¿Se pueden romper las restricciones de compra más estrictas de la historia?
Desde julio, la política nacional de control del mercado inmobiliario ha experimentado cambios bruscos. Desde que Shenzhen emitió la orden de restricción de compras más estricta de la historia, Nanjing y otros lugares han endurecido sus políticas de restricción de compras, echando un jarro de agua fría a los actuales precios de la vivienda en rápido aumento.
Sin embargo, después de más de diez años de regulación, los precios de la vivienda han seguido aumentando. Si se analiza el origen de las unidades unifamiliares, no es inusual que los precios de la vivienda se hayan duplicado en algunas ciudades en los últimos cinco años. ¿Cómo resolver los lagos barrera de alto precio? ¿Cómo romper el ciclo de repetidos aumentos de precios? ¿Cómo romper el patrón de intereses de los bienes raíces? Los expertos dijeron que el mecanismo a largo plazo para el sector inmobiliario tiene un largo camino por recorrer y requiere mayores esfuerzos.
Los precios de la vivienda de segunda mano han aumentado un 20% anual.
El día antes de la publicación de los datos de precios de la vivienda de la Oficina Nacional de Estadísticas, a las 9:30 del 15 de julio, la Oficina de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Shenzhen y otros departamentos anunciaron conjuntamente el último control del mercado inmobiliario. medidas "Ocho Medidas de Shenzhen". Estipula que los hogares de Shenzhen y los adultos solteros (incluidos los divorciados) deben haberse establecido en Shenzhen durante tres años y haber pagado impuestos o seguridad social durante tres años consecutivos antes de ser elegibles para comprar una casa. Los hogares de fuera de Shenzhen y los adultos solteros (incluidos los divorciados); ) Necesita pagar cinco años de impuestos antes de comprar una casa o seguridad social.
“Las restricciones a la compra son las políticas más representativas y de impacto inmediato en la regulación del mercado inmobiliario en la última década, y la versión 'Shenzhen Ba Tiao' de Shenzhen de las restricciones a la compra es actualmente una de las versiones más estrictas de Li, investigador jefe del centro de investigación, dijo a China News que, en comparación con algunas ciudades, Shenzhen ha establecido un límite de residencia de tres años para los hogares e individuos locales, y un límite de tres años para la residencia personal. período de pago de impuestos y seguridad social. Su política de restricción de compras ha elevado significativamente el umbral para la compra de viviendas.
Al mismo tiempo, las restricciones crediticias en el mercado inmobiliario de Shenzhen se han mejorado aún más, con suscripciones tanto de vivienda como de préstamos. El pago inicial de un préstamo comercial o de un fondo de previsión no será inferior al 50%, y el pago inicial para la compra de una segunda vivienda no será inferior al 70%, además, el precio imponible de las viviendas de segunda mano; se aumentará aún más y el período de exención del impuesto al valor agregado para las transferencias de vivienda personal se ajustará de 2 años a 5 años.
En este sentido, Li dijo que la mejora integral y la intensidad sin precedentes de las medidas de control del mercado inmobiliario de Shenzhen frenarán en gran medida el espacio de especulación en el mercado inmobiliario, que se está aprovechando de la situación.
Veinticuatro horas después de la introducción de los "Ocho Artículos de Shenzhen", a las 9:30 del 16 de julio, la Oficina Nacional de Estadísticas anunció los cambios en los precios de la vivienda en 70 ciudades en junio. Entre ellos, como líder en precios de vivienda en China, el precio de las viviendas comerciales de nueva construcción en las cuatro ciudades de primer nivel de Beijing, Shanghai, Guangzhou y Shenzhen aumentó un 0,6% mes a mes. Las viviendas comerciales de nueva construcción en Shenzhen aumentaron un 0,8% mes a mes, el mayor incremento. En el mercado de viviendas de segunda mano, Beijing, Shanghai, Guangzhou y Shenzhen aumentaron un 0,7%, 0,4%, 0,8% y 1,9% respectivamente. El aumento en Shenzhen fue mucho mayor que el de Beijing, Shanghai y Guangzhou.
Desde una perspectiva interanual, los precios de la vivienda en Shenzhen han aumentado de manera más destacada. En junio, los precios de la vivienda de segunda mano en Shenzhen aumentaron un 14,3% interanual, mucho más que en otras ciudades de primer y segundo nivel. En este sentido, Li dijo que, a juzgar por algunos listados de intermediarios, el precio promedio de cotización de casas de segunda mano en Shenzhen el año pasado estuvo entre 55.000 y 60.000 yuanes, y este año el precio promedio estuvo entre 65.000 y 70.000 yuanes. decir Muchas casas de segunda mano han aumentado más de un 20%.
Zou Hualin, líder del Equipo de Proyecto de Big Data de Vivienda del Instituto de Estrategia Financiera de la Academia China de Ciencias Sociales, dijo a China Newsweek que las ciudades de primer nivel son la paleta de los precios de la vivienda y su tasa de El aumento determina directamente el margen para aumentos de los precios de la vivienda a nivel nacional. Como líder en precios de la vivienda en ciudades de primer nivel, la tendencia al alza de Shenzhen ha sido demasiado grande y demasiado rápida, y el mercado también ha mostrado una tendencia de especulación e inversión excesivas. Es imperativo un duro golpe.
¿Deberíamos renunciar a los bienes inmuebles?
Como referente del mercado inmobiliario, Shenzhen ha introducido estrictas medidas de control, como las más estrictas restricciones de compra, lo que obviamente tiene un significado especial de señalización.
“Esto demuestra que el aumento excesivamente rápido de los precios de la vivienda sigue siendo la línea roja del mercado inmobiliario, y que el tono principal de la vivienda para vivir y no para la especulación no se puede romper”. Las transacciones activas y los aumentos excesivos de los precios de la vivienda darán seguimiento e introducirán regulaciones estrictas.
El 23 de julio, varios departamentos de Nanjing introdujeron nuevas políticas para regular el mercado inmobiliario, endureciendo aún más la política de restricción de compras y frenando la especulación. Estipula que el número total de viviendas familiares antes del divorcio debe calcularse en 2 años, bloqueando al mismo tiempo el canal de especulación inmobiliaria después del divorcio, en respuesta al fenómeno de "miles de personas tienen la suerte de ganar un número; "Para encontrar una casa, Nanjing estipula que cuando se abren viviendas comerciales, las personas que no tienen casas en la ciudad deben Las familias proporcionar no menos del 30% de los listados.
Anteriormente, Dongguan, Hangzhou, Ningbo y otros lugares han endurecido sucesivamente las medidas regulatorias en el mercado inmobiliario, aumentando los esfuerzos para proteger la demanda rígida y acabar con la especulación en el sector inmobiliario.
Entonces, ¿la fuerte represión de Shenzhen contra el mercado inmobiliario significa que la política del mercado inmobiliario ha comenzado a experimentar un punto de inflexión fundamental? ¿Se ha convertido la industria inmobiliaria en un paria?
En este sentido, Miao Meng, subdirector general del Departamento de Desarrollo Urbano de E-House Kerui, dijo a China News Weekly que en el actual entorno económico y etapa de desarrollo, la industria inmobiliaria tiene una posición única. .
En julio de 2016, la Oficina Nacional de Estadísticas anunció que el PIB de mi país en el segundo trimestre fue de 2.501,1 millones de yuanes, un aumento interanual del 3,2 % y una disminución del 6,8 % respecto al primer trimestre. . La tasa de crecimiento económico finalmente pasó de negativa a positiva.
Zhao Tonglu, director del Departamento de Cuentas Económicas Nacionales de la Oficina Nacional de Estadísticas, dijo que el efecto impulsor de las tres principales demandas sobre el PIB en el segundo trimestre fue significativamente mayor que el del primer trimestre. y se incrementó significativamente el efecto impulsor de la inversión sobre el crecimiento económico.
Los datos muestran que la formación total de capital en el segundo trimestre impulsó el crecimiento del PIB en 5 puntos porcentuales, mientras que el gasto de consumo final en el mismo período impulsó el crecimiento del PIB en 2,3 puntos porcentuales, y las exportaciones netas de bienes y servicios impulsaron el PIB. crecimiento de 0,5 puntos porcentuales.
“En el entorno epidémico, es más probable que la inversión se arraigue y se convierta en un motor importante para la economía de China”, dijo Miao Meng. A juzgar por varios sectores de inversión importantes, en comparación con la inversión en infraestructura, la inversión en desarrollo inmobiliario aumentó un 1,9% interanual en el primer semestre del año, tomando la delantera en pasar de la caída al aumento y convertirse en uno de los pocos puntos brillantes. en el crecimiento económico.
En lo que respecta a Shenzhen, su tendencia económica es básicamente consistente con la de todo el país. La inversión económica de Shenzhen fue relativamente activa en la primera mitad del año, entre las cuales la inversión inmobiliaria fue relativamente buena.
Ya en 2011, Beijing introdujo las restricciones de compra de propiedades más estrictas en ese momento. Sin embargo, en los últimos diez años, la escala de inversión inmobiliaria de Beijing todavía se ha mantenido en un nivel alto y sus transacciones de mercado también han seguido publicándose.
“La demanda rígida es el motor fundamental para el desarrollo del mercado inmobiliario. La razón por la que existe una demanda de inversión y especulación, y la razón por la que la gente se atreve a especular en bienes raíces, es porque alguien viene a tomar. Se acabó ". Miao Meng dijo que con el avance de la urbanización, todavía hay una gran demanda de bienes raíces y las estrictas restricciones de compra retrasarán la entrada de la demanda al mercado. Sin embargo, el mercado inmobiliario todavía tiene impulso, especialmente en. algunas ciudades con gran afluencia de gente.
¿Cómo solucionar los reiterados ajustes y subidas de los precios de la vivienda?
Los precios de la vivienda suben, se controlan, los precios de la vivienda bajan, se relajan: desde hace más de diez años, el mercado inmobiliario chino ha entrado en un ciclo de regulación tan extraño que aún no se ha resuelto.
Con la implementación continua de políticas, el mercado inmobiliario de Shenzhen está experimentando algunos cambios. Por un lado, debido a la digestión de la oferta de viviendas previamente firmada, el número de viviendas de primera mano en Shenzhen ha superado las 100 durante muchos días consecutivos; por otro lado, los datos de las agencias intermediarias muestran que el número de viviendas de segunda mano; Las listas de anuncios han disminuido rápidamente y los precios de algunas viviendas de segunda mano han comenzado a bajar en 654,38 millones.
Li dijo que para el mercado inmobiliario de Shenzhen, por un lado, hay muy poca oferta efectiva, por otro lado, debido a las destacadas ventajas industriales, la rápida afluencia de población y la gran demanda de vivienda, la contradicción; Siempre existe una brecha entre la oferta y la demanda. Esto significa que una vez que se relaja el entorno político, la burbuja de los precios de la vivienda puede volver a inflarse.
“Esta ronda de aumentos de precios de la vivienda a nivel nacional se debe a que el sistema de control del mercado inmobiliario que ha estado en funcionamiento durante diez años básicamente se ha desintegrado. Zou dijo que desde 2010, el control del mercado inmobiliario se ha basado principalmente en”. restricciones de compra y restricciones de préstamos. Desde entonces, al reducirse el umbral para establecerse en algunos lugares, el efecto de las restricciones de compra se ha reducido considerablemente. Además, este año, la gente puede obtener fondos con tasas de interés más bajas que las hipotecas comerciales, y las restricciones a los préstamos se han levantado considerablemente. El mercado inmobiliario de Shenzhen es el más estricto.
Por un lado, con los repetidos ajustes y aumentos en los precios de la vivienda, China ha formado ahora un lago barrera con altos precios de la vivienda. Según datos de la Oficina Nacional de Estadísticas, de junio a junio, la superficie de ventas de viviendas comerciales fue de 694,04 millones de metros cuadrados, una disminución interanual del 8,4%, y el volumen de ventas de viviendas comerciales fue de 6.689,5 millones. yuanes, una disminución del 5,4%. Esto significa que los precios de la vivienda en mi país en el primer semestre de este año siguen siendo más altos que en el primer semestre del año pasado.
Por otro lado, debido a las diferentes políticas y regulaciones sobre la regulación del mercado inmobiliario en todo el país, las transacciones del mercado y los precios de la vivienda tienden a fluctuar uno tras otro. Por ejemplo, desde que Shenzhen y otros lugares introdujeron las restricciones de compra más estrictas, el mercado inmobiliario en Shanghai y otros lugares se ha vuelto más activo, con miles de unidades negociadas en un solo día.
Miao Meng dijo que, en última instancia, todavía nos falta una respuesta sistemática y de largo plazo a la burbuja de los precios de la vivienda porque su alcance y profundidad son demasiado grandes. Sin embargo, esto puede requerir oportunidades específicas.
Actualmente existen grandes diferencias en el mecanismo de largo plazo del sector inmobiliario.
Un experto que participó anteriormente en la reforma inmobiliaria de una ciudad clave dijo a China News Weekly que al diseñar políticas inmobiliarias para esta ciudad, las partes relevantes invitaron a expertos de todos los ámbitos de la vida en la industria, pero en Al principio, básicamente, todos tenían opiniones diferentes. Es difícil estar de acuerdo con las nuestras. El experto dijo que cuando se discutió el impuesto sobre bienes inmuebles en una reunión similar posterior, también hubo controversia sobre cómo proceder.
En respuesta a esta ronda de aumento vertiginoso de los precios de la vivienda en Shenzhen, cuando el departamento de vivienda y construcción invitó a personas de la industria inmobiliaria a discutirlo, a juzgar por la información pública, inicialmente hubo diferentes posiciones y opiniones. . Sin embargo, Shenzhen finalmente introdujo las restricciones de compra más estrictas.
Miao Meng dijo que, a juzgar por el pensamiento de control actual, bajo la presión de restricciones de compra más estrictas y otras políticas, los precios de la vivienda no aumentaron sino que cayeron. Quienes realmente necesitan comprar una casa pueden optar por ingresar al mercado basándose en la idea de intercambiar tiempo por espacio. Al mismo tiempo, se reprimirán estrictamente todo tipo de especulaciones y especulaciones inmobiliarias.
Zou cree que desde la perspectiva de la reconstrucción de la política del mercado inmobiliario, se deben realizar cambios importantes en los sistemas territoriales y fiscales para resolver el dilema de los altos precios de la vivienda. En la actualidad, con la implementación del alquiler colectivo de viviendas, la exploración en esta área está avanzando y se necesitan mayores esfuerzos.