Las disputas por la venta de casas de segunda mano son frecuentes. ¿Cómo hacer que los compradores no se sientan angustiados?
Primero, la cuestión del registro del hogar
Para permitir que su hija asistiera a una escuela secundaria clave en Zhongguancun, el Sr. Liu compró una casa de 80 metros cuadrados propiedad del Sr. Jiang en el distrito escolar por 5 millones de yuanes. Las dos partes acordaron en el contrato de venta que el Sr. Jiang debería abandonar su cuenta original dentro de los 30 días posteriores a la transferencia de la casa y pagar una multa diaria del 0,5 ‰ del precio total de la casa. Más tarde, el Sr. Liu pagó el precio total de compra y transfirió la casa a su propio nombre, pero el Sr. Jiang no se mudó de la casa como estaba previsto. El Sr. Liu también retrasó la inscripción de su hija en una escuela secundaria clave debido al registro de su hogar. no fue trasladado a la casa. Después de muchos intentos fallidos de comunicación, el Sr. Liu llevó al Sr. Jiang a los tribunales, exigiéndole que se mudara de la casa y pagara una multa diaria del 50.000% del precio total de la casa. El Sr. Jiang argumentó que había cooperado activamente con la transferencia del registro del hogar, pero que la nueva casa aún no se había descargado y no podía sacar el registro del hogar según lo programado. Quiere que el tribunal reduzca la indemnización por daños y perjuicios. Después del juicio, el tribunal sostuvo que el Sr. Jiang no movió el registro de su hogar como se estipulaba en el contrato, lo que constituía una violación obvia del contrato y debía pagar una indemnización por daños y perjuicios. En vista del hecho de que el estándar de indemnización por daños y perjuicios de ambas partes era obviamente demasiado alto, y el Sr. Jiang solicitó al tribunal que lo rebajara según correspondiera, el tribunal finalmente dictaminó que el Sr. Jiang debía pagar una indemnización por daños y perjuicios de 6,54385 millones de yuanes con base en la circunstancias específicas de este caso.
El juez sugirió:
Según el artículo 114 de la Ley de Contratos, las partes pueden acordar pagar una determinada cantidad de indemnización por daños y perjuicios a la otra parte cuando una de las partes incumple el contrato, o podrán acordar el monto de la indemnización por incumplimiento de contrato. Si la indemnización acordada es inferior a las pérdidas causadas, las partes podrán solicitar al Tribunal Popular o a la institución de arbitraje un aumento del monto; si la indemnización acordada es excesivamente superior a las pérdidas causadas, las partes podrán solicitar al Tribunal Popular o al tribunal; institución arbitral para reducirlo adecuadamente. Desde que Beijing implementó la política de vivienda en distritos escolares, muchos padres han gastado mucho dinero en comprar viviendas en distritos escolares para enviar a sus hijos a escuelas prestigiosas. Sin embargo, la mayoría de estas casas tienen registro de hogar, lo que afecta el registro de hogar y el uso real de los compradores. Algunos compradores de vivienda estipulan en el contrato de compraventa que se mudarán de su residencia registrada dentro de un plazo, pero no estipulan la responsabilidad por incumplimiento del contrato si se mudan dentro del plazo; algunos compradores estipulan en el contrato que lo harán; mudarse de su residencia registrada dentro de un plazo, pero también estipulan la responsabilidad por incumplimiento de contrato si se mudan fuera de dicho plazo. Para el primero, debido a una responsabilidad poco clara por incumplimiento de contrato, a menudo es difícil obtener apoyo del tribunal, para el segundo, aunque se acuerdan daños y perjuicios elevados, el monto de la indemnización se determinará en función de las circunstancias específicas cuando; el tribunal dicta sentencia. No importa qué forma adopte el comprador ante los tribunales, el propósito es salir del registro de hogar original. Sin embargo, según la política actual de gestión del registro de hogares de mi país, el lugar de jurisdicción sobre el registro de hogares es la comisaría, no el tribunal. El tribunal no tiene poder para ordenar el desalojo forzoso del registro de hogares. Por eso es difícil resolver el problema del comprador. Los compradores de viviendas a menudo han realizado el pago de la vivienda e incluso han completado los procedimientos de transferencia de la vivienda, y cada vez hay más disputas de este tipo. En este caso, el juez sugirió que, por un lado, el comprador podía estipular en el contrato de compraventa que abandonaría el registro de su domicilio como condición para el pago de la totalidad del precio de compra; Pregunte con anticipación sobre el registro del hogar existente en la casa y utilice el registro del hogar como una decisión. Uno de los factores para comprar una casa, a fin de hacer un juicio racional sobre si comprar una casa.
En segundo lugar, el problema de la vivienda
Xiao Liu trabajó duro en Beijing durante muchos años y finalmente ahorró suficiente dinero para comprar una casa. 2065438 En marzo de 2004, Xiao Liu y la Sra. Ma firmaron un contrato de venta de casa, acordando que Xiao Liu compraría la casa de la Sra. Ma por 3,8 millones de yuanes. Más tarde, Xiao Liu pagó por adelantado a la Sra. Ma 500.000 yuanes por la casa y transfirió el pago restante a una cuenta llamada Zhang Jia en dos cuotas. Inesperadamente, después de que Xiao Liu remitiera el dinero, la Sra. Ma se negó a realizar los procedimientos de transferencia de la casa con Xiao Liu con el argumento de que Xiao Liu no había pagado el pago de la casa. Xiao Liu dijo que el pago restante de la casa fue transferido a la cuenta de Zhang Jia a petición de la Sra. Ma, pero la Sra. Ma lo negó. Xiao Liu no presentó pruebas relevantes para demostrar que la Sra. Ma le ordenó enviar los fondos relevantes a la cuenta de Zhang Jia, y que el número de cuenta de pago que figura en el contrato entre las dos partes no era el de Zhang Jia. El caso ahora está bajo revisión adicional.
El juez sugirió:
El artículo 64 de la "Ley de Procedimiento Civil de la República Popular China" estipula que las partes deberán presentar pruebas de manera oportuna para sus reclamaciones en litigio. El artículo 2 de las "Diversas disposiciones del Tribunal Popular sobre pruebas en litigios civiles" estipula que las partes tienen la responsabilidad de proporcionar pruebas para probar los hechos alegados por ellas o los hechos alegados por la otra parte. Si no existieran pruebas o las pruebas fueran insuficientes para probar los hechos determinados por las partes, la parte a quien corresponda la carga de la prueba soportará las consecuencias adversas. En las transacciones de mercado, debido a la inexperiencia, el descuido, la desconfianza en la otra parte o la falta de conocimientos jurídicos, muchos compradores de viviendas no han desarrollado el hábito de firmar acuerdos escritos para confirmar y conservar pruebas sobre asuntos importantes y, a menudo, se basan en acuerdos orales. Una vez que la otra parte se arrepienta, si no se pueden presentar pruebas concluyentes, causará grandes pérdidas. Especialmente en el caso de transacciones inmobiliarias similares a gran escala, el comprador y el vendedor deben acordar claramente las cuestiones clave en forma de contrato escrito, que debe ser firmado y sellado por ambas partes. Para cambios durante la ejecución del contrato, se deberá firmar un acuerdo complementario para aclararlo. De manera similar al pago a terceros en este caso, el vendedor debe conservar grabaciones escritas, de audio y video, mensajes de texto, correos electrónicos y otras pruebas relevantes de que el vendedor confió a otros para cobrar el pago.
En tercer lugar, la cuestión de la entrega a domicilio
En agosto de 2013, el Sr. Zhang compró una propiedad en Zhichun Road propiedad del Sr. Chen. Posteriormente, el Sr. Zhang pagó el precio de compra según lo acordado y el Sr. Chen también cooperó con el Sr. Zhang en el manejo de los procedimientos de transferencia de la casa. Justo cuando el Sr. Zhang se estaba preparando felizmente para mudarse a su nueva casa, descubrió que el Sr. Chen ya había alquilado la casa a otras personas y que el contrato de arrendamiento expiró en enero de 2016. Entonces, el Sr. Zhang demandó al arrendatario y al Sr. Chen ante el tribunal, exigiendo que el arrendatario se mudara dentro de un límite de tiempo y que el Sr. Chen entregara la casa. El caso ahora está bajo revisión adicional.
El juez sugirió:
El artículo 229 de la "Ley de Contratos" estipula que si la propiedad del objeto arrendado cambia durante el período de arrendamiento, no afectará la validez del contrato. contrato. El artículo 119 de las "Opiniones populares" estipula que si los derechos de propiedad de una casa privada se transfieren durante el período de arrendamiento por venta, donación, herencia, etc., el contrato original debe ser efectivo para el arrendatario y el nuevo propietario. Las ventas antes mencionadas no violan el principio de arrendamiento, es decir, durante la relación de arrendamiento, incluso si el propietario dona la propiedad arrendada a otros, no afectará la relación de arrendamiento. El comprador no puede negar la existencia del contrato de arrendamiento original. relación por haberse convertido en propietario del bien arrendado. En la venta de casas de segunda mano, el comprador debe comprender plenamente el uso real de la casa y realizar inspecciones in situ de manera oportuna, al mismo tiempo se puede estipular claramente en el contrato de compraventa que durante la ejecución de la misma; En el contrato, el vendedor oculta la información de que la casa ha sido alquilada o la alquila intencionalmente. Para otros, se pagará una cierta cantidad de indemnización por daños y perjuicios para aumentar los costos del incumplimiento del contrato por parte del vendedor.
En cuarto lugar, el problema de la "casa encantada".
La Sra. Zhang afirmó que a principios de marzo de 2013, con el servicio intermediario de una empresa intermediaria, la Sra. Zhang gastó 3 millones de yuanes para comprar. La casa de la Sra. Liu. La casa que tengo está ubicada en Sijiqing, distrito de Haidian, esta ciudad. Al firmar el contrato, una agencia y la Sra. Liu acordaron que nadie había vivido en la casa antes y que no había pasado nada. Más tarde, la familia de la Sra. Zhang vivió en la casa. Inesperadamente, después de mudarse, la Sra. Zhang tuvo pesadillas todas las noches. Durante una charla casual con una vecina, la Sra. Zhang se enteró de que el marido de la Sra. Liu se había ahorcado en la casa. La Sra. Zhang demandó a la Sra. Liu ante el tribunal, solicitando la rescisión del contrato de venta de la casa y exigiendo a la Sra. Liu que compensara el dinero de la renovación.
Después de conocer el caso, el tribunal sostuvo que los compradores y vendedores de viviendas deben respetar el principio de buena fe y el vendedor debe revelar verazmente el estado real de la casa. Aunque el momento de la muerte anormal en la casa no afecta objetivamente el valor de uso real de la casa, sí afectará los sentimientos psicológicos del comprador de la casa, incluidos el miedo, los tabúes, etc., reduciendo así el valor de transacción de la casa y constituyendo un defecto importante en la casa, que afectará la venta de la casa. Cuestiones importantes en la formación del contrato. La Sra. Liu ocultó deliberadamente el asesinato en la casa y violó el principio de buena fe. La firma del contrato por ambas partes también violó las verdaderas intenciones de las partes y constituyó fraude. El tribunal falló a favor del reclamo de la Sra. Zhang.
El juez sugirió:
El artículo 54 de la "Ley de Contratos" estipula que para los siguientes contratos, una de las partes tiene derecho a solicitar al tribunal popular o institución de arbitraje que modifique o rescinda el contrato: (1) Por razones importantes Malentendido del contrato (2) El contrato se celebró de forma injusta;
Si una de las partes utiliza el fraude, la coerción o se aprovecha del peligro de otros para hacer que la otra parte celebre un contrato en contra de su verdadera intención, la parte perjudicada tiene derecho a solicitar al tribunal popular o a la institución de arbitraje que modifique o cancele el contrato. En las transacciones reales, la mayoría de los compradores y vendedores no se entienden entre sí, y algunos vendedores deshonestos evitan hablar de los problemas que han ocurrido en la casa, lo que deja a los compradores con asimetría de información. En este caso, por un lado, el comprador de la vivienda puede estipular cláusulas complementarias en el contrato de compraventa y estipular la responsabilidad por incumplimiento del contrato en el tema de la "casa encantada", por otro lado, antes de firmar el contrato, a través de comités vecinales, policía; estaciones, vecinos, foros comunitarios, etc. Métodos para entender el estado de la casa y evitar comprar una "casa encantada" por error.
(Las respuestas anteriores se publicaron el 10 de agosto de 2015. Consulte la política actual de compra de viviendas).
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