La mayoría de los compradores tendrán esta experiencia. Antes de firmar un contrato formal de venta (preventa) de viviendas comerciales con el desarrollador, el desarrollador a menudo firmará un acuerdo de suscripción de viviendas comerciales (en adelante, el acuerdo de suscripción) con el comprador de la vivienda. En vista del estatus legal único de los acuerdos de suscripción y la definición poco clara de los derechos y obligaciones de compradores y vendedores en esta etapa, las disputas que surgen de la firma de acuerdos en la vida real aumentan día a día. Para los compradores de vivienda, firmar un contrato de suscripción es un paso digno de atención en el proceso de compra de una vivienda. El acuerdo de suscripción es un documento firmado por el comprador y vendedor de vivienda comercial antes de firmar un contrato de preventa o contrato de compraventa. Es una confirmación preliminar de asuntos relacionados con la transacción de vivienda por ambas partes. En pocas palabras, el vendedor se compromete a no vender la casa a un tercero que no sea el comprador dentro de un cierto período de tiempo, y el comprador se compromete a negociar con el vendedor la compra de la casa de acuerdo con los términos del acuerdo durante este período. Este comportamiento de suscripción estipula los derechos y obligaciones del comprador y del vendedor para negociar la celebración de un contrato futuro y no conduce necesariamente a la celebración de un contrato. Dado que el acuerdo de suscripción lo redacta en su mayor parte el desarrollador con antelación, determinadas condiciones son más favorables para el desarrollador. Estas suscripciones suelen tener los siguientes defectos de contenido: 1. El contenido es demasiado simple. En la práctica, algunas cartas de suscripción sólo incluyen cuestiones básicas como la dirección, la zona y el precio de la casa. Términos importantes como la responsabilidad por incumplimiento del contrato, la devolución del depósito o las condiciones de pérdida no están claros, lo que dará lugar a una comprensión insuficiente por parte del comprador. de las condiciones de la transacción. Los compradores de viviendas a menudo se encuentran en problemas cuando surgen desacuerdos durante las negociaciones con los desarrolladores sobre los términos de un contrato formal. La carta de suscripción debe considerarse como una intención de compra de una casa, lo cual es muy diferente de un contrato formal. Es muy irrazonable que los compradores de una vivienda decidan comprar una vivienda basándose únicamente en la carta de suscripción. 2. El acuerdo no está claro. Algunas cartas de suscripción tienen un acuerdo de este tipo: "Después de firmar esta carta de suscripción, se firmará un contrato formal de preventa dentro de un cierto período de tiempo. Si excede el plazo, el comprador lo considerará un incumplimiento de contrato. y el promotor tiene derecho a confiscar el depósito". Sin embargo, debido a que es importante firmar un contrato de compraventa de una casa, si no hay acuerdo sobre los factores decisivos, es probable que no se firme un contrato formal y surjan disputas. surgir. La firma de un contrato de compraventa de una vivienda debería reflejar el principio de igualdad y voluntariedad, pero muchos compradores de vivienda se dan cuenta de que una vez que firman la carta de suscripción, a menudo tienen que aceptar algunas condiciones abusivas. Los problemas que pueden surgir en este vínculo son que cuando el comprador de la vivienda comprende mejor el proyecto, puede descubrir que la casa no es ideal, o que el desarrollador todavía tiene algunos problemas, o que no se puede llegar al acuerdo complementario al contrato formal, y Quiere realizar el pago y recuperar el depósito, pero debido al acuerdo en la carta de suscripción, es posible que no se devuelva el depósito. Por tanto, cuando ambas partes firmen la carta de suscripción, deberán especificar en el contrato las circunstancias en las que el comprador de la vivienda tiene derecho a solicitar la resolución del contrato y reclamar la devolución del depósito. Aunque todavía existen muchos problemas con el documento de suscripción, según la práctica judicial actual, siempre que el desarrollador cumpla con las condiciones legales para la preventa (venta), el documento de suscripción es la verdadera expresión de la intención de ambas partes, y el contenido de los derechos y obligaciones no viola las leyes y normas vigentes. El documento de suscripción es vinculante para ambas partes. Para evitar pérdidas innecesarias, se recomienda que los compradores de viviendas presten atención a las siguientes cuestiones al suscribir una casa: Primero, aclarar el efecto legal del acuerdo de compra. Desde una perspectiva jurídica, la carta de suscripción determina la venta de la casa, mientras que el contrato formal establece la relación formal entre la casa y la casa. Existe una diferencia esencial entre ambas. Debido a que los departamentos pertinentes no han establecido regulaciones estrictas sobre los documentos de suscripción, los compradores de viviendas deben prestar atención a: 1. Los compradores de viviendas tienen derecho a saber, y los agentes inmobiliarios tienen la obligación de informarles sobre los derechos y obligaciones de ambas partes en el acuerdo de suscripción y en el contrato de venta (preventa) de vivienda comercial. 2. El comprador indicó claramente en la carta de suscripción: "Si las dos partes no logran llegar a un consenso sobre el contrato de venta (preventa) de vivienda comercial o el acuerdo complementario mediante negociación, el desarrollador deberá reembolsar el depósito en su totalidad". dejar espacio para sí mismo. 3. Prestar atención a la reciprocidad de derechos y obligaciones en el contrato de suscripción. El principio básico incorporado en el contrato es la igualdad voluntaria. En otras palabras, las partes deben acordar las obligaciones necesarias en el acuerdo de suscripción, y las obligaciones de ambas partes se establecen en torno a la realización del objeto del contrato. Ninguna parte puede tener demasiadas o muy pocas obligaciones. En la actualidad, la mayoría de los documentos de suscripción son contratos en formato proporcionados por los desarrolladores, lo que impone muchas restricciones a los compradores de viviendas y los desarrolladores básicamente no son responsables. Para evitar inclinar la responsabilidad de una de las partes, se debe prestar atención a agregar cláusulas que restrinjan el comportamiento del desarrollador al firmar un acuerdo. dos. Revisar si el desarrollador tiene las condiciones para vender vivienda comercial. De acuerdo con la Ley de Gestión de Bienes Raíces Urbanos, se implementa un sistema de licencia de preventa para la preventa de viviendas comerciales. Si un desarrollador no cumple con las condiciones legales para la preventa de viviendas comerciales y no obtiene una licencia de preventa de bienes raíces, el acuerdo de suscripción firmado con el comprador de la vivienda será inválido y no tendrá efecto legal. El artículo 2 de las “Medidas para la Administración de la Preventa de Casas Comerciales Urbanas” establece que “la preventa de casas comerciales mencionada en estas Medidas se refiere a la conducta en la que una empresa de desarrollo y explotación inmobiliaria vende una casa bajo construcción formal al postor ganador por adelantado, y el postor ganador paga un depósito o precio de la vivienda "Según este reglamento, el comportamiento de suscripción de pagar un depósito es una preventa de vivienda comercial. Como comprador de vivienda, primero debe comprobar si el promotor tiene las condiciones para vender viviendas comerciales para evitar que la suscripción deje de ser válida. Si un desarrollador oculta deliberadamente hechos importantes o proporciona información falsa y afirma falsamente haber obtenido una licencia de preventa de bienes raíces, asumirá la responsabilidad por culpa contractual y compensará al comprador de la vivienda por pérdidas financieras como intereses de depósito y otras pérdidas de propiedad relacionadas. . En tercer lugar, está claro que los términos del acuerdo de suscripción deben cumplir primero con los requisitos del derecho contractual y el contenido debe ser claro e inequívoco. El contenido principal de la carta de suscripción debe incluir: 1. Información básica del comprador y vendedor, incluidos nombres, direcciones, números de contacto y faxes de ambas partes. 2. Información básica sobre la casa, incluido el número de habitación, tipo de unidad y área; , precio unitario, precio total, etc. ;3.El plazo para firmar un contrato formal, el lugar de pago, el lugar de firma, etc.
4. Condiciones del depósito, acordando el impacto del depósito en diferentes circunstancias; 5. Métodos de pago, incluido el pago único, el pago a plazos, el pago de la hipoteca, etc. 6. Derechos y obligaciones de compradores y vendedores. En términos generales, las obligaciones del vendedor deben incluir: conservar la vivienda comercial acordada por ambas partes y no venderla a un tercero; celebrar un contrato de compraventa formal basado en las principales condiciones acordadas en la carta de suscripción que se negocia y firma el contrato de compraventa; dentro del período acordado cuando ambas partes Si no se puede llegar a un acuerdo sobre estos términos principales, los términos distintos de los términos principales deben determinarse de acuerdo con las disposiciones legales o las prácticas de transacción o los principios de equidad. 7. Cláusula de incumplimiento del contrato, es decir, qué responsabilidades deben asumir el comprador y el vendedor si realmente no cumplen lo acordado en el contrato. El acuerdo de suscripción debe contener los términos anteriores. Cuando el comprador y el vendedor están de acuerdo, se establece el acuerdo de suscripción. 4. Distinga entre "depósito" y "depósito". Términos como "depósito" o "depósito" suelen aparecer en los acuerdos de suscripción. Aunque sólo hay una diferencia en una palabra, los significados legales de las dos son bastante diferentes. El depósito es un concepto jurídico especial, su objetivo principal es asegurar el establecimiento y cumplimiento del contrato, y existen reglas específicas de depósito, es decir, "la parte que paga el depósito no cumple la deuda pactada y no tiene derecho a solicitar la devolución del depósito;" la parte que acepta el depósito incumple lo pactado. Si la deuda es debida, el depósito se devolverá dos veces. "El depósito no tiene la naturaleza de un depósito. Generalmente, el depósito se considera un pago anticipado. Cuando se produce un incumplimiento de contrato, las reglas de depósito no se pueden aplicar. Generalmente, solo se puede manejar de acuerdo con las reglas de pago anticipado. , es decir, cuando la parte que recibe el pago por adelantado no cumple el contrato. Por lo tanto, los compradores de viviendas deben distinguir cuidadosamente entre "depósito" y "depósito" al firmar un acuerdo de suscripción. En la práctica, la mayoría de los acuerdos de suscripción se estipulan en forma de. "depósito" 5. Preste atención al manejo del depósito después de firmar la carta de suscripción Debido a que el depósito tiene el carácter de garantía, no será devuelto ni duplicado si una de las partes incumple el contrato. El vendedor debe abordar diversas cuestiones que puedan surgir durante la firma del contrato formal en el acuerdo de suscripción. Un acuerdo se realiza en tales circunstancias para proteger los derechos e intereses de ambas partes. Aquí hay algunos casos de referencia: 1. Si el comprador. no firma el contrato dentro del período especificado en el acuerdo de suscripción, el comprador incumplirá el contrato y el depósito no será devuelto si la casa suscrita se revende a un tercero o se firma un nuevo acuerdo de suscripción con el tercero dentro del plazo; el período especificado en el acuerdo de suscripción, lo que resulta en que ambas partes no firmen formalmente el contrato, se considerará un incumplimiento de contrato por parte del vendedor, y el vendedor deberá devolver el doble del depósito al comprador 2. Si lo hubiere. parte modifica el número de habitación, precio, área y otras condiciones confirmadas en el "Acuerdo de Suscripción" al firmar formalmente el contrato, lo que resulta en que el contrato no pueda firmarse, se considerará que la parte modificada ha violado el contrato y el depósito no será reembolsado; el comprador será vendido Si el comprador incumple el contrato, se devolverá el doble del depósito 3. Si el comprador y el vendedor firman formalmente un contrato dentro del período especificado, el depósito podrá utilizarse como pago de la casa. devuelto al comprador después de que el comprador haya cumplido el contrato, si una de las partes incumple el contrato durante la ejecución del contrato formal, se aplica "Sin reembolso" o "doble devolución" 4. Si el acuerdo de suscripción no es válido porque el vendedor no cumple. las condiciones de venta de la casa (pre-venta), el vendedor devolverá el depósito al comprador y asumirá la responsabilidad por la culpa del contrato 5. Si el contrato formal no puede firmarse porque los documentos de respaldo proporcionados por el vendedor al comprador son falsos. , el vendedor deberá devolver el depósito íntegramente al comprador 6. Ninguna de las partes ha cometido ningún incumplimiento del contrato en el punto 1 anterior, sólo el contrato de preventa (venta) y el suplemento si es difícil llegar a un acuerdo. el contenido del acuerdo, pero el contrato no se puede firmar, el vendedor debe devolver el depósito en su totalidad al comprador. En resumen, al firmar el acuerdo de suscripción, el comprador de la vivienda debe revisar cuidadosamente los términos de formato proporcionados por el desarrollador, complementar y mejorarlos adecuadamente y ajustar el alcance del contrato distingue fundamentalmente el contrato de suscripción del contrato de compraventa de vivienda, haciéndolo independiente. Sólo así se pueden proteger verdaderamente los derechos e intereses legítimos de los compradores de vivienda.
Enlace a las leyes y reglamentos pertinentes: "Ventas de viviendas comerciales". Artículo 22 de las Medidas administrativas: Si se cumplen las condiciones para la venta de viviendas comerciales y la empresa de desarrollo inmobiliario cobra honorarios en forma de pago anticipado del comprador antes de celebrar un contrato de venta de vivienda comercial, los honorarios cobrados se considerarán el precio de la vivienda cuando se celebre el contrato de venta de vivienda comercial. Si las partes no celebran un contrato de venta de vivienda comercial, la empresa de desarrollo inmobiliario devolverá los honorarios; cobrado al comprador; salvo acuerdo en contrario de ambas partes, prevalecerá lo pactado.
Artículo 89 de la Ley de Garantía: Las partes podrán acordar que una de las partes pagará un depósito a la otra en concepto de garantía. del contrato. Una vez que el deudor haya cumplido su deuda, el depósito se utilizará como pago o se recuperará. Si el que paga el depósito no cumple con la deuda convenida, no tiene derecho a pedir la devolución del depósito; si el que recibe el depósito no cumple con la deuda convenida, deberá devolver el doble del depósito;