Mi conocimiento personal de los bienes raíces comerciales y de turismo cultural es refinado.
Mi conocimiento personal de los bienes raíces comerciales y los bienes raíces de turismo cultural es refinado.
Comprensión del sector inmobiliario comercial
Con la aceleración de la urbanización, la modernización del comercio urbano está estrechamente ligada al sector inmobiliario comercial. Para que un proyecto comercial tenga éxito, sin duda implicará muchos aspectos de trabajo. Desde la investigación de mercado inicial, la planificación comercial y la planificación arquitectónica hasta la posterior promoción de inversiones, ventas y gestión de operaciones comerciales, cada trabajo requiere una inversión profesional.
El sector inmobiliario comercial es una industria integral con las triples características de bienes raíces, comercio e inversión. Tiene características de bienes raíces, negocios e inversión. Es diferente de la inversión y los negocios puros, y también de otras industrias inmobiliarias tradicionales.
1. El concepto de inmueble comercial:
En términos generales, es un tipo de inmueble utilizado para diversos negocios minoristas, mayoristas, de restauración, de entretenimiento, de fitness, de ocio y otros. fines La situación es diferente de las casas, apartamentos, villas y otras situaciones inmobiliarias ordinarias en términos de modelo de negocio, funciones, usos, etc.
2. Clasificación actual de los inmuebles comerciales:
Según la forma de negocio en la industria, se puede dividir en plazas comerciales, calles comerciales, centros comerciales, grandes superficies, centros comerciales. centros comerciales, calles peatonales, plazas comerciales, mercados profesionales, negocios comunitarios, etc.
Según el valor de la inversión, se puede dividir en "comercio urbano", "comercio de calle profesional", "comercio comunitario" y "comercio residencial de planta baja".
Según la forma de desarrollo, se puede dividir en comercios de calle comercial, comercio comunitario, centros comerciales, grandes almacenes, plazas de ocio, calles peatonales, mercados profesionales, etc.
3. Modelo de negocio de bienes raíces comerciales:
Operación de proyectos comerciales: dado que la suburbanización de las residencias urbanas en mi país no es común y la tasa de penetración de automóviles familiares no es alta, Los grandes centros comerciales generalmente se eligen en las áreas urbanas. El distrito comercial central tiene un comercio próspero, buen poder adquisitivo, transporte conveniente y un gran flujo de pasajeros. Por ejemplo, Chunxi Road en Chengdu, el Monumento a la Liberación en Chongqing, Wangfujing en Beijing y el Templo de la Ciudad del Dios en Shanghai. No es imposible operar bienes raíces comerciales en ubicaciones pobres. Siempre que los consumidores objetivo estén ubicados con precisión, el comercio masivo y el comercio temático también se pueden utilizar como opciones de transacción. Por ejemplo, el centro comercial Huanan en Shenzhen.
El posicionamiento en el mercado del proyecto debe estar bien planificado. En el desarrollo de bienes raíces comerciales modernos, parece que el posicionamiento en el mercado de los proyectos comerciales es, en cierto sentido, más importante que la elección de la ubicación. ? La investigación meticulosa, el juicio claro, la planificación macro y la toma de decisiones decisivas son elementos importantes del posicionamiento. Capte el pulso del mercado, determine diferentes tipos de modelos de negocio, cree la máxima diferenciación y lidere el mercado.
1.
El posicionamiento de los inmuebles comerciales es inseparable del posicionamiento de los inmuebles comerciales. El principio de selección de ubicación para bienes raíces comerciales es "exacto". Hay un dicho famoso sobre la selección de la ubicación de los grandes centros comerciales: "La primera condición para el éxito es la selección de la ubicación, y la segunda condición es la selección de la ubicación".
Tres condiciones para la selección de la ubicación de compras:
La ubicación geográfica puede representar la nueva tendencia de los negocios urbanos;
Debe tener un número considerable de grupos de consumidores de ingresos medios y altos;
Transporte y estacionamiento convenientes.
2. Se prefieren carreras de negocios.
Mucha gente dice que "los bienes raíces comerciales son mitad negocios y mitad bienes raíces". Personalmente, creo que aunque los bienes raíces comerciales son un tipo de bienes raíces, después de todo son un lugar de negocios, por lo que el El núcleo es el negocio. Por tanto, debemos captar la conexión entre el sector inmobiliario y los negocios.
Investigar el mercado con claridad. ¿Qué tipo de negocio necesita este lugar? ¿Qué formato se requiere? ¿Cómo asignar formato? ¿Qué tan grande es el volumen de consumo? ¿Cuál es la capacidad de consumo regional? Realizar pedidos razonables a través de investigación empresarial, planificación y diseño empresarial, planificación y diseño arquitectónico, planificación de marketing y planificación publicitaria. En el proceso de planificación de marketing también se debe seguir el principio de “el negocio primero”.
? 3. Planificar la promoción inversa del pensamiento.
En marketing y promoción debemos estar centrados en el consumidor e incrementar esfuerzos en el paso final del consumo. Porque sólo las ubicaciones comerciales que satisfagan al máximo las necesidades de los consumidores pueden hacer prosperar los negocios.
? La gestión es lo primero.
Ya sea un inversor o un operador, creo que cualquiera que se preocupe por los bienes raíces comerciales y tenga la intención de generar ingresos económicos a través de dicho proyecto de inversión. Por lo tanto, es necesario demostrar la gestión de ventas de la etapa de ventas (similar a la "sala modelo" y el "área de demostración" de las ventas residenciales), que es un modelo de gestión para que los clientes experimenten el comportamiento comercial con anticipación y mejoren su confianza en las perspectivas comerciales del sector inmobiliario comercial.
? Pensamiento anti-planificación residencial.
La planificación inmobiliaria comercial se basa en la identidad de "comercial" y siempre considera y resuelve los problemas desde la perspectiva de "comercial". Ya sea que se trate de formulación de estrategias o ejecución táctica, los principios comerciales deben respetarse estrictamente.
El principio de planificación anti-residencial recorre muchos aspectos de la planificación de bienes raíces comerciales, desde el pensamiento estratégico, el posicionamiento de la imagen y la denominación de casos. La formulación de logotipos, la expresión gráfica, los formularios de marketing y promoción, los canales de promoción, el entorno de la tienda e incluso la imagen del personal de ventas son obviamente diferentes de la planificación residencial, por lo que la planificación de bienes raíces comerciales siempre debe prestar atención a la palabra "negocio".
? Orientado a eventos
La promoción de bienes raíces comerciales debe centrarse en la organización de actividades comerciales. Mientras se centra en la organización de actividades comerciales a gran escala, utilice los medios impresos para realizar informes publicitarios adecuados para aumentar la visibilidad y el impulso del evento.
Las actividades comerciales deben centrarse en la palabra "negocio", mejorar completamente la atmósfera empresarial en la etapa inicial del proyecto y demostrar la madurez y el modelo de trabajo de la gestión de operaciones comerciales del proyecto a través de una serie de actividades preliminares. . Incrementar el ambiente empresarial de todo el negocio y mejorar la confianza de inversores, operadores y consumidores en los negocios. El evento debe ser completado conjuntamente por el planificador, los comerciantes y la empresa de operaciones comerciales Qixin. El principio orientado a la actividad es el foco de la planificación empresarial, y también es un vínculo en el que se debe invertir mucha mano de obra y recursos materiales, y se le debe prestar suficiente atención.
? Coordinación Estratégica
La operación de bienes raíces comerciales es un sistema de gestión enorme, que involucra considerables recursos humanos, materiales y financieros, que está fuera del alcance de las operaciones residenciales. No hablemos aquí de otros aspectos de las operaciones inmobiliarias comerciales. La cantidad de trabajo que se necesita para comercializar y seleccionar un trabajo es bastante asombrosa. Por lo tanto, se requiere que el equipo de planificación tenga un alto nivel de pensamiento y mire cada trabajo específico desde una perspectiva estratégica y general. Todo el trabajo debe estar coordinado, el pensamiento de todos debe estar unificado y, a veces, debe unificarse la frecuencia de trabajo.
Bajo la guía del pensamiento estratégico, todos los miembros deben avanzar a la misma velocidad y los objetivos estratégicos son la misma dirección para todos. Trabajar juntos, cooperar sinceramente, centrarse siempre en la situación general, formar un "equipo de reserva general" indestructible y lograr la mejor combinación humana para la planificación de bienes raíces comerciales.
2. Ideas de inversión en bienes raíces comerciales:
La promoción de inversiones en proyectos comerciales es un proyecto sistemático, arduo y de largo plazo. El éxito de los bienes raíces comerciales es inseparable de métodos sistemáticos exitosos de promoción de inversiones. Sin métodos eficaces de promoción de inversiones y el establecimiento de alianzas de marca y canales de comunicación eficaces a largo plazo con los comerciantes, conducirá directamente al fracaso de toda la gestión de la propiedad comercial.
1. Mantener la proporción operativa del proyecto.
La proporción de venta minorista, restauración y entretenimiento en proyectos comerciales es de 52:18:30, que es la proporción áurea de la gestión de proyectos comerciales. Esta relación es particularmente adecuada para centros comerciales integrales de gran tamaño, como Shopping Mall. Al reclutar inversiones, se debe prestar atención al mantenimiento y gestión de este ratio operativo. (Por supuesto, esta proporción no es absoluta. Por ejemplo, Jia Zheng Plaza en Tianhe, Guangzhou y Hongqiao Shopping Park en Shanghai atraen inversiones de acuerdo con esta proporción.
2. Mantenga la imagen temática unificada y imagen de marca del proyecto.
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Aunque los proyectos temáticos comerciales a gran escala son modelos de organización empresarial multiformato, no son mezcolanzas, sino empresas con temas comerciales claros y enormes imágenes de marca creativas. como Zhuhai Chimelong
3. En la misma industria, las funciones y formas son diferentes, y las diferentes industrias se complementan entre sí.
La diferencia entre la misma industria es que el mercado tiene. cierta tolerancia y no se pueden reclutar ciegamente tiendas de la misma categoría.
La complementación entre industrias tiene como objetivo satisfacer a los clientes. Las opciones de consumo les permiten experimentar cambios físicos y mentales y aumentar su interés en el consumo. , los grandes almacenes y los supermercados se complementan entre sí, y el comercio minorista y la restauración se complementan entre sí. Los ejemplos incluyen Pacific Place en Hong Kong y Teem Plaza en Guangzhou
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Existen básicamente tres modos de operación de proyectos comerciales: operación propia, empresa conjunta y arrendamiento. La tienda principal ha experimentado parte o la totalidad de su propio negocio; en segundo lugar, puede mejorar la confianza en otros comerciantes. La cooperación puede aumentar una vez más las comisiones o los ingresos por alquiler de las tiendas no ancla. Para las tiendas no ancla, intente centrarse en empresas conjuntas y el arrendamiento como complemento.
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El principio de la oficina central central primero y los puntos auxiliares siguientes; el principio de centrarse en proyectos de compras minoristas y apoyar proyectos auxiliares
Principios básicos de diseño de inversión de la tienda principal
Sede central Es adecuado colocarlo al final del eje comercial (o calle peatonal lineal), no en el medio, para lograr el efecto de organizar el flujo de personas.
7. principio de dar prioridad a los comerciantes especiales.
“Operación especial, operación punto a punto” es la característica operativa de Shopping Mall, un centro comercial integral de gran tamaño con proyectos comerciales especiales. Los comerciantes especiales se refieren a unidades de negocio con alto contenido cultural, artístico y tecnológico. Darles políticas preferenciales e invitarlos a entrar puede mejorar la atmósfera cultural y activar la atmósfera del centro comercial. Por ejemplo, el centro comercial Shenzhen Overseas Chinese Town invitó a 300 casas de piedra de entintar para mostrar la cultura de la piedra de entintar de China. Por supuesto, el ámbito comercial de los comerciantes especiales coincide con el tema comercial y la imagen de marca del centro comercial.
8. La operación de arrendamiento adopta el principio de liberar agua para criar peces. Puede entenderse como "primero ser popular y luego hacer negocios".
Los centros comerciales tienen características a largo plazo. Utilice alquileres razonables y servicios de alta calidad para calentar los centros comerciales, ajustar los alquileres de manera constante y crecer junto con los comerciantes.
9. La gestión unificada de inversiones debe reflejar y enfatizar plenamente los servicios unificados para los comerciantes.
10. El sistema de información es completo y el servicio es conveniente.
La conveniencia es diferente: gestión conveniente, contabilidad financiera conveniente, marketing conveniente, toma de decisiones comerciales conveniente, liquidación conveniente, consumo conveniente, etc.
En tercer lugar, la gestión de proyectos comerciales
En esta etapa, la división del trabajo en la gestión y operación de propiedades comerciales en mi país no está clara, la gestión se pasa por alto fácilmente y las primeras ventas se disparan. y el arrendamiento son propensos a ocurrir. Sin embargo, no pasará mucho tiempo antes de que la gente abandone el edificio y dirija un negocio miserable.
1. Cómo operar.
La atención se centra en la gestión y promoción de proyectos, incluida la gestión de la división de gestión de proyectos, la publicidad de imagen general, la organización de actividades de promoción de festivales, la supervisión de la calidad de las operaciones comerciales, la devolución y transferencia de alquileres comerciales, etc. Deberíamos reclutar talentos de gestión profesional, crear nuestras propias empresas de gestión empresarial y ocuparnos de otras formas flexibles de formalizar la gestión de proyectos.
2. Conceptos básicos de la gestión de proyectos empresariales.
El proyecto debe tener un posicionamiento preciso: posicionamiento del grupo objetivo, posicionamiento temático, posicionamiento en centros comerciales, posicionamiento comercial, proyectos empresariales, planificación y maquetación, etc.
? ¿Cómo atraer gente a este centro comercial después de su apertura (requiere actividades promocionales efectivas)
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? ¿Cómo retener a las personas en los centros comerciales (diseño científico centrado en las personas y medidas de orientación efectivas)
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? ¿Cómo aumentar el tiempo que las personas permanecen en el centro comercial (planificación científica de centros comerciales)
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? ¿Cómo orientar y estimular el deseo de compra de los consumidores mediante medidas eficaces (medidas promocionales eficaces, creación de un ambiente de compra)
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? Cómo mantener el atractivo y la competitividad continuos del centro comercial (mantenimiento efectivo a largo plazo de una imagen temática y de marca unificadas, una combinación de productos atractiva y razonable, planificación comercial, promociones periódicas, excelente gestión, etc.)
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3. Promoción
Los métodos y actividades de promoción se pueden diversificar, operar conjuntamente con comerciantes y ciertos anuncios (con la ayuda de días festivos) para atraer consumidores.
4. Haga un buen trabajo en la gestión: cree vigorosamente y mantenga a largo plazo la imagen de "coordenadas de moda, coordenadas de información" del proyecto y mantenga la imagen temática y la imagen de marca unificada del proyecto.
5. Atraer personas es la principal tarea de los directores de proyectos comerciales, y la orientación a las personas es el foco de la gestión comercial. Vinculado con grandes tiendas para maximizar el atractivo de la mayor cantidad de personas posible.
6. Estar completamente preparado para cumplir con los tres períodos importantes después de la apertura del proyecto.
En general, existen tres etapas importantes tras la apertura de un proyecto comercial: los primeros tres meses, el medio año y el año. Durante estos tres períodos, los gerentes deben estar completamente preparados y preparados para las emergencias.
7. A largo plazo, los directores de proyectos deberían considerar los costes.
Resumen: En resumen, los temas centrales de los bienes raíces comerciales no son solo la selección del sitio y el posicionamiento preciso del proyecto, sino también la gestión de la experiencia y la promoción de inversiones.
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¿Conocimiento y comprensión de Lu Wen Real Estate
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1. El concepto de turismo cultural inmobiliario
Literalmente, Lvwen Real Estate es "cultura + turismo + bienes raíces", y su esencia y núcleo es "turismo cultural" más que " bienes". Lvwen Real Estate contiene el concepto de gestión regional, que es un nuevo modelo en la industria inmobiliaria actual. Es una industria inmobiliaria compuesta con un gran potencial de desarrollo y una nueva transformación y demanda del mercado en la industria inmobiliaria.
La importancia del desarrollo inmobiliario de Lvwen no es sólo satisfacer la demanda del mercado, sino también juzgar la competitividad seleccionando el estatus de la ciudad y sus recursos ventajosos. Incluso significa unir los corazones de las personas y reunir sus corazones. Conectar a las personas y crear un sentido de identidad. La cultura puede cambiar sutilmente el temperamento y el corazón de las personas. Cuanto mayor sea la popularidad y el flujo de clientes, mayor será el valor comercial. El objetivo de Luwen Real Estate es reunir todo esto.
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2. Características del mercado del turismo cultural
En los últimos años, el turismo cultural inmobiliario se ha basado mayoritariamente en pueblos y cultura característicos, apoyándose en el concepto de "integración ciudad-tour". , en proyectos de turismo cultural Ten un lugar. Por ejemplo, Celadon Town en Longquan, Zhejiang, Shexiang Town en el condado autónomo de Jingning She, Longwu Tea Village en West Lake, Hangzhou, Huafu Snow Mountain Town en Lijiang, etc. Cada uno parece tener sus propias características, pero si profundiza en su filosofía empresarial, encontrará que la mayoría de estos pueblos característicos han creado con éxito proyectos de turismo cultural basados en la cultura popular ecológica original.
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3. Estado de desarrollo actual
1. Distribución regional desequilibrada
El turismo cultural inmobiliario de mi país se concentra principalmente en áreas con mejores recursos naturales y desarrollo regional. Es obviamente un equilibrio desigual. Hainan, el borde de Bohai y el delta del río Yangtze tienen la mayor cantidad de proyectos, representando el 21%, el 17% y el 16% del total de bienes inmuebles de turismo cultural del país, respectivamente. En los últimos años, los bienes inmuebles de turismo cultural en el suroeste de China, Guangdong y Guangxi y el sureste de Fujian también se han desarrollado muy rápidamente. Las seis regiones principales representan el 78% del total de bienes inmuebles de turismo cultural del país, y las diferentes regiones tienen las suyas propias; características.
Hainan: Lu Wen es el pionero del sector inmobiliario. Hainan, con sus excelentes condiciones climáticas y recursos paisajísticos costeros, es la región más grande y concentrada del país para el desarrollo inmobiliario de turismo cultural. En los últimos dos años, su desarrollo ha vuelto gradualmente a la racionalidad;
Sudoeste de China: proyecto orientado al turismo cultural Centrándonos en ciudades como Chengdu, Chongqing, Guiyang y Lijiang, nos centramos en el desarrollo y la creación de características culturales;
Delta del río Yangtze: demanda de los consumidores 5+2 en comunidades metropolitanas: La región del delta del río Yangtze tiene una economía desarrollada y un alto nivel de urbanización. Desarrollo alto y relativamente limitado de los recursos disponibles. Los proyectos en la zona satisfacen principalmente las necesidades de ocio y vacaciones 5+2 de las grandes comunidades urbanas. Además, en los últimos años se han desarrollado rápidamente ciudades turísticas con diferentes características en la región del delta del río Yangtze.
Bohai Rim: las vacaciones en la costa se están desarrollando en una dirección diversificada y compleja; la región de Bohai Rim satisface las necesidades de los turistas del norte de viajes de vacaciones cercanos. El área cuenta con raros recursos turísticos costeros, lacustres, forestales y otros recursos turísticos. Actualmente, los proyectos inmobiliarios turísticos incluyen una variedad de combinaciones comerciales complejas como esquí alpino, spas y compras urbanas.
Sureste de Guangdong, Guangxi y Fujian: una estrella en ascenso; Guangdong y Guangxi tienen un clima agradable y ricos recursos costeros. El sureste de Fujian es rico en recursos naturales como montañas, lagos, mares y aguas termales. En la actualidad, los tres principales proyectos inmobiliarios turísticos en estas dos áreas son costeros, montañosos y temáticos. Un pequeño número de proyectos junto a lagos, aguas termales, golf y ciudades antiguas tienen amplias perspectivas de desarrollo futuro.
2. Dependencia excesiva de los recursos naturales
Los principales puntos de venta de las propiedades de Luwen son en su mayoría recursos naturales como montañas, orillas de lagos y costas, que representan el 13% y el 29% del total. el número total de propiedades de Luwen en el país respectivamente, 24%, totalizando 66%. A medida que la homogeneidad de los inmuebles de turismo cultural nacional se vuelve cada vez más grave, comienza a surgir el problema de la insuficiente fidelidad de los clientes. Por lo tanto, los proyectos desarrollados basándose únicamente en recursos naturales (playas, lagos, zonas montañosas) han mostrado una tendencia a la baja en los últimos años: 78% en 2014 y 64% en 2015.
Los bienes inmuebles de turismo cultural, como parques temáticos y ciudades de turismo cultural, que se han desarrollado bien en los últimos años, tienen una dependencia de ventas relativamente débil. El primero tiene las ventajas de un bajo costo de adquisición de terrenos, ingresos continuos por entradas y una rápida recuperación de los proyectos inmobiliarios comerciales de apoyo. El desarrollo de este último no requiere grandes inversiones en hardware. La clave radica en cómo el desarrollador interpreta y realza el valor histórico y cultural del proyecto en sí, y crea la singularidad del proyecto en términos de formato de negocio, construcción, servicios de operación, etc. Bajo la tendencia de la urbanización, existen enormes oportunidades de mercado en el futuro.
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3. Revisión del desarrollo inmobiliario de Lvwen
? Crecimiento bárbaro (2012-2014)
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2012-2014 fue un período de loco desarrollo del turismo cultural inmobiliario en China, con una media de casi 2.200 nuevos proyectos por año, y una tasa de crecimiento promedio del 83%. Algunos promotores están locos por cercar terrenos bajo el pretexto de "cultura" y "turismo", lo que da como resultado proyectos homogéneos y de bajo nivel que florecen por todas partes. A finales de 2014, según datos de la Oficina Nacional de Estadísticas, había 7.965 proyectos inmobiliarios de turismo cultural en todo el país, incluidos 589 proyectos a gran escala en venta.
El inventario promedio de estos proyectos en venta alcanzó 2,043 unidades y la tasa de venta promedio fue de 12 unidades/mes. Se necesitaron 14 años para completar la reducción de existencias.
? Turning Point (2015)
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En 2015, surgieron gradualmente los problemas causados por el rápido desarrollo en la etapa inicial: una serie de proyectos que siguieron ciegamente la tendencia en la etapa inicial y tenían un posicionamiento poco claro fueron eliminados gradualmente por el mercado. Sin embargo, el stock del mercado es demasiado alto y todo el mercado ha entrado en un período de ventas lentas, lo que ha provocado que el desarrollo del turismo cultural inmobiliario de mi país caiga a un nivel bajo; reflujo. En 2015, solo hubo 736 nuevos proyectos de construcción en todo el país y la tasa de crecimiento cayó drásticamente al 9%. Cabe señalar que estos 736 nuevos proyectos fueron invertidos y desarrollados por 601 empresas, por otro lado, al cierre de 2015, había 5.297 empresas desarrollando y operando proyectos inmobiliarios en Lvwen a nivel nacional, 27 menos que en 2014; mostrar que China La concentración de la industria inmobiliaria del turismo cultural está aumentando y la reorganización y el ajuste de la industria están comenzando gradualmente.
? El crecimiento se recupera (2016)
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En 2016, el desarrollo del turismo cultural inmobiliario de China ha vuelto gradualmente a la racionalidad. En el primer semestre de 2016, se agregaron 1.243 nuevos proyectos y la tasa de crecimiento se aceleró. Se espera que en el futuro, un grupo de poderosas empresas de desarrollo que realmente insistan en cultivar profundamente los bienes raíces de Luwen se conviertan en la corriente principal de la industria. Pueden obtener proyectos con buenas condiciones de recursos a través de fusiones, adquisiciones y cooperación para lograr un desarrollo industrial a gran escala.
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4. ¿Cuál es la tendencia futura del sector inmobiliario de Lvwen?
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1. El mercado turístico está cambiando de recorridos turísticos de vacaciones a recorridos de experiencias culturales.
Los consumidores de mi país han entrado de lleno en la era de los viajes 3.0. Constantemente surgen demandas de ocio integral, vacaciones, experiencias culturales, entretenimiento temático, aventuras y otras experiencias, y los requisitos de los consumidores para nuevos productos han aumentado aún más. .
Se prevé que en el futuro, el turismo ecológico, el turismo de aventura y el turismo de profundidad serán cada vez más populares en el mercado, y las formas de alojamiento serán más diversas. También se volverán más comunes una variedad de spas de salud, actividades físicas, espacios de meditación e instalaciones al aire libre, lo que alentará a los viajeros a embarcarse en un viaje de autodescubrimiento promoviendo un estilo de vida saludable y activo.
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2. En la era del stock, el modelo de marketing cambia al modelo de operación.
Cuando el sector inmobiliario entra en la era de las acciones, el modelo tradicional de desarrollo del marketing de "alto apalancamiento, baja inversión, rápida rotación y retorno al flujo de caja normal" se vuelve gradualmente insostenible. En particular, el ciclo de desarrollo de los bienes raíces de Lvwen, que abarca desde cientos de miles de metros cuadrados hasta incluso varios kilómetros cuadrados, generalmente demora más de 3 a 5 años para lograr efectos de escala. Sin embargo, la mayoría de los proyectos tienen infraestructura atrasada e instalaciones de apoyo incompletas. haciéndolos incapaces de parecerse a bienes raíces residenciales urbanos. Igual que la preventa. Lvwen Real Estate debería buscar nuevos modelos de desarrollo.
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3. Volver poco a poco a la esencia del turismo.
Con el auge de los viajes online, el tiempo compartido y otros modelos, habrá más modelos vacacionales para elegir en el futuro, y los patrones de consumo y las necesidades también cambiarán en consecuencia. Mucha gente ya no está dispuesta a gastar dinero en comprar casas de vacaciones. Los proyectos inmobiliarios de Lu Wen en Sanya, Yunnan y otras regiones se han visto afectados por ventas lentas y falta de popularidad, lo que ha ejercido una enorme presión financiera sobre los promotores. El modelo de desarrollo de “enormes ganancias a corto plazo en forma de bienes raíces” ha llegado oficialmente a su fin.
En el futuro, Luwen Real Estate volverá a la esencia del turismo, con dos modelos principales de desarrollo. Uno es maximizar el turismo, promover la mejora del valor inmobiliario a través del turismo y lograr buenos beneficios personales a través del turismo mismo. Por ejemplo, el Changbai Mountain International Tourism Resort de Wanda y el Eastern Overseas Chinese Town de Shenzhen; el otro es un modelo de desempeño turístico impulsado por el turismo especial, como las series "Leyendas de la dinastía Song" y "Impresión del Lago del Oeste". El enfoque de este modelo es cómo brindar a los turistas un disfrute visual impactante a través de la excavación cultural, la innovación de formas y métodos novedosos, lo que requiere altas capacidades integrales de la empresa. Para muchas pequeñas y medianas empresas de desarrollo inmobiliario turístico, es mejor lograr avances de una manera "pequeña pero hermosa" y dedicar más tiempo a la innovación temprana de contenido, al igual que Naked Valley, que gana el mercado con gusto y atmósfera. buscado.
4. ¿La transformación del modelo de beneficio de “único” a “diversificado”?
Desde la competencia inicial por recursos y escala hasta la competencia actual por productos y capacidades operativas, el modelo de ganancias correspondiente también está cambiando gradualmente. En el pasado, los beneficios empresariales procedían principalmente de las ventas de bienes inmuebles, mientras que posteriormente la gestión inmobiliaria y los servicios de arrendamiento representaban sólo una pequeña proporción. En el futuro, para obtener mayores márgenes de beneficio y unos ingresos sostenidos y estables, las empresas promotoras tendrán que encontrar nuevos modelos de beneficio.
Verbo (abreviatura de verbo) La demanda del mercado inmobiliario de Lu Wen
Detrás de la aparentemente próspera industria del turismo, también hay varios problemas, como una oferta estructural insuficiente y secuencias de escape. Los productos turísticos de alta calidad y bajo precio son escasos, y la inversión turística está excesivamente concentrada en hoteles y lugares escénicos de baja calidad, lo que genera una falta de sentimiento y características en la industria del turismo y una falta de atractivo en el mercado, lo que resulta en Hay muchos recursos vacantes en Lvwen Real Estate que pueden cubrir las vacantes de manera oportuna en este momento. Según las estadísticas, la era de la vida urbana realmente ha pasado a la era de la estancia y ha surgido una gran cantidad de cadenas de industrias turísticas. Los productos de ocio y vacaciones que buscan los habitantes de las ciudades han generado una enorme demanda en el mercado, y este popular producto turístico se convertirá gradualmente en el tipo de estilo de vida actual. En ese momento, el mercado del turismo cultural marcó el comienzo de un período de rápido desarrollo.
Pensando en verbos intransitivos sobre el vencimiento de los bienes raíces de Lv Wen;
1. El dilema de los bienes raíces de Lv Wen – “dilema”:
Conseguir un terreno cerca Es difícil vender lejos;
Es difícil apreciarlo en el corto plazo y difícil rotarlo en el largo plazo.
2. Características del cliente de Lu Wen Real Estate:
Hay muchos clientes fuera de la ciudad y pocos clientes locales;
Hay más demanda de refugio frío y menos demanda de vacaciones de verano;
Más componentes de inversión, menos componentes de vacaciones;
Más necesidades en los dos extremos, menos demanda en el medio;
Más interesado en la experiencia, menos interesado en hacer turismo.
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Resumen: Las preguntas más importantes en las que debe pensar Lu Wen Real Estate ahora son:
1. ¿Es "el turismo primero" o "los bienes raíces primero"?
En teoría, debería ser "el turismo primero", desde la perspectiva de transformar el entorno regional y las instalaciones de apoyo, mejorar la visibilidad y la conciencia, y luego proceder con el desarrollo inmobiliario una vez que la región alcance una cierta madurez. Pero para las empresas inmobiliarias de alto apalancamiento y ritmo rápido, no es realista esperar a que se revaloricen. Es inasequible para cualquier empresa inmobiliaria depositar miles de millones o incluso decenas de miles de millones de fondos en un proyecto. Por lo tanto, en realidad, las empresas de distribución de viviendas en el centro de China darán prioridad al modelo de "la propiedad primero" y buscarán el mayor margen de apreciación. La primera es dar a los clientes expectativas de apreciación para poder retirar fondos rápidamente.
Lu Wen Real Estate tiene una gran inversión inicial y es un proyecto con muchos activos que debe depender de bienes raíces para respaldarlo. Sin embargo, la prima posterior de los bienes raíces debe aumentar mediante la operación exitosa de. la industria del turismo. Por lo tanto, el desarrollo a largo plazo del proyecto inmobiliario Luwen pone a prueba la capacidad de gestión y la sabiduría de las empresas inmobiliarias.
2. Los factores de éxito de Lvwen Real Estate
Los factores de éxito de Lvwen Real Estate se pueden resumir brevemente de la siguiente manera:
? Mercado: Los proyectos inmobiliarios de Luwen suelen estar ubicados en lugares remotos con transporte e instalaciones de vivienda incompletos. Los consumidores tienen una evidente resistencia debido a la distancia. Por tanto, debemos estar preparados para el desarrollo a largo plazo del mercado.
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? Instalaciones de apoyo a gran escala: el consumo inmobiliario de Lu Wen es muy elástico, por lo que es necesario prestar atención a la construcción de instalaciones de apoyo. Proyecto representativo: Agile Clearwater Bay. Los proyectos inmobiliarios de turismo cultural exitosos generalmente incluyen: lugares escénicos, golf, parques temáticos, aguas termales, hoteles, yates, etc. , cubriendo las necesidades de alojamiento, turismo, ocio, compras y experiencias especiales.
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? Grandes recursos: recursos paisajísticos naturales, como la ciudad montañosa nevada de Huafu, que depende de las montañas nevadas del río Lijiang; injerto de recursos comerciales y bienes raíces de turismo cultural impulsados por conferencias, como el Foro de Boao, la Exposición Mundial de Kunming, etc.
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? Gran connotación: el tema es claro, la cultura local es clara y el valor y el sabor del proyecto se realzan a través de la historia y las costumbres populares. Por ejemplo, el Festival de la Antorcha del pueblo Naxi y el Festival de las Salpicaduras de Agua de Xishuangbanna están ambos injertados en la cultura nacional.
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? Gran almacenamiento de clientes: gran número de clientes, almacenamiento y ventas a largo plazo. Hoy en día, los clientes de Lu Wen Real Estate son grandes clientes en todo el país e incluso en todo el mundo. Además de conquistar a los clientes locales, cada vez llegan más clientes de otros lugares. Ampliar los canales y retener a los clientes de forma sostenible, como incorporar los antiguos a otros nuevos.
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? Integración a gran escala: para garantizar la seguridad de una alta inversión a largo plazo, se pueden integrar y desarrollar conjuntamente varios recursos poderosos.
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? Operación a gran escala: en el desarrollo a largo plazo, debemos prestar atención al valor de Li Yun en la etapa posterior, es decir, la operación de alquiler de bienes raíces, boletos e ingresos auxiliares de productos turísticos, ingresos de instalaciones de apoyo comercial. , etc. , pero también para diversificar ganancias y lograr intereses a largo plazo.
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? Diseño grande: dado que el largo ciclo de desarrollo retrasará el período de recuperación de la inversión y reducirá la tasa de rotación de activos, es necesario utilizar algunos proyectos a corto plazo para proporcionar flujo de caja y ganancias a corto plazo.
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