Defectos y mejoras del sistema del comité de propietarios
Primero, los defectos del sistema del comité de propietarios
(1) El estatus legal y la naturaleza del comité de propietarios son ambiguos
Se hace referencia al comité de propietarios como “comité de propietarios” o “comité de propietarios” Comité de Administración de Propiedades”. El "Reglamento de administración de propiedades" (en adelante, el Reglamento) estipula por primera vez el "comité de propietarios" en un documento legal normativo de alto nivel, como los reglamentos administrativos, estableciendo así formalmente el sistema de comités de propietarios a nivel legislativo. El artículo 15 del "Reglamento" estipula: "El comité de propietarios es la agencia ejecutiva de la conferencia de propietarios". En cuanto al estatus legal y la naturaleza del comité de propietarios, la naturaleza del reglamento es muy vaga y también las hay. diferentes expresiones en los círculos teóricos. Algunas personas piensan que el comité de propietarios es una entidad jurídica independiente. También hay opiniones de que el comité de propietarios es una organización no incorporada y tiene calificaciones independientes como sujeto de litigio. También hay opiniones de que no es una persona jurídica independiente ni un sujeto litigante independiente de "otras organizaciones" en la Ley de Procedimiento Civil.
(2) El número de comités de propietarios es pequeño.
El artículo 11 del "Reglamento" estipula claramente: "La asamblea de propietarios tendrá las siguientes funciones: (2) Elegir y reemplazar a los miembros del comité de propietarios y supervisar el trabajo del comité de propietarios. " El artículo 10 estipula: "El comité de propietarios deberá presentar la solicitud ante el departamento administrativo de bienes raíces del gobierno popular del distrito o condado donde se encuentra la propiedad dentro de los 30 días siguientes a la fecha de la elección. Sin embargo, el Reglamento no lo hace". No establecen disposiciones obligatorias para esto, ni prevén las consecuencias legales de no establecerse o no presentarse, el número de comités de propietarios en algunas áreas (especialmente las regiones central y occidental) es extremadamente pequeño. Se informa que actualmente hay 242 empresas de administración de propiedades en Urumqi, y la industria de administración de propiedades está comenzando a tomar forma. Sin embargo, entre las más de 830 comunidades residenciales de la ciudad, sólo más de 50 han establecido comités de propietarios, lo que está lejos del número de empresas de administración de propiedades.
(3) El comité de propietarios carece de fondos y no puede llevar a cabo eficazmente las actividades de gestión.
El artículo 15 del "Reglamento" estipula las cinco responsabilidades del comité de propietarios, pero no aclara el origen de los fondos de su oficina. Como resultado, en realidad, muchos comités de propietarios no pueden hacerlo de manera efectiva. Realizar actividades de administración de propiedades por falta de fondos. Incluso ha habido casos en los que miembros del comité de propietarios se negaron a desempeñar sus funciones con el pretexto de que no tenían suficientes fondos para la oficina. Y muchos miembros están muy ocupados y sólo pueden trabajar en su tiempo libre. La falta de fondos y de tiempo se han convertido en las principales excusas para que algunos socios se nieguen a asistir a las reuniones del comité de propietarios.
(4) El comité de propietarios se excedió en su autoridad de agencia y abusó de su poder.
Aunque el “Reglamento” estipula los derechos y obligaciones de la junta de propietarios, las disposiciones son demasiado abstractas y carecen de claridad y operatividad. Además, el "Reglamento" no estipula el efecto jurídico de las acciones judiciales civiles realizadas por la junta de propietarios más allá del alcance de la autorización de la junta de propietarios y las responsabilidades legales que deben asumir. Los problemas anteriores han llevado a que muchos comités de propietarios se excedan en sus poderes e incluso abusen de ellos para perjudicar los intereses de todos los propietarios. Por ejemplo, el comité de propietarios de la comunidad de rascacielos de Dezhou en la nueva área de Pudong, Shanghai, acordó el uso de fondos especiales de mantenimiento por parte de la empresa de administración de propiedades sin el consentimiento de la junta de propietarios y sin ninguna revisión. En un año, los 675 residentes de la comunidad compartieron el costo de mantenimiento de más de 2.000 yuanes y otros 4.000 yuanes. A petición enérgica de los propietarios, el comité de propietarios convocó una reunión parcial de propietarios y pidió a la administración de la propiedad que publicara las cuentas detalladas, los gastos totales y los costes por metro cuadrado en un plazo de cinco días, pero después no hubo noticias.
En segundo lugar, sugerencias para mejorar el sistema del comité de propietarios
(1) Determinar el estatus legal del comité de propietarios
Creemos que el comité de propietarios bajo el sistema legal actual de mi país debe tener la naturaleza de un grupo no constituido en sociedad, tener cierta capacidad de derechos y conducta civiles, y también debe tener capacidad para litigar. En primer lugar, el artículo 16 del Reglamento estipula que el comité de propietarios se registrará en el departamento administrativo de bienes raíces del gobierno popular del distrito o condado donde esté ubicada la propiedad. En lugar de registrarse en el departamento de asuntos civiles de conformidad con las "Medidas para la administración del registro de sociedades". Es decir, se aclara que el comité de propietarios no pertenece al órgano social.
En segundo lugar, en la legislación y la práctica judicial de mi país, los grupos no incorporados (u organizaciones no incorporadas) se han convertido en la tercera categoría de sujetos civiles. Los académicos generalmente creen que, aunque las organizaciones no constituidas en sociedad no pueden asumir la responsabilidad civil de forma independiente, tienen cierta capacidad para los derechos civiles y la conducta civil. El artículo 49 de la Ley de Procedimiento Civil de mi país también estipula que "otras organizaciones" pueden ser partes en un litigio civil. El artículo 113 del tan esperado proyecto de Ley de Propiedad de mi país también estipula que el comité de gestión y el administrador tienen las cualidades de partes y pueden actuar de forma independiente como demandantes o demandados. Se puede ver que el proyecto de ley de derechos de propiedad de mi país también tiende a estipular que el comité de gestión de propietarios es una organización no constituida en sociedad y le otorga el estatus de sujeto de litigio. Esto es sin duda un gran avance en los "Principios generales del derecho civil" de mi país y una respuesta positiva al paso de la investigación teórica sobre el derecho civil a la práctica. Desde un punto de vista práctico, dado que la ley estipula que el comité de propietarios tiene responsabilidades independientes, debe proporcionar suficiente reparación judicial para el desempeño de sus funciones, de lo contrario, sin duda será muy perjudicial para el desempeño de sus funciones.
(2) Realizar la estandarización del comité de propietarios.
Primero, establecer el sistema de nombramiento del comité de propietarios. Los miembros del comité de propietarios serán nombrados por la asamblea de propietarios, y la asamblea de propietarios les expedirá un poder indicando el alcance de la agencia.
Sus integrantes pueden ser propietarios u otras personas; si no son propietarios de automóviles, deberán ser expertos con conocimientos y habilidades profesionales.
En segundo lugar, determine el período de empleo adecuado. Si el período de empleo es demasiado largo, es fácil crear inercia, que no conduce a una gestión activa y eficaz; también es fácil generar corrupción y apropiación indebida; Si es demasiado breve, los miembros cambiarán con frecuencia, lo que provocará una falta de estabilidad y continuidad en el trabajo del comité de propietarios y no favorecerá su propia gestión.
(3) Estandarizar la relación entre el comité de propietarios, la conferencia de propietarios y los propietarios.
Fortalecer la supervisión del comité de propietarios por parte de todos los propietarios y la conferencia de propietarios. En primer lugar, los detalles de implementación deben publicarse lo antes posible para mejorar la operatividad. Aunque el actual sistema de gestión de propiedades tiene disposiciones de principios sobre las responsabilidades que el comité de propietarios debe tener ante la asamblea general de propietarios, las leyes y reglamentos carecen de disposiciones correspondientes sobre responsabilidades más detalladas. Para reducir la aparición de tales disputas, es necesario prever disposiciones más detalladas sobre sus responsabilidades. En segundo lugar, establecer un sistema de informes periódicos para el comité de propietarios para permitir que todos los propietarios supervisen. Todos los propietarios son responsables de las acciones del comité de propietarios, y los miembros del comité de propietarios también deben desempeñar sus deberes como administradores ante todos los propietarios. El comité de propietarios informará periódicamente de su trabajo al congreso de propietarios y aceptará su supervisión. Si la asamblea de propietarios descubre que el comité de propietarios ha actuado más allá del alcance de la agencia, o ha actuado de una manera que daña los intereses de todos los propietarios, puede despedir a los miembros del comité de propietarios en cualquier momento de conformidad con su acuerdo. , se niegan a reconocer el efecto jurídico de sus acciones a todos los propietarios, y se reservan el derecho de exigir una indemnización por daños y perjuicios.