¿Qué significa la cuestión tributaria nacional? ¿Por qué usarlo de esta manera?

Guoshuifa [Año D.C.] No.. se aplica a: solicitar instrucciones, informar y dar opiniones a los superiores, ajustes y complementos a las políticas tributarias y a los métodos de recaudación y gestión, así como aclaraciones y explicaciones de implementar cuestiones importantes; desplegar el trabajo fiscal general a niveles inferiores, formular sistemas de trabajo y proporcionar opiniones orientativas; emitir planes fiscales anuales y acuerdos de fondos fiscales; informar sobre los ingresos fiscales, las tareas importantes y la finalización de eventos importantes; agencias o individuos de nivel inferior, críticas y castigos; establecimiento y cambios de instituciones; envío de documentos importantes a agencias de nivel superior; documentos conjuntos con agencias del mismo nivel u organizaciones y unidades relevantes;

Consulta de facturas de impuestos nacionales

Instrucciones sobre cómo consultar facturas online 1. En primer lugar, hay que distinguir si se trata de una factura fiscal nacional o una factura fiscal local. ¿Sello nacional unificado de supervisión de facturas? diferencia media. ¿Está impreso en el sello? ¿Producido por la Oficina Estatal de Impuestos de la XX Provincia? ¿aún? ¿Producido por la Oficina de Impuestos del Estado de la ciudad XX? Ingresar al sitio web de la Dirección Nacional de Impuestos de la provincia o ciudad para verificar si hay alguno en el sello; ¿Supervisado por la Oficina de Impuestos Locales de la XX Provincia? ¿aún? ¿Producido por la XX Oficina de Impuestos Locales? Vaya al sitio web de la oficina de impuestos local provincial o municipal para comprobarlo. Puede buscar en el sitio web directamente en chino. Si desea consultar las facturas de venta emitidas por nuestra empresa para los clientes, ¿puede buscar directamente en chino? ¿Oficina Municipal de Impuestos de Dongguan? Consulta del sitio web. 2. Después de ingresar al sitio web de la oficina de impuestos, las páginas de los diferentes sitios web de la oficina de impuestos serán diferentes, pero ¿normalmente hace clic en la factura? ¿Consulta de factura? ,?Verificación de factura? ,?Comparación de facturas? Introduzca palabras como "factura" para realizar la consulta. Después de hacer clic, aparecerá una interfaz solicitando información de la factura. Ingrese la información relevante cuando se le solicite y haga clic en? ¿está seguro? ,?¿Consulta? Por analogía, aparecerán los resultados de la consulta, que generalmente incluyen información de compra de la factura, etc. Verifique si la información de la factura coincide con la información encontrada en línea (verifique si la unidad de facturación y el monto de la factura coinciden con los que aparecen en papel). ¿Suelen ocurrir problemas con las facturas? ¿Nuestra oficina nunca ha vendido esta factura? ,?Encontraste esta factura? ,?¿No existe tal registro? y otras palabras similares. 3. Puede llamar a la línea directa del Servicio Nacional Unificado de Impuestos (código de área 12366) para consultas y consultas. 4. Confirme si la otra parte tiene registros de compra de facturas legales proporcionando una copia del registro de compra de facturas que contiene el código de factura en el libro de compras de facturas.

Documento de la Administración Estatal de Impuestos No. 31 de 2009

Aviso de la Administración Estatal de Impuestos de la República Popular China sobre la Emisión de las "Medidas para el Tratamiento del Impuesto sobre la Renta de las Empresas en Negocio de Desarrollo Inmobiliario"

Tributación Estatal [2009] No. 365438 0

La Oficina Nacional de Impuestos y la Oficina de Impuestos Locales de todas las provincias, regiones autónomas, municipios y ciudades bajo planificación estatal separada :

Con el fin de fortalecer la recaudación y gestión del Impuesto sobre la Renta de las Empresas de Desarrollo y Operación Inmobiliaria, estandarizar el comportamiento de pago de impuestos de las empresas de desarrollo y operación inmobiliaria, de conformidad con lo dispuesto en el " Ley del Impuesto sobre la Renta Empresarial de la República Popular China" y sus reglamentos de implementación, la "Ley de Administración de Recaudación de Impuestos de la República Popular China" y sus reglas de implementación, y combinado con las características del desarrollo y operación de bienes raíces, la Administración Estatal de Fiscalidad ha formulado las “Medidas para el Tratamiento del Impuesto sobre la Renta para Empresas de Desarrollo y Operación de Bienes Raíces”.

Capítulo 1 Disposiciones Generales

Artículo 1 De conformidad con la "Ley del Impuesto sobre la Renta de las Empresas de la República Popular China" y su Reglamento de Implementación, la "Ley de Administración y Recaudación de Impuestos de la República Popular China" República Popular China” y su Reglamento de Implementación y otras Estas medidas se formulan respecto de leyes tributarias y regulaciones administrativas.

Artículo 2: Estas Medidas se aplican a las empresas dedicadas al desarrollo y operaciones de bienes raíces en China (en lo sucesivo denominadas empresas).

Artículo 3 El negocio de desarrollo inmobiliario empresarial incluye el desarrollo de terrenos, la construcción y la venta de edificios residenciales, comerciales y otros edificios, anexos, instalaciones de apoyo y otros productos de desarrollo. Además del desarrollo del suelo, se considerarán completados otros productos desarrollados que cumplan una de las siguientes condiciones:

(1) Se ha informado al departamento de gestión inmobiliaria del certificado de finalización del producto desarrollado para archivar.

(2) Los productos desarrollados se han puesto en uso.

(3) El producto desarrollado ha obtenido el certificado de derechos de propiedad inicial.

Artículo 4: En las circunstancias especificadas en el artículo 35 de la "Ley de Administración y Recaudación de Impuestos de la República Popular China", las autoridades fiscales podrán recaudar y gestionar el impuesto sobre la renta de las sociedades pagadero en el pasado de conformidad con el método de recaudación aprobado, y gradualmente Estandarizar y manejar de acuerdo con las disposiciones de las leyes tributarias y reglamentos administrativos como la "Ley de Administración de Recaudación de Impuestos de la República Popular China". Sin embargo, no se determinará de antemano que el impuesto sobre la renta de las sociedades se recaudará y gestionará de acuerdo con los métodos de recaudación aprobados.

Capítulo 2 Tratamiento Fiscal de los Ingresos

Artículo 5 El alcance de los ingresos por ventas de productos desarrollados es el precio total obtenido en el proceso de venta de productos desarrollados, incluido el efectivo, equivalentes de efectivo y otros beneficios económicos. Los diversos fondos, tasas y recargos recaudados por la empresa en nombre de los departamentos, unidades y empresas pertinentes e incluidos en el precio de los productos desarrollados o facturados por la empresa se reconocerán íntegramente como ingresos por ventas de conformidad con las disposiciones reglamentarias; en el precio de los productos desarrollados, si las facturas son emitidas por departamentos y unidades distintas a la empresa, pueden gestionarse como cobros y remesas.

Artículo 6 Se reconocerán como realización de ingresos por venta de inmuebles los ingresos que obtenga una empresa mediante la celebración formal de un contrato de compraventa de inmuebles o de un contrato de preventa de inmuebles, de la siguiente manera:

(1) Por única vez Si los productos se venden mediante pago total, la realización del ingreso se reconocerá el día en que efectivamente se reciba el precio o se obtenga la prueba (derecho) para reclamar el precio.

(2) Si los productos se venden a plazos, la realización del ingreso se reconocerá según el precio y fecha de pago pactados en el contrato o acuerdo de compraventa. Si el ordenante paga por adelantado, el ingreso se reconocerá en la fecha efectiva de pago.

(3) Si el producto de desarrollo se vende con hipoteca bancaria, el ingreso se determinará según el precio pactado en el contrato o convenio de compraventa, y la realización del ingreso se reconocerá el día cuando efectivamente se recibe el pago inicial y el día en que se transfiere el préstamo hipotecario bancario. Reconocer la realización del ingreso. (4) Para las ventas y el desarrollo de productos encomendados, la realización de los ingresos se reconocerá de acuerdo con los siguientes principios:

1. Si los productos en desarrollo se encomiendan para su venta mediante el pago de derechos de gestión, los ingresos se se reconocerá el día en que se reciba la lista de productos desarrollados vendidos por el encomendado, la realización del ingreso se reconocerá de acuerdo al precio pactado en el contrato o acuerdo de compraventa.

2. Para encomendar la venta de productos desarrollados mediante un método de compra presunta, la empresa y el comprador firman un contrato o acuerdo de venta, o la empresa, el fiduciario y el comprador firman un contrato o acuerdo de venta. Si el precio estipulado en el contrato o acuerdo de compraventa es superior al precio de compra, el precio calculado con base en el precio estipulado en el contrato o acuerdo de compraventa se reconocerá el día en que se reciba la lista de productos desarrollados vendidos por el fiduciario; si el precio estipulado en el contrato o acuerdo de compraventa es menor. En los dos primeros casos, si se determina el precio de compra y el fiduciario firma un contrato o acuerdo de compraventa con el comprador, el ingreso se reconocerá el día en que se publique la lista de productos. vendido y desarrollado por el fideicomisario.

3. Si se utiliza el precio más bajo (precio más bajo garantizado) y el producto desarrollado se vende en consignación, será un contrato o acuerdo de compraventa firmado entre la empresa y el comprador, o un contrato de compraventa. contrato o acuerdo firmado entre la empresa, el fiduciario y el comprador. Si el precio estipulado en el contrato o convenio de compraventa es superior al precio base, el precio calculado con base en el precio estipulado en el contrato o convenio de compraventa se reconocerá el día en que se reciba la lista de productos desarrollados vendidos por el fiduciario, y la empresa deberá pagar la tasa de encomienda de conformidad con la reglamentación. Si el precio estipulado en el contrato o acuerdo de compraventa es inferior al precio base, la realización del ingreso se reconocerá el día en que se reciba el precio calculado por el fiduciario con base en el precio base. Si el encomendado firma directamente un contrato de compraventa con el comprador, el día en que el encomendado reciba la lista de productos vendidos y desarrollados, el ingreso se reconocerá con base en el precio base más la participación obtenida de acuerdo con la reglamentación. 4. Si la empresa encomienda la suscripción para vender productos desarrollados, puede reconocer la realización de ingresos haciendo referencia a los puntos 1 a 3 anteriores de acuerdo con las disposiciones pertinentes del contrato de suscripción para los productos desarrollados que no se han vendido después del vencimiento de; Durante el período de suscripción, la empresa deberá seguir el precio acordado en el contrato o acuerdo de suscripción y los métodos de pago para reconocer la realización de los ingresos.

Artículo 7 Las empresas utilizarán los productos desarrollados para donaciones, patrocinios, beneficios a los empleados, premios, inversiones externas, distribución a accionistas o inversores, pago de deudas y transacciones no monetarias con otras empresas, instituciones e individuos. En caso de intercambio de bienes sexuales, se considerará venta, y se reconocerá la realización de renta (o ganancia) cuando se transfiera la propiedad o el derecho de uso del producto desarrollado, o cuando efectivamente se obtengan beneficios. .

El método y secuencia para reconocer los ingresos (o ganancias) son los siguientes:

(1) Determinar con base en el precio de venta en el mercado de productos similares desarrollados por la empresa en los últimos meses o en los últimos meses de este año;

(2) Determinado por las autoridades tributarias competentes con referencia al valor razonable de mercado de productos desarrollados locales similares;

(3) Determinado por el margen de costo beneficio de los productos desarrollados. La tasa de beneficio costo de los productos desarrollados no será inferior al 15%, y la relación específica será determinada por la autoridad fiscal competente.

Artículo 8 El margen de beneficio bruto imponible de las empresas que venden productos desarrollados sin terminar será determinado por las oficinas tributarias nacionales y las oficinas tributarias locales de cada provincia, región autónoma y municipio directamente dependientes del Gobierno Central de conformidad con el siguientes regulaciones:

(1) Los proyectos de desarrollo están ubicados en áreas urbanas y suburbios donde se encuentran los gobiernos populares de provincias, regiones autónomas, municipios directamente dependientes del Gobierno Central y ciudades bajo planificación estatal separada, y no ser menor de 15.

(2) Si el proyecto de desarrollo está ubicado en el área urbana o suburbio de una ciudad a nivel de prefectura, no será inferior a 10.

(3) Si el proyecto de desarrollo se ubica en otras áreas, no será inferior a 5.

(4) Para viviendas económicamente asequibles, viviendas de precio limitado y viviendas en ruinas, el número no será inferior a 3.

Artículo 9 Los ingresos obtenidos por una empresa de la venta de productos desarrollados sin terminar se calcularán trimestralmente (o mensualmente) con base en el margen de ganancia bruta imponible estimado y se incluirán en la renta imponible del período actual. Una vez completado el desarrollo del producto, la empresa debe liquidar rápidamente sus costos fiscales, calcular la ganancia bruta real de los ingresos por ventas anteriores e incluir la diferencia entre su ganancia bruta real y su correspondiente ganancia bruta estimada en el impuesto pagadero para el año. cuando este proyecto se combina con otros proyectos. Monto de ingresos.

Al realizar las declaraciones de impuestos anuales, las empresas deben emitir un informe de ajuste sobre la diferencia entre el beneficio bruto real y el beneficio bruto estimado de los productos desarrollados y otra información relevante requerida por las autoridades fiscales.

Artículo 10 Si una empresa firma un contrato de reserva de arrendamiento con el arrendatario antes de que se complete el producto recientemente desarrollado o se complete el registro inicial del inmueble y se obtenga el certificado de propiedad, el arrendador deberá obtener el contrato de arrendamiento a partir de la fecha en que el producto desarrollado se entrega al arrendatario para su uso. El precio previo al arrendamiento se reconoce como ingreso realizado con base en la renta.

Capítulo 3 Tratamiento Fiscal de las Deducciones de Costos

Artículo 11 Al calcular y deducir costos y gastos, las empresas deben distinguir entre los gastos del período y los costos imponibles del desarrollo del producto de acuerdo con las regulaciones. costos imponibles de los productos desarrollados vendidos y los costos imponibles de los productos desarrollados no vendidos.

Artículo 12 Los gastos incurridos por la empresa en el período actual, los costos imponibles de venta y desarrollo de productos, los impuestos y recargos comerciales y el impuesto al valor agregado de la tierra se pueden deducir en el período actual en conforme a la normativa.

Artículo 13 La contabilidad de costos del impuesto sobre productos de desarrollo se llevará de conformidad con lo dispuesto en el Capítulo 4.

Artículo 14 El costo imponible de los productos desarrollados vendidos se determinará con base en el área vendible vendida en el período actual y el costo unitario del proyecto del área vendible. El costo unitario de ingeniería del área vendible y el costo imponible de los productos desarrollados vendidos se calculan y determinan de acuerdo con la siguiente fórmula:

El costo unitario de ingeniería del área práctica = el costo total del objeto de costo ; piel; el área de ventas total del objeto de costo

Costo imponible de los productos desarrollados vendidos = área vendible de las ventas realizadas? Coste unitario del proyecto de superficie útil

Artículo 15. Las empresas pueden deducir los costos reales de mantenimiento de los productos desarrollados que se han completado pero aún no vendidos y el mantenimiento diario de los productos desarrollados vendidos (incluidos * * * piezas de desecho y * * * instalaciones y equipos de desecho) de acuerdo con las normas pertinentes. leyes, reglamentos o contratos y costos de mantenimiento.

Artículo 16 Si una empresa transfiere ×× accesorios y ×× fondos de mantenimiento de instalaciones y equipos que se han incluido en los ingresos por ventas a los departamentos y unidades pertinentes de acuerdo con las regulaciones, se deducirán en el momento de la transferencia. .

Artículo 17: Las casas club, los sitios de administración de propiedades, las centrales eléctricas, las estaciones de calefacción, las plantas de agua, los lugares culturales y deportivos, los jardines de infancia y otras instalaciones de apoyo construidas por empresas en la zona de desarrollo se manejarán de acuerdo con lo siguiente regulaciones:

(1) Si no tiene fines de lucro y los derechos de propiedad pertenecen al propietario, o se dona a gobiernos e instituciones locales de forma gratuita, puede considerarse una instalación pública y su Los costos de construcción se implementarán de acuerdo con las regulaciones pertinentes sobre tarifas de instalaciones públicas.

(2) Si el propósito es obtener ganancias, o los derechos de propiedad pertenecen a la empresa, o la propiedad de los derechos de propiedad no está clara, o se dona a otras unidades distintas a los gobiernos locales y Los servicios públicos son gratuitos, el costo debe calcularse por separado.

Excepto el uso propio de la empresa, que se trata como construcción de activos fijos, los demás se tratan como construcción y desarrollo de productos.

Artículo 18 Los gastos de correos y telecomunicaciones, escuelas, instalaciones médicas y otras instalaciones construidas por empresas en la zona de desarrollo se calcularán por separado. Entre ellos, si una empresa construye instalaciones conjuntamente con los departamentos y unidades de gestión empresarial estatales pertinentes y las transfiere una vez finalizadas, la compensación económica otorgada por los departamentos y unidades de gestión empresarial estatales pertinentes se puede deducir directamente del costo de construcción del proyecto, y la diferencia después La deducción debe ajustarse al impuesto actual a pagar. Cantidad de ingresos. Artículo 19 Si una empresa vende productos desarrollados en forma de hipoteca bancaria y acepta que la empresa proporcionará garantía para el préstamo hipotecario del comprador, el depósito (garantía) proporcionado al banco al vender los productos desarrollados no se deducirá de los ingresos por ventas. , ni se utilizará como pago antes de impuestos del período actual. Se deducen los gastos, pero se pueden deducir con base en las pérdidas reales.

Artículo 20 Si una empresa confía a una institución extranjera la venta de los productos que desarrolla, los gastos de ventas (incluidas las comisiones o gastos de gestión) pagados por la empresa a la institución extranjera que no superen los 65.438.000 de los ingresos por ventas confiados Se deducirá según la situación real.

Artículo 21 Los gastos por intereses de una empresa se manejarán de acuerdo con las siguientes disposiciones:

(1) Gastos de endeudamiento incurridos por una empresa para pedir prestado fondos para construir y desarrollar productos que cumplen con los requisitos fiscales, pueden recaudarse y distribuirse de acuerdo con las disposiciones de las Normas de Contabilidad para Empresas Comerciales, y los costos de endeudamiento que son gastos financieros pueden deducirse directamente antes de impuestos.

(2) Si un grupo empresarial o sus empresas miembros piden prestado dinero de una institución financiera para uso común de otras empresas miembros del grupo, el prestatario puede asignar razonablemente los gastos por intereses entre las empresas que utilizan el préstamo y permitir el uso del préstamo. El interés razonablemente compartido por la empresa se deduce antes de impuestos.

Artículo 22: Las pérdidas causadas por la reanudación de los derechos de uso de la tierra por parte del Estado podrán deducirse antes de impuestos como pérdidas de propiedad de acuerdo con las regulaciones pertinentes.

Artículo 23 Si los productos desarrollados por la empresa (con el objeto de costo como unidad de medida) son desechados o dañados en su conjunto, se permite deducir la pérdida neta antes de impuestos después de ser revisada y confirmada. de acuerdo con las regulaciones pertinentes.

Artículo 24 Si los productos desarrollados por la empresa se convierten para uso propio, el tiempo de uso real no excede los 65.438,02 meses y se venden nuevamente, los gastos de depreciación no se deducirán antes de impuestos.

Capítulo 4 Contabilidad de costos imponibles

Artículo 25 Los costos imponibles se refieren al proceso de una empresa que desarrolla, construye y desarrolla productos (incluidos los activos fijos, lo mismo a continuación) Gastos incurridos que deberían clasificarse como objetos de costo según las normas tributarias.

Artículo 26 Los objetos de costo se refieren a las partidas que soportan costos determinadas para el cobro y distribución de diversos gastos durante el proceso de desarrollo y construcción del producto. Los principios para determinar los objetos de costo imponibles son los siguientes:

(1) Principio de mercado. Si el producto desarrollado puede venderse externamente, debe contabilizarse como un objeto de costo imponible independiente; si no puede operarse ni venderse en el extranjero, puede recaudarse primero como un objeto de costo de transición y luego pueden asignarse sus costos relevantes; los costos que pueden ser operados y vendidos en el extranjero en el objeto.

(2) Principios de la recogida clasificada. Los proyectos desarrollados por el grupo con la misma ubicación de desarrollo, tiempo de finalización similar y sin diferencias obvias en el tipo de estructura del producto pueden contabilizarse como un solo objeto de costo.

(3) Principio de diferenciación funcional. Cuando un componente de un proyecto de desarrollo es relativamente independiente y tiene funciones diferentes, puede contabilizarse como un objeto de costo independiente.

(4) Principio de diferencia de precios. Si el precio de venta esperado de los productos desarrollados es significativamente diferente debido a diferentes tipos o funciones de productos, deben contabilizarse por separado como objetos de costo.

(5) Principio de diferencia de costes. Si existen diferencias obvias en los costos de construcción de los productos desarrollados, deben contabilizarse por separado como objetos de costo.

(6) Principio de distinción de derechos e intereses. Si el proyecto de desarrollo es una construcción encargada o un desarrollo cooperativo de varias partes, los objetos de costos deben dividirse en objetos de costos de acuerdo con los principios de contabilidad anteriores.

El objeto del costo deberá ser determinado razonablemente por la empresa antes del inicio de la construcción y deberá ser informado a la autoridad fiscal competente para su presentación. Una vez determinados los objetos de costo, no se pueden cambiar ni confundir a voluntad. Si realmente es necesario cambiar el objeto del costo, éste deberá ser aprobado por la autoridad fiscal competente.

Artículo 27 Los costos imponibles del desarrollo de productos son los siguientes:

(1) Honorarios de adquisición de terrenos y honorarios de compensación por demolición.

Se refiere a diversos gastos incurridos para obtener el derecho a utilizar la tierra de desarrollo (o derecho de desarrollo), que incluyen principalmente el precio de compra de la tierra o la tarifa de transferencia, las principales tarifas de apoyo municipales, el impuesto a la escritura, el impuesto a la ocupación de tierras agrícolas, la tarifa de uso de la tierra, la tarifa de uso de la tierra, el cambio de tierra. uso Y el precio de la tierra y los impuestos relacionados pagados por el exceso de área, costos de compensación de demolición, costos de reasentamiento y reubicación, costos de construcción de viviendas de reasentamiento, compensación de cultivos jóvenes, compensación de casas en ruinas, etc.

(2) Costos iniciales del proyecto. Se refiere a los gastos preliminares tales como estudios hidrogeológicos, levantamientos topográficos y cartográficos, planificación, diseño, estudio de viabilidad, preparación preliminar y nivelación del sitio en la etapa inicial del desarrollo del proyecto.

(3) Honorarios de ingeniería de construcción e instalación. Se refiere a los costos de construcción e instalación incurridos durante el proceso de desarrollo del proyecto de desarrollo. Incluye principalmente el costo de construcción del proyecto de desarrollo y el costo de instalación del proyecto de desarrollo.

(4) Honorarios de construcción de infraestructuras. Se refiere a diversos gastos de infraestructura incurridos durante el proceso de desarrollo de proyectos de desarrollo, que incluyen principalmente tarifas de ingeniería de redes de tuberías comunitarias, como carreteras, suministro de agua, suministro de energía, suministro de gas, descarga de aguas residuales, drenaje de inundaciones, comunicaciones, iluminación, etc., y entorno de jardines. proyectos como saneamiento ambiental y paisajismo.

(5) Tarifas de instalaciones públicas: se refiere a tarifas de instalaciones públicas que son independientes y sin fines de lucro, propiedad de todos los propietarios o donadas a gobiernos locales y servicios públicos de forma gratuita.

(6) Costes de desarrollo. Se refiere a los gastos de costos incurridos por una empresa para organizar y gestionar directamente proyectos de desarrollo y no puede atribuirse a objetos de costos específicos. Incluye principalmente salarios del personal administrativo, tarifas de bienestar de los empleados, tarifas de depreciación, tarifas de reparación, tarifas de oficina, tarifas de agua y electricidad, tarifas de protección laboral, tarifas de gestión de proyectos, amortización del espacio de rotación, tarifas de construcción de instalaciones de comercialización de proyectos, etc.

Artículo 28 Los procedimientos generales para la contabilidad de costos fiscales empresariales son los siguientes:

(1) Organizar y clasificar los gastos reales del período actual según su naturaleza, propósito económico y ubicación. y zona horaria, y dividirlos en categorías: es el costo que debe incluirse en el objeto de costo y los gastos del período que deben deducirse antes de impuestos en el período actual. Al mismo tiempo, los gastos devengados y los gastos diferidos relevantes deberán ser medidos y reconocidos de acuerdo con la normativa.

(2) Dividir razonablemente los gastos reales, gastos acumulados y gastos diferidos incluidos en el objeto de costo en costos directos, costos indirectos y * * * mismos costos, y recolectarlos y distribuirlos razonablemente a los objetos de costo completados. Objetos de costos en curso y Objetos de costos en construcción.

(3) Asigne los costos a cargo de los objetos de costos que se completaron antes del período actual en función de los productos desarrollados vendidos, los productos desarrollados no vendidos y los activos fijos, y deduzca los costos a cargo de la declaración de impuestos del período actual. El costo de los productos desarrollados vendidos se deducirá del costo de los productos desarrollados no vendidos en el momento de las ventas reales.

(4) Clasificar los objetos de costos completados en este período en productos de desarrollo y activos fijos, y liquidar sus costos imponibles. Si se desarrolla un producto, el costo unitario del proyecto se calcula en función del área vendible y luego se calcula el costo imponible del producto desarrollado vendido y el costo imponible del producto no vendido. Se permite deducir el costo imponible de los productos desarrollados vendidos en el período actual, y el costo imponible de los productos no vendidos se deduce cuando se realizan las ventas reales.

(5) Para los costos soportados por el objeto de costo de la construcción inacabada en este período, se debe establecer una cuenta detallada separada y liquidarse después de que se complete el producto de desarrollo.

Artículo 29: Los productos de desarrollo desarrollados y construidos por una empresa se medirán y contabilizarán según el método del costo de fabricación. Entre ellos, los gastos que deben incluirse en el costo de desarrollo de productos son los gastos directos y los gastos indirectos que pueden distinguirse entre los objetos de costo y se incluyen directamente en los objetos de costo. * * *Los mismos costos y costos indirectos que no se pueden distinguir entre los objetos de carga deben asignarse a cada objeto de costo de acuerdo con el principio de beneficio y proporción. El método de asignación específico se puede seleccionar de acuerdo con las siguientes disposiciones:

(1) Ley de ocupación de terrenos. Se refiere a la asignación según la proporción del área ocupada por el objeto de costo de desarrollo con respecto al área total del terreno de desarrollo. 1. Para el desarrollo único, la asignación se basará en la proporción del área ocupada por un objeto de costo con respecto al área total ocupada por todos los objetos de costo. 2. Desarrollo por fases, primero basado en la proporción del área total de desarrollo ocupada por todos los objetos de costo en este período, y luego basado en la proporción del área total ocupada por todos los objetos de costo en este período.

El terreno ocupado por todos los objetos de costo durante el período se deducirá del terreno ocupado por el terreno de desarrollo durante el período, y el terreno ocupado por todos los objetos de costo en cada período se prorrateará.

(2) Método del área de construcción.

Se refiere al prorrateo según la proporción del área de construcción del objeto de costo de desarrollo con respecto al área total de construcción del terreno de desarrollo.

1. Para el desarrollo único, el prorrateo se basará en la proporción del área de construcción de un determinado objeto de costo con respecto al área total de construcción de todos los objetos de costo. 2. Para el desarrollo por etapas, el área de construcción del objeto de costo se distribuirá por fases primero de acuerdo con la proporción del área de construcción del objeto de costo con respecto al área de construcción planificada del terreno de desarrollo, y luego de acuerdo con la proporción de un determinado objeto de costo. área de construcción al área total de construcción del objeto de costo en ese período.

(3) Método de coste directo. Se refiere a la proporción del costo directo de desarrollo de un determinado objeto de costo con respecto al costo directo de desarrollo de todos los objetos de costo en el período.

(4) Método de coste presupuestario. Se refiere a la proporción del costo presupuestado de un determinado objeto de costo con respecto a los costos presupuestados de todos los objetos de costo en el período.

Artículo 30 Las empresas asignarán los siguientes gastos de acuerdo con los siguientes métodos:

(1) Los costos de la tierra generalmente se asignan según el método de área. Si realmente es necesario combinar otros métodos de distribución, se deberá negociar con las autoridades fiscales.

La promoción de suelo y la promoción inmobiliaria están vinculadas al mismo tiempo. Se trata de una adquisición única de suelo para desarrollar un inmueble por etapas. Con la aprobación de las autoridades tributarias, los costos de desarrollo del terreno pueden asignarse de acuerdo con el costo presupuestario general del terreno y luego ajustarse una vez completado el desarrollo general del terreno.

(2) Los costos de desarrollo de instalaciones públicas calculados como objetos de costos de transición deben asignarse de acuerdo con el método del área de construcción. (3) Si los costos de endeudamiento se prorratean entre diferentes objetos de costo, se utiliza el método de costo directo o el método de costo presupuestario para prorratearlos. (4) El método de asignación de otras partidas de costos será determinado por la propia empresa.

Artículo 31 Si una empresa obtiene derechos de uso de la tierra a través de transacciones no monetarias, su costo se determinará de acuerdo con las siguientes disposiciones: (1) La empresa o unidad invierte derechos de uso de la tierra en la empresa para el finalidad de desarrollar productos, se manejará de acuerdo con las siguientes disposiciones:

1. Si el producto de desarrollo intercambiado es desarrollo y construcción de terrenos, la empresa receptora de la inversión no reconocerá temporalmente el costo al aceptar el mismo. derechos de uso de la tierra. Cuando los productos de desarrollo se separen por primera vez, el costo de confirmar los derechos de uso del suelo se calculará y reconocerá con base en el valor justo de mercado de los productos de desarrollo que deben separarse (incluidos los que se separaron por primera vez y los que se separaron posteriormente). ) y los impuestos y tasas correspondientes pagaderos durante la transferencia de derechos de uso de la tierra. Si se trata de una prima, el costo de adquirir los derechos de uso de la tierra se sumará a la prima pagadera o se deducirá de la prima pagadera.

2. Si los productos de desarrollo intercambiados son otros terrenos de desarrollo y construcción, la empresa receptora de la inversión deberá, cuando se produzca la transacción de inversión, pagar los impuestos pertinentes con base en el valor justo de mercado de los productos de desarrollo y el Proceso de transferencia de derechos de uso de la tierra. El cálculo de la tarifa confirma el costo de los derechos de uso de la tierra. Si se trata de una prima, el costo de adquirir los derechos de uso de la tierra se sumará a la prima pagadera o se deducirá de la prima pagadera.

(2) Si una empresa o unidad invierte derechos de uso de la tierra en forma de capital, la empresa que recibe la inversión deberá, cuando se produzca la transacción de inversión, calcular los derechos de uso de la tierra de acuerdo con el valor justo de mercado de los derechos de uso de la tierra y el proceso de transferencia de derechos de uso de la tierra. Los impuestos y tasas pagaderos pertinentes se calcularán y confirmarán para determinar el costo de adquisición de los derechos de uso de la tierra. Si se trata de una prima, el costo de adquirir los derechos de uso de la tierra se sumará a la prima pagadera o se deducirá de la prima pagadera.

Artículo 32: Excepto los siguientes gastos devengados (pagados), el costo real será el costo imponible.

(1) Si el proyecto no se liquida finalmente y no se obtiene la factura completa, el importe de la factura insuficiente podrá acumularse previa presentación de justificantes suficientes, pero el importe máximo no podrá exceder de 65.438 00 de el importe total del contrato.

(2) Si las instalaciones públicas aún no se han construido o completado, los costos de construcción se pueden acumular razonablemente con base en los costos presupuestados. Dichas instalaciones públicas deben cumplir con las condiciones clara e irrevocablemente comprometidas para la construcción en el contrato, acuerdo, anuncio o modelo de compraventa de la casa, o deben construirse de acuerdo con las leyes y reglamentos.

(3) Los costos de construcción y los costos de mejora de la propiedad que deben informarse al gobierno para su aprobación pero que aún no se han presentado para su aprobación pueden retenerse y pagarse de acuerdo con las regulaciones. Los costos de mejora de propiedades se refieren a fondos de administración de propiedades, fondos de mantenimiento de edificios públicos u otros fondos especiales que deben ser asumidos por las empresas de acuerdo con las regulaciones.

Artículo 33 El estacionamiento construido por la empresa se contabilizará separadamente como objeto de costo. El aparcamiento formado por infraestructura subterránea será tratado como instalación pública de apoyo.

Artículo 34 Cuando una empresa liquide los costos imponibles, deberá obtener los gastos reales incurridos, pero si no obtiene las certificaciones legales, no se incluirán en los costos imponibles.

Cuando efectivamente se obtengan los certificados legales, se incluirán los costos imponibles de acuerdo con la reglamentación.

Artículo 35 Una vez completado el desarrollo de un producto, la empresa podrá optar por determinar la fecha final de la contabilidad de costos imponibles antes de la liquidación final del impuesto sobre la renta de las sociedades en el año de finalización, sin ningún retraso. Si los costos imponibles de los productos desarrollados no se liquidan como se requiere en el año de finalización, las autoridades fiscales competentes tienen el derecho de determinar los costos imponibles, realizar los ajustes fiscales correspondientes y tratar el asunto de acuerdo con las disposiciones pertinentes del Impuesto. Ley de Administración de Cobranzas de la República Popular China.

Capítulo 5 Tratamiento Fiscal de Materias Específicas

Artículo 36 Las empresas cooperan y desarrollan conjuntamente proyectos inmobiliarios con otras empresas, unidades e individuos como organismo principal, y el proyecto no establece un empresa persona jurídica independiente Si el contrato o acuerdo de desarrollo estipula que el producto de desarrollo se distribuirá a todos los inversores (es decir, socios, partes de empresas conjuntas, lo mismo a continuación), cuando la empresa distribuya el producto de desarrollo por primera vez, si El costo imponible del proyecto ha sido liquidado, y la diferencia entre el costo imponible del producto de desarrollo que debe asignarse al inversionista y el monto de su inversión debe incluirse en la renta imponible del período actual si el costo imponible no ha sido liquidado, El monto de la inversión del inversionista se trata como ingreso por ventas para el tratamiento fiscal correspondiente.

(2) Si el contrato o convenio de desarrollo estipula la distribución de las utilidades del proyecto, se seguirán las siguientes disposiciones:

1. las rentas imponibles del ejercicio actual y unificarlas. Para declarar y pagar el impuesto sobre la renta de las empresas, las utilidades del proyecto no podrán distribuirse antes de impuestos. Al mismo tiempo, no se puede amortizar en costos ni deducir antes de impuestos de los gastos por intereses relacionados por aceptar inversiones de inversionistas.

2. Las ganancias operativas del proyecto del inversor deben tratarse como dividendos y bonificaciones para el tratamiento fiscal pertinente.

Artículo 37 Si una empresa invierte derechos de uso de suelo en proyectos de desarrollo inmobiliario de otras empresas con el propósito de desarrollar productos, se manejará de acuerdo con las siguientes disposiciones:

Cuando la empresa obtiene primero el desarrollo. Al desarrollar productos, los productos de desarrollo deben descomponerse en dos negocios económicos: transferencia de derechos de uso de la tierra y compra de productos de desarrollo para el tratamiento del impuesto sobre la renta, y el terreno debe calcularse y reconocerse con base en el valor justo de mercado. de los productos de desarrollo que obtendrá el proyecto (incluidos los adquiridos por primera vez y los adquiridos posteriormente). Ganancias o pérdidas por transferencia de derechos de uso.

Capítulo 6 Disposiciones complementarias

Artículo 38 Las empresas con inversión extranjera dedicadas al desarrollo y operación de bienes raíces deberán vender productos de desarrollo inacabados antes del 36 de junio de 2007 y el 36 de febrero de 2007. ingresos. Una vez finalizados dichos productos desarrollados, el tratamiento fiscal se llevará a cabo de conformidad con los métodos estipulados en el artículo 9 de estas Medidas.

Artículo 39 El presente aviso se aplicará desde el 65 de junio de 2008 hasta el 1 de octubre de 2008.