Cuestiones jurídicas y naturaleza jurídica de la recuperación de derechos de uso de suelo de propiedad estatal
La naturaleza jurídica de la recuperación de derechos de uso del suelo.
Recuperar los derechos de uso de la tierra de propiedad estatal de acuerdo con las leyes y regulaciones es responsabilidad legal del gobierno y sus departamentos de administración de tierras. Las leyes, reglamentos y normas nacionales pertinentes contienen disposiciones claras sobre la recuperación de los derechos de uso de la tierra de propiedad estatal. Según estas leyes, la naturaleza jurídica de la recuperación de derechos de uso de suelo de propiedad estatal incluye principalmente los siguientes aspectos:
La "recuperación" de sanciones administrativas
La "recuperación" de sanciones administrativas Las sanciones se refieren a Si un usuario de la tierra viola las disposiciones prohibitivas de las leyes y reglamentos, el gobierno o el departamento de administración de tierras deberá recuperar los derechos de uso de la tierra de acuerdo con las disposiciones de las leyes y reglamentos. Este tipo de "recuperación" se debe en primer lugar a que los usuarios de la tierra adoptan conductas prohibidas por las leyes y reglamentos. En segundo lugar, las leyes y reglamentos estipulan que ese comportamiento debe ser castigado y los derechos de uso de la tierra deben recuperarse sin compensación.
El artículo 37(1) de la "Ley de Ordenación del Territorio", el artículo 18 del "Reglamento de Protección de las Tierras Agrícolas Básicas", el artículo 25 de la "Ley de Ordenación de los Bienes Raíces Urbanos" y la "Ley Provisional El Reglamento sobre la Asignación y Transferencia de Derechos de Uso de Suelo Urbano de Propiedad del Estado" "Recuperación" previsto en el artículo 17(2) pertenecerá en su totalidad a la recuperación de sanciones administrativas.
"Reanudación" de los derechos de uso de la tierra vencidos
La "reanudación" de los derechos de uso de la tierra vencidos se refiere a la expiración de los derechos de uso de la tierra de propiedad estatal debido a que el usuario de la tierra no los presenta. Renovación, o aunque no se apruebe la solicitud de renovación, según el contrato de cesión, los derechos de uso del suelo serán recuperados por el Estado de forma gratuita.
Artículo 58, párrafo 3, párrafo 1 de la "Ley de Ordenación del Territorio", Artículo 21, párrafo 2, de la "Ley de Ordenación de Bienes Raíces Urbanos", Artículo 40 del "Reglamento Provisional sobre la Asignación y Transferencia de derechos de uso de suelo urbano de propiedad estatal" "Reanudación" se refiere a la "reanudación" cuando expira el derecho de uso de suelo.
"Recuperación" por otras razones legales
"Recuperación" por otras razones legales se refiere a la recuperación del usuario de la tierra debido a una determinada situación legal sin violar las disposiciones prohibitivas de las leyes y reglamentos. El departamento de administración de tierras recuperó los derechos de uso de la tierra debido a eventos que deberían ser revocados de acuerdo con las regulaciones. Lo que hay que explicar aquí es que, en primer lugar, los usuarios de la tierra no violaron las leyes ni los reglamentos. En segundo lugar, estos eventos pueden ser causados por los propios usuarios de la tierra, como la reubicación, disolución, cancelación y quiebra de las unidades, o pueden ser causados por el Estado, como el beneficio del público o la implementación de la planificación urbana. .
Con base en la explicación anterior, se puede confirmar que los derechos de uso de tierras de propiedad estatal en ciudades y pueblos se basan en los párrafos 1, 2, 4 y 5 del artículo 58 de la Ley de Gestión de Tierras. , Artículo 19 de la Ley de Ordenación de Bienes Inmuebles Urbanos, y Los terrenos se recuperarán de conformidad con lo dispuesto en los artículos 42 y 47, apartado 1, del Reglamento Transitorio de Concesión y Transferencia.
Cómo entender el reciclaje gratuito y el reciclaje pagado
1. El "reciclaje" de sanciones administrativas es una medida de sanción por el comportamiento ilegal de los usuarios de la tierra. En teoría, no se deberían pagar tasas. . Sin embargo, la compensación por la adquisición de tierras se considera una "transferencia" de propiedad de la tierra y el impuesto sobre la recaudación de tierras se considera un gasto en el proceso de "cambio" de tierras. El autor cree que el gobierno debería devolver el precio original a los usuarios de la tierra. cuando obtienen la tierra. La compensación por demolición y las tarifas de transferencia de tierras son tarifas que pagan los usuarios de la tierra para obtener derechos de uso de la tierra y no deben devolverse si se utilizan sanciones administrativas para "recuperar" los derechos de uso de la tierra.
2. La "recuperación" de los derechos de uso de la tierra expira porque se basa en las estipulaciones del contrato de transferencia de derechos de uso de la tierra, y los diversos costos de la tierra pagados originalmente por los usuarios de la tierra se han perdido durante décadas. del uso del suelo, es decir, el valor actual del coste del suelo es "cero", por lo que no deben pagarse.
Cualquier tarifa. Sin embargo, sólo porque el valor presente del costo de la tierra sea "cero" no significa que la tierra no tenga valor. Cuando el valor del terreno es varias veces mayor que el valor original del terreno y la casa todavía tiene el valor real y el valor de uso, si es absolutamente "libre" recuperarla sigue siendo una cuestión que merece un debate más profundo.
3. Para la "recuperación" por otras razones legales, el gobierno debe devolver la compensación por la adquisición de tierras, la compensación por demolición, los impuestos por la adquisición de tierras y las tarifas de transferencia de tierras por los años restantes, y se manejarán los estándares de precios. según diferentes situaciones: para el público Si se recuperan los derechos de uso de la tierra para el beneficio y la implementación de la planificación urbana, se deben devolver cuatro tarifas basadas en los precios actuales, y la tierra con valor agregado se devolverá a los usuarios de la tierra para reflejar "pagado " recuperación. Si los derechos de uso de la tierra se recuperan debido a la reubicación, disolución, cancelación, quiebra u otras razones de la unidad, las cuatro tarifas se devolverán con base en el precio original y el mayor valor de la tierra pertenecerá al gobierno.
Autoridad de aprobación para recuperar derechos de uso de suelo.
De acuerdo con las disposiciones de las leyes y reglamentos administrativos de gestión territorial, en la mayoría de los casos, la recuperación de los derechos de uso de la tierra requiere la aprobación del gobierno que aprobó originalmente el uso de la tierra. El problema es que según la Ley de Gestión de Tierras anterior a 1999, la aprobación de tierras estaba sujeta a una aprobación única con cuotas escalonadas; la Ley de Gestión de Tierras posterior a 1999 estipula que la aprobación de tierras se realiza en tres ocasiones: la primera es la aprobación de la conversión de tierras agrícolas, el segundo es la aprobación de la adquisición de terrenos. La tercera vez es la revisión y aprobación del terreno para proyectos de construcción específicos. Aunque en algunos casos las aprobaciones primarias y secundarias se pueden procesar al mismo tiempo, también existen situaciones legales en las que se requieren aprobaciones por separado. En el caso de que las tres aprobaciones y las autoridades de aprobación sean inconsistentes, ¿qué gobierno fue responsable de la aprobación original?
El artículo 18 del "Reglamento sobre la protección de las tierras agrícolas básicas" estipula que los proyectos de construcción clave aprobados por el Consejo de Estado ocupan tierras agrícolas básicas y no se han utilizado durante dos años consecutivos. Con la aprobación del Consejo de Estado, los gobiernos a nivel de condado o superior pueden recuperar los derechos de uso de la tierra de las unidades usuarias de la tierra de forma gratuita.
Según la idea de que ocupar tierras agrícolas básicas requiere la aprobación del Consejo de Estado para la “conversión agrícola” y la aprobación del Consejo de Estado para la “adquisición de tierras”, parece que el “gobierno que originalmente aprobó el uso de la tierra” debería referirse al gobierno que aprobó la conversión o adquisición de tierras de tierras agrícolas. Sin embargo, no es tan sencillo analizar cuidadosamente el contenido de aprobación de los tres documentos de aprobación.
La aprobación de "conversión agrícola" es la aprobación de la conversión de tierras agrícolas en tierras de construcción de acuerdo con el plan general de uso de la tierra, y es la aprobación de la "conversión de tierras" es la aprobación de la "adquisición de tierras"; de tierras de propiedad colectiva Aprobación de la expropiación de tierras de propiedad estatal y aprobación de la "transferencia de propiedad de la tierra". Las dos aprobaciones tienen las mismas características: en primer lugar, el gobierno de nivel superior aprueba al gobierno de nivel inferior, no al usuario de la tierra, en segundo lugar, esta aprobación de "cesión" y "transferencia" no implica derechos de uso de la tierra y no es la aprobación; de los derechos de uso de la tierra. De acuerdo con las disposiciones del párrafo 3 del artículo 44 de la Ley de Gestión de Tierras, una vez que el usuario de la tierra haya aprobado la "categoría de transferencia" y los "derechos de transferencia", el proyecto de construcción específico debe ser aprobado por el gobierno sólo después de la construcción específica. Una vez aprobado el proyecto, el terreno Sólo los usuarios pueden obtener derechos de uso del terreno. Por lo tanto, las aprobaciones relacionadas con los usuarios de la tierra o los derechos de uso de la tierra son el tercer tipo de aprobación, es decir, la aprobación de terrenos para proyectos de construcción específicos.
Con base en el análisis anterior, dado que el objeto de la recuperación del derecho de uso del suelo es el usuario del suelo y el objeto es el derecho de uso del suelo, se puede considerar que el gobierno que originalmente aprobó el uso del suelo debe referirse al gobierno que aprobó el uso del terreno para el proyecto de construcción específico. En cuanto al artículo 18 del "Reglamento básico de protección de las tierras agrícolas", sólo puede entenderse como una disposición especial para las "tierras agrícolas básicas", pero esta disposición especial no favorece la investigación y recuperación de las tierras ociosas.
(La respuesta anterior se publicó el 13 de mayo de 2013. Consulte la política actual de compra de vivienda).
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