¿Qué debo hacer si quiero pagar después de liquidar el préstamo después de comprar una casa?
Para responder a esta pregunta, en primer lugar, debemos entender qué pasos se requieren en el proceso de compra de una casa, especialmente el proceso de compra de una casa con hipoteca. El procedimiento habitual de compra de vivienda es que después de ver la casa, el comprador firma un contrato de compra de vivienda con el promotor y luego acude al departamento de bienes raíces donde se encuentra la casa contratada para registrar el contrato de compra de vivienda. Este contrato entrará en vigor después de ser registrado en el departamento de bienes raíces. En este momento, el comprador acudirá a un banco que tenga una relación de cooperación con el promotor para encargarse de los procedimientos de la hipoteca. Después de que el banco revise y apruebe las condiciones del préstamo, el comprador prestará. El comprador realiza el pago de la vivienda mensualmente de acuerdo con el contrato de préstamo con el banco estipulado en el contrato, y finaliza todo el proceso de compra de la vivienda. La compra completa de la vivienda no se completa hasta que el comprador devuelve el dinero prestado al banco dentro del plazo especificado o por adelantado, y luego puede intercambiar su certificado de propiedad con el banco.
Entonces, si un comprador de vivienda solicita salir después de completar los trámites del préstamo o pagar el préstamo mensualmente durante un período de tiempo, debe tratarse por separado según los motivos de la salida:
(1), Comprador La persona tiene motivos legítimos para solicitar el check-out. Por ejemplo, el desarrollador vende ilegalmente la casa, la casa no tiene procedimientos legales y la casa en sí no cumple con las condiciones de uso. En este caso, el comprador de la vivienda debe negociar con el promotor de acuerdo con las "Medidas de gestión de bienes raíces" y las "Medidas de gestión de ventas de viviendas comerciales" de mi país. Si la negociación fracasa, el comprador podrá presentar demanda directamente ante el juzgado donde se encuentre la casa de conformidad con las disposiciones legales o acuerdos contractuales. Si el contrato estipula el arbitraje, pueden solicitarlo a la institución de arbitraje.
(2) Si no hay problemas con la calidad y los procedimientos legales de la casa, es decir, el promotor no ha cometido ningún ilícito o incumplimiento de contrato, sólo cuando el propio comprador quiera devolver la casa. al promotor por diversas causas, el contrato quedará resuelto desde la ejecución del contrato. Desde esta perspectiva, según las disposiciones legales, durante la ejecución de un contrato, una parte puede transferir sus derechos y obligaciones en el contrato a un tercero. con el consentimiento de la otra parte. En otras palabras, si un comprador de vivienda quiere traspasar a un tercero la casa por la que ha pagado parte del precio, deberá negociar con el promotor y el banco. Si el comprador, el promotor y el banco pueden llegar a un acuerdo sobre el método y las condiciones de la transferencia, deberán firmar un acuerdo por escrito. Según la Ley de Contratos de mi país, si las leyes y reglamentos administrativos estipulan que la transferencia de derechos u obligaciones debe ser aprobada y registrada, prevalecerán dichas disposiciones. Luego, después de que el comprador, el desarrollador y el banco firman un acuerdo de transferencia, el comprador y el desarrollador deben ir al departamento de bienes raíces donde se encuentra la casa para cambiar el contrato y registrarlo. La modificación del contrato sólo puede surtir efecto después de su registro en el departamento de vivienda y gestión territorial. En este momento se completa oficialmente la transferencia de los derechos y obligaciones del comprador de la vivienda en el proceso de compra de la vivienda.
Además, los compradores de vivienda también deben prestar atención a:
(1) Cuando ya no pueda pagar el préstamo, es mejor vender la casa a tiempo, ya sea que encuentre un comprador usted mismo o a través de un intermediario de segunda mano; si el banco se lleva la casa para subastarla, en general, el precio de la subasta es más bajo y el propietario sufrirá una pérdida mayor.
(2) Mientras el pago mensual no haya sido rescindido oficialmente, el propietario debe cumplir con las obligaciones de pago a tiempo y en cantidad, de lo contrario, el banco no solo recuperará el pago mensual del propietario. pero también imponer intereses de penalización según la normativa. El interés de penalización actual es del 2,1‰ por día.
(3) Si el propietario considera que el pago es demasiado grande para sus finanzas, además de rescindir el pago, también puede optar por extender el plazo de la hipoteca, reduciendo así el pago mensual.
(4) Una vez que el propietario rescinda la hipoteca, el banco no reembolsará los distintos pagos de la hipoteca ya pagados. Sin embargo, la prima del seguro se puede reembolsar al propietario del vehículo después de deducir el período del seguro.
(5) Si el propietario quiere devolver la casa hipotecada, por un lado, puede negociar con el promotor de la casa, quien le asistirá, y por otro lado, puede negociar con el banco que tramitó específicamente la hipoteca al comprar la casa (director del departamento de crédito de la sucursal o departamento de negocios privados (indique el nombre y la dirección en el contrato de compra), o vender la casa a través de una agencia de segunda mano o gestionar una rehipoteca.
En definitiva, durante el proceso de amortización, si surge un conflicto entre el comprador y el promotor sobre la propia casa o cuestiones relacionadas con la misma, se debe analizar la causa del problema con moderación y calma, y ciegamente. No se deben tomar medidas como, por ejemplo, poner fin a los pagos de préstamos a los bancos y otros comportamientos irracionales similares. Porque según la ley, se trata de un incumplimiento de contrato por parte del comprador de la vivienda. Por lo tanto, no importa qué problemas surjan, deben resolverse utilizando los métodos racionales correspondientes.
Agradecimiento especial a: Abogado Bai Jinyin, director del Centro de Bienes Raíces de Beijing Longan (Jinan) Law Firm.
(La respuesta anterior se publicó el 25 de agosto de 2016. Consulte la situación real de la política actual de compra de vivienda).
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