¿El tribunal decide si el comité de propietarios es legal?
En segundo lugar, en cuanto a los derechos del comité de propietarios a participar en litigios en nombre de los propietarios, aunque el comité de propietarios no es el propietario del edificio residencial, tiene el derecho de delegar en la oficina de administración del inmueble a que pertenece. La fuente de su derecho de acción son las disposiciones legales y la autorización de los propietarios. El Reglamento de Administración de Fincas no define claramente la naturaleza jurídica del comité de propietarios. En cuanto a la naturaleza jurídica de los comités de propietarios, existen algunas diferencias teóricas, como la "teoría corporativa" y la "teoría de la organización no constituida en sociedad". A juzgar por la redacción y el contenido del artículo 15, apartado 2, del "Reglamento de administración de la propiedad", la naturaleza jurídica de la junta de propietarios debe ser la de una organización sin personalidad jurídica. Aunque el artículo 16 del "Reglamento de administración de la propiedad" estipula que el comité de propietarios deberá presentar un registro ante el departamento administrativo de bienes raíces del gobierno popular del distrito o condado donde se encuentra la propiedad dentro de los 30 días siguientes a la fecha de la elección, de una base sustantiva Desde el punto de vista jurídico, dicha presentación no implica la determinación de las calificaciones del sujeto por parte del comité de propietarios. En cuanto a la validez de los actos civiles del comité de propietarios, el Tribunal Popular Supremo los consideró actos de agencia. La Carta N° 8 de Minli Dazi del Tribunal Popular Supremo (2005) sostuvo que el comité de propietarios es el organismo ejecutivo de la conferencia de propietarios y lleva a cabo actividades civiles en nombre de los propietarios con base en la autorización de la conferencia de propietarios, y el Las consecuencias legales corren a cargo de todos los propietarios. De manera similar, cuando se trata de disputas litigiosas, el derecho del comité de propietarios a participar en el litigio también proviene de la autorización de todos los propietarios, y luego participa en las actividades del litigio civil como representantes de todos los propietarios, es decir, en los litigios civiles, los propietarios. El comité debe obtener la autorización explícita de los propietarios como representante de todos los propietarios. El fideicomisario participa en los litigios y ejerce los derechos de litigio, y los resultados de sus actividades de litigio pertenecen directamente a todos los propietarios. Desde esta perspectiva, parece similar a la agencia de litigios. Sin embargo, en la práctica, el comité de propietarios figura como parte, lo que es diferente de un agente litigante y similar a una encomienda o responsabilidad litigiosa. Por lo tanto, algunos comentaristas creen que la base teórica para la efectividad de las acciones judiciales del comité de propietarios y de todos los propietarios es la responsabilidad procesal. El autor está de acuerdo con esta opinión. Desde una perspectiva práctica, la gestión de la propiedad a menudo involucra los intereses de todos los propietarios de una comunidad. Este hecho determina que cuando los intereses de todos los propietarios están involucrados en el proceso de administración de la propiedad, el comité de propietarios, como representante de los intereses de todos los propietarios, es la base fáctica para participar en el litigio como sujeto del litigio. Esta es también la base para definir el estatus legal de los litigios del comité de propietarios basándose en la teoría del litigio civil.
Las opiniones pertinentes del Tribunal Popular Supremo no son claras en cuanto al alcance del comité de propietarios para ejercer derechos de litigio en nombre de los propietarios. El autor considera que el alcance del derecho de la junta de propietarios a apelar en nombre de los propietarios proviene principalmente de la autorización de los propietarios. En circunstancias normales, el comité de propietarios establecido de conformidad con la ley está autorizado por la junta de propietarios dentro del alcance de sus funciones y tiene derecho a presentar demandas civiles ante el tribunal popular con la empresa inmobiliaria como demandada en asuntos relacionados con gestión de la propiedad y la participación de los intereses públicos de todos los propietarios. El comité de propietarios no tiene derecho a presentar demandas civiles ante el tribunal popular sobre asuntos que no tienen nada que ver con la administración de la propiedad y pertenecen a propietarios individuales o a algunos propietarios. El comité de propietarios tiene calificaciones de partido para los siguientes asuntos: (1) La empresa administradora de la propiedad viola el contrato y perjudica los intereses públicos de los propietarios (2) La junta de propietarios decide rescindir el contrato de servicios de la propiedad antes de tiempo, pero la propiedad; la empresa administradora se niega a rescindir el contrato de servicios inmobiliarios cuando la empresa administradora de la propiedad se niega a entregar los edificios de administración de la propiedad y los materiales especificados en el artículo 29, párrafo 1 del "Reglamento de administración de la propiedad" al comité de propietarios; ; (4) otras situaciones que lesionen los derechos e intereses de todos los propietarios.
En cuanto a las disputas con los promotores inmobiliarios, si el comité de propietarios puede demandar como parte también se puede resolver de acuerdo con este principio. La opinión del Tribunal Popular Supremo también lo dejó claro. La Carta Nº 46 de la Torre Minli del Tribunal Popular Supremo (2002) estipuló que la unidad de desarrollo inmobiliario no entregó el mapa de planificación del área residencial y otra información al comité de propietarios, y no proporcionó instalaciones públicas de apoyo, tarifas especiales para el público instalaciones, tarifas de mantenimiento de partes públicas y tarifas de administración de propiedades. Si es propietario de una casa o edificio comercial, puede presentar una demanda en su propio nombre. En otros casos, no puede demandar en su propio nombre. Cabe decir que esta respuesta está en línea con los principios legales y también conduce a la protección de los derechos e intereses legítimos de todos los propietarios.
En cuanto a si el comité de propietarios puede convertirse en demandado en nombre de los propietarios, la opinión popular actual es que el comité de propietarios no tiene propiedad propia y no puede asumir responsabilidades independientes, por lo que no debería participar en el proceso como demandado. La respuesta número 8 de Minli Dazi del Tribunal Popular Supremo (2005) declaró que si el comité de propietarios tiene una disputa civil con otros, puede participar en la demanda como demandado. El autor cree que es posible que el tribunal no sepa si el comité de propietarios está autorizado al aceptar el caso. Por tanto, al inicio del litigio, la capacidad de las partes de la comunidad de propietarios se encontraba en un estado de incertidumbre. Para facilitar el litigio, cuando el comité de propietarios es el demandado, el tribunal puede entregar directamente un aviso de respuesta al comité de propietarios. Sólo cuando se presente dictamen de defensa o defensa se convocará el contenido de la defensa y se resolverá y dejará constancia mediante convocatoria a la asamblea de propietarios o asamblea de representantes de los propietarios. Si la junta de propietarios no autoriza la materia demandada y el demandante no puede aportar prueba, el tribunal desestimará la demanda por incompetencia de la parte.
Por último, cabe señalar que la junta de propietarios es, al fin y al cabo, un sujeto nuevo, que se diferencia significativamente de "otras organizaciones" previstas en la Ley de Procedimiento Civil, es decir, la junta de propietarios. no tiene propiedades ni fondos independientes.
Por lo tanto, aunque en teoría "otras organizaciones" pueden servir como base teórica para que el comité de propietarios litigue, esta distinción debe entenderse plenamente. El comité de propietarios representa los intereses de la entidad con derechos y obligaciones (propietarios) e implementa las resoluciones de la conferencia de propietarios para participar en los litigios, por lo que es una parte obligada y sus acciones litigiosas deben ser supervisadas por los propietarios y los propietarios. conferencia de propietarios. Esta diferencia entre el comité de propietarios y otras organizaciones determina que el comité de propietarios debe ser diferente de otras organizaciones a la hora de ejercer sus derechos de litigio y cumplir con sus obligaciones de litigio. Cuando se infrinjan los derechos de los propietarios y el comité de propietarios desee salvaguardar los derechos e intereses legítimos de los propietarios y ejercer su derecho a demandar como demandante, el comité de propietarios deberá, de conformidad con lo dispuesto en el reglamento de administración de la propiedad, convocar a asamblea de propietarios o asamblea de representantes de propietarios y aprobar resolución y acta encomendando al comité de propietarios la demanda. En este momento, el comité de propietarios ha obtenido el derecho a demandar en nombre de los propietarios y puede presentar una demanda directamente ante el comité de propietarios.