aumente el precio en línea.
Para algunos propietarios que compraron sus casas en un "punto alto" hace 4 años, esta ola de condiciones del mercado es una buena oportunidad para resolver sus problemas.
La sección Yuqiao de Pudong siempre ha sido una tierra baja en la línea media debido a que hay líneas eléctricas de alto voltaje y plantas de incineración de basura cerca, se ha ganado el apodo de "Leyenda de las líneas de alto voltaje". " en los foros del mercado inmobiliario. A mediados de septiembre, los legendarios dueños del mar estaban en ebullición. Una casa con un precio unitario de 74.000 le dio esperanza al propietario: "Ponmela a la venta y el precio es 85.000". Actualmente, hay 6 casas listadas en la plataforma, y el precio más alto llega a 12.000. Con la cooperación del distrito escolar y el dueño de la propiedad, también se entregó la "Leyenda de la Línea de Alto Voltaje".
La evolución de los precios de "Legend of the Sea" durante el último año. Gráficos/Red
Li Yu, que trabaja en una empresa de consultoría, lleva más de 4 años trabajando en Shanghai. Después del Día Nacional, empezó a buscar casas y compró una nueva antes de que los precios de la vivienda se dispararan. En el proceso, la gente a su alrededor empezó poco a poco a hablar del aumento de los precios de la vivienda. Lot, el rey de la industria inmobiliaria, también fue interrogado en Shanghai a finales de año: escuché que los precios de las viviendas en el distrito escolar cerca del Parque de Alta Tecnología de Zhangjiang eran comparables a las mansiones junto al río en Pudong; Planeaba comprar una casa en el anillo exterior de Pudong, pero aumentó en 2 millones en un mes. "Hoy en día, los precios de la vivienda no tienen nada que ver con la ubicación. Simplemente no lo entiendes".
Básicamente, todas las casas recogidas en el teléfono móvil de Li Yu se han vendido. Su ciudad natal es Changzhou y este año cumple 27 años. Los colegas de su edad tienen planes similares a los suyos: ascender siempre, ganar más dinero, mudarse a un lugar mejor.
Para aquellos jóvenes que desean desesperadamente quedarse en esta ciudad, Shanghai está a un mundo de distancia de ellos. "Si no entras en este mercado y miras las casas, no entenderás esta locura". Zheng Kaixi, originario de Zhejiang, lleva casi diez años en Shanghai. Se describe a sí misma como "del campo". Un día, mientras tomaba un taxi, le preguntó al conductor: "Maestro, ¿cómo están los precios de las viviendas en el distrito de Yangpu recientemente? ¿Han aumentado significativamente? Le pregunté porque el distrito de Yangpu tiene muy buenos recursos educativos. Como resultado, el conductor no tenía idea de todos: "No sé, ¿hay alguno? "
La "sinceridad" tiene un precio.
¿Cuándo comenzó a "dispararse" el mercado inmobiliario de Shanghai? Cada uno tiene sus propias señales observadas. Pero también hay muchas personas, mencionó. que quedó profundamente impresionado por el "Shenpan" Panlong Tiandi
Al igual que Shenzhen, Hangzhou y otras ciudades, comprar una casa nueva en Shanghai también requiere aprobación antes de que se complete la lotería, lo que comúnmente se conoce como "nueva". compra". Panlong Tiandi lanzó 948 unidades de una sola vez. Después de un período de suscripción de cuatro días y medio, 3.715 grupos de clientes se suscribieron, estableciendo un nuevo récord para la cantidad de personas que se suscribieron a bienes raíces en la ciudad antigua de Xujing Panlong. El promotor de una zona residencial en el oeste de Shanghai, incluso más al oeste que el aeropuerto de Hongqiao, dijo: "Disfrute de los crecientes dividendos del desarrollo del delta del río Yangtze. "No muy lejos, en el distrito comercial de Hongqiao se han instalado cerca de 3.000 empresas como Shell, Alibaba, Huawei y Toyota.
Después de que casi 2.000 personas "acompañaron" a Panlong Tiandi, se desarrollaron otros proyectos en la cercana zona del Gran Hongqiao. estaban llenos de gente. Cuando Wang Jie corrió a Dahongqiao para ver la casa, la voz del vendedor era ronca.
Wang Jie trabaja como reportera de bienes raíces para un medio de comunicación de Shanghai. Le dio un agudo sentido de las tendencias en el mercado inmobiliario de Shanghai. Cuando vio que los precios de las subastas locales subían en Shanghai en junio y julio, inmediatamente puso su casa en el mercado. Durante el feriado del Día Nacional, encontró un comprador y cobró más. Más de 2 millones de yuanes y comenzó a prepararse para una "nueva casa" con el dinero que sacó del mercado de valores.
Esta era su primera vez en un sitio de selección de habitaciones en un hotel de cinco estrellas. , el vestíbulo estaba lleno de personas que seleccionaron habitaciones del segundo piso. Un número ni siquiera llegó a la habitación que eligió. El vendedor salió rápidamente e informó a todos que se habían sorteado más de 600. suerte
Fue dolorosa. La espera se prolongó hasta las cinco de la tarde.
Al final marqué más de 500 números y sólo escuché una voz desde la habitación: "¿Quieres esta casa en el tercer piso?". Wang Jie escuchó al hombre decir: "¡Sí!". "Entonces sonó el sonido de gongs y tambores. Después de un rato, una docena de personas que entraron "instantáneamente" dividieron la última docena de apartamentos. Los que esperábamos afuera nos quedamos sin palabras". "
65438+19 de octubre, tercera lotería de Wang Jie, 5 segundos para seleccionar una casa. - Ingresó al sistema de selección de casas de acuerdo con las instrucciones, y 20 segundos fue el momento en que estas casas le pertenecían solo a ella. 20 Después de unos segundos, el sistema colocará a un cliente para su selección. De hecho, ella sabe que este es un método de venta común y no necesita dudar ni un segundo. En febrero de 2020, se abrieron más de 30 nuevos proyectos de vivienda en Shanghai, 13 de los cuales tenían más de 1.000 personas. Algunas propiedades que estaban en ubicaciones pobres y tuvieron malas ventas en el pasado también se han convertido en los últimos trenes que deben ponerse en marcha rápidamente.
Los clientes visitan la sala de exposición de la ciudad de Panlongtiandi el primer día de apertura. Imagen/sitio web oficial de Panlongtiandi
Cuando las emociones son altas, los desarrolladores dependen del aumento de las tarifas de suscripción y los ciclos de pago para seleccionar a los clientes. Ahora, muchas de ellas solo aceptan clientes que ya se han suscrito. Aquellos que tienen boletos de casa descubren que la "sinceridad" tiene un precio.
En la oficina de ventas de la propiedad de lujo número uno de Xuhui Riverside. El precio de la "sinceridad" es alto: 6 millones de yuanes en efectivo y 7 millones de yuanes en certificados de congelación de activos. Sunac Xuhui Riverside No. 1 finalmente atrajo a 1.051 clientes. En otras palabras, solo la "sinceridad" valía 6 mil millones de yuanes. , superando con creces el valor total de la propiedad.
El popular mercado de viviendas nuevas no solo está impulsado por la demanda de mejoras, sino que también implica inversión. Hay 85 grupos de clientes corporativos entre los clientes aprobados de Panlong Tiandi. una de las señales para los inversores. /p>
Han llegado más fondos al mercado inmobiliario de Shanghai, en parte gracias a las compensaciones por demolición en Shanghai. En 2020, Shanghai completó 753.000 metros cuadrados de renovación, lo que supone un 1,37% del plan original. y 5438+0 se estableció en 2026. El objetivo de 700.000 metros cuadrados se ha alcanzado. La otra parte proviene de la moneda adicional global. En el entorno monetario flexible, muchos consideran que comprar una casa es una forma eficaz de resistir la inflación.
Estancia en Shanghai
Liu Beibei es de Jiangsu Durante los cuatro años que vivió en Shanghai, desarrolló la costumbre de detenerse a mirar los carteles en los escaparates de las propiedades. Agencias Vivía en Century Avenue en Pudong, que está cerca del distrito financiero de Lujiazui. Hay 781.000 metros cuadrados de casas en la ventana. Para 2020, habrá básicamente 654,38 millones de casas. el cartel es muy pequeño, "un poco grande", y luego escribe un precio total para encubrir el aumento de precios. La cruel realidad del aumento de precios.
En el contexto de la competencia frecuente en las ciudades de segundo nivel. La competencia por la mano de obra en las ciudades de primer nivel también está aumentando. En septiembre del año pasado, Liu Beibei vio que "985 estudiantes universitarios pueden establecerse directamente en Shanghai". Noticias: esta noticia se interpretó más tarde como miles de "boletos de residencia" emitidos por Shanghai.
Para estar lejos de China en 1996, Liu Beibei hizo un nuevo plan. Mi novio decidió "transferirse (granja)" para estudiar en el extranjero. Antes de ir al extranjero, mi novio. Puntos de liquidación completos, acababan de obtener un registro de hogar en Shanghai. Las dos familias discutieron la compra de una casa en un distrito escolar en Shanghai, en primer lugar para prepararse para regresar a China en el futuro. Después de todo, el costo de estudiar en el extranjero es alto.
Del 16 de junio al 38 de octubre, Liu Beibei fue primero a Boston, mientras que su novio se quedó en Shanghai para establecerse. La madre de Liu Beibei está destinada en su ciudad natal de Changzhou. Las tres personas tienen una clara división del trabajo: la madre se encarga de buscar una casa en línea, Liu Beibei selecciona la casa de forma remota en los Estados Unidos y el novio se toma el tiempo para ir a la casa a verla. Cuando el mercado es alcista, la eficiencia de la comunicación debido al desfase temporal es realmente menor.
“Mis ojos han estado inyectados en sangre estos últimos dos días”. La zona horaria de Liu es la 1 de la medianoche. "La miseria del granjero. Últimamente tengo un poco de miedo a la luz y uso demasiado los ojos. Todas las noches entrecierro un ojo y le envío un mensaje a mi madre. A menudo es el agente quien le regala una casa. Ella viene a mí y "Creo que es bueno. La casa está al día siguiente de su llegada. Ya se vendió. Estoy ansioso todos los días, preocupado de no poder pagar una casa cuando me despierte al día siguiente". Un mercado inmobiliario en alza se transmite paso a paso, es más fácil para los jóvenes que se encuentran al final del mercado comprar una casa.
Aunque se necesitarán tres meses para conseguir el "boleto de habitación", Zhang Lei, un agente de la industria de relaciones públicas de marcas, vendrá de vez en cuando para decir algunas palabras. "Ven y habla conmigo si no tienes nada que hacer: '¿Cómo está tu residencia permanente registrada? Está aumentando rápidamente. Si quieres comprar una casa, recuerda llamarme.
Estoy bastante molesto. Parece que todo el universo sabe que los precios de la vivienda en Shanghai están subiendo. La cuenta oficial de WeChat, bienes raíces, también ha despertado cierta ansiedad. "
65438+21 de febrero El año pasado, Yu Xu, quien se graduó con un doctorado y se estableció en Shanghai, escribió a la Autoridad de Vivienda de Shanghai, pidiendo a Shanghai que se refiriera a ciudades como Hangzhou y Shenzhen para dar prioridad. a familias sin casa e investigar estrictamente el divorcio y los préstamos comerciales para comprar casas. Dijo en la carta que se había estado preparando para la boda en mayo y que no había podido ganar la lotería cuatro veces en los últimos seis meses. Al final de la carta, decía: ¡Para desarrollar una ciudad, atraer y retener a la gente es la clave! /p>
Un mes después, se introdujo una política del mercado inmobiliario en Shanghai que incluía "controlar estrictamente los divorcios falsos". comprar casas" y "prioridad para los que no tienen casas nuevas".
Muchas personas están ansiosas por apostar en este juego. La gente se detenía a intercambiar fichas y dados en el grupo de WeChat, lleno de signos de interrogación, tratando de Veamos lo que nos deparará el futuro. Algunas parejas ya han pasado por trámites de divorcio y han pagado millones en depósitos para su segunda residencia. El ambiente es sombrío: hace apenas unos días, la imagen de la cara sonriente en la oficina de registro de divorcios era una broma. Los residentes de Shanghai que en realidad estaban divorciados perdieron sus calificaciones para comprar casas durante tres años, y los detalles del impuesto del IVA también afectaron a un gran número de compradores de viviendas.
Target, House
“Yo. Antes tardé en responder y vendí la casa el último día de las vacaciones de Año Nuevo. "Tan pronto como corrieron a ver la nueva casa y descubrieron que el mercado estaba tan loco, Zheng Kaixi se puso muy ansioso. La pareja lo discutió y decidió reservar una casa casualmente. "De lo contrario, el dinero que acaban de recibir estará en sus manos. Si el precio exterior sigue subiendo, se desperdiciarán uno o dos años. ”
Rápidamente encerraron una casa del distrito escolar en Jiading New Town, pero el pago inicial requirió 2,8 millones de yuanes. El propietario estaba en la situación opuesta. Acababa de firmar por una segunda casa y estaba ansioso por hacerlo. retiro de efectivo.
El día 1:21, después de salir del trabajo, mi esposo le dijo a Kaisi Zheng que había decidido hipotecar la casa en su ciudad natal. Se comunicaría con la agencia apropiadamente y el préstamo estaría disponible. en unos pocos días, como resultado, la política apareció en una o dos horas.
"Solo espera y verás, no te preocupes. "La pareja lo discutió.
Pero al mismo tiempo, Kaisi Zheng comenzó a aprovechar cualquier oportunidad para hablar sobre la casa. "Hasta donde usted sabe, después de que entre en vigencia la nueva política, ¿la gente en ¿Necesitas tener la misma mentalidad que yo? "¿Esperar y ver? ¿Qué crees que pasará después?"
Incapaz de comprar una casa con la que estaba satisfecho, Zheng Kaisi se sintió frustrado por un tiempo y se arrepintió de no haber estudiado el mercado antes. Por eso, cuando se enteró de que Jiading iba a abrir una nueva escuela obligatoria de nueve años, inmediatamente fue a ver la casa con su marido. Aunque Jiading está lejos del Punto Norte de Shanghai, la bendición de las "viviendas del distrito escolar" hizo que el precio de su casa favorita se disparara en una semana. La pareja escuchó que esta escuela era una sucursal de "introducción clave" y quiso aprovechar esta oportunidad para comprar una casa en el distrito escolar "ampliado" con anticipación.
La importancia de la vivienda en los distritos escolares está relacionada con las políticas de "reclutamiento de ciudadanos" y "lotería privada" anunciadas por la Comisión de Educación de Shanghai en marzo del año pasado. Los profesores de las escuelas primarias y secundarias privadas de Shanghai siempre han sido mejores que los de las escuelas públicas. Una vez que las escuelas privadas también participaron en la lotería, la situación cambió repentinamente y muchos padres tuvieron más confianza a la hora de cambiarse a las escuelas públicas.
“Todos nos arraigamos en Shanghai estudiando, por lo que todos damos gran importancia a la educación. Cathy Zheng, que se dedica al comercio exterior, vive en Pudong y sabe mucho sobre sus vecinos: los que viven”. Arriba están los graduados de la Universidad de Pekín y los demás son de la Universidad de Tsinghua, así como profesores de la Universidad de Jiaotong y profesores de Fudan... Hablando de estos colegas que trabajan en Huawei, Pinduoduo, SAP y Cisco, Zheng Kaixi se siente triste. corazón. "Parece que tenemos salarios altos, con un ingreso anual de más de un millón, pero si no tenemos una familia, ni siquiera podemos permitirnos el pago inicial de una casa en un distrito escolar."
En los últimos años, he visto que los ingresos de todos han disminuido lentamente. "Pero si tienes alguna habilidad, quieres participar y trabajar duro para que tus hijos vayan a una escuela un poco mejor. Te conmoverás. Pensarás, ¿qué estás haciendo todavía aquí poniéndote al día?" Con el segundo hijo este año, Zheng Kaixi está más decidido a cambiar la determinación de la vivienda del distrito escolar.
Al igual que otros que planean quedarse en Shanghai, el progreso, el desarrollo y un mayor espacio siempre serán las palabras clave en la vida de Zheng Kaixi, y la firma en la escritura de la casa parece ser el único símbolo que puede marcarlo todo. esfuerzos.
Después de que el polvo se asentó en el gran evento de cambio de casa antes del Festival de Primavera, Rebecca finalmente estabilizó su estado de ánimo. Pero todavía no estaba satisfecha con la orientación de su nueva casa, por lo que empezó a pensar en cómo solucionar el problema de iluminación: comprar una secadora para liberar completamente el balcón. Por supuesto, ella también empezó a pensar en su vida futura. "La clave es que nuestra casa recién comprada está en una buena ubicación. Hay muchas librerías de pescado y librerías ilegales a su alrededor". En ese momento, su tono se volvió alegre.
Zhang Lei sigue observando.
Cuando la ciudad se establezca oficialmente en abril de este año, su nombre y su empresa aparecerán en la lista pública como todos los demás nuevos residentes de Shanghai. Planea comprar una casa tan pronto como se establezca.
Aunque los agentes vienen a saludarlo todos los días, Zhang Lei dijo que no ha estado demasiado ansioso últimamente. Sólo cuando esté realmente calificado para ser arrojado al plato de una nueva casa, cuando tenga el boleto de la casa pero no pueda deshacerse de él, dijo que el pico de ansiedad puede estar llegando.
Una determinada propiedad en Shanghai está a punto de abrir (precio promedio 120.000 por metro cuadrado) y hay mucha gente que quiere ver la propiedad. Imagen/cfp