¿Hay propiedades comerciales en China que hayan caducado?
Las torres este y norte del Edificio Comercial Internacional de Shenzhen, construidas a principios de la década de 1980, dan a la calle y tienen una ubicación geográfica superior.
Fotografiado por el reportero del Shenzhen Business Daily, Chen Xiangming
“Cuando expire el período de transferencia de la tierra, la recuperarán de forma gratuita. ¿Comprar una casa equivale a 70 años de alquiler?” Entrando en el nuevo año, subasta de tierras en Shanghai' La controversia sobre la devolución de las tierras sin compensación durante el período de uso ha convertido la "preocupación a largo plazo" sobre cómo renovar los derechos de propiedad de 70 años en una "preocupación a corto plazo". inquietud". Sin embargo, ya a principios de la década de 1980, la Zona Económica Especial de Shenzhen, que estaba experimentando con la "transferencia de derechos de uso de la tierra", estaba relativamente tranquila porque existía un precedente de "aprobación" de la renovación de viviendas vencidas.
En el distrito de Luohu, hay decenas de edificios de oficinas o edificios comerciales y residenciales con derechos de propiedad de sólo unos 20 años, que están caducando gradualmente. Pero mientras se paguen las primas, la "vida" de estas propiedades puede extenderse a cuarenta o cincuenta años. Este “pasaporte” es el “Reglamento sobre renovación de bienes inmuebles vencidos en Shenzhen” promulgado por la ciudad de Shenzhen en 2004.
Ahora bien, ¿podrán estas casas antiguas, que antes sólo tenían derechos de propiedad de 20 años, "rejuvenecer árboles marchitos" después de ser renovadas? Los precios de la vivienda aumentan día a día. En transacciones reales de vivienda de segunda mano, ¿qué confusiones encuentran los ciudadanos respecto a la renovación de los derechos de propiedad? Un periodista del Shenzhen Commercial Daily realizó recientemente una investigación.
Renovación de derechos de uso:
Hubo un precedente en Shenzhen hace 7 años.
En la intersección de Renmin South Road y Jianjin Road en el distrito de Luohu, en la salida E de la estación de metro Guomao, se puede ver un edificio de oficinas de 20 pisos con paredes exteriores blancas, que da a la calle y se encuentra en el Los edificios este y norte, la Plaza Jinguanghua y el Edificio Guomao están uno frente al otro, ocupando una ventaja geográfica. Este es el Edificio Comercial Internacional de Shenzhen, que causó revuelo porque los derechos de uso del suelo expiraron en 20 años.
Según los datos, los derechos de uso de la tierra del edificio Guoshang, que se completó a principios de la década de 1980, solo duraron 20 años y finalizaron el 31 de diciembre de 2001. En aquel momento, muchos propietarios estaban confundidos porque no sólo no podían utilizar sus propiedades como préstamos hipotecarios, sino que también se enfrentaban al problema de alquilarlas. "Aunque me he mudado, no sé si es mi propia casa y no puedo firmar un contrato de arrendamiento. De hecho, en Shenzhen hay 73 kilómetros cuadrados de terreno con una "zona especial para vivir" como China Business". Edificio.
¿Por qué hay propiedades como el edificio Guoshang con derechos de propiedad de sólo 20 años? Repasemos la evolución de Shenzhen y las políticas nacionales de gestión del territorio.
En febrero de 1981, Shenzhen promulgó el "Reglamento provisional sobre la gestión de tierras de la zona económica especial de Shenzhen", que permitía a los inversores de la zona asignar tierras. También estipula el período máximo de uso de la tierra: 30 años para terrenos industriales; 20 años para terrenos comerciales; 50 años para terrenos residenciales comerciales; 50 años para terrenos de educación, ciencia y tecnología, y 30 años para terrenos turísticos; , ganadería y acuicultura. El terreno se utiliza desde hace 20 años.
Por lo tanto, los derechos de uso del suelo de algunos edificios comerciales son de sólo 20 años, como el edificio Guoshang que comenzó a construirse a principios de los años 1980. Pero esto es menos de la mitad de lo estipulado en el "Reglamento Provisional de la República Popular China sobre la Asignación y Transferencia de Derechos de Uso de Tierras Urbanas de Propiedad Estatal" emitido por el Consejo de Estado en 1990 - el plazo máximo para usos comerciales, turísticos y el terreno de entretenimiento tiene 40 años.
Según el "Reglamento Transitorio", el plazo máximo de los derechos de uso del suelo es: 70 años para suelos residenciales; 50 años para suelos industriales; 50 años para suelos educativos, científicos y tecnológicos, culturales, sanitarios y; terrenos deportivos, 40 años para terrenos comerciales, turísticos y de entretenimiento, 50 años.
Por lo tanto, para ser consistente con las regulaciones nacionales, Shenzhen emitió regulaciones a principios de la década de 1990: 1988 65438 Antes del 3 de octubre, el gobierno asignará tierras de forma gratuita y las regulaciones originales seguirán implementándose después; 1988 1.3, el gobierno asignará tierras de forma remunerada. Si la Oficina de Recursos firma un contrato de transferencia de derechos de uso de la tierra, el período máximo de uso de la tierra será de conformidad con las regulaciones nacionales.
La adjudicación de 73 kilómetros cuadrados de terreno se ha convertido, por tanto, en una "cuestión histórica", y el Edificio Comercial Internacional es una de ellas.
Desde 2000, con la expiración del primer lote de tierras asignadas administrativamente, Shenzhen ha tenido que hacer ajustes nuevamente. En 2004, Shenzhen promulgó las "Varias Disposiciones sobre la Renovación de Propiedades Caducadas en Shenzhen", allanando el camino para la renovación de propiedades caducadas.
El "Reglamento" señala que si el propietario necesita seguir utilizando el terreno para bienes inmuebles, la vida útil del suelo se ampliará de conformidad con el principio de uso remunerado del terreno sin cambiar el uso. Si el período restante (el período máximo de uso estipulado por el estado menos el período utilizado) excede el período acordado, el monto de la tarifa de transferencia de terreno a pagar será el 35% del precio base publicado del terreno y se pagará de una sola vez. suma según el plazo acordado.
Esta regulación no solo convierte al edificio Guoshang en el primer caso de renovación de derechos de uso de suelo en el país, sino que también proporciona una base importante para la renovación de muchas propiedades en Shenzhen que han expirado o están a punto de expirar.
Garantía de política:
La renovación urbana ha aumentado el valor de las casas antiguas
Hoy en día, los derechos de propiedad del edificio Guoshang ya no son una confusión para los propietarios. Hace unos días, los periodistas vieron en el lugar que el piso del podio del edificio Guoshang había sido alquilado a varias empresas. El negocio principal es el comercio mayorista y minorista de ropa, con un gran flujo de personas. Gracias al cómodo transporte, la situación de alquiler y venta del edificio de oficinas de arriba también es buena. Según Luo Zhikun, gerente del distrito Luohu del edificio de oficinas del edificio industrial y comercial de Zhongyuan, el precio actual de las oficinas del edificio Guoshang es de aproximadamente 12.000 yuanes por metro cuadrado.
"La mayoría de los propietarios de edificios de BCC han pagado la prima de renovación, porque sólo la renovación puede transferirse e hipotecarse. Pero también hay algunos propietarios originales que no están dispuestos a pagar la prima". Los propietarios de primera mano compraron originalmente. El precio es muy bajo, por lo que es rentable conservar la propiedad y alquilarla. No quiero venderla, por lo que no tengo prisa por pagar una prima para renovar. los derechos de propiedad. "Después de todo, es imposible para el gobierno demoler todo el edificio sólo porque uno o dos propietarios no han completado los procedimientos de renovación del contrato de arrendamiento".
El edificio Lianhua, un solo edificio ubicado en Renmin South Road en El distrito de Luohu está adyacente al edificio Guoshang. También es una propiedad de oficinas con un derecho de propiedad de solo 20 años. La información muestra que la propiedad del terreno de Lotus Building es propiedad del estado, la fuente es la transferencia por acuerdo y el uso del terreno es la industria comercial y financiera. El período de uso de la tierra es de 20 años, de 1981 1 a 2001 1. El período de uso de la tierra ha expirado y el propietario debe pagar el precio de la tierra antes de que pueda renovarse o transferirse.
Un agente inmobiliario cerca del edificio Lotus dijo a los periodistas que el precio actual del edificio Lotus es de aproximadamente 1,65.438.000 yuanes por metro cuadrado. El periodista notó que la pared exterior del edificio ha sido renovada y que el edificio tiene 26 pisos. El principal formato de negocio son los hoteles económicos, incluidos Home Inns, etc. Algunos propietarios también dividen el espacio en habitaciones individuales de varios metros cuadrados, incluyendo cocina y baño, en las que sólo cabe una persona. El alquiler por habitación es de 1.600 yuanes. El espacio de más de 80 metros cuadrados se puede dividir en cuatro habitaciones individuales y los ingresos mensuales por alquiler superan los 6.000 yuanes.
“¿Los derechos de propiedad han expirado? Esto no parece ser un problema todavía”. Muchos agentes inmobiliarios de alto nivel en el distrito de Luohu entrevistados por el periodista dijeron que las propiedades vencidas en Shenzhen pueden ser renovadas por Pagando primas, las casas antiguas en Luohu no parecen estar en lugar de preocuparse por la "muerte en la infancia", cada vez más "árboles marchitos vuelven a la vida". "La mayoría de las casas cerca del puerto de Luohu fueron desarrolladas por Shenfang Group en la década de 1980. Debido a la renovación urbana, muchos desarrolladores se han mudado a áreas residenciales para realizar renovaciones. Ahora las casas antiguas en el distrito de Luohu parecen ser más valiosas a medida que envejecen". Shihua dijo Han Jiwen, director de bienes raíces de la estación de tren de Luohu.
Reducción de los derechos de propiedad:
Los diferentes años preocupan a los compradores
Sin embargo, el periodista se enteró de que en las transacciones reales de viviendas de segunda mano, varias razones históricas conducen a los derechos de propiedad de una misma comunidad son diferentes, los préstamos bancarios para casas antiguas son bajos, etc. , todavía causará algunos problemas a los compradores.
El abogado Liu Ziru del bufete de abogados Guangdong Zhongzhen dijo a los periodistas que, de hecho, hay muchas consultas legales sobre bienes raíces sobre la vida de los derechos de uso de la tierra, centrándose principalmente en algunas casas con vidas útiles más cortas y precios más bajos que otras. casas en la misma comunidad; además, algunos ciudadanos han cambiado el período de uso del suelo después de comprar una casa y el período de los derechos de propiedad se ha reducido, por lo que el período calculado se ha adelantado por alguna razón. "En términos generales, este tipo de disputas rara vez llegan a los tribunales porque no hay un buen punto de partida", analizó Liu Ziqi.
Yuan, subdirector general del Departamento de Negocios Inmobiliarios de Midland, que está muy familiarizado con Luohu, dijo a los periodistas que en el mercado de viviendas de segunda mano, las propiedades con derechos de propiedad de sólo 20 años y las propiedades vencidas como Lotus La construcción y el edificio comercial internacional de Shenzhen no son fáciles de negociar, siempre que se pague el precio del terreno, la transferencia se puede completar sin problemas. Sin embargo, debido a que las "Varias regulaciones sobre la renovación de bienes inmuebles vencidos en Shenzhen" estipulan que solo "el terreno solicitado ha expirado o expirará dentro de un año" puede solicitar la renovación, por lo que solo quedan cinco o seis derechos de propiedad individuales. .
“El fenómeno más común ahora es que los derechos de propiedad de las casas en la misma comunidad no están unificados, lo que trae un cierto grado de confusión a los compradores de viviendas”, dijo Yuan, por ejemplo, Yunfeng Garden en Luohu. El distrito tiene dos derechos de propiedad: derechos de propiedad de 50 años y derechos de propiedad de 70 años. Aunque según las políticas actuales de Shenzhen, el contrato de arrendamiento puede renovarse después de su vencimiento, el precio de una casa con un derecho de propiedad de 50 años seguirá siendo aproximadamente 500 yuanes/metro cuadrado más bajo que el de una casa con un derecho de propiedad de 70 años.
Además, según el personal pertinente de la Segunda Oficina de Administración de la Comisión de Planificación y Tierras Municipales de Shenzhen, que acepta solicitudes de renovación de propiedades vencidas, la mayoría de los solicitantes acuden al Centro de Registro de Derechos de Propiedad para gestionar la transferencia. de propiedad después de firmar un contrato de transacción de vivienda de segunda mano. En ese momento, se descubrió que la transferencia no se podía llevar a cabo y se requería pagar una prima a la oficina antes de regresar al centro de registro para una transferencia sin problemas.
“Los ciudadanos todavía tienen mucha confusión sobre el período de uso de la tierra. A menudo recibimos consultas relevantes de los ciudadanos, como preguntar si el período de uso de la parcela a la que pertenece la propiedad se puede extender, cuántos. años, etc., tenemos todo. Alguien responderá”, dijeron los funcionarios correspondientes de la oficina.
Preguntas frecuentes sobre la renovación de propiedades
1. Cuanto antes pagues, menor será el coste.
¿Cómo calcular la prima que se paga por renovación de propiedad cuando ésta vence? ¿No piensas vender la casa? Si no pagas el dinero, ¿no hay riesgo?
Encuesta de periodistas: el precio de referencia de la tierra de Shenzhen se refiere al precio promedio de mercado de los derechos de uso de la tierra bajo condiciones establecidas de uso de la tierra y condiciones de desarrollo de la tierra. Se utiliza para abordar compensaciones por demolición, disputas, evaluación y renovación de tierras. y la estimación del precio de la tierra desempeñan un papel rector en otros aspectos.
El personal relevante de la Primera Oficina de Administración de la Comisión de Planificación de Tierras Municipales de Shenzhen declaró que los terrenos con una proporción de área de construcción superior a 1 se tasan de acuerdo con el área de construcción, y los terrenos con una proporción de área de construcción menor. de 1 se cotiza según la superficie del terreno. La proporción de superficie construida de terrenos residenciales ordinarios en nuestra ciudad es en su mayoría mayor que 1. El precio de referencia del suelo se puede encontrar en el sitio web de la Comisión Municipal de Planificación y Tierras en www.szpl.gov.cn
Se entiende que el precio de referencia del suelo en Shenzhen ha seguido una tendencia ascendente en los últimos tiempos. años. Por ejemplo, el precio de referencia de la tierra publicado en 2006 fue entre un 30 y un 40 más alto que el de 2004. Por lo tanto, los expertos inmobiliarios recuerdan a los propietarios cuyos terrenos han caducado que cuanto antes paguen el precio del terreno, menor será el precio que deberán pagar.
2. Pagar una prima para transferir la propiedad.
En 2009, el Sr. Qin compró una casa de 107 metros cuadrados en un edificio en el distrito de Nanshan en una subasta. Cuando transfirió la propiedad, le dijeron que tenía que pagar 79.800 yuanes por el derecho de uso. La propiedad fue sólo por 20 años. Año de caducidad. El Sr. Qin está desconcertado: la Ley de Propiedad promulgada en 2007 tiene una disposición de "renovación automática". ¿Por qué Shenzhen tiene que pagar primas para renovar el seguro?
Investigación del periodista: Según el responsable pertinente de la antigua Oficina de Administración de Tierras y Vivienda de Shenzhen, la "Ley de Derechos de Propiedad" estipula que el derecho a utilizar el terreno para la construcción residencial se renovará automáticamente cuando expire. , pero no está claro si la renovación es de pago o gratuita. Por lo tanto, Shenzhen ahora aplica el "Reglamento de renovación de bienes raíces por vencimiento de Shenzhen" emitido en 2004. En consecuencia, el precio del terreno debe reembolsarse.
Se entiende que actualmente a muchos ciudadanos les gusta pujar por bienes raíces en subastas para comprar una casa "de alta calidad y de bajo precio" por debajo del precio de mercado, pero pueden comprar una casa cuyo uso Los derechos han expirado. Para transferir una casa, hay que pagar el precio del terreno. El precio total final puede ser superior al precio de mercado. Por lo tanto, es mejor investigar un poco sobre la propiedad antes de subastarla.
3. Diferentes épocas y diferentes situaciones.
En cuanto al fenómeno de los diferentes derechos de propiedad, ahora es más común que en la misma comunidad algunas casas tengan derechos de uso por 50 años y otras casas tengan derechos de uso por 70 años. ¿Cuál es la razón?
Investigación del periodista: Según el personal pertinente de la Comisión de Planificación y Tierras Municipales de Shenzhen, existen dos razones para el fenómeno anterior: 1. Algunas comunidades se construyen sobre dos o tres terrenos con distinto número de parcelas y se desarrollan en varias etapas. Cada terreno tiene una vida útil diferente 2. Pertenece a un mismo suelo adjudicado administrativamente, parte del cual es vivienda de reforma habitacional; . Según las políticas pertinentes, las viviendas reformadas pueden ampliarse a 70 años cuando están incluidas en la lista. Otras viviendas no reformadas deben solicitar una prórroga a 70 años antes de su vencimiento. La vivienda actual de 50 años aún no ha caducado, por lo que ya tiene dos años.
4. La renovación del contrato es condicional y la inversión debe ser clara.
La Sra. Wang, una ciudadana, se ha enamorado de una casa en Luohu y planea comprarla para invertir, pero los derechos de propiedad solo duran 20 años.
El agente dijo que podría renovarse en ese momento. ¿Puedo comprarlo?
Investigación del periodista: Yuan, subdirector general del Departamento de Ventas de Midland Property en Shenzhen, dijo que es mejor que los ciudadanos consulten personalmente al departamento de tierras si se puede renovar la prima de tierras, porque la situación de cada terreno La tierra es diferente. Además, dado que la renovación del seguro requiere información más original, a menudo sólo los propietarios de primera mano la tienen. Una vez que la información está incompleta, es difícil decir si el seguro se podrá renovar con éxito. Por tanto, es mejor tener menos transacciones para este tipo de viviendas.
Se entiende que las agencias de aceptación para solicitudes de renovación son: Luohu y Futian siempre están bajo la administración de la Comisión Municipal de Tierras y Planificación, Nanshan está bajo la administración directa de la Segunda Oficina, Distrito de Yantian, Este Third Street (Kwai Chung, Dapeng, Nan'ao) Es aceptado por la ventana de aceptación comercial de la Oficina de Administración de Binhai y por la ventana de aceptación comercial de las oficinas administrativas jurisdiccionales en Baoan, Longgang, Guangming y Pingshan.
5. El apoyo a los dormitorios en zonas industriales se ampliará hasta por 50 años.
El Sr. Liu, un ciudadano, se ha enamorado de un dormitorio en una zona industrial. El derecho de propiedad es de 30 años, pero es una casa comercial y está por vencer. ¿Se puede renovar con éxito el contrato de arrendamiento de este tipo de casa?
Investigación del periodista: El personal pertinente de la Comisión de Planificación y Tierras Municipales de Shenzhen siempre ha estado afiliado a la administración y ha dicho que la vida útil del terreno para dormitorios de apoyo en la zona industrial es consistente con la de uso industrial. y puede ampliarse hasta un máximo de 50 años. Si el inmueble pertenece a adjudicación administrativa, podrá solicitar la renovación dentro del año anterior al vencimiento.
Enlace de noticias
“El período de uso ha terminado, es gratis.
Disputa por “reanudación de tierras”
La primera sesión de Shanghai Mercado de comercio de tierras en 2011 La subasta finalizó en 5438 0 a principios de junio. Aunque la subasta de tierras fue lenta y no hubo reyes de tierras llamativos, la disposición en el "Aviso previo a la solicitud" de que "el cedente debe recuperar y compensar". "El valor residual correspondiente" en realidad desafió la tierra casi olvidada. La "Asignación y Transferencia de Derechos de Uso de Tierras Urbanas de Propiedad del Estado" tiene un período de 70 años.
En ese momento, un periódico de Shanghai publicó un artículo. titulado "Sorpresa en la transferencia de tierras de Shanghai". El artículo decía: "Reporteros en Shanghai en 2011. Durante la primera subasta en el mercado de comercio de tierras, se descubrió que en las 'instrucciones previas a la solicitud' de tierras, había una disposición que 'después de la expiración del período de transferencia, el cedente debería recuperar y compensar el valor residual correspondiente' o incluso 'el cedente debería recuperar el terreno sin compensación'.
Sin embargo, en informes de seguimiento posteriores, las llamadas "regulaciones relevantes" eran regulaciones nacionales en lugar de regulaciones locales de Shanghai. Los terrenos que se “recuperan sin compensación” deben cumplir varias condiciones, y los terrenos residenciales no necesitan solicitar una renovación “automática”. Sin embargo, no está claro si se requiere el pago después de la "renovación automática" y si está sujeto a restricciones de "interés público".
El 29 de abril de 2008, el Ministerio de Tierras y Recursos y la Administración Estatal de Industria y Comercio emitieron conjuntamente el texto modelo del "Contrato de Transferencia de Derechos de Uso de Suelos de Construcción de Propiedad Estatal". El capítulo 5 del texto modelo es "Expiración del plazo", en el que los artículos 25 a 27 son completamente coherentes con los artículos 27 a 29 de la versión de Shanghai del contrato de transferencia. En otras palabras, según las regulaciones nacionales, a partir de 2008, todos los contratos de transferencia de derechos de uso de terrenos de construcción de propiedad estatal local deben tener estas tres cláusulas. Las tres cláusulas se interpretan generalmente como: 1. Los terrenos no residenciales deben solicitar al gobierno su renovación un año antes de su vencimiento. Dado que los terrenos residenciales se "renuevan automáticamente", no existe ninguna cuestión de "aprobación". Si la solicitud de renovación no perjudica las "necesidades de los intereses sociales", el gobierno debe aprobar la renovación, pero la tasa de transferencia de tierras debe pagarse nuevamente después de la aprobación. 2. Si los terrenos no residenciales no solicitan renovación un año antes de su vencimiento, el gobierno los recuperará sin compensación después de su vencimiento. 3. Si la solicitud de renovación de terrenos no residenciales no se aprueba por "interés público", el gobierno recuperará el terreno y lo compensará. Si no hay compensación por adelantado, se recuperará sin compensación.
"Después de 70 años, la casa se convirtió en una casa de ladrillos". Aunque preocupaciones similares no surgen por casualidad, para la gente corriente las dudas sobre la autoridad de 70 años no han desaparecido, especialmente la cuestión de si el pago es o no. Los requisitos necesarios para la renovación automática de viviendas siguen siendo vagos y el concepto de “interés público” también es difícil de definir.