¿Hasta dónde llegará la cancelación del sistema de preventa de viviendas comerciales en las ventas piloto de casas usadas en muchos lugares?
●Las ventas de viviendas usadas pueden resolver los riesgos de gestión, de consumo, sociales y financieros causados por las preventas, pero también promoverán la reorganización general de la industria inmobiliaria.
●Las ventas de viviendas usadas son un cambio importante en el modelo actual de ventas de bienes raíces en China. Sin un análisis objetivo y exhaustivo de las ventas de viviendas existentes y de las ventas de viviendas sobre plano, la implementación de este modelo no debería ser "una solución única para todos".
Recientemente, algunos internautas dieron la noticia de que después de que el desarrollador de la propiedad inmobiliaria "Tongque Terrace" en Xi'an, Shaanxi firmara un acuerdo de compra de casa con varios propietarios, se suponía que se entregaría en el plazo acordado. precio a finales de 2018, pero el inmueble fue posteriormente bloqueado por ley. La disputa pertenece a Haitian Pharmaceutical. Posteriormente, Haitian Pharmaceutical, como promotor inmobiliario, subió públicamente el precio y lo revalorizó según el precio de mercado.
Incidentes similares ocurren de vez en cuando en varios lugares. La implementación del sistema de preventa de viviendas comerciales ha causado una serie de problemas como quejas de calidad, disputas contractuales, retrasos en la entrega y falta de implementación de instalaciones de apoyo, lo que ha resultado en frecuentes quejas y disputas en la industria inmobiliaria.
Con el fin de regular el mercado inmobiliario y reducir los riesgos para los compradores de viviendas, el 7 de marzo, la Oficina General del Comité Provincial del Partido de Hainan y la Oficina General del Gobierno Provincial emitieron el "Aviso sobre el establecimiento de una responsabilidad Sistema para el Desarrollo Estable y Saludable del Mercado Inmobiliario" (en adelante, el "Aviso" 》), canceló oficialmente la política de preventa de inmuebles y se convirtió en la primera provincia del país en implementar la venta de viviendas usadas en todo el país. el país.
Un periodista del "Legal Daily" descubrió que aunque ha habido varios intentos de vender casas existentes en las ciudades antes, esta es la primera vez que se implementa completamente en una provincia.
Algunas personas creen que el sistema de venta de viviendas existente puede reducir eficazmente los riesgos de que los consumidores compren casas y que los compradores ya no tendrán que preocuparse por comprar edificios sin terminar. Sin embargo, algunas personas creen que cancelar el sistema de preventa de viviendas comerciales reducirá la oferta de viviendas y aumentará el costo del uso del capital, lo que dificultará su promoción a nivel nacional.
¿Hay ventajas y desventajas del sistema de preventa? Es necesario evitar los riesgos que conlleva.
Las llamadas casas existentes se refieren a casas comerciales para las cuales el promotor ha completado el certificado de propiedad de la casa en venta. Después de firmar un contrato de venta de vivienda comercial con un consumidor, podrá mudarse inmediatamente y obtener un certificado de propiedad inmobiliaria. En otras palabras, solo si existe un certificado de propiedad inmobiliaria y un certificado de uso de suelo, se puede llamar casa existente.
Las viviendas existentes tienen muchas ventajas. Primero, son reales e intuitivos, y puedes ver la realidad de un vistazo, así como el tipo y orientación de la casa en el interior. Segundo, puedes comprar una casa existente y vivir en ella inmediatamente, sin tener que esperar; uno o dos años o incluso más como una casa de subastas; en tercer lugar, las casas existentes pueden evitar el riesgo de edificios sin terminar.
Las llamadas casas sobre plano se refieren a viviendas en construcción que aún no han sido terminadas y no se pueden entregar para su uso. Es decir, el desarrollador comienza desde la obtención de una licencia de preventa de vivienda comercial hasta que obtiene el certificado de propiedad de la propiedad. Las viviendas comerciales durante este período se denominan viviendas sobre plano. Los consumidores que compren viviendas comerciales en esta etapa deben firmar un contrato de preventa.
El sistema de preventa de viviendas comerciales de mi país se originó en Hong Kong, y su modelo de ventas de "ventas estratificadas y pago a plazos" se denomina vívidamente "venta de propiedades sobre plano".
En 1983, la Zona Económica Especial de Shenzhen introdujo por primera vez el concepto de preventa de viviendas comerciales.
La "Ley de Gestión Inmobiliaria Urbana" promulgada en 1994 incorporó oficialmente a la ley el sistema de preventa de viviendas comerciales. Ese mismo año, el antiguo Ministerio de la Construcción emitió la Orden No. 40, por la que se promulgaron las "Medidas Administrativas para la Preventa de Viviendas Comerciales Urbanas", que fueron revisadas en 2001 y 2004 respectivamente, y establecieron disposiciones específicas sobre la preventa de viviendas. condiciones de la vivienda comercial.
Según expertos de la industria, el sistema de preventa de viviendas comerciales está estrechamente relacionado con el desarrollo del mercado inmobiliario de China. Cuando comenzó la industria inmobiliaria de mi país, había una grave falta de fondos y la proporción de fondos propios era incluso inferior al 10%. Por otro lado, los canales y medios de financiación son limitados, y pedir prestado a los bancos es casi la única opción para las empresas promotoras inmobiliarias. Por ello, el ex Ministerio de la Construcción tomó la iniciativa de establecer un sistema de preventa de viviendas comerciales. En la actualidad, el índice de preventa de viviendas comerciales en las principales ciudades del país es generalmente superior al 80%, y en algunas ciudades incluso supera el 90%. El sistema de preventa de viviendas comerciales se ha convertido en el principal método de venta de viviendas comerciales.
Un experto dijo al periodista del "Legal Daily" que el sistema de preventa de viviendas comerciales no sólo es una base importante para mantener una alta rotación de las empresas inmobiliarias, sino también un requisito previo importante para mantener una alta acelerar el funcionamiento de la financiación del suelo.
Zhang Qinghua, un abogado que se dedica al negocio inmobiliario en Wuhan durante muchos años, dijo que en comparación con las casas existentes, la ventaja más importante es el precio. Los promotores venden más rápido que las casas existentes, lo que en apariencia es una pérdida. Sin embargo, si se incluyen los costos de financiación, el margen de beneficio de los promotores es en realidad mayor que el de las casas existentes.
"El mayor beneficiario del sistema de preventa es el desarrollador, lo que reduce directamente el costo y el ciclo de desarrollo del desarrollador. Si el ciclo de ventas de las casas existentes es de dos años, entonces el desarrollador puede operar al menos tres edificios dentro de los dos años de pre-venta. -venta. Es decir, se dice que se puede ganar la misma cantidad de dinero una vez vendiendo casas existentes y tres veces vendiendo casas sobre plano”.
Sin embargo, los problemas que se esconden detrás de las casas sobre plano. Las ventas no se pueden ignorar.
Liu Junhai, vicepresidente de la Asociación de Investigación de la Ley de Protección de los Derechos del Consumidor de la Sociedad de Abogados de China, cree que la preventa permite a los desarrolladores recuperar fondos antes de su finalización y acelera la rotación de capital, pero transfiere los riesgos a casa. compradores y bancos.
Según las estadísticas del abogado de Shenzhen, Guo Yong, existen tres tipos comunes de disputas por viviendas comerciales, todas relacionadas con el sistema de preventa: primero, los promotores venden casas sin obtener un certificado de preventa de viviendas comerciales, y muchos comportamientos no están bajo la supervisión de los departamentos funcionales; el segundo es que el contrato de preventa no coincide con el área real, especialmente el área compartida es más pequeña que los planos; el tercero es el problema de la cadena de capital del desarrollador; del periodo de construcción, etc. , provocando un retraso en la entrega de la vivienda, afectando directamente a la solicitud del título inmobiliario por parte del comprador.
El periodista del "Legal Daily" se enteró de que dado que los compradores de viviendas han pagado la mayor parte o incluso la totalidad del pago de la vivienda por adelantado, los promotores ya no tienen la motivación para mejorar la calidad de las viviendas para atraer a los consumidores, lo que no Sólo provoca repetidos problemas con la calidad de la casa. También provocó retrasos en la entrega e incluso fuga con el dinero. Además, las disputas contractuales, las reducciones de los desarrolladores, las reducciones de las ofertas, la no implementación de instalaciones de apoyo, las falsas promesas, las ventas ilegales y otros problemas han desencadenado un flujo interminable de incidentes de protección de los derechos del consumidor en todo el país.
Por ejemplo, el propietario de un proyecto inmobiliario "Jinghe Villa" en Jinan, provincia de Shandong, pagó el precio completo de la casa en 2014, pero encontró un aumento de precio por parte del promotor cuando se entregó la casa; La segunda fase de la ciudad de Xinhua en Shangqiu, provincia de Henan, se entregó por tres años, pero no se ha emitido el certificado de propiedad inmobiliaria. Además, también hay disputas por viviendas comerciales con un pago anticipado de cientos de millones de yuanes en Gansu y disputas por edificios sin terminar en Liu Jiaxiang y Liu Wan en Nanjing, que han dejado a los consumidores llorando.
¿Pilotar las ventas de viviendas existentes en varios lugares? La supervivencia del más fuerte acelera la reorganización.
El 7 de marzo, la “implementación del sistema de venta de viviendas existente” en la provincia de Hainan generó un acalorado debate generalizado.
El responsable del Departamento Provincial de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Hainan dijo en una entrevista con los medios que actualmente, la implementación del sistema de preventa de viviendas comerciales ha provocado quejas de calidad y disputas contractuales. , retrasos en la entrega, no implementación de instalaciones de apoyo, ventas ilegales e incluso el cobro de dinero por parte de los desarrolladores se han convertido en los factores más importantes en las quejas y disputas inmobiliarias. "Por lo tanto, para regular el mercado inmobiliario y reducir el riesgo de que los compradores compren una casa, parece imperativo cancelar el sistema de preventa".
Según los 315 big data inmobiliarios publicados por Tianyancha, a finales de 2019, más del 14% del porcentaje de empresas inmobiliarias del país tienen antecedentes de litigios legales. En 2019, el número de nuevos riesgos judiciales y operativos en la industria inmobiliaria como litigios, abuso de confianza, personas sujetas a ejecución, operaciones anormales, sanciones administrativas y violaciones graves de la ley fueron 6.5438+0,58 millones, 69.000, 352.000, 6,5438+0,23 millones y 6,5438 +0,42 millones respectivamente.
La provincia de Hainan exige claramente en el aviso que a partir de ahora, el sistema de venta de viviendas existente se implementará para viviendas comerciales construidas en terrenos recientemente aprobados. Según las regulaciones, las casas existentes en venta deben pasar la aceptación de finalización y tener condiciones de entrega para infraestructura de apoyo como suministro de agua, suministro de energía, gas y comunicaciones.
El profesor Zhang de la Universidad de Finanzas de Anhui cree que la introducción de la venta de viviendas usadas en Hainan es sin duda algo bueno para los compradores de viviendas, pero para los desarrolladores, lo primero que enfrentarán es la presión sobre el flujo de capital; aumentará aún más. Además de la fuerte solidez financiera, también debemos prestar atención a la calidad de la vivienda y la supervivencia de los más aptos. Las pequeñas y medianas empresas inmobiliarias se retirarán gradualmente del mercado inmobiliario de Hainan.
Zhang dijo que la introducción por parte de Hainan de una "nueva política de mercado inmobiliario" tan estricta está relacionada con la promoción continua de su propia modernización industrial. El 13 de abril de 2018, Hainan propuso la construcción de una zona de libre comercio en toda la isla. El 22 de abril del mismo año, Hainan anunció "restricciones globales de compra". De 2065438 a 2009, el PIB de la provincia de Hainan creció un 5,8%, o un 6,3% después de excluir la industria inmobiliaria. La proporción de la industria de servicios aumentó en 0,9 puntos porcentuales y su contribución al crecimiento económico fue de aproximadamente el 75%. La contribución de 12 industrias clave al crecimiento económico fue del 67,3%. La proporción de la inversión en activos fijos en el PIB cayó del 12,4% al 59,6%. La inversión no inmobiliaria representó el 58,4%, un aumento de 6,9 puntos porcentuales.
El reportero del "Legal Daily" se enteró de que seguir implementando el posicionamiento de "casas para vivir, no para especular" y deshacerse de la dependencia de los bienes raíces es también el camino de desarrollo a largo plazo para la economía urbana. De hecho, Hainan está lejos de ser el único lugar que explora y fomenta la eliminación del sistema de preventa de viviendas comerciales. Anteriormente, muchas ciudades han emitido políticas de venta de viviendas existentes u opiniones de aliento relevantes.
En 2016, Shenzhen puso a prueba la venta de casas existentes. Jinmao y Power Construction ganaron conjuntamente la primera parcela piloto con un precio total de 8.290 millones de yuanes y la llamaron Mansión Longhua Jinmao. Este es el primer y único caso en Shenzhen.
Ese mismo año, Hangzhou, Nanjing, Suzhou y otras ciudades presentaron requisitos para la venta de casas existentes al subastar terrenos. Entre ellos, de agosto de 2016 a julio de 2018, Nanjing subastó sucesivamente 67 parcelas de tierra para casas existentes. Desde septiembre de 2016, se han negociado más de 130 parcelas de terreno residencial en Suzhou, de las cuales aproximadamente 70 son para la venta de casas existentes, lo que representa más del 50 %.
En octubre de 2018, Hefei, provincia de Anhui, emitió el "Aviso sobre el fortalecimiento de la gestión de ventas existentes de viviendas comerciales nuevas", exigiendo al departamento administrativo de bienes raíces optimizar y simplificar los procedimientos de presentación, y alentar y apoyar Empresas de desarrollo inmobiliario para implementar ventas de viviendas comerciales nuevas.
2065438+El 31 de julio de 2009, se subastaron con éxito dos parcelas de tierra en Chengdu, Sichuan, y los indicadores de la subasta requerían claramente "transacción del 100% de las casas existentes".
El abogado de Beijing, Xiao Dongping, dijo que vender casas existentes puede resolver los riesgos de gestión, de consumo, sociales y financieros causados por las preventas, pero también promoverá la reorganización general de la industria inmobiliaria. Las pequeñas y medianas promotoras inmobiliarias están flaqueando, y las grandes promotoras también pondrán fin a su modelo de alta rotación. Los promotores han ralentizado la adquisición de terrenos, lo que ha puesto bajo presión la financiación del mismo. "En los últimos años, aunque muchos lugares en todo el país han lanzado transferencias de tierras, el alcance de la cancelación del sistema de preventa no ha sido grande. Además, bajo el impacto de la epidemia, la mayoría de las ciudades han recurrido a cancelar las ventas de viviendas existentes y regresaron. a la antigua forma de preventa."
¿La ubicación de la casa seguirá siendo la misma? Mantener el buen orden del mercado
Los datos públicos muestran que a finales de 2019, había más de 1,4 millones de empresas inmobiliarias en todo el país. En 2019, la superficie de ventas de viviendas comerciales en todo el país fue de 1.715,58 millones de metros cuadrados y el volumen de ventas de viviendas comerciales fue de 15.972,5 mil millones de yuanes.
Lo más “doloroso” de la venta de viviendas usadas deberían ser las empresas inmobiliarias.
Desde el inicio de la epidemia, se han introducido intensamente en todo el país políticas para estabilizar el sector inmobiliario. Contrariamente al enfoque de Hainan, de febrero a marzo, las políticas relacionadas con la vivienda emitidas por muchos gobiernos locales se centraron en relajar la regulación del mercado inmobiliario, centrándose principalmente en reducir los umbrales de preventa.
Un funcionario del gobierno en Wuxi, Jiangsu, que no quiso ser identificado, dijo que la situación en cada provincia de China es diferente. Es necesario analizar en detalle cuestiones específicas. Como economía insular, Hainan tiene una escala económica pequeña e industrias simples. Su población permanente es de menos de 9,44 millones de habitantes y su escala inmobiliaria sólo representa el 1,2% del total del país. "No podemos adoptar un enfoque único para las ventas de viviendas existentes. Se debe alentar a los gobiernos locales a formular políticas para las ciudades basadas en el principio de preservar la vivienda y no especular con ella".
Según Estadísticas incompletas, actualmente hay más de 60 ventas en todo el país. La ciudad ha emitido políticas de control del mercado inmobiliario durante la epidemia, centrándose principalmente en políticas de fondos de previsión, políticas de pago y aplazamiento de tierras y políticas de aceleración de preventa. Anteriormente, el 12 de febrero, Wuxi y otros cinco lugares introdujeron políticas intensivas; el 13 de febrero, Nanjing, Tianjin, Jinan y otros lugares también introdujeron una serie de medidas y el 14 de febrero, Fuzhou también introdujo 10 medidas; Estas medidas de política incluyen la reducción o aplazamiento de impuestos, el aplazamiento o aplazamiento del pago de la tierra, el ajuste de las condiciones de preventa, el aplazamiento del pago, etc.
Después de Wuxi, el 19 de febrero, la política inmobiliaria estable emitida por la Oficina Municipal de Recursos Naturales y Planificación de Suzhou atrajo la atención generalizada del mercado, porque uno de los contenidos relacionados con el ajuste de las reglas de cotización excedía el mercado. El precio de orientación fue interpretado por el mercado como "Suzhou cancela las preventas con límite superior y cancela las ventas de viviendas existentes".
Shandong le sigue de cerca. El 6 de marzo, el día antes de que Hainan introdujera la política, el Departamento Provincial de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Shandong emitió las "Opiniones de Implementación sobre la Coordinación de la Prevención y el Control de Epidemias y el Desarrollo Económico y Social en el Sector de Vivienda y Construcción", exigiendo que la vivienda y el sector de la construcción para coordinar el desarrollo económico y social y reducir adecuadamente las condiciones de preventa y el índice de capital de preventa de viviendas comerciales.
El 17 de febrero, el banco central respondió a la noticia de "ajustar los indicadores de evaluación relacionados con el crédito inmobiliario en la evaluación macroprudencial (MPA)", enfatizando que el banco central continuará adhiriéndose a el principio de que "la vivienda es para vivir, no para especular" de acuerdo con los requisitos del Comité Central del Partido y la posición del Consejo de Estado, de acuerdo con el principio básico de implementación de políticas específicas de la ciudad, implementar una real a largo plazo. mecanismo de gestión y control patrimonial, coordinar la regulación financiera inmobiliaria y promover el desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario.
Guo Zeqiang, profesor de la Universidad de Economía y Derecho de Zhongnan, cree que en los últimos días, los gobiernos de muchos lugares han introducido políticas de apoyo relacionadas con el sector inmobiliario, principalmente para apoyar el funcionamiento normal de las empresas. El posicionamiento de "viviendas para vivir, no para especular" no ha cambiado y no habrá una relajación política integral debido al impacto de la epidemia.
Ya sea que se trate de preventa de casas comerciales o ventas de casas existentes, el propósito fundamental debe ser mantener el buen orden del mercado.
Los expertos entrevistados dijeron que actualmente, entre ellas la "Ley de Contratos", la "Ley de Gestión de Bienes Raíces Urbanos", el "Reglamento de Gestión de Desarrollo y Operación de Bienes Raíces Urbanos", las "Medidas de Gestión de Preventa de Vivienda Comercial Urbana", "Gestión de preventa de viviendas comerciales" Las leyes, los reglamentos administrativos, las normas departamentales y los reglamentos locales, como las Medidas, han incluido disposiciones específicas correspondientes sobre la concesión de licencias, la supervisión y las cuestiones jurídicas civiles relacionadas con la preventa de viviendas comerciales. En otras palabras, la preventa sigue siendo un método de venta permitido por las leyes y regulaciones inmobiliarias de mi país. Ahora la industria inmobiliaria se encuentra en la etapa de ajuste y la cadena de capital es relativamente estrecha. Para cancelar completamente el sistema de preventa y permitir que las casas de subastas se retiren, es necesario revisar y mejorar las leyes y reglamentos pertinentes.