Estándares de compensación por demolición de Gu’an
1. Normas de compensación por demolición Las normas de compensación por demolición se basan en el certificado de derecho de uso del suelo para la construcción y los datos topográficos y cartográficos de la vivienda del departamento de tierras, o en función del área de construcción indicada en la casa. certificado de propiedad y evaluación del mercado inmobiliario de la zona demolida. El valor se basa en la política de demolición local. 2. ¿Deben los hogares reubicados creer que el expropiado amenaza con no reubicarse? Si el expropiado amenaza con no trasladarse, será demolido. Depende de si la demolición es legal. Si es legal, se puede eliminar por la fuerza. Si se cumplen los requisitos, los hogares reubicados deben estar preparados para evitar la vulneración de sus propios intereses. El artículo 24 del Reglamento sobre expropiación e indemnización de viviendas en terrenos de propiedad estatal estipula que los gobiernos populares municipales y distritales y sus departamentos pertinentes fortalecerán la supervisión y gestión de las actividades de construcción de conformidad con la ley, y aquellas que violen la planificación urbana y rural. se tratará de conformidad con la ley. Antes de tomar una decisión sobre la expropiación de viviendas, los gobiernos populares a nivel de ciudad y condado organizarán los departamentos pertinentes para investigar, identificar y tratar los edificios no registrados dentro del alcance de la expropiación de conformidad con la ley. Se dará compensación a los edificios temporales que hayan sido identificados como edificios legales y no hayan excedido el período aprobado; no se dará compensación a los edificios ilegales ni a los edificios temporales que hayan excedido el período aprobado; 3. Cómo elegir el estándar de compensación por demolición. Optar por implementar la compensación de vivienda Según la naturaleza de los proyectos de planificación urbana y construcción, la compensación se puede realizar en el sitio o fuera del sitio. Si se van a demoler casas residenciales y el área de demolición se utiliza para la construcción de casas residenciales, y la parte demolida requiere una compensación de vivienda local y los requisitos de compensación de vivienda de la parte demolida pueden cumplirse de acuerdo con el plan de proyecto de construcción aprobado, la parte demolida deberá implementar compensación de vivienda local. Compensación De acuerdo con las nuevas regulaciones sobre los precios de las viviendas de productos básicos, si se proporciona una compensación monetaria por las casas residenciales demolidas, la suma del área de la vivienda demolida y el área de la vivienda mejorada se liquidará de acuerdo con el método de cálculo de compensación de la vivienda local y el precio de venta de las viviendas nuevas. las viviendas comerciales construidas en el área de demolición y el área de viviendas mejoradas se liquidarán por la parte cuya superficie total sea inferior a 45 metros cuadrados, se liquidará al 50% del precio de venta de las viviendas comerciales de nueva construcción. en el área de demolición (pero no inferior al precio de la vivienda asequible en el mismo período), y se incluirá en la compensación de demolición. El precio de venta de las casas comerciales de nueva construcción en el área de demolición estipulada en el nuevo reglamento se determinará con base en el precio de evaluación del mercado inmobiliario en la fecha del anuncio de demolición de la casa.
Objetividad jurídica:
La definición de indemnización por demolición se refiere a la indemnización que el demoledor otorga a los propietarios de las viviendas derribadas de conformidad con lo establecido en el “Reglamento sobre Expropiación e Indemnización”. de Viviendas en Terrenos de Propiedad del Estado". La compensación por la demolición puede ser una compensación monetaria, un intercambio de derechos de propiedad de la vivienda o una combinación de compensación monetaria e intercambio de derechos de propiedad. Compensación por demolición de terrenos de propiedad estatal 2011 1 El 21 de octubre se anunció oficialmente el "Reglamento sobre Expropiación e Indemnización de Viviendas en Terrenos de Propiedad Estatal" y el "Reglamento sobre la Gestión de la Demolición de Viviendas Urbanas" fue promulgado por el Consejo de Estado. el 1 de junio fue abolido al mismo tiempo. En la 11119ª reunión ejecutiva del Consejo de Estado se aprobó el "Reglamento sobre expropiación e indemnización de viviendas en terrenos de propiedad estatal". La promulgación de las nuevas regulaciones marca que la compensación por demolición ha entrado en una nueva era de democratización y diversificación. En las nuevas regulaciones, la compensación por demolición ha pasado de una evaluación oficial a un sistema de consulta secundaria y un sistema de evaluación y revisión de solicitudes, lo que indica que la demolición siempre se ha basado en los medios de vida y los derechos humanos de las personas y está madurando gradualmente. Se prevé que las últimas normas de compensación colectiva por demolición de tierras se promulguen en el cuarto trimestre de 2011. En la actualidad, la indemnización colectiva por demolición de terrenos puede referirse al "Reglamento sobre expropiación e indemnización de viviendas en terrenos de propiedad estatal". Compensación monetaria por demolición La compensación monetaria es una evaluación profesional de las casas demolidas por parte de una agencia de evaluación profesional basada en diferentes bases legales, generando así un monto de compensación bien documentado. Las siguientes son tres bases de valoración legales: El precio de valoración de mercado se refiere al precio de mercado inmobiliario de la casa demolida. Es una agencia de valoración profesional que cumple con los requisitos, sigue los procedimientos de valoración y selecciona los métodos de valoración adecuados. , y analiza integralmente los factores que afectan el precio de los bienes inmuebles, la actividad de estimar y juzgar el precio o valor objetivo y razonable de los bienes inmuebles al momento de la evaluación. El precio de transacción promedio de viviendas comerciales se refiere al precio de transacción promedio de viviendas comerciales residenciales ordinarias del mismo tipo en la misma área, que los departamentos pertinentes resumen, calculan y anuncian periódicamente cada trimestre. El precio de reposición se refiere al precio normal de un edificio nuevo con las mismas funciones y usos que el objeto de valoración determinado por la agencia de valoración en función de los materiales y la tecnología de construcción en el momento de la valoración, en función del nivel de precios en el momento de la valoración. . Los tres precios anteriores son la base legal para la compensación por demolición, pero tienen diferentes propósitos y son aplicables a diferentes situaciones. Reemplazo de derechos de propiedad El reemplazo de derechos de propiedad también se denomina reemplazo de derechos de propiedad. Existen dos métodos de sustitución según el método de evaluación. El reemplazo de los derechos de propiedad estándar del valor se refiere a evaluar el valor de los derechos de propiedad de las casas demolidas de acuerdo con los procedimientos legales y luego reemplazarlos con los derechos de propiedad de las casas recién construidas por el mismo valor. El intercambio de derechos de propiedad estándar de área se refiere al intercambio de derechos de propiedad en diferentes lugares según el área de construcción sin liquidar la diferencia de precio dentro del área de reasentamiento. La sustitución de los derechos de propiedad se divide en dos formas: una es el reasentamiento fuera del sitio. El reasentamiento fuera del sitio significa que debido a que el proyecto del desarrollador no involucra viviendas o debido a la proporción de superficie del terreno, es imposible reubicarse. La única opción es construir nuevas casas de reasentamiento en otros terrenos y luego intentar reemplazar la propiedad. derechos de igual valor mediante el aumento o disminución de los derechos de propiedad. En segundo lugar, el reasentamiento. La reubicación y el reasentamiento significa que el proyecto de reubicación y renovación del desarrollador puede completar la reubicación y el reasentamiento, y la reubicación y el reasentamiento se pueden completar mediante la proporción de reemplazo de derechos de propiedad. Anexo: En la actualidad, todas las ciudades importantes de China han estipulado el área mínima per cápita para la compensación por demolición. Por ejemplo, la superficie per cápita de Shanghai es la más baja, 22_, por lo que es necesario demolerla y reubicarla. Como sugiere el nombre, el método de compensación que combina los dos se refiere tanto a la compensación monetaria como a la sustitución de los derechos de propiedad. Debido a muchos factores objetivos, como el proceso de urbanización de mi país, los precios de la vivienda y de la tierra están inflados, lo que genera muchos problemas que no pueden resolverse únicamente con compensación monetaria o reemplazo de derechos de propiedad. Por lo tanto, se recomienda un método de compensación que combine compensación monetaria y reemplazo de derechos de propiedad. ha surgido.
Contenido de compensación de las nuevas regulaciones Capítulo 3 Compensación Artículo 17 La compensación otorgada a las personas expropiadas por el gobierno popular a nivel de ciudad y condado que tomó la decisión de expropiar las casas incluye: (1) Compensación por el valor de las casas expropiadas; (2) Reubicación causada por las viviendas expropiadas Indemnización y reasentamiento temporal; (3) Indemnización por pérdidas causadas por la expropiación de viviendas; Los gobiernos populares a nivel de ciudad y condado deben formular medidas de subsidio y recompensa para proporcionar subsidios y recompensas a las personas expropiadas. Artículo 18 Si se expropia una vivienda individual y la persona expropiada cumple con las condiciones para la seguridad de la vivienda, el gobierno popular a nivel municipal o distrital dará prioridad a la seguridad de la vivienda. Las medidas específicas serán formuladas por las provincias, regiones autónomas y municipios directamente dependientes del Gobierno Central. Artículo 19 La compensación por el valor de la casa expropiada no será inferior al precio de mercado de bienes inmuebles similares de la casa expropiada en la fecha del anuncio de la decisión de expropiación de la casa. El valor de la casa expropiada será evaluado y determinado por una agencia de tasación de precios inmobiliarios con las calificaciones correspondientes de acuerdo con el método de tasación de expropiación de casas. Si tiene alguna objeción al valor de la casa expropiada determinado por la tasación, puede solicitar a la agencia tasadora de precios inmobiliarios una revisión de la tasación. Si tiene alguna objeción al resultado de la revisión, puede solicitar la tasación al Comité de Expertos en Tasación de Precios de Bienes Raíces. Los métodos de expropiación y evaluación de viviendas serán formulados por el departamento de vivienda y desarrollo urbano-rural del Consejo de Estado, y se solicitarán abiertamente las opiniones del público durante el proceso de formulación. Artículo 20 El organismo evaluador de precios inmobiliarios será seleccionado por el expropiado mediante negociación; si la negociación fracasa, se determinará por decisión mayoritaria y las medidas específicas serán formuladas directamente por la provincia, región autónoma y municipio. bajo el Gobierno Central. Las agencias de evaluación de precios inmobiliarios deben realizar evaluaciones de expropiación de viviendas de forma independiente, objetiva e imparcial, y ninguna unidad o individuo puede interferir. Artículo 21 La persona expropiada puede optar por una compensación monetaria o por la permuta del derecho de propiedad de la vivienda. Si la persona expropiada opta por intercambiar derechos de propiedad, el gobierno popular a nivel de ciudad o condado proporcionará la casa de intercambio de derechos de propiedad y calculará y liquidará la diferencia entre el valor de la casa expropiada y el valor de la casa de intercambio de derechos de propiedad con la persona expropiada. Debido a la expropiación de residencias personales en la ciudad vieja, si la persona expropiada decide intercambiar los derechos de propiedad de las casas en el área de reconstrucción, el gobierno popular a nivel de ciudad o condado que tomó la decisión sobre la expropiación de viviendas deberá proporcionar casas en el área de reconstrucción o áreas cercanas. Artículo 22 Si la reubicación se produce debido a la expropiación de la casa, el departamento de expropiación de la casa pagará tarifas de reubicación a la persona expropiada; si se intercambian los derechos de propiedad de la casa, antes de que se intercambien y entreguen los derechos de propiedad de la casa, el departamento de expropiación de la casa pagará tarifas de reasentamiento temporal. a la persona expropiada o Proporcionar espacio de rotación. Artículo 23 La indemnización por las pérdidas causadas por la expropiación de viviendas se determinará en función de los beneficios anteriores a la expropiación de viviendas y del período de suspensión de la producción y el negocio. Las medidas específicas serán formuladas por las provincias, regiones autónomas y municipios directamente dependientes del Gobierno Central. Artículo 24 Los gobiernos populares municipales y distritales y sus departamentos pertinentes fortalecerán la supervisión y gestión de las actividades de construcción de acuerdo con la ley y abordarán las violaciones de la planificación urbana y rural. Antes de tomar una decisión sobre la expropiación de viviendas, los gobiernos populares a nivel de ciudad y condado organizarán los departamentos pertinentes para investigar, identificar y tratar los edificios no registrados dentro del alcance de la expropiación de conformidad con la ley. Se dará compensación a los edificios temporales que hayan sido identificados como edificios legales y no hayan excedido el período aprobado; no se dará compensación a los edificios ilegales ni a los edificios temporales que hayan excedido el período aprobado; Artículo 25 El departamento de expropiación de la vivienda y la persona expropiada, de conformidad con lo dispuesto en este Reglamento, acordarán el método de compensación, el monto de la compensación y el período de pago, la ubicación y el área de la casa utilizada para el intercambio de derechos de propiedad, los costos de reubicación. , costos de reasentamiento temporal o rotación de viviendas, celebrar un acuerdo de compensación por cuestiones tales como pérdidas por suspensión de producción y negocios, período de reubicación, método de transición y período de transición. Una vez celebrado un acuerdo de compensación, si una de las partes no cumple con sus obligaciones en virtud del acuerdo de compensación, la otra parte puede iniciar un litigio de conformidad con la ley. Artículo 26 Si el departamento de expropiación de la casa y la persona expropiada no llegan a un acuerdo de compensación dentro del período del contrato especificado en el plan de compensación de expropiación, o si se desconoce el propietario de la casa expropiada, el departamento de expropiación de la casa notificará a la gente de la ciudad o nivel del condado que tomó la decisión de expropiar la casa El gobierno informa que de acuerdo con lo dispuesto en este reglamento, las decisiones de compensación se tomarán con base en el plan de compensación de expropiación y se anunciarán dentro del alcance de la expropiación de la casa. La decisión de compensación será justa, incluidas las cuestiones relacionadas con el acuerdo de compensación según lo estipulado en el párrafo 1 del artículo 25 de este Reglamento. Si el expropiado no está satisfecho con la decisión de indemnización, podrá solicitar una reconsideración administrativa o interponer una demanda administrativa de conformidad con la ley. Artículo 27 Al ejecutar la expropiación de una vivienda, primero se dará una compensación y luego se realizará la reubicación. Después de que el gobierno popular a nivel de ciudad o condado que tomó la decisión de expropiación de la casa proporcione una compensación a la persona expropiada, la persona expropiada deberá completar la reubicación dentro del período de reubicación especificado en el acuerdo de compensación o la decisión de compensación. Ninguna unidad o individuo podrá obligar a las personas expropiadas a reubicarse mediante violencia, amenazas o violación de las normas para interrumpir el suministro de agua, calefacción, gas, energía eléctrica y transporte por carretera. Las unidades de construcción tienen prohibido participar en actividades de reubicación. Artículo 28 Si la persona expropiada no solicita una reconsideración administrativa o presenta una demanda administrativa dentro del plazo legal y no se muda dentro del plazo especificado en la decisión de compensación, el gobierno popular a nivel de ciudad o condado que tomó la decisión para expropiar la casa se solicitará al tribunal popular su ejecución obligatoria. A la solicitud de ejecución forzosa se acompañará el monto de la indemnización, el número de cuenta de la cuenta especial, la ubicación y superficie de la casa de cambio de derechos de propiedad y de la casa de facturación. Artículo 29 El departamento de expropiación de viviendas establecerá expedientes de compensación por expropiación de viviendas de conformidad con la ley y anunciará la información de compensación del hogar a las personas expropiadas dentro del alcance de la expropiación de viviendas. Las agencias de auditoría deberían fortalecer la supervisión de la gestión y el uso de las remuneraciones y publicar los resultados de las auditorías. Fórmula de cálculo de las normas de compensación por demolición de viviendas; diversas compensaciones pagadas por la unidad de demolición a los propietarios o usuarios de las casas demolidas de acuerdo con las normas prescritas. Generalmente existen: (1) Tarifa de compensación de la vivienda (tarifa de reemplazo de la vivienda), que se utiliza para compensar a los propietarios de las casas demolidas por sus pérdidas. Clasificadas según la estructura y grado de depreciación de las viviendas derribadas, el precio unitario se calcula por metro cuadrado. (2) La tarifa de compensación por volumen de negocios se utiliza para compensar a los residentes de casas demolidas por las molestias de vivir en viviendas temporales o el costo del alojamiento temporal. Las condiciones de vida temporales se dividen en diferentes niveles y los residentes de las casas demolidas reciben subsidios mensuales.
(3) Las tarifas de compensación de incentivos se utilizan para alentar a los residentes demolidos a ayudar activamente en la demolición de las casas o renunciar voluntariamente a algunos de sus derechos, como mudarse voluntariamente a los suburbios o no exigir que la unidad de demolición reubique sus casas. El nivel de compensación por la demolición de viviendas será determinado por el gobierno popular local en función de las condiciones locales reales y las leyes y políticas nacionales pertinentes. La fórmula de cálculo a partir del precio de compensación por la ubicación de la propiedad y el reemplazo de las casas demolidas con la nueva estructura de precios es: precio de compensación por la demolición de la casa = precio de compensación por la ubicación de la propiedad × área de la propiedad + el nuevo precio de reemplazo de la casa demolida. (1) Normas de cálculo de compensación por demolición de casa (1) Compensación monetaria por demolición de casa = precio de tasación de bienes inmuebles de propiedad legal + monto de compensación acordado para la decoración de la casa (o monto de compensación tasado por la decoración de la casa) (2) Diferencia de compensación por demolición de casa = bienes inmuebles de propiedad legal Precio de tasación + monto de compensación acordado por la decoración de la casa o monto de compensación tasado por la decoración de la casa) - precio de tasación de la casa a canjear por derechos de propiedad obtenidos por la persona demolida (2). Estándar de cálculo de las tarifas de demolición y reasentamiento de viviendas (demolición de viviendas o arrendatario) Tarifas de demolición y reasentamiento de viviendas = subsidio de reubicación + subsidio de reasentamiento temporal en ausencia de facturación de vivienda + subsidio de reasentamiento temporal más allá del período de transición + compensación por las pérdidas causadas por la suspensión de la producción y negocio de viviendas no residenciales.