¿Qué hacer después de que expire el terreno de construcción de propiedad estatal?
A finales de la década de 1980, Shenzhen y Shanghai lanzaron el sistema de pago de uso de la tierra en China. La Enmienda Constitucional de 1988 aclaró que, bajo la premisa de insistir en la propiedad estatal de la tierra urbana, los derechos de uso de la tierra pueden transferirse de conformidad con la ley. Con la promulgación e implementación de una serie de leyes y reglamentos como el "Reglamento Provisional sobre la Asignación y Transferencia de Derechos de Uso de Tierras Urbanas de Propiedad Estatal" y la "Ley de Gestión de Tierras de la República Popular China", China básicamente ha establecido y mejoró gradualmente el sistema de transferencia remunerada de tierras de propiedad estatal.
Como parte importante del sistema de transferencia de tierras de propiedad estatal, el período de transferencia y la disposición de vencimiento siempre han atraído mucha atención. Aunque las leyes y reglamentos correspondientes definen el número máximo de años para la transferencia de derechos de uso de la tierra para diferentes fines y establecen algunas disposiciones sobre los principios para manejar la expiración de los derechos de uso de la tierra, la mayoría de estas disposiciones son vagas y evitan si se debe pagar o no. tarifas de renovación, cuestiones centrales como estándares y métodos de pago. Sin embargo, la ambigüedad de estos temas centrales ha provocado que la gestión de la caducidad de los derechos de uso de suelo de construcción de propiedad estatal se enfrente a una situación sin base legal ahora y en el futuro, lo que a su vez afecta las expectativas futuras y el comportamiento de uso del suelo. usuarios.
Por lo tanto, realizar una investigación sobre la expiración de los derechos de uso de suelo de construcción de propiedad estatal es, por un lado, satisfacer las necesidades urgentes de la actual gestión de suelo de propiedad estatal. Hoy en día, algunas tierras transferidas antes de la introducción del período máximo de transferencia de tierras han expirado o están a punto de expirar. Dado que no existen reglas unificadas, los gobiernos locales han provocado fuertes reacciones sociales e incluso conflictos al negociar con los usuarios. Al mismo tiempo, los terrenos integrales y los terrenos industriales transferidos en la década de 1990 también expirarán en 10 a 20 años, y ya es hora; aclarar los derechos de uso de tierras de propiedad estatal Cómo abordar la caducidad.
Por otro lado, estudiar la caducidad de los terrenos edificables de propiedad estatal también es de gran importancia para mejorar el sistema y promover el desarrollo sostenible de la economía y la sociedad. A juzgar por la situación actual, es insostenible seguir dependiendo de los ingresos procedentes de la venta de terrenos de nueva construcción como motor del desarrollo económico y social. Estudiar la disposición adecuada de los terrenos de construcción de propiedad estatal no sólo conduce a la realización de un sistema sostenible de ingresos por transferencias de tierras, sino que también tiene una importancia de gran alcance en tres aspectos. En primer lugar, existe la necesidad de promover y mejorar aún más el sistema de uso remunerado de la tierra. En la actualidad, el sistema de pago de uso de la tierra proporciona beneficios a los gobiernos locales en forma de tasas de transferencia de tierras, que es la principal forma de hacer realidad la propiedad de la tierra de propiedad estatal. El claro coste del posterior período de expiración de las tierras de propiedad estatal es un complemento y una mejora del actual sistema de transferencias remuneradas. El segundo es la necesidad de evitar la pérdida de activos de propiedad estatal y lograr la preservación y apreciación de su valor. Nuestro país implementa la propiedad pública de la tierra y el suelo urbano es el activo más importante del país. El establecimiento del sistema de transferencia de tierras de propiedad estatal ha aumentado considerablemente el valor de los activos de tierras. La caducidad, la renovación o la recuperación garantizarán efectivamente la naturaleza de propiedad estatal de las tierras, permitiéndoles mantener y aumentar su valor. En tercer lugar, es la necesidad de seguir promoviendo el desarrollo de nuevas urbanizaciones. Los ingresos por transferencias de tierras proporcionan la garantía necesaria para la construcción de diversas infraestructuras y servicios públicos en el proceso de urbanización. La nueva urbanización es una fuerza impulsora importante para el futuro desarrollo económico y social de mi país. Por lo tanto, la formación de un sistema razonable de recuperación vencido y un sistema de tarifas de renovación es un apoyo importante para el desarrollo de la nueva urbanización.
En segundo lugar, clasifique las políticas y regulaciones actuales
Las leyes y regulaciones de China sobre la expiración de los derechos de uso de terrenos de construcción de propiedad estatal son las siguientes:
( 1) "Desarrollo urbano de la República Popular China" El Reglamento provisional sobre la concesión y transferencia de derechos de uso de tierras de propiedad estatal (1990)
En primer lugar, estipula el período máximo de transferencia para varios tipos de derechos de uso de terrenos para construcción de propiedad estatal, incluidos 70 años para terrenos residenciales; 50 años para terrenos comerciales, 40 años para terrenos turísticos y de entretenimiento y 50 años para usos integrales y de otro tipo;
El segundo es determinar el derecho del Estado a recuperar la tierra sin compensación cuando expire el derecho de uso de la tierra. El artículo 40 estipula que "cuando expire el derecho de uso de la tierra, el estado obtendrá el derecho de uso de la tierra y la propiedad de los edificios y otros accesorios en el terreno de forma gratuita. El usuario de la tierra deberá devolver el certificado de uso de la tierra y gestionar la cancelación". registro conforme a la normativa."
Una vez más se propone el derecho del usuario a solicitar la renovación, y se deja claro que se deberá pagar nuevamente la tasa de transferencia. El artículo 41 estipula que “cuando expire el derecho de uso del suelo, el usuario del suelo podrá solicitar la renovación del contrato, que deberá renovarse de conformidad con lo dispuesto en el Capítulo 2 de este Reglamento, el uso del suelo. Se pagará la tasa de transferencia del derecho y se completará el registro.
(2) La "Ley de Gestión de Tierras de la República Popular China" revisada en 2004 (2004).
Insistir en el derecho del Estado a recuperar los derechos de uso de la tierra de forma gratuita si el usuario no solicita la renovación y el cedente no aprueba la solicitud de renovación. El inciso (3) del artículo 58, es decir, si el período de uso estipulado en un contrato de transferencia de tierra u otro contrato de uso pago expira y el usuario de la tierra no solicita la renovación o la solicitud de renovación no es aprobada, no se incluirá en el alcance de la recuperación por parte del Estado de los derechos de uso de la tierra de propiedad estatal y proporcionar una compensación adecuada a los usuarios de la tierra.
(3) La "Ley de Gestión de Bienes Raíces Urbanos de la República Popular China" revisada en 2007 (2007).
El primero se refiere a los derechos y procedimientos para la renovación de los derechos de uso al vencimiento, el derecho a que se apruebe la solicitud de renovación, el derecho del estado a rechazar la solicitud de renovación por el interés público, el rechazo del estado a la solicitud de renovación y la reanudación de la propiedad de propiedad estatal sin compensación Las disposiciones sobre los derechos de uso de la tierra son consistentes con el texto modelo del "Contrato de Transferencia de Derechos de Uso de la Tierra de Propiedad del Estado" de 2000. El artículo 22 estipula que “si un usuario de la tierra necesita continuar usándola después de la expiración del período de uso acordado en el contrato de transferencia del derecho de uso de la tierra, deberá solicitar la renovación al menos un año antes de la expiración, a menos que la tierra necesite ser recuperarse en función del interés público.
”
En segundo lugar, adherirse al principio de transferencia pagada y cambiar la redacción de las tarifas pagadas por el uso de la tierra en el texto del modelo de contrato de 2000 por la tarifa de transferencia de derechos de uso de la tierra de 1990. El artículo 22 estipula que “la persona que aprueba la renovación, el contrato de transferencia de derechos de uso de la tierra debe volver a firmarse y la tarifa de transferencia de derechos de uso de la tierra debe pagarse de acuerdo con las regulaciones."
En tercer lugar, no está claro si y cómo para compensar los bienes inmuebles sobre el terreno cuando el Estado recupera los derechos de uso de la tierra de propiedad estatal de forma gratuita. El artículo 22 estipula que “si el usuario de la tierra no solicita la renovación de acuerdo con los términos del contrato de transferencia del derecho de uso de la tierra. o la solicitud de renovación no sea aprobada de conformidad con lo dispuesto en el párrafo anterior, el derecho de uso del suelo será recuperado por el Estado sin compensación.”
(4) “Ley de Derechos de Propiedad de la República Popular”. of China" (2007)
En primer lugar, se propone la renovación automática de los derechos de uso del suelo para la construcción residencial, pero no existe un procedimiento claro para la renovación. Se requiere pago y cómo pagar.
En segundo lugar, no existen disposiciones claras sobre los derechos de uso de terrenos de construcción no residenciales.
(5) Texto modelo del "Contrato de transferencia de derechos de uso de terrenos de construcción de propiedad estatal" (2008)
Primero, aclara el procedimiento para que los titulares de derechos soliciten la renovación con un año de anticipación. El artículo 25 estipula que “los usuarios de la tierra deben continuar usando la tierra bajo este contrato después de la expiración del período de uso acordado en este contrato. , se debe presentar una solicitud de renovación al cedente al menos un año antes del vencimiento."
La segunda es proteger el derecho del usuario a solicitar la renovación, pero aún le otorga al estado el derecho de recuperar la renovación. terrenos de interés público. El artículo 25 estipula que “el cedente aprobará la solicitud de renovación del titular del derecho de uso de la tierra, excepto cuando la tierra bajo este contrato deba recuperarse en función del interés público. "
El tercero es adherirse al principio de uso pago a largo plazo, pero el período se cambia de tarifa de transferencia de tierra a tarifa de uso de tierra pagada. El artículo 25 estipula que "el cesionario que acepta renovar el El contrato deberá manejar el uso pagado de la tierra de acuerdo con los procedimientos legales, volver a firmar un contrato de uso de la tierra con el cedente y pagar la tarifa de uso de la tierra".
En cuarto lugar, el estado está facultado para manejar el Situación en la que el usuario no solicita la renovación y el cedente no aprueba su solicitud de renovación. En virtud de este contrato, el Estado tiene derecho a recuperar los derechos de uso de la tierra sin compensación. Cuando el Estado recupere el inmueble, deberá compensarlo. Por el valor residual del terreno, después de la expiración del período de transferencia, si el cesionario no solicita la renovación, el cedente lo recuperará gratuitamente en nombre del Estado. El cesionario deberá mantener las funciones de uso normal de los edificios. y otros accesorios en el suelo y no los destruirá artificialmente. Si los edificios y demás anexos del terreno pierden sus funciones funcionales, el cedente podrá exigir al cesionario que traslade o desmantele los edificios y demás anexos del terreno y restablezca el nivel del terreno." El artículo 28 estipula que "cuando la transferencia del terreno expira el período, el cesionario deberá Si el cedente solicita la renovación y no aprueba la extensión de conformidad con el Artículo 25 de este contrato, el derecho de uso de la tierra será recuperado por el cedente en nombre del Estado sin cargo, pero el cedente deberá compensar de acuerdo con el valor residual de los edificios y otros anexos en el terreno en el momento de la recuperación".
(6) Resumen
Existen varias leyes y regulaciones. relacionados con la expiración de los derechos de uso de la tierra de propiedad estatal, y las regulaciones relevantes también están cambiando y mejorando gradualmente. Algunas características y problemas obvios incluyen:
Primero, la protección de los derechos de los usuarios de la tierra a continuar usándola. Se ha ido profundizando gradualmente. El "Reglamento Provisional sobre la Asignación y Transferencia de Derechos de Uso de Suelos Urbanos de Propiedad del Estado" de 1990 colocó al Estado en la recuperación de los derechos de uso vencidos. La posición más destacada solo indica que los usuarios tienen derecho a solicitar la renovación. , pero no estipula el principio de si el estado aprueba su solicitud de renovación. El texto modelo del "Contrato de Transferencia de Derechos de Uso de Tierras de Propiedad del Estado" de 2000 y la "Ley de Gestión de Bienes Raíces" revisada de 2007 requieren que, además de. Para recuperar terrenos vencidos en función de necesidades de interés público, el Estado también debe aprobar la solicitud de renovación del titular del derecho. La Ley de Derechos de Propiedad de 2007 estipula directamente que el derecho a utilizar terrenos para la construcción residencial se renovará automáticamente después de la expiración, es decir, el gobierno lo hará. Los derechos de uso de la tierra vencidos para la construcción residencial no se pueden recuperar sin compensación. A juzgar por los cambios en las leyes y regulaciones, el Estado está prestando cada vez más atención a la protección de los derechos legales de propiedad de los ciudadanos y restringiendo gradualmente el poder del gobierno. > En segundo lugar, se respeta el principio de uso de la tierra pagado, pero no hay una actitud clara sobre cómo pagar la tarifa de renovación en el futuro. El período de pago de renovación ha experimentado cambios en la "tarifa de transferencia-tarifa de uso de la tierra pagada". -tarifa de transferencia", que esencialmente refleja la inconsistencia de las reglas. Claro. La tarifa de transferencia de tierras es un pago único por el uso de tierras de propiedad estatal durante un cierto período de tiempo. Debe decirse que es una tierra pagada. tarifa de uso, sin embargo, la tarifa de uso de la tierra pagada se puede pagar en una sola suma como la tarifa de transferencia de tierra, o se puede pagar en cuotas cada año. El cambio en la terminología refleja esencialmente la ambigüedad en el diseño del sistema. >
En tercer lugar, el Estado puede recuperar otros terrenos comerciales de propiedad estatal, excepto los terrenos de construcción residencial vencidos por motivos de interés público, pero debe hacerlo de acuerdo con los requisitos. Su valor residual se utilizará para compensar el inmueble. En él, desde el "Contrato modelo para la transferencia de derechos de uso de tierras de propiedad estatal" de 2000, se ha estipulado claramente que cuando el Estado recupere los derechos de uso de tierras, las construcciones y otros anexos sobre el terreno se basarán en el residuo. valor en el momento de la recuperación El valor de la compensación para el cesionario es
En tercer lugar, referencia de las prácticas nacionales y extranjeras
(1) Shanghai
Shanghai propone. que los derechos de uso de la tierra serán gratuitos al vencimiento. Disposiciones para la recuperación.
En 2010, Shanghai propuso en el "Anuncio de solicitud preliminar para la transferencia de derechos de uso de terrenos de construcción de propiedad estatal" (Anuncio de solicitud preliminar de Shanghai (2010) No. 02) que "el cedente recuperará y compensará el valor residual correspondiente" o " el enajenante recuperará gratuitamente el valor residual correspondiente”. Contenido, incluyendo superficie de suelo comercial y residencial de 35.600 metros cuadrados. Estas disposiciones son las primeras en la historia de las transacciones de transferencia de tierras.
Este aviso de aplicación provocó una discusión generalizada. El contenido principal de la disputa es si el terreno comercial y residencial es terreno de construcción residencial y si está protegido por la ley de derechos de propiedad. Si pertenece o parte de él a un terreno de construcción residencial, entonces todo o parte de él debe estar protegido por la Ley de Propiedad y renovado automáticamente; si no pertenece a un terreno de construcción residencial, significa que el Gobierno Municipal de Shanghai ha realizado una decisión; decisión de recuperar un terreno antes de que esté claro si es necesario para el interés público.
②Qingdao
Qingdao considera principalmente los problemas que quedan de la historia y desde la perspectiva de evitar casos individuales, extiende el período de transferencia mediante el pago de tarifas de transferencia e incorpora los derechos de uso de terrenos de construcción vencidos en el nacional El plazo máximo de transferencia según la legislación vigente.
La mayor parte del terreno en la comunidad de Alishan, distrito de Huangdao, Qingdao, se vendió a finales de los años 1980. Debido a la falta de regulaciones unificadas, el período de transferencia es relativamente arbitrario y oscila entre 20, 30 y 35 años. Actualmente hay 5.071 propietarios en Alishan Community 1 * *, de los cuales los derechos de uso de la tierra de 310 propietarios expirarán el 30 de junio de 2009. Este tipo de derecho de uso de suelo residencial puede renovarse automáticamente de acuerdo con las disposiciones de la Ley de Derechos de Propiedad, pero cómo determinar el período de renovación y cómo pagar la tarifa de renovación se ha convertido en el tema más controvertido.
La comunidad Qingdao Alishan adopta un enfoque caso por caso y obtiene la propiedad de la vivienda en función de los derechos pagados por el propietario en ese momento.