Cómo manejar disputas entre propietarios y empresas de administración de propiedades
Disputas de administración de propiedades
1. Tipos y características de las disputas de administración de propiedades
En la práctica, las disputas entre propietarios y empresas de administración de propiedades se pueden dividir en tres tipos: Tipos:
(1) Controversias basadas en contratos de administración de fincas
Según los correspondientes contratos de administración de fincas previamente firmados entre el propietario y el promotor o firmados por la junta de propietarios con un profesional de la propiedad sociedad gestora, ambas partes Se establecen una serie de derechos y obligaciones. Por ejemplo, la empresa administradora de propiedades asume obligaciones de seguridad y servicio. Las empresas de administración de propiedades revierten su condición de entidades de mercado e ignoran sus obligaciones si no cumplen, lo que da como resultado que los propietarios no puedan disfrutar de los servicios después de pagar las tarifas. O bien, el propietario se niega a pagar los honorarios de administración de la propiedad por diversas razones. Estos pueden ser controvertidos. Además, debido al desarrollo inmaduro del actual sistema de mercado de administración de propiedades de mi país, la principal causa de disputas es la inacción de las empresas de administración de propiedades, lo que a su vez desencadena varios eventos extremos.
Según el documento [2000] No. 26 emitido por el Tribunal Popular Supremo en 2000, es decir, la primera parte del "Reglamento sobre las causas de los casos civiles (juicio)", tales disputas son esencialmente disputas contractuales. . Debe manejarse de acuerdo con el derecho contractual y otras leyes pertinentes.
(2) Las empresas de administración de propiedades infringen los derechos e intereses de los propietarios.
En primer lugar, la empresa de administración de propiedades también infringe los derechos e intereses legítimos del propietario, pero debido a que figura por separado según el contrato de administración de propiedades, a menudo se trata de una infracción pasiva. El segundo tipo se refiere a disputas causadas por infracciones activas por parte de empresas de administración de propiedades. Por ejemplo, malversar la propiedad del propietario, impedir que el propietario establezca un comité de propietarios, malversar toda la propiedad del propietario, etc.
Generalmente, este tipo de disputa no está directamente relacionada con la ejecución del contrato de servicio de administración de la propiedad y es una disputa de agravio general. El "Reglamento sobre las causas de los casos civiles (juicio)" del tribunal define ampliamente las disputas sobre administración de propiedades como disputas contractuales. Por supuesto, la primera y la segunda categoría suelen ocurrir al mismo tiempo y hay competencia. Según los principios generales del derecho civil, las partes tienen derecho a elegir.
(3) Disputas causadas por problemas del desarrollador
Después de que el propietario se muda, el área compartida puede no estar clara, la calidad de la casa no está calificada o no cumple con los requisitos, y el promotor está vendiendo la casa, muchas promesas hechas durante el proceso no se cumplieron a tiempo, etc. Estrictamente hablando, este tipo de disputa no está directamente relacionada con la empresa administradora de la propiedad, sino que es una disputa entre el propietario y el promotor. Pero debido a que estos problemas a menudo ocurren después de que el propietario se muda, la empresa administradora de la propiedad es responsable del mantenimiento y administración de la propiedad. Por lo tanto, dichas disputas también se incluirán en las disputas de administración de propiedades para su estudio conjunto.
2. Causas de las Disputas
Las disputas entre propietarios y empresas administradoras de propiedades pueden ocurrir por varias razones específicas, pero fundamentalmente se deben principalmente a las siguientes razones:
(1) Las deficiencias del modelo de gestión de propiedades existente en mi país son razones importantes.
La administración de la propiedad es la administración independiente de la propiedad por parte del propietario, y también es una actividad para que el propietario disponga de la propiedad, especialmente la propiedad de * * *. Como propietario de la propiedad, el propietario naturalmente disfruta del derecho a administrar la propiedad, y el propietario tiene derecho a decidir si contratar o qué empresa de administración de propiedades contratar, por otro lado, con la reforma del sistema de vivienda; La socialización y profesionalización de la gestión inmobiliaria se ha convertido en una tendencia, pero aun así, desde la perspectiva de las gestoras inmobiliarias, la gestión inmobiliaria también es un servicio, una actividad que acepta encomiendas y presta servicios según las necesidades del propietario. Pero, de hecho, por un lado, casi todas las leyes y reglamentos pertinentes estipulan que los propietarios deben contratar una empresa de administración de propiedades para la administración de la propiedad, y la mayoría de ellos utilizan capítulos extensos para estipular los derechos y obligaciones de las empresas de administración de propiedades, incluso del establecimiento. de un comité de propietarios requiere la participación de una empresa administradora de propiedades. Por otro lado, las empresas de gestión inmobiliaria no pueden captar correctamente su propio "posicionamiento" y a menudo confunden artificialmente el concepto de amo y sirviente, tratando a la comunidad que gestionan como su propio "reino independiente" e infringiendo los derechos e intereses de los propietarios.
(2) El modelo de gestión de propiedades existente en mi país es una causa importante de disputas. Sin embargo, dado que la formación del modelo de gestión de propiedades está estrechamente relacionada con la mejora de los sistemas legales relevantes del país, debería profundizarse. Señaló que la imperfección del sistema legal de administración de propiedades de mi país es la razón principal por la que las disputas ocurren con frecuencia y son difíciles de resolver.
El 8 de junio de 2003, el "Reglamento de Gestión de la Propiedad" se anunció oficialmente después de ser revisado y aprobado por la IX Reunión Ejecutiva del Consejo de Estado, y se implementó oficialmente el 1 de septiembre. Esta es la primera ley especializada en administración de propiedades de mi país. Anteriormente, sólo la Orden Nº 33 (1994) del Ministerio de Construcción y algunas normas locales regulaban la gestión de la propiedad. La Ley de Gestión de Bienes Raíces Urbanos (1995) no regula la gestión de propiedades.
La gestión inmobiliaria es una industria emergente en China. Debido a que las normas legales no definen claramente las relaciones jurídicas entre las partes que administran la propiedad, incluidas las empresas de administración de propiedades, los propietarios y los departamentos gubernamentales, existe un gran malentendido sobre la administración de propiedades entre las empresas de administración de propiedades y los propietarios en general.
Las empresas de administración de propiedades a menudo se comportan fuera de lugar, infringen directamente los derechos de los propietarios o violan la ley. Por ejemplo, las empresas de administración de propiedades fuerzan la demolición de edificios ilegales en las comunidades a menudo descargan su ira contra la empresa de administración de propiedades; El gobierno u otros propietarios han violado sus derechos. Por ejemplo, los vecinos pueden tener disputas sobre las relaciones de vecindad, demandar indebidamente a la empresa administradora de la propiedad como demandada, etc.
En resumen, la razón fundamental de la frecuente aparición de disputas sobre la administración de la propiedad es que la gente no tiene una comprensión suficiente de la administración de la propiedad y el estatus legal de todas las partes no está claro. Esto se debe a la falta de propiedad existente. Mejora de los modelos de gestión y normas legales pertinentes, especialmente debido a disposiciones poco claras sobre los derechos y obligaciones de todas las partes involucradas en la gestión de la propiedad.
3. Análisis de las relaciones jurídicas en la gestión de propiedades
Estudiar las relaciones jurídicas en la gestión de propiedades es propicio para resolver la realidad de la reforma en mi país mediante la mejora de la legislación, la estricta aplicación de la ley y el fortalecimiento. poder judicial, y tomar medidas integrales para promover la autoconciencia de los conflictos de intereses, derechos y obligaciones desiguales, injustos y descoordinados entre las diversas entidades en la relación de administración de propiedades que surgen durante el desarrollo, resolviendo así efectivamente los conflictos de intereses entre las partes. y desempeñar un papel positivo en el establecimiento de un orden jurídico estable y armonioso para la gestión de la propiedad.
Los sujetos básicos de la relación jurídica de administración de propiedades incluyen a los propietarios (usuarios de la propiedad) y sus organizaciones de administración autónomas, empresas de administración de propiedades y agencias administrativas que supervisan y guían las actividades de administración de propiedades.
(1) La relación entre la empresa administradora de propiedades y los propietarios:
La empresa administradora de propiedades se refiere a una licencia comercial obtenida del departamento industrial y comercial, encomendada por el comité de propietarios. (o comité de gestión), de acuerdo con las empresas de gestión de propiedades pertinentes que gestionan las leyes, reglamentos y servicios de gestión de implementación de contratos de administración de propiedades.
Bajo la dirección del departamento administrativo inmobiliario, el comité de propietarios está compuesto por representantes elegidos por los propietarios y usuarios de los inmuebles en la comunidad residencial. Representa y salvaguarda los derechos e intereses legítimos de los inmuebles. propietarios y usuarios de fincas en la comunidad residencial.
Se puede observar que la relación entre las empresas administradoras de propiedades y los propietarios es una relación contractual, o la relación entre proveedores de servicios y consumidores, y esta relación se establece cuando el comité de propietarios selecciona y contrata empresas administradoras de propiedades. sobre una base básica.
La relación entre ambos se refleja en sus respectivos derechos y obligaciones según lo establecido en las leyes y reglamentos y lo estipulado en el contrato de administración de la propiedad. El Reglamento de administración de propiedades promulgado en 2003 contiene disposiciones detalladas sobre sus derechos y obligaciones.
En resumen, el propietario es el propietario de la comunidad, y los derechos de administración de la propiedad pertenecen primero al propietario (representado por el comité de propietarios. La empresa administradora de la propiedad es la niñera contratada por el propietario). . Lo que tiene que hacer la niñera es proporcionar servicios de gestión al propietario de acuerdo con el contrato y las disposiciones legales y cobrar la tarifa de gestión del propietario. Sin el consentimiento del propietario, la sociedad gestora de la propiedad no puede intervenir casualmente.
(2) La relación entre la gestión de las empresas de administración de propiedades y la gestión gubernamental:
Por un lado, las empresas de administración de propiedades tienen responsabilidades bajo la supervisión de los departamentos administrativos de bienes raíces, relevantes departamentos administrativos y gobiernos locales en áreas residenciales, bajo la supervisión y orientación, se acuerda implementar una gestión profesional de las áreas residenciales e implementar un modelo de gestión socializado y profesional. Este es también un requisito inevitable para la reforma del sistema de vivienda y la comercialización de bienes raíces de mi país. ; por otro lado, la gestión de las empresas de gestión inmobiliaria no puede sustituir a la gestión del gobierno, las comunidades residenciales no son el "reino independiente" de las empresas de gestión inmobiliaria. Esta comunidad necesita gestión gubernamental.
(La respuesta anterior se publicó el 10 de mayo de 2013. Consulte la política de compra de vivienda actual).
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