Respuesta al caso 9 del proyecto del abogado Zhu Shuying: ¿Cómo hacer realidad el derecho de prioridad a recibir el pago del precio del proyecto?
El demandante en este caso es una empresa constructora y el demandado es un promotor inmobiliario. El demandado invirtió en el desarrollo de una comunidad residencial en Shanghai y el demandante ganó la oferta mediante el proceso de licitación. En marzo de 2003 se firmó un contrato general de construcción en el que se estipulaba que la parte subterránea del proyecto sería financiada por el demandante.
En abril de 2005, el demandante completó el avance del proyecto acordado por ambas partes, y ambas partes liquidaron parte del precio pagado del proyecto. Ambas partes confirmaron el precio pagado del proyecto. Debido a la falta de fondos del demandado, las dos partes firmaron un acuerdo complementario en abril de 2005, utilizando el proyecto en construcción para compensar los atrasos de los pagos anticipados y utilizando una casa de 23 pisos en el proyecto para compensar el pago del proyecto. Dado que la casa hipotecada no cumplía con las condiciones de preventa en ese momento y los trámites del permiso de preventa no se habían completado, las dos partes acordaron manejar inmediatamente el registro de preventa después de obtener el permiso de preventa.
En junio 5438+065438+octubre de 2008, cuando se completó el progreso de la construcción y se tapó la estructura, el demandante descubrió que toda la casa estaba pre-vendida con descuento a un extraño y registró la pre-venta. -venta.
En marzo de 2009, el demandante presentó una demanda ante el Tribunal Superior de Shanghai, solicitando al tribunal que protegiera el derecho del contratista a recibir prioridad en la obtención del precio del proyecto y a preservar y sellar la casa en disputa. El Tribunal Popular Superior de Shanghai emitió una carta de mediación civil el 5 de abril de 2010, confirmando que el demandante tenía prioridad para recibir compensación por la casa en disputa. El demandado transfirió la casa en disputa a nombre del demandante y pagó los honorarios del proyecto correspondientes.
La segunda parte es la respuesta al Caso 9.
1. Evolución de las leyes y regulaciones relacionadas con el registro de avisos
El registro de avisos se refiere a un acuerdo firmado por las partes involucradas en la compra y venta de casas u otros derechos inmobiliarios. Para garantizar la realización de los derechos de propiedad en el futuro, pueden solicitar a la autoridad de registro un registro con aviso previo de acuerdo con el acuerdo. Por ejemplo, en la preventa de viviendas comerciales, los compradores pueden registrarse con anticipación para casas que aún no se han construido para restringir a los desarrolladores la reventa o hipotecar casas que ya se han vendido.
El artículo 20 de la "Ley de Derechos de Propiedad" que entró en vigor el 65438 de junio + 1 de octubre de 2007 estipula que cuando las partes compran o venden derechos de propiedad sobre casas u otros bienes inmuebles, pueden firmar un acuerdo para Para garantizar la realización de futuros derechos de propiedad, puede solicitar a la autoridad de registro un registro con aviso previo de acuerdo con el acuerdo. Una vez inscrita la notificación, si el inmueble se enajena sin el consentimiento del titular del derecho de inscripción de la notificación, no surtirá efectos como derecho real. Una vez registrado el aviso previo, si los derechos del acreedor se extinguen o no se presenta ninguna solicitud de registro dentro de los tres meses siguientes a la fecha en que se puede realizar el registro de bienes raíces, el registro con aviso previo no será válido.
El 1 de julio de 2009, el artículo 51 del "Reglamento de Registro de Bienes Raíces de Shanghai" estipulaba el "registro anticipado", proporcionando directrices operativas para la autoprotección de ambas partes.
El artículo 221 del Código Civil, que entra en vigor a partir de 2021 1, es igual al artículo 20 de la Ley de Propiedad. El artículo 4 de la Interpretación (1) de la Corte Suprema sobre la Aplicación de la Sección de Derechos Reales del Código Civil estipula: “Sin el consentimiento del titular de derechos preinscritos, los derechos inmobiliarios, como la propiedad de bienes inmuebles, se transfieren o el derecho de uso de terrenos edificables, derechos de residencia, servidumbres, hipotecas, etc. Si existieran otros derechos de propiedad como derechos, se determinará de conformidad con lo dispuesto en el artículo 221, párrafo 1, del Código Civil que no tienen el efecto de derechos de propiedad.”
Vale la pena enfatizar que ya en abril de 2005, las partes del contrato firmaron un acuerdo "Acuerdo complementario" para compensar los atrasos en los pagos parciales. construcción en curso. En ese momento, no existían leyes ni reglamentos pertinentes que regularan este comportamiento de compensación de derechos de propiedad.
2. La evolución de las leyes y regulaciones relacionadas con el derecho al pago prioritario de los costos del proyecto.
El artículo 286 de la Ley de Contratos, que entró en vigor el 1 de octubre de 1999+, estipula que si el desarrollador del contrato no paga el precio acordado, el contratista puede exigir al desarrollador del contrato que pague el precio dentro de un período de tiempo razonable. Si el desarrollador del contrato no paga dentro del plazo, el contratista puede acordar con el desarrollador del contrato descontar el precio o solicitar al tribunal popular la subasta del proyecto de conformidad con la ley, excepto cuando la naturaleza del proyecto de construcción no sea Apto para descuento o subasta. Se dará prioridad a la compensación por descuentos en proyectos de construcción o precios de subasta.
En cuanto a la naturaleza del derecho de prioridad para recibir el pago del precio del proyecto, en la práctica existen la teoría del gravamen, la teoría de la hipoteca legal y la teoría de la prioridad legal, en los últimos años; La prioridad jurídica ha sido gradualmente reconocida por la gente. Para proteger los intereses de los contratistas relativamente débiles y evitar la estabilidad social causada por los intereses de los trabajadores migrantes cuando las deudas del proyecto no pueden pagarse, la ley crea y estipula directamente que esta prioridad es una prioridad especial.
Ya en junio de 5438+065438+octubre de 2000, cuando la abogada Zhu Shuying manejaba el primer caso de quiebra de una empresa inmobiliaria con financiación extranjera en Shanghai, propuso al Tribunal de Distrito de Xuhui de Shanghai que la empresa confirmada pago de avance del proyecto Se presentó la solicitud de pago prioritario en la enajenación de bienes concursales y el artículo 286 de la "Aplicación de Solicitudes en Procedimientos Concursales" estipuló que se debe dar prioridad a los informes sobre las deudas del proyecto. El Tribunal de Distrito de Xuhui le concedió gran importancia e invitó especialmente al vicepresidente Sun Haihong a presentar un informe especial al Tribunal Supremo, que finalmente condujo a la promulgación de la "Interpretación del Tribunal Supremo del derecho a prioridad en el reembolso de los precios de los proyectos" en 26 de junio de 2002.
Los principales contenidos de esta interpretación son los siguientes: 1. Al conocer de litigios inmobiliarios y tramitar casos de ejecución, el Tribunal Popular determinará la responsabilidad del contratista por el proyecto de construcción de conformidad con lo dispuesto en el artículo 286 de la Ley de Contratos. La prelación de reembolso es superior a los derechos hipotecarios y otros derechos. 2. Después de que el consumidor paga todo o la mayor parte del precio de compra de una casa comercial, el contratista no tiene prioridad para recibir del comprador el pago del precio del proyecto de la casa comercial.
3. El precio de un proyecto de construcción incluye la remuneración del personal, los materiales y otros gastos reales pagaderos por el contratista para el proyecto de construcción, y no incluye las pérdidas causadas por el incumplimiento del contrato por parte del contratista. 4. El plazo para que el contratista de la obra ejerza el derecho de tanteo es de seis meses, contados a partir de la fecha de finalización de la obra o de la firma del contrato de obra.
Artículo 22 de la “Interpretación sobre Cuestiones Jurídicas Aplicables en el Juicio de Controversias Contractuales de Proyectos de Construcción” promulgada por la Corte Suprema el 29 de febrero de 2018: “El contratista ejercerá el derecho de prioridad para recibir el pago por el precio del proyecto de construcción el plazo es de seis meses, contados a partir de la fecha en que el autocontratista deberá pagar el precio del proyecto de construcción”
Artículo 807 del Código Civil que entró en vigor el 1 de enero de 2021. estipula que el contratista no paga lo acordado. Si el precio es alto, el contratista puede exigirle que pague el precio dentro de un período de tiempo razonable. Si el promotor por contrato no paga dentro del plazo, el contratista podrá acordar con el promotor por contrato un descuento o solicitar al tribunal popular que subaste el proyecto de conformidad con la ley, excepto cuando la naturaleza del proyecto de construcción no sea adecuada para descuento o subasta. Se dará prioridad a la compensación por descuentos en proyectos de construcción o precios de subasta.
El 29 de febrero de 2020, 65438+2020, la Corte Suprema promulgó la "Interpretación sobre Cuestiones Jurídicas Aplicables en el Juicio de Casos de Controversias de Contratos de Proyectos de Construcción (1)", de la cual el artículo 36 estipula que de conformidad Según el artículo 807 del Código Civil, el derecho del contratista a recibir el pago prioritario del precio del proyecto de construcción prevalece sobre los derechos hipotecarios y otros derechos. El artículo 41 estipula que el contratista ejercerá el derecho de prioridad para el pago del precio del proyecto de construcción dentro de un período razonable, pero el período más largo no excederá de dieciocho meses, a partir de la fecha en que el contratista pague el precio del proyecto de construcción.
La razón por la que enumero aquí la evolución de las leyes y regulaciones sobre el derecho al pago prioritario de los precios de los proyectos es porque admiro el trabajo pionero del abogado Zhu Shuying, su capacidad súper persuasiva y el entorno judicial abierto de Shanghai. ¡Es precisamente gracias al trabajo de estos pioneros que se ha impulsado el progreso del sistema legal!
3. Cuestiones relacionadas con el derecho de prioridad a reembolsar el precio del proyecto
Los temas del derecho de prioridad a reembolsar el precio del proyecto involucran los siguientes aspectos: En primer lugar, el el contratista que celebra el contrato de construcción del proyecto con el contratista puede reclamar prioridad para recibir la compensación, en segundo lugar, un individuo que firma directamente un contrato de construcción con el desarrollador puede reclamar prioridad, en tercer lugar, un contratista de un proyecto de decoración puede reclamar prioridad, pero está sujeto; a las restricciones; cuarto, una persona que ha firmado un contrato de construcción con el desarrollador para el estudio y diseño del proyecto. Los topógrafos, diseñadores y supervisores del contrato de supervisión no disfrutan de prioridad; quinto, el constructor real no puede reclamar directamente prioridad al contratista; .
El requisito previo para ejercer el derecho a recibir prioridad es que la calidad del proyecto esté a la altura. Si la calidad del proyecto no cumple con los estándares, no se utilizará, subastará ni venderá. La validez o no del contrato no tiene nada que ver con que se establezca la prioridad. Si el contratista no completa el proyecto por motivos del empleador y exige la rescisión del contrato y reclama prioridad en el precio del proyecto, examinará si la calidad del proyecto inacabado cumple con los estándares si el contratista no puede presentar pruebas; que la parte terminada es de calidad satisfactoria, se determinará mediante evaluación judicial de la calidad del proyecto si cumple con el contrato y las normas de construcción pertinentes.
El alcance del ejercicio del derecho de prioridad a ser reembolsado: Según el artículo 40 de la “Interpretación sobre Cuestiones Jurídicas Aplicables en el Juicio de Controversias Contractuales de Construcción sobre Proyectos de Construcción (I)”, el dinero que constituyen el costo de construcción gozan del derecho de prioridad para ser reembolsados. Los intereses, la indemnización por daños y perjuicios y los daños y perjuicios por pago atrasado del precio del proyecto no constituyen parte del costo de construcción y no gozan de prioridad para su reembolso. Dado que la esencia del costo del proyecto es el precio, que incluye factores determinados mediante negociación entre las dos partes, al determinar el alcance del ejercicio del derecho de compensación prioritaria se debe prestar especial atención a si existe un acuerdo posterior entre las partes. dos partes, y se incluye la parte que no debe incluirse en el costo del proyecto Una situación en la que el costo de la construcción se informa falsamente para obtener un monto de pago de prioridad más alto, afectando así a otros acreedores.