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上篇: Honorarios del abogado penalista de Dongguan 下篇: ¿Cuáles son las cuestiones legales relacionadas con la garantía hipotecaria inmobiliaria? 1. Cuando la pareja inmobiliaria * * * se ha registrado en la Oficina Hipotecaria de Bienes Raíces para hipoteca de casas, terrenos y otras propiedades, el banco prestamista debe determinar primero la propiedad del inmueble hipotecado. En nuestro país la propiedad de los bienes inmuebles se registra en principio. El certificado de propiedad de los bienes inmuebles y el libro de registro de bienes inmuebles son prueba de que el acreedor goza de los derechos de propiedad del inmueble. El artículo 18 de las "Medidas de registro de viviendas" estipula que el departamento de registro preguntará al solicitante si la casa solicitada para el registro es propiedad de * * * y registrará los resultados de la investigación. El registro de viviendas se basa principalmente en una revisión de procedimientos. Sin una investigación y verificación sustanciales, puede haber errores entre el registro de derechos inmobiliarios y el estado real de propiedad. Según las disposiciones pertinentes de la Ley de Matrimonio, excepto los bienes muebles especialmente acordados antes del matrimonio, los bienes y los ingresos obtenidos por la pareja durante la relación matrimonial pertenecen a ambos cónyuges. Esto significa que incluso si la casa está registrada a nombre de una de las partes, siempre que se adquiera durante el matrimonio, debe pertenecer a la propiedad conjunta del marido y la mujer. La otra parte puede reclamar que el registro es incorrecto. o directamente negar el efecto registral a través del tribunal. En la práctica judicial también ha habido casos en los que los cambios en la titularidad de las hipotecas dieron lugar a la nulidad de las hipotecas bancarias. Cabe señalar que los bienes inmuebles como casas y terrenos tienen un gran impacto en la realización de los derechos y obligaciones de acreedores y deudores. Uno de los propósitos del sistema de registro de bienes raíces es dar publicidad al estado de los derechos y proteger la seguridad de las transacciones. Por lo tanto, cuando exista un conflicto entre los bienes conyugales legales * * * y el registro, se debe aplicar el artículo 106 de la Ley de Propiedad para obtener de buena fe los derechos de propiedad inmueble, y se debe dar prioridad a proteger la seguridad de la propiedad dinámica. transacciones El derecho hipotecario basado en la inscripción no puede ser negado por la inscripción incorrecta de la efectividad del inmueble. Cuando un banco gestiona una hipoteca inmobiliaria, primero debe confirmar si el inmueble a garantizar es propiedad de * * *, consultar el registro de domicilio y el certificado de matrimonio del deudor hipotecario y verificar el momento en que se obtuvo la hipoteca. Si el inmueble hipotecado es propiedad de un matrimonio o familia, la hipoteca estará sujeta al consentimiento escrito de todas las partes. Si no es propiedad del acreedor hipotecario, el deudor hipotecario deberá emitir una explicación por escrito. En segundo lugar, es necesario examinar si el garante tiene un acuerdo sobre el derecho a disponer de la propiedad propiedad de * * * *. Si no hay acuerdo sobre si la conducta hipotecaria cumple con las disposiciones legales sobre enajenación de bienes propiedad de * * *, se deberá prestar atención a * * * indicando la ejecución de los trámites en las operaciones comerciales, formándose un documento escrito y archivando para referencia futura. 2. Pueden coexistir sobre un mismo inmueble los derechos hipotecarios y los derechos de arrendamiento de bienes inmuebles. Cuando el deudor hipotecario no puede cumplir con sus deudas vencidas y el acreedor hipotecario subasta el inmueble hipotecado, puede causar que el acreedor hipotecario no pueda realizar plenamente sus derechos en tiempo y forma o afectar el interés del arrendatario de continuar alquilando el inmueble, resultando en una Conflicto entre derechos hipotecarios y derechos de arrendamiento. Para el caso de que primero se establezca el derecho de arrendamiento del inmueble y luego el derecho de hipoteca del inmueble, el artículo 48 de la "Ley de Garantías" establece que si el deudor hipotecario hipoteca el inmueble arrendado, deberá notificar por escrito al arrendatario que el original El contrato de arrendamiento sigue vigente. Cuando el inmueble hipotecado es adquirido por otra persona con motivo de la realización del derecho hipotecario, el contrato de arrendamiento sigue vigente. Antes de que expire el plazo del arrendamiento, el nuevo propietario no puede rescindir el contrato de arrendamiento original y cambiar el alquiler a voluntad. Es decir, establecer primero el derecho de arrendamiento del inmueble y luego otorgar el derecho de arrendamiento contra el derecho de hipoteca. Para el supuesto de que primero se establezca el derecho de hipoteca sobre el inmueble y luego el derecho de arrendamiento del inmueble, el artículo 66 de la Interpretación Judicial de la Ley de Garantías establece que si el deudor hipotecario arrienda el bien hipotecado, después de realizada la hipoteca, el arrendamiento El contrato no obligará al cesionario. Cuando el deudor hipotecario alquile el bien hipotecado, si no informa por escrito al arrendatario que el bien está hipotecado, el deudor hipotecario será responsable de las pérdidas que se causen al arrendatario por el arrendamiento del bien hipotecado, si el deudor hipotecario lo ha notificado; por escrito que el inmueble ha sido hipotecado, el arrendatario soportará las pérdidas causadas por la realización de los derechos hipotecarios. “Se puede observar que el momento en que se establece el derecho de arrendamiento tiene un gran impacto en el derecho hipotecario porque el deudor hipotecario ejerce el derecho a obtener ingresos sobre el inmueble hipotecado mediante arrendamiento, y el derecho de arrendamiento preestablecido restringe la transacción o transferencia de. la propiedad hipotecada, lo que reduce en gran medida el riesgo de la propiedad hipotecada. El valor de la garantía se puede establecer mediante libre negociación entre las partes sin registro, lo que expone la hipoteca registrada al riesgo de fraude al tratarse de la relación entre. derechos hipotecarios y derechos de arrendamiento, hay dos puntos que deben mejorarse en la legislación: primero, se debe estandarizar el establecimiento de arrendamientos. El comportamiento de los derechos de propiedad debe incluirse en el alcance del registro de propiedad, reflejando plenamente la apertura y transparencia de. el sistema de derechos de propiedad inmobiliaria y lograr la igualdad de protección de los derechos de propiedad en diferentes niveles. El segundo es otorgar derechos hipotecarios antes que derechos de arrendamiento. El acreedor hipotecario tiene derecho a solicitar al tribunal que rescinda el contrato de arrendamiento de bienes raíces para evitarlo. Cuando se subasta un inmueble hipotecado, nadie puede comprarlo o bajar el precio debido a la existencia de derechos de arrendamiento sobre el inmueble, lo que perjudicará los intereses del acreedor hipotecario. Se debe prestar atención a las siguientes cuestiones: Primero, hacer la debida diligencia. descartar el arrendamiento Verificar la ocupación y uso actual de la casa en el lugar, verificar si el ocupante es consistente con el arrendador, si existe una relación de alquiler de facto y registrar la situación de ocupación. el impacto adverso del derecho de arrendamiento sobre el derecho de hipoteca. Si el plazo del arrendamiento es más largo que el derecho del acreedor del banco, el pago único del alquiler debe cambiarse al pago a plazos, y el arrendatario debe pagar el alquiler impago al banco acreedor. 3. Los derechos legales tienen prioridad en la hipoteca especial. En determinadas circunstancias, con el fin de proteger los intereses del Estado o de otras entidades, la ley establece algunos derechos legales que prevalecen sobre los derechos hipotecarios, entre ellos los siguientes tres tipos: (1. ) Derechos de tributación nacional según lo estipulado en el artículo 45 de la “Ley de Recaudación y Gestión Tributaria”. “Si el impuesto adeudado por un contribuyente se produce antes de que el contribuyente hipoteca, pignore o coloque gravamen sobre su inmueble, se ejecutará antes de la hipoteca, prenda o gravamen. “(2) Prioridad en el precio del proyecto de construcción.