¿Cómo bajar los precios de la vivienda?
Presidente de Chengdu Liqi Real Estate Development Co., Ltd.
Shan Zhanhaihai
Subdirector general de Chengdu Standard Real Estate Consulting Co., Ltd .
Li Jie
Gerente general de Chengdu Tiantianying Real Estate Consulting Co., Ltd.
Interpretación de las Seis Regulaciones Nacionales
Enfoque: ¿Por qué los precios de la vivienda son cada vez más altos?
Montañas y mares extendidos: altos precios de la vivienda bajo monopolio
En primer lugar, debemos saber que el macrocontrol se refiere más al control de la inversión y de las enormes ganancias, con el fin de manteniendo el sano desarrollo del mercado. Los precios de la vivienda son una cuestión de mercado, mientras que la regulación es una cuestión de planificación. Una vez que no se maneja bien, pueden surgir problemas fácilmente.
Además, también hay situaciones. Por ejemplo, en algunas ciudades, el gobierno ha bajado los precios de la vivienda, pero los precios del suelo y los costos de construcción no se han reducido. Al final, sobrevivieron algunas grandes empresas con una gran solidez financiera. Estos oligarcas aumentan los precios conjuntamente y los precios de la vivienda se dispararán en un corto período de tiempo. Esta es una situación que nadie quiere ver.
Liu Xiaoqi: Explosión de la demanda
Básicamente, es un proceso como este: la introducción del macrocontrol → esperar y ver → suprimir la demanda → (los costos permanecen sin cambios, los precios de la vivienda no han caído, pero la demanda se mantiene Existencia) la demanda aumenta → los precios de la vivienda suben. Por eso, algunas personas dicen que el resultado de la regulación es que los precios de la vivienda volverán a subir, porque la urbanización es inevitable y la demanda no desaparecerá.
Li Jie: Los costos están aumentando.
De hecho, el efecto de las "ocho regulaciones nacionales" es obvio, corrigiendo efectivamente los precios y el mercado inmobiliario excesivamente altos en Shanghai, Suzhou y Hangzhou, y advirtiendo a los compradores y vendedores en otros mercados regionales que invertir racionalmente.
En cuanto al continuo aumento de los precios de la vivienda en todo el país, se debe a que el mercado inmobiliario y las industrias relacionadas en la mayoría de las ciudades están creciendo de manera saludable. El costo del desarrollo inmobiliario no ha disminuido, pero ha aumentado. Los precios de la tierra, el diseño y otros gastos están aumentando.
Es imposible que los desarrolladores se dediquen al negocio de revender dinero. A menos que se reduzcan los costos, los precios de la vivienda, naturalmente, no bajarán.
Enfoque: Anatomía de la composición de los precios de la vivienda
Li Jie: El costo lo es todo.
El principal problema es el coste. En comparación con los productos de hace un año, las obras inmobiliarias suministradas en el mismo mercado regional hoy pueden sentir claramente que el nivel de diseño es más alto, la calidad de la construcción es mejor, los materiales son más refinados, las instalaciones de soporte son más completas y el El ahorro de energía, el confort y la seguridad son más destacados. De esta manera, las empresas promotoras pueden sobrevivir a costa de aumentar continuamente los costes y superar proyectos anteriores.
Debido al floreciente desarrollo del mercado inmobiliario, las industrias upstream de la industria inmobiliaria también están en auge, lo que encarece la tierra, aumenta el precio de las plántulas y aumenta el precio de los materiales principales. y la escasez de mano de obra y maquinaria... Para que el proyecto se complete sin problemas..., los desarrolladores tienen que aumentar los costos;
Los desarrolladores tienen la responsabilidad ineludible de asumir obligaciones sociales como la protección de los derechos de los consumidores. e intereses, proteger los derechos e intereses de los trabajadores migrantes, mejorar los estándares de la industria, crear estándares de mejora y riesgos financieros. Debido a que esta industria está relacionada con la economía nacional y el sustento de las personas, la industria del desarrollo inmobiliario, como industria pilar de nuestro país, asume la obligación de estornudar y resfriarse para el mercado local y las cadenas industriales afines.
Liu Xiaoqi: Beneficios incomprendidos.
Estoy de acuerdo con la afirmación anterior. Déjame darte un ejemplo. Ahora que los promotores quieren construir un proyecto, no sólo tienen que considerar costos como el precio del terreno, los garajes y el diseño, sino que también deben asumir muchas obligaciones públicas, como la planificación y construcción de una gran cantidad de instalaciones públicas, que eventualmente se trasladará a los precios de la vivienda.
Hay otro malentendido. Por ejemplo, el desarrollador invirtió 6.543.800 yuanes y finalmente ganó 20 millones de yuanes. Mucha gente piensa que el beneficio neto del promotor es de 6,543,8 millones de yuanes, pero no tienen en cuenta que el período total de construcción es de tres años y que la tasa de beneficio promedio debe dividirse por tres.
Enfoque: ¿Obligaciones sociales de los desarrolladores?
Liu Xiaoqi: Ha asumido demasiadas obligaciones sociales.
Debido a que los promotores son los fabricantes terminales de viviendas, cuando los precios de las viviendas son demasiado altos, la culpa recaerá inevitablemente en los promotores. Como desarrollador, tengo que aclarar algo aquí. Para bajar verdaderamente los precios de la vivienda, el Estado no sólo debe regular el producto final, sino también regular de manera integral todos los eslabones de producción en el origen del producto. Se espera que esta sugerencia haga que el estado conceda gran importancia a la estructura de costos de este producto especial, y que el estado no aumente ciegamente los costos de los desarrolladores.
Para reducir los precios de la vivienda, los gobiernos locales de todos los niveles deberían tomar las medidas correspondientes. Para los promotores, uno de los componentes del coste es el coste del terreno. ¿Cómo puede el gobierno formular políticas razonables y eficaces para controlar eficazmente los precios de nuestra vivienda? El segundo es el costo de capital; por ejemplo, los desarrolladores deben ayudar a la industria de la construcción a pagar "millones de depósitos". Obviamente, esto no es razonable. El desarrollador y la parte constructora tienen un contrato, y los salarios de los trabajadores migrantes los paga la parte constructora, no el desarrollador. Para obtener ganancias, el coste de todo esto eventualmente se trasladará a los precios de la vivienda. Por lo tanto, los gobiernos de todos los niveles deben considerar si afectarán los costos de desarrollo al formular políticas. ¿Afectará los precios de la vivienda?
Lo que va de la montaña al mar: los promotores sobreviven en las grietas
Es razonable que los promotores busquen beneficios razonables, pero siempre han vivido en las grietas. Por un lado, el gobierno nacional continúa exigiendo que los productos y proyectos sean de alta gama y completos con instalaciones de soporte completas, que permitan a los desarrolladores asumir responsabilidades y obligaciones sociales que no deberían asumir. Por otro lado, el gobierno no permite que los promotores fijen precios demasiado altos. No lo sé, pero los costes de apoyo, como la defensa aérea civil, los garajes y las instalaciones públicas, se trasladan al precio de la vivienda.
Para dar un ejemplo sencillo, el estándar de vivienda de la oficina de planificación debe estar equipado con 0,7 plazas de aparcamiento. Imagínense, de cada 100 personas, el 70% no sólo debe poder permitirse una casa, sino también un coche. El estándar es muy alto. Actualmente, los garajes en Chengdu son difíciles de vender y nadie los alquila. El Estado también limita los precios de alquiler de coches, lo que obliga a los promotores a trasladar el coste de los garajes a los precios de la vivienda, lo que naturalmente conducirá a precios más altos.
Enfoque: índice de pago inicial para la compra de una vivienda
Liu Xiaoqi: aumentar el índice de pago inicial provocará insatisfacción pública.
“Es necesario aumentar el porcentaje de pago inicial de la gente común al 40 o 50%”. No estoy de acuerdo con esta opinión. Dado que el país quiere que la mayoría de la gente pueda permitirse una casa, no debe hacerlo. Especialmente para algunos jóvenes actuales, si el ratio de pago inicial aumenta en 40 o 50, comprar una casa será aún más desalentador para ellos.
En los países extranjeros desarrollados, incluso puedes comprar un sofá y obtener una hipoteca bancaria. ¿Por qué no puedo comprar una casa? Creo que es completamente factible siempre que se establezca un mecanismo de credibilidad completo. Si el gobierno aumenta ciegamente los pagos iniciales, afectará gravemente al mercado, será perjudicial para los consumidores y será más probable que despierte su resentimiento. Aunque es imposible hacer un pago inicial de 10 o 20, un pago inicial más bajo al menos puede satisfacer su deseo de gastar por adelantado.
Shan Chuanhai: Aumentar el pago inicial suprimirá la demanda de compra de viviendas.
El banco central propuso anteriormente aumentar el pago inicial a 50, y muchas personas en Internet están prestando atención y discutiendo este tema, pero el resultado final es que en general se cree que esta situación es poco probable que ocurra. Porque esto es muy perjudicial para la supresión de la demanda de bienes raíces y puede destruir aproximadamente la mitad de la demanda. En Chengdu, el precio medio de una vivienda es de 500.000 a 600.000. Si el pago inicial es de la mitad a 200.000 o 300.000, no es fácil para los consumidores que compran una casa al mismo tiempo. Luego, tendrán que esperar hasta que suban los precios de la vivienda. De esta manera, nunca podrán permitirse una casa, lo que fácilmente provocará el descontento de la gente.
Li Jie: Deberían ser tratados de manera diferente.
En los últimos años, el mercado inmobiliario ha podido alcanzar una buena situación de oferta y demanda en auge, que no puede desligarse del fuerte apoyo de las políticas hipotecarias. Si los bancos continúan aumentando el porcentaje de pago inicial de los préstamos hipotecarios, sin duda tendrá un gran impacto en la supresión del volumen total de transacciones de productos inmobiliarios en el mercado inmobiliario. Desde el lado positivo de controlar los crecientes precios de la vivienda, elevando el umbral de consumo y reduciendo la demanda del mercado, se pueden suprimir eficazmente las expectativas de ganancias de los promotores y el entusiasmo inversor de los especuladores. Pero para el mercado, en primer lugar, aumentará el riesgo de mercado para los promotores. En segundo lugar, debido a la brecha cada vez mayor entre la oferta y la demanda y la extensión de los ciclos de desarrollo de proyectos, los costos de desarrollo, los costos operativos y los costos de intereses aumentarán inevitablemente. En tercer lugar, conducirá inevitablemente a una contradicción entre la gran cantidad de tierra en el mercado, el alto precio de la tierra y la incapacidad de los precios y la demanda de la vivienda para respaldar la oferta y los precios de la oferta. Como una de las medidas de macrocontrol de los "Seis Nacionales", el aumento del porcentaje de pago inicial de los productos residenciales sólo puede estar dirigido a grupos de consumidores que compren una segunda o más propiedades.
Enfoque: Divulgación de información inmobiliaria
Liu Xiaoqi: Los datos deben clasificarse profesionalmente.
Como departamento competente, los datos publicados por el sistema de gestión de vivienda son relativamente reales y científicos. La publicación de información y datos relevantes constituye un mecanismo de alerta temprana para el mercado y es un medio necesario para regularlo.
Sin embargo, se puede informar en categorías más profesionales, incluido el volumen de apertura, el volumen de construcción, el volumen de aceptación de finalización, el volumen de ventas, etc. Tanto los promotores como los compradores de viviendas pueden conseguir lo que quieran.
Difundir de la montaña al mar: la transparencia de los datos puede eliminar el pánico
Al saber cuántos productos hay en el mercado, los desarrolladores pueden verlos de un vistazo y hacer referencias y referencias, y luego tomar Decisiones en el mercado. Juicio efectivo y correcto. Ajustar oportuna y continuamente la estructura de suministro de productos. Al mismo tiempo, también permite a los consumidores saber cuántos productos hay disponibles en el mercado para que puedan tomar decisiones eficaces y evitar un pánico psicológico innecesario.
La información y los datos del mercado inmobiliario son relativamente transparentes, lo que favorece más el sano desarrollo del mercado. Los comentarios hechos por el reportero del Morning Post, Li Xiongguan Min, solo representan las opiniones de los invitados.