¿Qué es la financiación inmobiliaria, sus características y funciones?
Características de la financiación inmobiliaria
Céntrese en ello
Los bienes inmuebles son un producto básico, no sólo en términos de superficie y volumen, sino también en valor. Los bienes inmuebles tienen un gran valor en comparación con la mayoría de las materias primas. En términos generales, una casa puede costar tan solo cientos de miles, cientos de miles y decenas de millones o incluso cientos de millones de yuanes. Por lo tanto, tanto en la producción como en la circulación de bienes inmuebles, debe haber enormes inversiones de capital. Por tanto, en las actividades financieras inmobiliarias, los préstamos de desarrollo inmobiliario, los préstamos de circulación de bienes inmuebles o los préstamos de consumo inmobiliario deben contar con la participación de instituciones financieras y fuentes estables y suficientes de fondos crediticios. En el extranjero, la financiación de fondos inmobiliarios suele ser realizada por instituciones financieras especializadas (como el Banco Federal de Ahorro para la Vivienda de los Estados Unidos, el Banco de la Vivienda de Brasil y la Corporación Japonesa de Financiación de la Vivienda).
(2) Ciclo largo de rotación de capital
El desarrollo y la construcción de bienes raíces requieren una serie de procesos complejos y que requieren mucho tiempo, como la adquisición y el desarrollo de terrenos y la finalización de "tres conexiones". y una nivelación” o “siete conexiones y una nivelación”. Luego viene la construcción, (decoración) y la aceptación de terminación. En comparación con el ciclo de producción de otros productos básicos, el desarrollo inmobiliario lleva más tiempo, desde uno, dos o varios años. En el ámbito de la circulación, debido a su enorme valor, los compradores de viviendas a menudo no pueden pagar la casa en un solo pago y a menudo compran la casa en cuotas, si el capital invertido se recupera mediante el arrendamiento de la vivienda, el ciclo de recuperación del capital será; más extenso. Por lo tanto, el uso de fondos inmobiliarios desde la entrada hasta la producción puede tardar varios años como máximo, más de diez años o incluso décadas en recuperarse por completo.
(3) Flujo de fondos fijos
Las casas y los terrenos están conectados y son inseparables en forma física. Debido a que la tierra no se puede mover, los bienes inmuebles se fijan en un lugar determinado y no se pueden mover, y a menudo se les llama bienes raíces. A cambio, no puede mover su ubicación espacial ni tener logística. Su circulación es sólo un cambio en las relaciones de propiedad. Por tanto, la producción, circulación y consumo de bienes inmuebles se completan secuencialmente en la misma ubicación geográfica. Esto determina que la inversión, conversión de forma y compensación de fondos inmobiliarios se realicen secuencialmente en la misma posición fija.
Apreciación del capital
Por un lado, los fondos inmobiliarios pueden generar ingresos, es decir, intereses, que es una manifestación de la apreciación de los fondos inmobiliarios. La apreciación de los fondos inmobiliarios es el resultado de la reproducción social y la creación de trabajo de los productores materiales. En el proceso de reproducción social, a través de cambios en la forma de los fondos, la cantidad de dinero en el punto final es mayor que la cantidad de dinero en el punto inicial. Este es el valor agregado generado por el movimiento de fondos. Durante el proceso de reproducción de bienes inmuebles, si los fondos continúan fluyendo, el valor aumentará una y otra vez. Por otro lado, la tierra es un recurso no renovable y un elemento básico de la producción y la vida humana. Con el continuo desarrollo de la economía social, la demanda de bienes raíces aumentará día a día, haciendo que los bienes raíces sean cada vez más escasos, y los precios inmobiliarios seguirán aumentando. Por lo tanto, las instituciones financieras están dispuestas a invertir en bienes raíces o participar en actividades de crédito inmobiliario para mantener e incrementar el valor de sus activos monetarios.
(5) Riesgo
En las actividades financieras inmobiliarias, debido a factores impredecibles o predecibles pero inevitables, los rendimientos inmobiliarios esperados pueden desviarse de los rendimientos financieros inmobiliarios reales, existiendo así un riesgo de pérdida de fondos. La financiación de los fondos inmobiliarios es principalmente a medio y largo plazo, y el ciclo desde la inversión de capital hasta la recuperación es generalmente largo.
En este proceso input-output, si la financiación es difícil de recuperar, surgirán riesgos financieros inmobiliarios. Este riesgo proviene principalmente de los siguientes cuatro aspectos: riesgo político, riesgo de toma de decisiones, riesgo natural y riesgo financiero. Por ejemplo, los cambios de política pueden hacer que el mercado inmobiliario y el mercado financiero aparezcan en situaciones diferentes de las esperadas cuando se tomó la decisión de inversión, o que debido a errores en la decisión de inversión misma, no se puedan obtener los rendimientos esperados de la inversión, lo que resulta en en la imposibilidad de recuperar todos los fondos de financiación inmobiliaria o diversas emergencias La ocurrencia de desastres naturales repentinos (terremotos, inundaciones, incendios, etc.). ), provocando graves daños a los proyectos inmobiliarios o incluso su inexistencia, siendo los fondos inmobiliarios de difícil recuperación, además, en las actividades financieras inmobiliarias, por diversas razones, el deudor no puede reembolsar el principal y los intereses del préstamo; , o el emisor de valores no puede reembolsar el principal y los intereses a su vencimiento.
El papel de la financiación inmobiliaria
El papel de la financiación inmobiliaria en la economía nacional y en la vida cotidiana de las personas es cada vez más destacado. El comportamiento financiero inmobiliario afecta directamente a la vivienda individual, a la gestión empresarial inmobiliaria y a la eficacia del mercado económico. La gran cantidad de fondos requeridos por la industria inmobiliaria y el "principio de apalancamiento financiero" aplicado en el desarrollo inmobiliario determinan que los fondos inmobiliarios no pueden depender únicamente de los fondos propios de los promotores, sino que deben depender de instrumentos financieros para su financiación.
(1) Proporcionar garantía financiera para el desarrollo y operación de bienes inmuebles.
En primer lugar, el proceso de desarrollo y operación inmobiliaria generalmente pasa por cuatro etapas principales: adquisición de terrenos, desarrollo y construcción inmobiliaria, venta de inmuebles y operación inmobiliaria. Estas cuatro etapas están estrechamente relacionadas y el capital se ha convertido en el factor clave que une todos los vínculos. Además, el ciclo de producción de bienes raíces es largo, la demanda de capital es intensiva y existe un desfase temporal entre la oferta y la demanda de capital. Resolver esta diferencia horaria requiere apoyo financiero. La financiación inmobiliaria de China representa una proporción cada vez mayor de su volumen financiero total. A finales de 2005, los préstamos inmobiliarios alcanzaron los 3,07 billones de yuanes, lo que representa el 14,84 por ciento de los préstamos pendientes en RMB de las instituciones financieras y el 16,75 por ciento del PIB. El saldo de los préstamos personales comerciales para vivienda fue de 1,84 billones de yuanes, lo que representa el 8,9% del saldo de los préstamos en RMB de las instituciones financieras. La relación con el PIB es 10. La salud y la estabilidad de la financiación inmobiliaria son cruciales para la salud y la estabilidad del sistema inmobiliario.
En segundo lugar, desde la perspectiva del desarrollo de la industria financiera, los bienes raíces son de gran importancia para el funcionamiento de la industria financiera, incluida la expansión comercial y la generación de ganancias. Como tipo de bien inmueble, los bienes raíces tienen las características de mantener y aumentar su valor, lo que los convierte en una garantía ideal en la industria financiera.
En tercer lugar, desde la perspectiva de las funciones intrínsecas del mercado financiero, las funciones de acumulación, asignación y macrocontrol de capital promueven el desarrollo de la industria inmobiliaria.
La función de acumulación de capital de las finanzas desempeña el papel de "depósito" de fondos. Concentra fondos relativamente dispersos que están temporalmente inactivos en ciertos sectores y unidades económicas durante un cierto período de tiempo para satisfacer necesidades de inversión a gran escala. En particular, proporciona una gran cantidad de inversión para el desarrollo empresarial y proporciona una fuente de fondos para que los departamentos gubernamentales lleven a cabo la construcción de infraestructura y el gasto público a gran escala. En el mercado financiero, los demandantes de fondos pueden obtener fondos fácilmente a través de financiación directa o indirecta, y los proveedores de fondos pueden elegir inversiones en demanda de liquidez que se adapten a sus propios rendimientos y preferencias de riesgo a través de diversas formas de instrumentos financieros, maximizando así los beneficios del capital.
El mercado financiero transfiere recursos de departamentos ineficientes a departamentos eficientes, de modo que los recursos económicos de una sociedad puedan asignarse de manera más efectiva a los usos más eficientes o efectivos, y la asignación racional y el uso efectivo de los recursos escasos. se puede lograr. Según las diferentes preferencias de riesgo, las personas con mayor aversión al riesgo utilizan diversos instrumentos financieros para transferir riesgos a personas con menor aversión al riesgo, logrando así la redistribución del riesgo.
La existencia y el desarrollo de los mercados financieros crean las condiciones para que el gobierno implemente el macrocontrol. Los tres instrumentos tradicionales de política monetaria, los requisitos de reservas legales, las tasas de descuento y las operaciones de mercado abierto, se basan todos en los mercados financieros. Los mercados financieros no sólo proporcionan información para la implementación de la política monetaria, sino que también proporcionan una base para la toma de decisiones para que los departamentos gubernamentales recopilen y analicen operaciones económicas y formulen políticas.
En los mercados financieros desarrollados, la financiación inmobiliaria desempeña el papel de crédito y financiación, complementa la demanda de capital en el proceso de reproducción y garantiza un círculo virtuoso de entrada y salida de capital para el desarrollo y operación de bienes raíces.