Interpretación de cinco puntos claves de la nueva normativa del impuesto sobre el valor añadido del suelo

El impuesto al valor agregado de la tierra es en realidad un impuesto contra la especulación inmobiliaria, que se refiere a empresas inmobiliarias y otras unidades e individuos. Entonces, ¿cuánto sabes sobre las nuevas regulaciones del impuesto al valor agregado de la tierra? ¿Cuáles son los cinco puntos clave?

Aclaración de las normas comunes de vivienda

El artículo 8 del "Reglamento provisional sobre el impuesto al valor agregado de la tierra" estipula que cuando los contribuyentes construyan viviendas estándar ordinarias para la venta, el valor agregado no excederá 20% del importe de la partida de deducción. Sí, exento del impuesto sobre el valor añadido del suelo. El artículo 3 del "Aviso del Ministerio de Finanzas de la República Popular China y de la Administración Estatal de Impuestos sobre el ajuste de determinadas políticas fiscales en el mercado inmobiliario" (Caishuizi [1999] Nº 210) estipula que el impuesto al valor añadido de la tierra está temporalmente exento de la transmisión de viviendas ordinarias propiedad de residentes individuales. Pero, ¿estás ahí? ¿Vivienda estándar ordinaria? En términos de estándares de identificación, la ley tributaria es demasiado simple. El artículo 11 de las "Reglas de implementación del Reglamento provisional sobre el impuesto al valor agregado de la tierra" estipula: Las casas estándar ordinarias se refieren a casas residenciales construidas de acuerdo con las normas locales de vivienda civil ordinaria. Apartamentos, villas, resorts, etc. de alta gama. No es una casa estándar ordinaria. Los límites específicos entre las casas estándar ordinarias y otras casas serán estipulados por los gobiernos populares de las provincias, regiones autónomas y municipios directamente dependientes del Gobierno Central.

El año pasado, al ajustar las políticas tributarias a las empresas inmobiliarias, el estado formuló estándares de referencia nacionales. ¿Qué se estipula en este ajuste de la política del impuesto al valor agregado territorial para unificar los estándares de implementación? ¿Vivienda estándar ordinaria? Son formulados y anunciados al público por los gobiernos populares de todas las provincias, regiones autónomas y municipios directamente dependientes del Gobierno Central de conformidad con el "Aviso de la Oficina General del Consejo de Estado que remite las opiniones del Ministerio de Construcción y otros departamentos sobre la estabilización de los precios de la vivienda" (Guofa [2005] No. 26)? Xingtao pequeño y mediano, ¿vivienda ordinaria de bajo costo? Implementación estándar. Es decir, en principio, las unidades pequeñas y medianas y las casas comunes de precio bajo y mediano deben cumplir las siguientes condiciones al mismo tiempo: la proporción de superficie construida del área residencial es superior a 1,0, el área de construcción de ​una sola unidad tiene menos de 1,20 metros cuadrados y el precio de transacción real es 65.438 + el precio medio de las casas en el mismo nivel de terreno. Menos de 0,2 veces el precio de transacción. Cada provincia, región autónoma y municipio directamente dependiente del Gobierno Central deberá, con base en la situación real, formular normas específicas para la vivienda ordinaria que goce de políticas preferenciales en la región. Se permite que el área de construcción y los estándares de precios de una sola unidad aumenten adecuadamente, pero la proporción de aumento no excederá el 20% de los estándares anteriores.

Sin embargo, Caishui [2006] No. 21 estipula que las solicitudes de exención de impuestos presentadas a las autoridades fiscales donde se encuentran los bienes inmuebles antes de la fecha del anuncio deberán ser aprobadas por las autoridades fiscales de acuerdo con la norma ordinaria. Los estándares de vivienda determinados originalmente por los gobiernos populares de las provincias, regiones autónomas y municipios directamente dependientes del Gobierno Central ya no se ajustarán retrospectivamente.

Los proyectos mixtos deben contabilizarse por separado

El artículo 8 del "Reglamento provisional sobre el impuesto al valor agregado de la tierra" estipula que el impuesto al valor agregado de la tierra se calcula sobre la base de las partidas contables más básicas. u objetos contables de la contabilidad de costos inmobiliarios de los contribuyentes de conformidad con. Sin embargo, la forma en que se calculan los impuestos para proyectos mixtos que construyen casas estándar ordinarias y se dedican a otros tipos de desarrollo inmobiliario ha sido un tema de controversia entre las autoridades tributarias y los contribuyentes. El "Aviso del Ministerio de Finanzas de la República Popular China y de la Administración Estatal de Impuestos sobre varias cuestiones específicas relacionadas con el impuesto al valor añadido de la tierra" (Caishuizi [1995] Nº 48) estipula que los contribuyentes que construyan viviendas estándar ordinarias y contraten En otros desarrollos inmobiliarios se deberá calcular el valor agregado por separado. Si el monto del valor agregado no se calcula por separado o el monto del valor agregado no se puede calcular con precisión, no se pueden aplicar las regulaciones de exención de impuestos para las casas estándar ordinarias construidas por él. Finanzas e Impuestos [2006] No. 21 una vez más enfatizó esta disposición: si un contribuyente construye tanto residencias ordinarias como otras viviendas comerciales, el aumento del valor del terreno debe contabilizarse por separado. Sin embargo, debido a la complejidad del cálculo de las partidas de deducción, los métodos de cálculo incluyen primero calcular las partidas de deducción de acuerdo con las partidas contables básicas y luego asignar las partidas de deducción según los ingresos o el área, y primero asignar las partidas de deducción de acuerdo con las regulaciones. resultados diferentes.

Se ha mejorado la operatividad del cálculo de la transferencia de casas antiguas.

Según la legislación fiscal, hay tres partidas principales que se pueden deducir por la transmisión de casas antiguas: el importe pagado para obtener los derechos de uso del suelo, el valor tasado de las casas y edificios antiguos, y los impuestos y tasas. relacionados con la transferencia de bienes inmuebles. Caishuizi [1995] Nº 48 estipula que cuando se transfiere una casa antigua, el precio de tasación del edificio, el precio del terreno pagado para obtener los derechos de uso del suelo, las tasas pertinentes pagadas de conformidad con las normas nacionales unificadas y los impuestos pagados durante la transferencia El proceso se deducirá del impuesto al valor agregado de la tierra sobre el monto del proyecto. Si no se ha pagado el precio del derecho de uso de la tierra o no se puede proporcionar evidencia del precio pagado de la tierra, no se deducirá el precio pagado del derecho de uso de la tierra. Además, para las personas que compran bienes inmuebles y luego los transfieren, el impuesto sobre la escritura que pagaron en el momento de la compra ya ha incluido este factor en el precio tasado de las casas y edificios antiguos, ¿no harían otra cosa al cobrar la plusvalía de la tierra? ¿impuesto? ¿Impuestos relacionados con las transferencias de bienes raíces? Deducirlo. En la práctica, los precios tasados ​​de algunos edificios no son razonables.

Por lo tanto, Finanzas e Impuestos [2006] No. 21 estipula que si un contribuyente transfiere casas y edificios antiguos pero puede proporcionar una factura de compra pero no obtiene un precio tasado, se pueden agregar 5 RMB adicionales por cada año desde el año de compra hasta el año de transferencia % Calcule las deducciones por terrenos y el valor tasado de viviendas y edificios antiguos. Si un contribuyente paga el impuesto sobre la escritura al comprar una casa y puede proporcionar un certificado de pago del impuesto sobre la escritura, ¿se le permite utilizarlo? ¿Impuestos relacionados con las transferencias de bienes raíces? Se deduce pero no se utiliza como base para agregar el 5%.

De esta manera, independientemente de si se realiza una liquidación y si la liquidación es razonable, las autoridades fiscales y los contribuyentes tienen una base de referencia, es decir, desde el año de compra hasta el año de transferencia, habrá un aumento del 5% cada año, pero la base del aumento se basa en la factura. El importe indicado es fijo.

Asimismo, para la transmisión de casas y edificios antiguos, las autoridades tributarias locales podrán, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 35 de la Ley de Administración y Recaudación de Impuestos, realizar la recaudación del impuesto sin tasar el precio ni presentar factura de compra.

Liquidación de recibos anticipados clasificados a su vencimiento

Finanzas e Impuestos [2006] No. 21 estipula que todas las localidades deben realizar investigaciones científicas basadas en las condiciones reales de la industria inmobiliaria local. y los diferentes tipos de vivienda ordinaria, vivienda no ordinaria y vivienda comercial Determinar razonablemente la tasa de advertencia y realizar ajustes oportunos. Para aquellos que no realicen el pago anticipado de impuestos dentro del plazo prescrito, de acuerdo con las disposiciones pertinentes de la Ley de Administración y Recaudación de Impuestos y sus normas de implementación, se cobrarán cargos por pago atrasado diariamente a partir del día siguiente al vencimiento del plazo limitado. periodo de tiempo impositivo.

Aunque la política estipula que el impuesto al valor agregado de la tierra debe liquidarse inmediatamente después de que se complete y liquide el proyecto, se reembolsará el exceso y se compensará el déficit. Sin embargo, para evitar que algunas empresas inmobiliarias paguen impuestos por adelantado, Caishui [2006] No. 21 estipula que para proyectos inmobiliarios que hayan sido completados y aceptados, si el área de construcción del inmueble transferido representa más más del 85% del área de construcción vendible de todo el proyecto, las autoridades fiscales pueden exigir al contribuyente que el impuesto al valor agregado del terreno sobre el inmueble transferido se liquide de acuerdo con el principio de que los ingresos del inmueble transferido coincidan el importe de las partidas de deducción. Las medidas de liquidación específicas serán formuladas por las oficinas tributarias locales de cada provincia, región autónoma, municipio directamente dependiente del Gobierno Central y ciudades bajo planificación estatal separada.

Regulaciones estrictas de exención del impuesto al valor agregado de la tierra

En primer lugar, debido a que la planificación urbana del gobierno y la construcción nacional requieren reubicación, los contribuyentes pueden transferir sus bienes inmuebles libres de impuestos. El párrafo 4 del artículo 11 de las "Normas de aplicación del Reglamento provisional sobre el impuesto sobre el valor añadido de los terrenos" estipula que los contribuyentes que transfieran los bienes inmuebles originales debido a necesidades de planificación urbana y construcción nacional podrán quedar exentos del impuesto sobre el valor añadido de los terrenos. ¿Cuál es el motivo de la disposición +0 de Hacienda y Tributación [2006] N° 265438? ¿Plan de implementación de la ciudad? La reubicación se refiere a la situación en la que el gobierno o los departamentos gubernamentales pertinentes deciden reubicarse de acuerdo con la planificación urbana aprobada debido a la renovación de la antigua ciudad o a la contaminación corporativa que molesta a los residentes (refiriéndose al exceso de gases residuales, aguas residuales, residuos y ruido que causan ciertos daño a la vida de los residentes urbanos); ¿La necesidad de construir una nación? La reubicación se refiere a la reubicación debido a la implementación de proyectos de construcción aprobados por el Consejo de Estado, los gobiernos populares provinciales y los ministerios y comisiones pertinentes del Consejo de Estado. Otras razones de comportamiento que son incompatibles con esto, como compras comerciales y actividades de desarrollo de empresas de desarrollo. , si el contribuyente transfiere el inmueble por su cuenta, éste no está exento de impuestos. El segundo es cancelar la política de exención de impuestos para las empresas conjuntas de inversión. "Aviso del Ministerio de Finanzas de la República Popular China y de la Administración Estatal de Impuestos sobre varias cuestiones específicas relacionadas con el impuesto al valor agregado de la tierra" (Caishuizi [1995] No. 48) estipula que los inversionistas o partes de empresas conjuntas utilizan la tierra (real propiedad) como inversión en acciones o transferir el inmueble como condición de empresa conjunta. Cuando se dona a empresas invertidas o empresas conjuntas, el impuesto sobre el valor agregado de la tierra está temporalmente exento. Si los bienes inmuebles antes mencionados se transfieren nuevamente mediante inversión o empresa conjunta, se aplicará el impuesto sobre el valor agregado de la tierra. Finanzas e Impuestos [2006] No. 21 canceló esta política de exención de impuestos. Para aquellos que inviertan o estén asociados con terrenos (bienes raíces) a un precio fijo, cualquier empresa que invierta o esté asociada con el desarrollo inmobiliario, o la vivienda comercial en la que una empresa de desarrollo inmobiliario invierta y esté asociada con su construcción. , está temporalmente exento del impuesto sobre el valor añadido del suelo.

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