¿Qué representa el comité de propietarios?
La junta de propietarios representa y salvaguarda los derechos e intereses legítimos de todos los propietarios en las actividades de administración de propiedades dentro del área de administración de propiedades.
Los propietarios dentro de la misma área de administración de propiedad deberán, bajo la guía del departamento administrativo de bienes raíces del gobierno popular del distrito o condado donde se encuentra la propiedad, o la oficina del subdistrito o el gobierno popular del municipio, establecer una asamblea de propietarios y elegir un comité de propietarios.
Sin embargo, si existe un solo propietario, o si el número de propietarios es pequeño y todos los propietarios están de acuerdo por unanimidad, se decide no constituir asamblea de propietarios, y los propietarios desempeñarán conjuntamente las funciones de la asamblea de propietarios y el comité de propietarios.
El comité de propietarios implementa los asuntos decididos por la asamblea de propietarios y realiza las siguientes funciones: (1) Convocar a la asamblea de propietarios e informar sobre la implementación de la administración de la propiedad (2) Representar a los propietarios y; firmar un contrato de servicios inmobiliarios con la empresa de servicios inmobiliarios seleccionada por la asamblea de propietarios (3) comprender oportunamente las opiniones y sugerencias de los propietarios y usuarios de la propiedad, supervisar y ayudar a las empresas de servicios inmobiliarios en la ejecución de los contratos de servicios inmobiliarios; Supervisar la implementación del sistema de gestión; (5) Otras responsabilidades que le asigne la conferencia de propietarios.
(6) Con base en las opiniones, sugerencias y requisitos de los propietarios, formular un plan para el uso y renovación de los fondos de mantenimiento del edificio y sus instalaciones auxiliares, y presentarlo a la junta de propietarios para decisión. (7) Con base en la propuesta del propietario, formular la zonificación del edificio. El plan de división y ajuste se presentará a la asamblea de propietarios para su decisión. (8) La empresa de servicios inmobiliarios u otro administrador deberá formular un plan de servicio anual y presentarlo; a la asamblea de propietarios para decisión (9) Someter a la asamblea de propietarios para decidir sobre la terminación de la membresía del comité de propietarios y la incorporación de miembros del comité de propietarios (10) Supervisar el desempeño del servicio de propiedad; contratos por empresas de servicios inmobiliarios u otros administradores, y realizar una evaluación integral cada seis meses sobre la prestación de servicios inmobiliarios por parte de las empresas de servicios inmobiliarios u otros administradores de acuerdo con el contrato de servicios inmobiliarios.
(11) Supervisar la implementación de las regulaciones de administración y lidiar con las violaciones de las regulaciones de administración; (12) Supervisar a los propietarios que violan los contratos de servicios de propiedad y no pagan las tarifas de servicios de propiedad vencidas; para cumplir con la normativa Los propietarios que tengan un contrato de gestión para pagar el mantenimiento del edificio y sus instalaciones auxiliares deben pagar los fondos de mantenimiento del edificio y sus instalaciones auxiliares dentro de un plazo.
(14) Conservar adecuadamente los archivos pertinentes, actas de reuniones, sellos y demás bienes pertenecientes a la asamblea de propietarios (15) Comprender oportunamente las opiniones y sugerencias de los propietarios y usuarios, formular planes y presentarlos; la reunión de propietarios para tomar decisiones (16) Coordinar la relación entre propietarios y propietarios, propietarios y empresas de servicios inmobiliarios u otros administradores, y mediar en disputas de gestión de propiedades entre propietarios y propietarios, propietarios y empresas de servicios inmobiliarios u otros administradores; (10) 7) Fortalecer el estudio y la publicidad de las políticas y regulaciones de administración de propiedades, y mejorar continuamente la conciencia y la capacidad de gestión independiente de los propietarios. (18) Establecer un sistema de recepción para que el comité de propietarios acepte consultas, quejas y supervisión de parte de ellos; propietarios y usuarios, e informar periódicamente a los propietarios en forma de anuncios. Todos los propietarios informan sobre la situación laboral (19) cumplen fielmente sus funciones de conformidad con la ley y ejecutan las decisiones de la asamblea de propietarios; 'el comité participa regularmente en la capacitación sobre administración de propiedades organizada por el departamento de administración de propiedades y acepta la aceptación de la oficina del subdistrito, el gobierno popular del municipio, la orientación y supervisión del comité de residentes de la comunidad y el departamento de administración de propiedades (21); No establecer la información crediticia del comité de propietarios según lo requerido (22) Cooperar activamente con agencias, oficinas de subdistrito, gobiernos populares del municipio (ciudad), residentes de la comunidad. El comité deberá hacer un buen trabajo en planificación familiar, población flotante y manejo de perros; y otros trabajos relacionados; (23) No realizará actividades no relacionadas con la administración de propiedades dentro de la zona de construcción en nombre del comité de propietarios, y no organizará ni participará en ninguna actividad comercial. Sus miembros y sus familiares cercanos no pueden trabajar en empresas o instituciones de servicios inmobiliarios que brinden servicios inmobiliarios dentro de la zona de construcción.
Estado histórico En 2003, el "Reglamento de administración de propiedades" propuso por primera vez el concepto de "junta de propietarios".
Este concepto también es el mismo que el nombre del grupo "comité de propietarios". ", que determina el "comité de propietarios" La personalidad jurídica del “Órgano Ejecutivo de la Asamblea General”.
La Ley de Derechos de Propiedad de 2007 estableció el estatus legal de las organizaciones de propietarios (asociaciones de propietarios y comités de propietarios) desde el nivel legislativo.
Aunque en 2007 se revisó el "Reglamento de Administración de la Propiedad" y se canceló el Comité de Administración de la Propiedad como órgano ejecutivo de la junta de propietarios, el contenido y la eficacia de sus decisiones también se vieron afectados por el artículo 76 del «Ley de Derechos de Propiedad».
Estandarizar el "Comité de Propietarios" como "el Comité de Propietarios ejecuta las decisiones del Congreso de Propietarios". El procedimiento de constitución Artículo 11 El Comité de Propietarios es el órgano ejecutivo del Congreso de Propietarios. Dentro del alcance de la autoridad, ocupar, usar y disponer de la propiedad pública de la comunidad en nombre de todos los propietarios, y recaudar las ganancias de la propiedad pública.
Artículo 12: El número de miembros del comité de propietarios es 1, y está integrado por el presidente y los miembros del comité de propietarios; el presidente del comité de propietarios es el representante legal del comité de propietarios.
Artículo 13 Los candidatos a miembros del comité de propietarios serán recomendados por los propietarios.
Artículo 14 La duración del mandato del comité de propietarios es de tres años; transcurrido el plazo de tres años, el comité de propietarios puede ser reelegido.
Artículo 15 Procedimiento de selección de candidatos a miembros del comité de propietarios: 1.
Los propietarios que representen más del 10% de los derechos de voto tienen derecho a recomendar un candidato por cada aumento del 10% en los derechos de voto representativos, se puede agregar un candidato adicional. 2. Los miembros del comité de propietarios son candidatos para los siguientes propietarios; comité 3. Asamblea de propietarios Cuando se elige por primera vez el comité de propietarios, los candidatos recomendados por los propietarios que representen más del 10% de los derechos de voto deberán tener una carta de recomendación recomendada conjuntamente por los propietarios que representen más del 10% de los derechos de voto; los derechos de voto y un documento escrito que demuestre que tienen más del 10% de los derechos de voto dos días antes de la junta de propietarios. Solicite a la unidad de construcción el registro de candidatos con su currículum e información de contacto para la elección general del comité de propietarios; , los candidatos recomendados por los propietarios que representen más del 65,438+00% de los derechos de voto deben presentar los documentos antes mencionados al comité de propietarios 2 días antes de la fecha de la junta de propietarios Solicitar el registro de candidatos.
Si un candidato solicita el registro después de la fecha límite, la unidad de construcción o el comité de propietarios tienen derecho a rechazar el registro.
Cuando la unidad constructora o el comité de propietarios acepte la solicitud de registro del candidato, expedirá un certificado de registro al solicitante.
Artículo 16 del Comité de Propietarios. Procedimientos de elección de miembros del Comité de Propietarios: 1. La unidad constructora o comité de propietarios deberá entregar las papeletas a todos los propietarios antes del día 15 del día de las elecciones.
2. La votación se basa en el propietario como una unidad, y un propietario tiene un voto; hay * * * personas con derechos de propiedad y * * * personas * * * con derechos de voto.
3. La unidad de construcción o el comité de propietarios harán arreglos para que cada candidato dé un discurso de campaña de no más de 5 minutos en la reunión de propietarios en el orden en que cada candidato solicite el registro de candidato.
4. Después de que cada candidato termine su discurso de campaña, la unidad de construcción o el comité de propietarios lo presentarán de inmediato a la asamblea de propietarios para que vote sobre los candidatos.
5. Si la junta de propietarios no puede celebrarse por algún motivo, la unidad de construcción emitirá un anuncio sobre la aceptación de las solicitudes de registro de candidatos y la fecha límite para el registro de candidatos 15 días antes del día de las elecciones; El comité emitirá un anuncio 15 días antes de la expiración del mandato. Publicará un anuncio sobre la aceptación de las solicitudes de registro de candidatos y la fecha límite para las solicitudes de registro de candidatos.
(Cuando expire el período de registro de candidatos, la unidad de construcción o el comité de propietarios entregarán los nombres, currículum vitae, información de contacto, fecha de elección del comité de propietarios y papeletas de votación de todos los candidatos que cumplan con las condiciones de registro mediante anuncio. u otros medios a este sitio. Todos los propietarios de la comunidad
6. El candidato con el mayor número de votos es elegido como miembro del comité de propietarios. La unidad de construcción o el comité de propietarios deberá encomendar a una agencia notarial la legalización de los siguientes asuntos: (1) )Certificados que posee el solicitante al solicitar el registro de candidato
(2) Lista de solicitantes que solicitaron el registro de candidato registro antes de la expiración del período de registro de candidatos
(3) En El número de votos entregados antes del límite de tiempo especificado en esta convención
(4) El número de votos devueltos el. el día de la elección.
(5) La lista de candidatos que recibieron los votos
Artículo 17 El comité de propietarios se constituirá a partir de la fecha de la elección; solicitará su registro ante las dependencias gubernamentales correspondientes de conformidad con la ley.
Artículo 18 El director del comité de propietarios ejercerá las siguientes facultades: 1. y presidir las reuniones del comité de propietarios. Firmar el sistema de gestión formulado por el comité de propietarios. Artículo 19 Reglamento interno del comité de propietarios: (1) Todos los miembros deberán asistir a las reuniones del comité de propietarios. Las resoluciones tomadas por el comité de propietarios deberán ser aprobadas por los propietarios; ' Comité aprobado por la mitad; si los miembros del comité de propietarios no pueden asistir a la reunión, pueden encomendar a otros miembros que asistan y voten en su nombre
(2) Las actas de las decisiones tomadas por los propietarios. ' comité sobre los asuntos discutidos en la reunión debe ser registrado por los miembros que asistieron a la reunión y firmado por el registrador
(3) El comité de propietarios será responsable de las resoluciones del comité de propietarios si; Las resoluciones del comité de propietarios violan leyes, reglamentos, reglas, o exceden las facultades conferidas por esta convención y los estatutos del comité de propietarios, el comité de propietarios será responsable ante el comité de propietarios. Si se causan daños a la propiedad, los miembros. presentes en la reunión serán responsables de la indemnización. Sin embargo, si los socios han expresado objeciones durante la votación y las han dejado constancia en el acta de la reunión, podrán quedar exentos de responsabilidad.
Artículo 20 El comité de propietarios estará obligado. no hará ningún reclamo a ninguna parte nadie pedirá prestado dinero ni proporcionará garantía a nadie y no participará en ninguna actividad de inversión.
Dificultades legales Durante mucho tiempo, ha habido problemas como la falta de claridad jurídica. Estado, responsabilidades poco claras y operaciones irregulares en la práctica de la administración de propiedades en mi país, las empresas de administración de propiedades ocupan una posición sólida en la relación legal de administración de propiedades y los intereses legítimos de los propietarios a menudo se ven perjudicados en el proceso de administración de propiedades. Esta situación se ha convertido en un factor importante que obstaculiza el desarrollo de la gestión inmobiliaria de mi país a un nivel superior.
Por lo tanto, se debe saber cómo sacar al comité de propietarios de este dilema legal y desempeñar mejor el papel que le corresponde en la autonomía de los propietarios. se convierte en un tema que debemos afrontar y resolver.
Dilema 1: Comité de Propietarios La situación jurídica no está clara. Según las leyes de nuestro país, los comités de propietarios pueden participar en tres tipos de actividades civiles: personas naturales, las personas jurídicas y otras organizaciones, y el Estado para convertirse en sujeto civil, una organización social debe tener personalidad jurídica o estar afiliada a otras organizaciones, de lo contrario sus acciones no podrán ser reconocidas y protegidas por la ley.
La llamada persona jurídica se refiere a una organización que tiene capacidad de derechos y de conducta, y disfruta de forma independiente de los derechos civiles y asume obligaciones civiles de conformidad con la ley.
Las personas jurídicas deben cumplir las siguientes cuatro condiciones: (1) estar constituidas de conformidad con la ley; (2) tener bienes o fondos necesarios (3) tener nombre, organización y ubicación propios; ) poder asumir la responsabilidad civil de forma independiente.
Otras organizaciones se convierten en organizaciones no incorporadas, que se refieren a organizaciones que no tienen personalidad jurídica pero pueden realizar actividades civiles en nombre propio.
Los "Principios Generales del Derecho Civil" de mi país no prevén otras organizaciones, pero el artículo 49 de la "Ley de Procedimiento Civil" estipula: "Los ciudadanos, personas jurídicas y otras organizaciones pueden ser partes en un litigio civil.
Las "Opiniones sobre la aplicación de varias cuestiones" del Tribunal Popular Supremo aclaran aún más otras organizaciones, cuyo artículo 40 estipula: "Otras organizaciones especificadas en el artículo 49 de la Ley de Procedimiento Civil se refieren a aquellas establecidas de conformidad con la ley y que tiene determinadas estructuras organizativas y patrimoniales, pero no tiene personalidad jurídica.
“Se puede observar que otras organizaciones son uno de los sujetos civiles reconocidos y protegidos por las leyes de nuestro país, incluyendo principalmente sociedades, hogares industriales y comerciales individuales, operadores de contratos rurales, empresas unipersonales, ramas de abogados corporativos. personas, etc., que no tienen entidades comerciales y organizaciones de bienestar público con calificaciones de persona jurídica.
La diferencia entre las personas jurídicas y otras organizaciones radica principalmente en su capacidad para asumir responsabilidades civiles de forma independiente. asumir responsabilidades civiles, que están estrictamente separadas de las responsabilidades de los miembros, como las empresas y los accionistas. La responsabilidad es independiente entre sí; otras organizaciones no pueden asumir la responsabilidad civil de forma independiente, aunque su responsabilidad está separada de la de sus miembros hasta cierto punto; Por ejemplo, si una sociedad excede el alcance de la propiedad de la sociedad, la responsabilidad de los socios es ilimitada
Según lo dispuesto en el Reglamento de Administración de la Propiedad (en adelante, el "Reglamento". ") en la conferencia de propietarios y el comité de propietarios, la conferencia de propietarios está compuesta por todos los propietarios y los representa y protege en las actividades de administración de propiedades. Una organización con derechos e intereses legítimos, desempeña las siguientes seis responsabilidades: (1) formular y revisar el convenio de propietarios y las reglas de procedimiento de la asamblea de propietarios; (2) elegir y reemplazar a los miembros del comité de propietarios y supervisar el trabajo del comité de propietarios (3) seleccionar, contratar y despedir a la empresa de administración de propiedades; (4) Decidir sobre el uso y plan de actualización de los fondos especiales de mantenimiento, y supervisar su implementación; (5) Formular y modificar normas y reglamentos para el uso de * * * partes e instalaciones, el orden público y el mantenimiento del saneamiento ambiental en la propiedad; área de administración; (6) Otras responsabilidades relacionadas con la administración de la propiedad estipuladas en las leyes, reglamentos o reglamentos de la asamblea de propietarios.
El artículo 15 del "Reglamento" establece que el comité de propietarios es el ejecutivo. agencia de la junta de propietarios y desempeña las siguientes cinco responsabilidades: (1) Convocar una reunión de la conferencia de propietarios e informar sobre la implementación de la administración de la propiedad; (2) Firmar un contrato de servicios de propiedad con la compañía de administración de propiedades seleccionada por los propietarios; ' conferencia en nombre de los propietarios (3) comprender oportunamente las opiniones y sugerencias de los propietarios y usuarios de la propiedad, supervisar y ayudar a la empresa de administración de propiedades realiza el contrato de servicios de propiedad (4) supervisa la implementación de la convención de propietarios; ) Otras responsabilidades asignadas por la junta de propietarios.
Después de la comparación, se pueden sacar las siguientes conclusiones: En primer lugar, la junta de propietarios tiene derecho a formular normas internas, como los pactos de propietarios, y estar capacitada para hacerlo. realizar actividades civiles tales como "seleccionar y destituir sociedades administradoras de propiedades" y "decidir el uso y renovación de fondos especiales de mantenimiento", y también puede ejercer derechos de propiedad sobre lugares, instalaciones y equipos públicos en nombre de todos los propietarios; Artículo Segundo, el; El comité de propietarios es sólo el órgano ejecutivo permanente del congreso de propietarios. Es responsable de manejar los asuntos diarios del congreso de propietarios con base en la autorización del congreso de propietarios. Puede firmar contratos con la empresa de administración de propiedades según el. decisiones del congreso de propietarios. En tercer lugar, aunque el comité de propietarios no tiene una intención independiente. Está establecido de conformidad con la ley, pero no existen leyes ni reglamentos que exijan que el comité de propietarios obtenga la condición de persona jurídica después del registro. el comité de propietarios no es una persona jurídica.
En cuarto lugar, aunque en la práctica de la administración de propiedades la gente generalmente considera al comité de propietarios como otras organizaciones, desde la perspectiva del análisis de responsabilidad legal, es imposible para los miembros. del comité de propietarios o de los propietarios para asumir la responsabilidad final de las acciones del comité de propietarios, por lo que el comité de propietarios no pertenece a otras organizaciones
El autor cree que la relación entre el comité de propietarios y los propietarios. La conferencia es similar a la que se celebra entre la junta directiva y la asamblea de accionistas. El comité de propietarios es sólo una institución interna de la conferencia de propietarios, no una persona jurídica ni otra organización.
Es decir, según las disposiciones legales, el comité de propietarios actualmente no tiene ninguna calificación de sujeto jurídico.
Dilema 2: Es necesario estandarizar los procedimientos operativos del comité de propietarios. Aunque el "Reglamento" y el "Reglamento de la Conferencia de Propietarios" estipulan claramente que "el Comité de Propietarios es la agencia ejecutiva de la Conferencia de Propietarios", todavía existen algunas cuestiones con respecto a las condiciones para convocar a la Conferencia de Propietarios. , las garantías organizativas del Comité de Propietarios, la supervisión del Comité de Propietarios y las responsabilidades legales del Comité de Propietarios. No existe normativa específica.
El "Reglamento" estipula que "los propietarios dentro de la misma área de administración de propiedad establecerán una reunión de propietarios bajo la dirección del departamento administrativo de bienes raíces del gobierno popular del distrito o condado donde se encuentra la propiedad, y seleccionar y convocar una junta de propietarios”. Aclarar las condiciones para convocar a la junta de propietarios (plazo de entrega de la propiedad, ratio de ocupación, etc.). ).
El "Reglamento sobre las juntas de propietarios" del Ministerio de Construcción estipula que "cuando los propietarios se preparan para establecer una junta de propietarios, deben comunicarse con el departamento administrativo de bienes raíces del gobierno popular del distrito o del condado. y la oficina del subdistrito (gobierno popular del municipio) donde está ubicada la propiedad. Bajo la dirección de la junta de propietarios, los representantes de los propietarios y la unidad de construcción (incluidas las unidades de vivienda pública) formarán un grupo preparatorio para la junta de propietarios. , que será responsable del trabajo preparatorio de la junta de propietarios.
”“El grupo preparatorio será responsable de la preparación de la junta de propietarios dentro de los 30 días siguientes a la fecha de constitución. del departamento administrativo de bienes raíces del distrito local y del gobierno popular del condado, los propietarios se organizarán para celebrar la primera reunión de propietarios y elegir el comité de propietarios.
"En otras palabras, la unidad de construcción. No participar en el grupo preparatorio de la junta de propietarios y en la junta de propietarios. Si no se puede establecer, no se puede formar el comité de propietarios.
Pero en la vida real, muchas personas no están dispuestas a establecer una junta de propietarios por intereses (como problemas de calidad de la construcción, miedo a perder el estatus de administrador de la propiedad, etc.). ), por lo que es imposible establecer con éxito un comité de propietarios.
El contenido principal del pacto de propietarios incluye: (1) Además de la primera junta de propietarios, la hora, lugar, convocatoria y sede de las siguientes juntas de propietarios; (2) Las facultades de la junta de propietarios; asamblea de propietarios; (3) el método de presentación y votación de las propuestas de la asamblea de propietarios; (4) las condiciones y métodos para la selección de candidatos para el comité de propietarios; (5) el número de miembros del comité de propietarios; comité y método de elección; (6) el tratamiento y duración del cargo de los miembros del comité de propietarios; (7) los procedimientos del comité de propietarios para la remoción de miembros (8) Derechos y obligaciones de los propietarios; Condiciones para que el acuerdo de propietarios entre en vigor; (10) Condiciones y procedimientos para modificar el acuerdo de propietarios.