¿Qué es la inversión en bienes raíces comerciales?
1. Proceso de inversión en bienes raíces comerciales
Complicado
1. Establecer un departamento de inversiones y aclarar los objetivos de inversión.
2. Formular políticas de promoción de inversiones.
3. Realizar capacitaciones en promoción de inversiones.
4. Redactar y revisar contratos relacionados con la promoción de inversiones.
5. Recopilar y organizar listas de clientes
6. Diseñar materiales de inversión
7. plan.
9. Diseño del sitio de inversión
10. Negociación de inversiones en la oficina central
11. Los comerciantes firman contratos para cobrar el alquiler.
12. Planificación de actividades de promoción de inversiones
13. Condiciones de promoción de inversiones
14. Implementación de la promoción de inversiones.
16. Medidas de gestión para la decoración de la entrada de los comerciantes.
17.
Planificar
1. Determinar objetivos
2.
3. Formular diversos planes de inversión.
4. Compara y elige varias opciones.
5. Implementación del programa
6. Seguimiento y retroalimentación tras la implementación del plan
Procedimiento
1. Invitar a empresas consultoras relevantes para ayudar en los cálculos comerciales y la investigación de mercado.
A. Encuesta de madurez de la condición del mercado
b. Descripción general del desarrollo de la ubicación del proyecto
c. Encuesta sobre la escala de desarrollo
2. Determinar el tipo de negocio y plan de posicionamiento detallado en base a estudios de mercado.
3. Determinar la organización del proyecto y establecer instrucciones de trabajo.
4. Determinar el negocio principal o core business y negociar ligeramente por delante del negocio principal.
5. Estudiar la microestructura del proyecto y determinar los socios del proyecto y los canales de financiación.
6. Planificación del proyecto de diseño.
7. Discusión multipartita de los planes de diseño.
8. Integración del sistema de diseño del proyecto, plan de ajuste del mercado y plan financiero.
9. Permiso gubernamental para el plan del proyecto
10. Determinar las políticas de apoyo gubernamental y las unidades de operación y gestión del proyecto en función del posicionamiento empresarial.
11. Pasos generales para la inversión del proyecto.
a. Principales actores en proyectos de arrendamiento anticipado
B. Introducción y planificación de comerciantes de marca
c. d. Comunicación de inversión multicanal
e. Determinación del comerciante
2 Principios de la inversión en bienes raíces comerciales
1. y las comisiones deberían centrarse en .
En la práctica, muchos "compradores de vivienda" de primera línea tienden a vender. ¿Por qué? Porque puede obtener una comisión alta después de la venta y el proceso es muy simple, lo que es principalmente adecuado para inversores. Las características de la mayoría de estos propietarios son que no saben mucho sobre gestión empresarial y buscan retornos de la inversión. En la operación real, siempre que el vendedor nos indique claramente el precio unitario, el área, la ubicación y el alquiler aproximado de la tienda, ¡se podrá realizar la evaluación del contrato! ¡Hasta cierto punto, los vendedores del desarrollador son más profesionales que los propietarios de las inversiones!
Generalmente, la persona que selecciona el lugar está familiarizada con las condiciones comerciales de alquiler y arrendamiento del área. El contrato de arrendamiento estipula claramente el alquiler, los gastos de propiedad, los gastos de aire acondicionado, los gastos de calefacción, los gastos de aparcamiento, los procedimientos de protección contra incendios, los procedimientos de decoración, los espacios publicitarios, el período de exención de alquiler, los métodos de pago, etc. Además, las tiendas más grandes no pueden ser decididas por el seleccionador de ubicación, sino que generalmente tienen que reportar personalmente al director regional, al director general regional o incluso al director general de la sede comercial. Incluso quienes ocupan estos altos cargos pueden participar personalmente en las negociaciones. En este momento, el especialista en inversiones del promotor no es tan profesional como los demás. Este proceso de negociación es muy largo y difícil. A veces, mientras una de las docenas de condiciones no pueda discutirse satisfactoriamente, o haya una disputa sobre el suministro de energía, la forma estructural o el contenido del servicio de propiedad, no la discutiremos.
Entonces, en el mercado es difícil contratar personal de inversiones, pero es fácil encontrar personal de ventas. Ésta es la razón.
La solución es centrarse en el salario y las comisiones del personal inversor.
2. Hay más comerciantes que vendedores, por lo que debería ser relativamente estable.
Para el personal de ventas, muchos proyectos implementan el "sistema de última eliminación", pero para el personal de inversiones, debido al largo ciclo de negociación, la alta dificultad y la gran profesionalidad, se requiere que el personal sea relativamente estable y esté concentrado. en "seguimiento" en lugar de "Ansiosos por lograr un éxito rápido". En términos generales, la cantidad de personal de inversión del proyecto debe ser de 2 a 3 veces mayor que la del personal de ventas, el ciclo de evaluación debe alargarse y los estándares de evaluación también deben centrarse en las habilidades de inversión, el profesionalismo y la responsabilidad.
3. Los comerciantes deben saber utilizar instituciones de inversión profesionales.
En el proceso de promoción de inversiones, los desarrolladores tienen recursos comerciales limitados, mientras que algunas agencias profesionales de promoción de inversiones tienen una gran cantidad de recursos comerciales. Más importante aún, están familiarizados con los requisitos de ubicación del comerciante, lo que desempeñará un papel importante en la promoción de las negociaciones. A través de la experiencia práctica, los intermediarios a menudo pueden desempeñar un papel decisivo a la hora de atraer inversiones de comerciantes de marcas o grandes superficies.
En el trabajo real, se puede establecer un grupo de gestión de banco agente (intermediario) en el departamento de inversiones para que sea responsable de evaluar los contratos de cooperación con él y negociar con sus principales comerciantes. De esta forma, a menudo juega un papel importante a la hora de "tomar prestado un barco para hacerse a la mar".
4. El alquiler en venta es una forma de operación inmobiliaria comercial aceptada por la mayoría de los promotores.
En el proceso de desarrollo inmobiliario comercial, a excepción de las empresas que cotizan en bolsa o algunos desarrolladores con bajos requisitos de capital, la mayoría de ellas tienen requisitos claros de flujo de caja, lo que requiere un buen manejo de la relación entre venta y alquiler.
Dado que el núcleo de las operaciones inmobiliarias comerciales es atraer inversiones y la empresa exige que el departamento de marketing devuelva el dinero, ha surgido el modelo de "alquiler con opción a venta", que puede resolver inteligentemente dos problemas.
“Arrendar para vender” significa invertir primero y vender después. Ambos deben combinarse hábilmente para conectarlos con éxito. Desde el punto de vista operativo, los requisitos para el departamento de inversiones y el departamento de ventas son muy altos, especialmente para el director de marketing, que debe gestionar de forma integral la relación entre inquilinos y propietarios.
Los bienes raíces comerciales a menudo se entienden simplemente como centros comerciales (distritos), como centros comerciales, tiendas, centros comerciales y calles peatonales. De hecho, los bienes raíces comerciales se pueden dividir en sentido amplio y restringido. Los bienes inmuebles comerciales deben basarse en un concepto pancomercial. Los bienes inmuebles utilizados con fines comerciales o con funciones comerciales se denominan bienes inmuebles comerciales. Debe incluir: calles comerciales, centros comerciales, centros comerciales, edificios de oficinas, hoteles, parques, comercio minorista, etc. Los bienes raíces comerciales en un sentido estricto son propiedades que están diseñadas específicamente para servir a negocios, es decir, con fines comerciales. Sus principales actividades comerciales incluyen el comercio minorista, la restauración, el entretenimiento, el fitness y el ocio, etc. Se diferencian de casas, departamentos y edificios de oficinas en modelos de desarrollo, modelos de financiamiento, modelos de negocios y usos funcionales.
3. Proceso de planificación de inversiones en bienes raíces comerciales
1. Establecer objetivos
La planificación de la promoción de inversiones es el primer paso en el proceso de promoción de inversiones. Entonces, ¿cuál es el primer paso en el proceso de planificación de inversiones? El primer paso en el proceso de planificación es establecer metas. Sólo cuando se establece el objetivo se puede orientar el trabajo de planificación. La determinación del objetivo incluye tres aspectos: primero, cuál es el objetivo a alcanzar; segundo, realizar todo el trabajo de seguimiento en torno al objetivo; tercero, si se logra el objetivo; Por ejemplo, planificar una conferencia de prensa en el extranjero. En el proceso de planificación, en primer lugar, ¿cuál es el objetivo de esta conferencia? ¿Qué estamos tratando de lograr? A través de conferencias de prensa, queremos que el mundo conozca nuestro entorno de inversión, nuestras políticas preferenciales y aumente nuestra visibilidad o cuántos proyectos lanzar; Una vez establecido el objetivo, es necesario recopilar diversa información sobre el objetivo, formular varios planes y, finalmente, comprobar si se logra el objetivo.
2. Recopilar una amplia gama de información.
El segundo paso en el proceso de planificación de la promoción de inversiones es la extensa y exhaustiva recopilación de información para obtener inteligencia. La recopilación de información es particularmente importante para la promoción de inversiones. Hasta cierto punto, el proceso de atraer inversiones es un proceso de recopilación de información, búsqueda de oportunidades y búsqueda de socios. Sólo una región o unidad con un gran flujo de información y una amplia gama de información tiene probabilidades de obtener más oportunidades de inversión y lograr mejores resultados de inversión. Si la información está bloqueada y hay poco contacto con el exterior, por muchos proyectos que haya, será inimaginable. Por lo tanto, en la planificación de inversiones, la recopilación de datos y la obtención de información es muy importante. Al recopilar información, se deben comprender los siguientes puntos: Primero, prestar atención a la pertinencia de la información, pero tampoco dejar de lado la amplitud de la información. Por ejemplo, cuando planificamos una conferencia de prensa, naturalmente tenemos que concentrarnos en recopilar información y materiales relacionados con la conferencia de prensa con anticipación, pero no debemos dejar de lado información y materiales incidentales. Porque a veces un poco de atención puede generar beneficios inesperados.
Hay muchos ejemplos de este tipo en la historia de la promoción de inversiones en la Zona de Desarrollo Económico y Tecnológico de Guangzhou. Por ejemplo, un proyecto de plaza se introdujo debido a una noticia ocasional obtenida de un periódico. En segundo lugar, se debe prestar atención a mejorar los medios para recopilar datos y obtener información. La información cambia rápidamente, los intercambios de información son cada vez más frecuentes, el flujo de información aumenta y los métodos para obtenerla se actualizan constantemente. Deberíamos intentar recopilar información a través de diversos medios avanzados. En tercer lugar, debemos procesar la información de manera oportuna y mejorar nuestra capacidad para procesar información. La información es urgente y es valiosa dentro de un cierto período de tiempo. La información desactualizada no tiene valor. Es necesario mejorar la capacidad de analizar, procesar y procesar información, y realizar un procesamiento profundo de la información para aumentar en gran medida el valor de la información.
3. Formular diversos planes de inversión.
Elaborar un plan es un proceso importante en la planificación de inversiones, porque la calidad del plan afecta directamente a los procedimientos posteriores y a los resultados de la inversión. Por tanto, debemos conceder gran importancia a la formulación de planes de inversión.
Se deben considerar dos factores al formular un plan de promoción de inversiones: uno es la viabilidad del plan y el otro es la selectividad del plan. El plan de inversión debe ser realista y los objetivos deben alcanzarse o ser alcanzables mediante trabajo duro. No podemos ignorar la realidad y las posibilidades, hacer planes poco realistas de la nada y hacer planes poco realistas. La llamada selectividad de planes significa que se deben formular varios planes al mismo tiempo para que quienes toman las decisiones puedan compararlos y elegir el mejor plan. ¿Por qué deberíamos proponer varias propuestas de inversión al mismo tiempo? Esto se debe a que existe un desfase temporal entre la propuesta y la implementación del plan. Durante este desfase, debido a cambios en las políticas, los mercados, la política, el ejército, la cultura y otros factores, todo el entorno de inversión puede cambiar, haciendo imposible implementar el plan de inversión original. Si desarrollamos varios tipos de planes de inversión al mismo tiempo, cuando un plan no es viable, podemos implementar otro plan, de modo que podamos convertir la pasividad en iniciativa. Por ejemplo, al planificar una conferencia de prensa en el extranjero, puedes proponer varias opciones con anticipación, como realizarla en Estados Unidos, Alemania o Japón, para poder comparar opciones.
4. Compara y elige varias opciones.
Se han presentado varios planes de inversión uno tras otro. Comparar y seleccionar el plan más adecuado e ideal se ha convertido en un paso importante con importancia para la toma de decisiones en la planificación de inversiones. Sólo si el plan se elige bien, es probable que el trabajo posterior de promoción de inversiones obtenga buenos resultados; si el plan se elige incorrectamente, el efecto se verá afectado.
Entonces, ¿cómo comparar varias opciones de inversión? Primero, debemos considerar si la propuesta de inversión es consistente con los objetivos estratégicos a largo plazo de nuestros esfuerzos de promoción de inversiones. Como se mencionó anteriormente, atraer inversiones es un proyecto sistemático. Es necesario posicionar con precisión el trabajo de promoción de inversiones de esta región y de esta unidad desde una perspectiva estratégica. Al organizar una actividad específica de promoción de inversiones, primero debemos considerar si el plan de promoción de inversiones es consistente con nuestros objetivos de promoción de inversiones a largo plazo. En segundo lugar, elija un plan con una mayor tasa de éxito. La tasa de éxito está relacionada con la naturaleza científica y la creatividad del plan, así como con los factores políticos, económicos, religiosos, culturales, geográficos y de otro tipo externos. Es necesario elegir grandes objetivos de inversión con buenas intenciones de cooperación. En tercer lugar, debemos elegir una solución con un costo relativamente bajo y buenos resultados. Los costos incluyen costos de oportunidad y costos monetarios. El costo de oportunidad se refiere al precio que pagamos para aprovechar otra oportunidad cuando tenemos una oportunidad. Si decidimos invertir en Estados Unidos, perdemos la posibilidad de invertir en Japón. Cuando comparamos y seleccionamos opciones, debemos elegir la opción con menor costo de oportunidad y costo monetario y mejor efecto.
5. Implementación del programa
La implementación del plan es el proceso de poner en práctica y acción el plan de promoción de inversiones. En general, el plan de implementación ha sido estrictamente seleccionado y demostrado plenamente entre varias propuestas de inversión, y es factible y confiable. Por lo tanto, durante el proceso de implementación, se deben cumplir los procedimientos, principios y métodos operativos formulados en el plan original. La hora, el lugar y los participantes de la reunión no deben cambiarse a voluntad. Los cambios relacionados con la reunión deben realizarse únicamente como. un último recurso. La implementación del plan generalmente es un período de tiempo relativamente concentrado y no demasiado largo. Por ejemplo, una reunión de inversión normalmente sólo dura aproximadamente una semana. Durante la implementación del plan, es mejor que el personal relevante que participa en la reunión de inversión celebre una reunión un día para comunicarse sobre el trabajo del día y aclarar las tareas laborales para el día siguiente. Esto puede evitar la ceguera en el trabajo, permitir que todos sepan lo que están haciendo y ayudar a apoyarse mutuamente en el trabajo y fortalecer la coordinación. La promoción de inversiones tendrá sus propias características y los planes de promoción de inversiones también tendrán sus propias características únicas. En el proceso de implementación del plan de inversión, se debe prestar especial atención a la captura de información y la recopilación, almacenamiento y organización de datos para garantizar que la reunión de inversión pueda ganar tanto como sea posible.
Por lo tanto, a lo largo de las actividades de promoción de inversiones, es necesario organizar la mayor fuerza posible, tomar la iniciativa, hacer amigos, buscar nueva información y establecer nuevos canales de inversión.
6. Seguimiento y retroalimentación tras la implementación del plan
El final de la fase de implementación centralizada del plan de inversión no es el final de todo el proceso del plan de inversión. , y mucho menos la terminación de la planificación de inversiones. Para completar con éxito todo el trabajo de planificación, existe otro procedimiento indispensable: el seguimiento y la retroalimentación del plan. Un buen seguimiento puede consolidar y ampliar los resultados de la feria de inversiones y lograr el doble de resultado con la mitad de esfuerzo. Si el seguimiento no es eficaz, es posible que se dé por vencido. Por lo tanto, los planificadores deben conceder gran importancia al seguimiento y la retroalimentación del programa.
El seguimiento y la retroalimentación se reflejan principalmente en los siguientes aspectos. En primer lugar, solicitar y recopilar activamente opiniones de partes extranjeras (otras partes) sobre todo el plan de inversión (como una conferencia de inversión). ¿A los ojos de los empresarios extranjeros o de otras personas, cuál es el éxito de esta actividad de promoción de inversiones? ¿Qué necesita mejora y atención? Al recopilar esta retroalimentación, podemos aprovecharla al planificar y formular planes de inversión similares en el futuro. El segundo es rastrear la información capturada durante las actividades de promoción de inversiones, mantener contacto con nuevos inversores extranjeros y evitar la situación en la que la información y el contacto finalicen tan pronto como finalice la reunión de promoción de inversiones. Para los proyectos de cooperación interesados, se deben crear condiciones para instarlos a firmar contratos lo antes posible después de la implementación del plan. En tercer lugar, para los proyectos que se han firmado durante las actividades de promoción de inversiones, es necesario acelerar la aprobación del proyecto, promover el lanzamiento del proyecto lo antes posible, promover la llegada de inversión extranjera lo antes posible y permitir el proyecto de cooperación. para entrar en la etapa sustantiva de implementación y construcción. Cuarto, debemos elaborar un plan sobre "cómo realizar un seguimiento y proporcionar retroalimentación después de la implementación del plan", dividir el trabajo entre las personas, aclarar responsabilidades y verificar periódicamente la eficacia del seguimiento y la retroalimentación.