Por qué los parques industriales deben tomar el camino de los “fondos industriales”
En China, los bienes raíces residenciales y comerciales han tocado el "techo" y están mostrando una tendencia a la baja; el país rápidamente gritó el lema de "servir a la economía real", lo que de repente empujó a los parques industriales; que se había cultivado silenciosamente hasta la cima. La cúspide de la opinión pública se ha convertido en una poderosa palanca para estimular la demanda interna y promover el desarrollo económico interno. Durante un tiempo, los promotores inmobiliarios residenciales, los gigantes de Internet, los gigantes de los fondos, etc. se precipitaron hacia esta gran ola, ya sea desarrollando, invirtiendo u operando servicios. Durante un tiempo, algunas empresas antiguas que habían sido discretas en el campo industrial. Los parques durante más de diez años se convirtieron en adorados y adorados por la industria. Una muestra de la era en la que la gente lucha por aprender e imitar.
Pero los tiempos han cambiado y el poder de los modelos a seguir se está poniendo a prueba. Con la continua transformación y mejora de la estructura industrial del país, los requisitos de las empresas upstream y downstream de la cadena industrial para el parque ya no se limitan al nivel de "fondos básicos", sino que ya no se conforman con proporcionar espacio físico para oficinas. instalaciones, capacitación de mano de obra, consulta legal, servicios básicos como declaración de marca, así como apoyo a la inversión y financiamiento, como arrendamiento de acciones, inversión de capital y salida de PE necesarios para cada etapa de crecimiento, también requiere que el parque forme un grupo industrial; efecto, y el parque debe confiar en el efecto de vínculo de las empresas líderes para permitir que varios actores en la cadena industrial. Los eslabones ruedan y circulan como engranajes estrechamente entrelazados, formando una cadena ecológica de circuito cerrado, permitiendo que las empresas en el parque crezcan en suelo fértil. para el desarrollo sostenible. Por lo tanto, en el pasado, los operadores de parques industriales que sólo dependían de modelos de negocios como el desarrollo primario de terrenos y el alquiler y venta de propiedades de parques secundarios para obtener ganancias económicas tendrán cada vez menos espacio para el desarrollo.
El desarrollo y operación de parques industriales no se puede separar de los "activos pesados". Sin el apoyo del espacio físico, los servicios de operación posterior del parque se convertirán en palabras vacías. Sin embargo, una vez que se "enfaticen los activos", inevitablemente se evitará el tema de la fuente de los "fondos". En comparación con el rico patrimonio neto de los gigantes inmobiliarios residenciales y de Internet, los comerciantes de parques industriales parecen tener más escasez de dinero. Después de todo, al depender del alquiler y la venta de edificios de oficinas y fábricas y de los escasos ingresos por servicios operativos, es difícil para los comerciantes de parques industriales gastar fácilmente cientos de millones de yuanes en terrenos y construcciones como los promotores inmobiliarios residenciales, y luego conservar las propiedades. durante mucho tiempo y esperar lentamente a que la propiedad se revalorice y el "valor indirecto" del aumento de los alquileres.
El modelo original "orientado a los activos" de operadores de parques industriales se enfrenta a una presión de rotación de capital y necesita invertir en el próximo proyecto o expandirse fuera del sitio a través de los ingresos de la rápida venta de propiedades. Entre ellos, dos modos son los más comunes. Una es construir fábricas rápidamente, vender rápidamente a través de un equipo de inversión sólido y lograr rápidamente la expansión de la marca. Después de todo, no tiene suficiente participación de mercado, por lo que no tiene estatus industrial y, por lo tanto, pierde el derecho a hablar en la industria. La otra es utilizar los fondos obtenidos de la construcción y desarrollo de instalaciones de apoyo residencial para proporcionar sangre continuamente; para la operación del parque industrial. Quizás debido a las limitaciones de los fondos "orientados a los activos", los modelos de muchos operadores de parques industriales han sido criticados y nunca han podido librarse de la sospecha de que se obtienen beneficios mediante el "desarrollo inmobiliario".
Sin embargo, a medida que se intensifica la competencia en el campo de los parques industriales, la velocidad y la escala de la construcción de parques "frontales" no pueden competir con las ricas empresas de desarrollo inmobiliario residencial. Por lo tanto, los operadores de parques industriales sólo pueden construir. proyectos en el "back-end" "Profundizar la innovación en los servicios operativos y obtener valor". Después de todo, en comparación con los legos en las empresas de desarrollo residencial, los operadores de parques industriales todavía tienen una profunda comprensión y control de los atributos de la "industria".
En particular, como acabamos de mencionar, los "fondos industriales" son la principal dirección y tendencia de las operaciones actuales de los parques industriales. La industria es el núcleo y la base, y se requiere una planificación industrial razonable para satisfacer las necesidades del mercado o la industria a nivel industrial.
A lo largo de más de diez años de cultivo intensivo, estos parques industriales han acumulado suficiente experiencia en el mecanismo de crecimiento, características de desarrollo, organización diferenciada, etc. de campos industriales familiares, por lo que pueden responder rápidamente al mercado regional, para qué áreas son adecuadas. qué industrias, o qué industrias. Qué vínculos tienen potencial de valor agregado pueden evitar los riesgos de inversión y financiamiento que surgen del posterior proceso de "incubación", haciendo que un proyecto de parque industrial presente un estado de desarrollo saludable. Además, los importantes beneficios económicos aportados por las posteriores operaciones de incubación industrial y la inversión y financiación industriales también se han convertido en un camino de expansión de marca para los comerciantes de parques industriales.
A estas alturas, mucha gente se preguntará ¿cuál es la diferencia esencial entre "empresas de incubación" e "industrias de incubación" en parques industriales? Porque en nuestro pensamiento inherente, el final de la cadena industrial de incubación sigue siendo la incubación de empresas. ¿Por qué hay que decir que es una industria en incubación y todavía llevar una etiqueta tan grande? Por ejemplo, en el pasado, la función de un parque industrial como incubadora se centraba en cómo utilizar diversos medios de servicio para ayudar a una pequeña empresa a ingresar al parque y alcanzar el objetivo final de ser una empresa que cotiza en bolsa, y luego compartir la apreciación del capital en el proceso de crecimiento de la empresa. "Industria de incubación" se refiere, por ejemplo, a que valoramos la "PI" original de una empresa cultural y creativa que ingresa al parque y utilizamos esta IP como fuente para derivar una serie de contenidos, como películas, dramas, capacitación, juegos. y otros derivados. Todos estos derivados son puntos de valor agregado. Cuanto más fuerte es el poder de mercado de los derivados, más fuerte es la industria, lo que hace que el efecto de aglomeración industrial del parque sea más prominente.
Después de hablar de industria, hablemos de fondos. Para resaltar aún más la función de "incubadora", muchos operadores de parques industriales se han transformado silenciosamente en el papel de "inversores", desde el arrendamiento inicial de acciones, la inversión de capital hasta la salida de PE, etc. El comportamiento de inversión ha evolucionado hasta convertirse en la demanda del mercado actual con visión de futuro y en la vanguardia de la investigación científica y la tecnología de desarrollo, centrándose con precisión en la transformación y mejora de las economías locales y cultivando industrias características y ventajosas. Además, la apreciación del capital se puede obtener compartiendo dividendos de todos los aspectos de la industria, es decir, la mejora y transformación del "apoyo financiero" para empresas individuales en el parque industrial a la "incubación financiera" de toda la industria en el parque industrial. para que las finanzas dejen de ser una herramienta, sino un importante punto de partida para impulsar el desarrollo sostenible de todo el parque industrial.
Esta forma de operación de parques es muy valiosa. No sólo requiere que los operadores de parques industriales tengan suficiente conocimiento y base teórica para los efectos económicos sostenibles de las industrias agrupadas, lo que en términos simples significa profesionalismo; y la financiación El pensamiento riguroso y la argumentación científica en el diseño de mecanismos y estructuras permiten que la operación de los medios financieros abarque todos los eslabones de toda la cadena industrial, desde la planificación, el desarrollo, la construcción y la operación del parque hasta la titulización de activos, y lograr un circuito financiero cerrado. y desarrollo sostenible del desarrollo de parques.
En resumen, es decir, los operadores de parques industriales deben cambiar sus ideas de desarrollo de un modelo de negocio "orientado a activos" a uno "orientado a activos", prestar atención a la industria y las finanzas al mismo tiempo. tiempo y compartir el desarrollo industrial y la apreciación del capital a largo plazo procedente de los rendimientos inmobiliarios.