La naturaleza de la financiación de la tierra
Características de la financiación de la tierra
La financiación de la tierra se diferencia de otros sectores de las finanzas y tiene las siguientes características.
1. La financiación de la tierra es una financiación garantizada. La financiación de la tierra es un crédito a largo plazo, por lo que la tierra debe estar hipotecada para proporcionar garantía de financiación. Las garantías incluyen garantías personales (es decir, garantías de crédito, que son jurídicamente vinculantes) y garantías físicas. Una garantía suele ser proporcionada por una segunda persona con buena reputación o capital sólido (que puede ser un individuo o una empresa) para garantizar el pago de la deuda del deudor. Cuando el deudor no puede cumplir el contrato de préstamo, el tercero tiene la responsabilidad de hacerlo. Pagar el préstamo en su nombre. La garantía real consiste en utilizar un determinado bien como garantía para el cumplimiento de la deuda del prestatario. Cuando la deuda no puede cumplirse, el acreedor tiene derecho a ejercer la garantía real, independientemente de que el deudor tenga otros. deudas o si la garantía ha sido transferida a otros, puede obtener prioridad en el reembolso de los derechos del acreedor a partir de la ejecución de la garantía real. Entre ellos, la garantía humana es más conveniente y la garantía física es más segura. Puedes elegir una de las dos garantías o utilizarlas al mismo tiempo. El académico taiwanés Ji Wei dijo que para obtener financiación, debe haber una base en la que la gente confíe. Esta base no es más que personas y las capacidades laborales y de vida individuales son limitadas. servir como base crediticia a largo plazo, no es la tierra y la propiedad No se puede arreglar, por lo que los derechos del acreedor sobre la financiación de la tierra deben estar garantizados por las cosas, es decir, la tierra y sus objetos fijos. Pero normalmente, teniendo en cuenta la seguridad de la financiación de la tierra, ambos se utilizan al mismo tiempo. Por ejemplo, los préstamos hipotecarios inmobiliarios en el Reino Unido no sólo examinan el valor de la garantía (es decir, la garantía de la propiedad), sino también el valor de la garantía. También conceden gran importancia a la capacidad de pago del deudor (es decir, (el crédito de una persona); y la mayoría de las hipotecas en los Estados Unidos requieren no sólo garantías inmobiliarias, sino también garantías de agencias de garantía gubernamentales. Cuando coexisten al mismo tiempo garantías personales y garantías físicas, en principio, las garantías reales deben ejercerse primero, porque las garantías humanas pertenecen a la categoría de derechos del acreedor, mientras que las garantías físicas pertenecen a la categoría de derechos de propiedad.
2. La financiación de la tierra se basa en derechos hipotecarios. La financiación de la tierra se basa en hipotecas sobre la tierra, comienza con el establecimiento de derechos hipotecarios sobre la tierra y termina con la cancelación de los derechos hipotecarios (cuando se liquidan los derechos del acreedor). según lo previsto) o ejecución (cuando los derechos del acreedor no pueden liquidarse cuando se liquida el pago), finaliza. Huang Tong, un académico de Taiwán, China, enfatizó que los derechos hipotecarios son en realidad la base de la financiación inmobiliaria. ①El llamado derecho hipotecario es el derecho de prioridad del acreedor hipotecario sobre el inmueble hipotecado, es decir, el deudor o un tercero no transfiere la posesión de su inmueble y utiliza el inmueble como garantía de los derechos del acreedor. no puede cumplir la deuda, el acreedor tiene derecho a recibir el pago prioritario del precio del inmueble hipotecado o del producto de la subasta o venta del inmueble.
El derecho hipotecario tiene las siguientes características principales: (1) El derecho hipotecario es una garantía real, y su función es únicamente garantizar el reembolso de los derechos del acreedor. Por tanto, el derecho hipotecario existe subordinado al mismo. derechos del acreedor y seguirá el reembolso de los derechos del acreedor y desaparecerá. (2) Los derechos del acreedor garantizados por derechos hipotecarios tienen prioridad de reembolso. Es decir, cuando existen múltiples reclamaciones por la misma deuda, las reclamaciones garantizadas por la hipoteca deben liquidarse primero. (3) Se pueden hipotecar derechos de usufructo Además de los derechos de propiedad completos, es decir, la propiedad del objeto de la hipoteca, también se pueden hipotecar derechos de usufructo, como por ejemplo los derechos de uso.
En nuestro país, los bienes inmuebles que pueden ser hipotecados incluyen: (1) Derechos de uso de suelo obtenidos de acuerdo con la ley; (2) Derechos de propiedad de la vivienda y uso de suelo obtenidos de acuerdo con la ley; -planificar la propiedad de la propiedad obtenida de acuerdo con la ley②; (4) Otros bienes inmuebles que pueden ser hipotecados de acuerdo con la ley. Si el derecho de uso de la tierra transferido está hipotecado, las casas originales sobre el suelo y otros accesorios antes de la hipoteca se hipotecarán al mismo tiempo; si todas las casas sobre el derecho de uso de la tierra transferido están hipotecadas, los derechos de uso de la tierra dentro del alcance de; el derecho de uso de la tierra transferido también estará hipotecado si parte de la casa sobre los derechos de uso de la tierra está hipotecada, la proporción correspondiente de los derechos de uso de la tierra de la casa estará hipotecada cuando se hipoteque la propiedad de la casa sobre plano; deberá cumplir con las normas pertinentes en materia de preventa de viviendas y gestión de contratos de construcción.
Los bienes inmuebles que no pueden hipotecarse incluyen: (1) bienes inmuebles con propiedad en disputa; (2) bienes inmuebles utilizados para empresas de bienestar público como educación, atención médica y administración municipal (3) incluidos en; protección de reliquias culturales Edificios dentro del alcance de la demolición y otros edificios de importancia conmemorativa importante (4) Bienes inmuebles que se hayan anunciado para ser incluidos en el alcance de la demolición de acuerdo con la ley (5) Bienes inmuebles que hayan sido sellados; detenido, supervisado o restringido en otras formas de conformidad con la ley (6) Bienes inmuebles que no han sido incluidos en el alcance de la demolición de conformidad con la ley; Bienes inmuebles registrados para recibir certificados de propiedad; -empresas invertidas que han pagado el capital total sin la confirmación de un contador público certificado chino (8) Bienes inmuebles propiedad de agencias administrativas, bienes inmuebles propiedad y administrados por el gobierno (9) Tierras cultivadas, granjas, terrenos privados, colinas privadas; y otros derechos de uso de la tierra de propiedad colectiva, excepto las hipotecas permitidas por la ley.
3. La financiación de la tierra generalmente requiere titulización. En términos generales, la financiación de la tierra es la misma que otras finanzas. La mayoría de sus pasivos son pasivos a corto plazo con vencimientos cortos y una fuerte liquidez, pero sus activos tienen un largo plazo. Debido a las características de los activos crediticios grandes y a largo plazo, cuando la escala de este activo crediticio representa una cierta proporción de los activos crediticios totales del banco, generalmente del 25% al 30%, el banco puede enfrentar un riesgo de liquidez de fondos. Para acortar el plazo de esta parte de los activos a largo plazo, incluso si los activos son líquidos, es necesario titulizar préstamos hipotecarios inmobiliarios.
La titulización de bienes inmuebles incluye: (1) La titulización del propio inmueble o propiedad (en nuestro país, derecho de uso del suelo y propiedad de la vivienda), lo que significa dividir el valor o los derechos de propiedad del inmueble. el propio patrimonio en pequeñas cantidades y dividiéndolos en Representado en forma de valores, el valor de grandes cantidades de terrenos y casas que no son fáciles de mover tiene mejor liquidez (2) La titulización de los créditos hipotecarios inmobiliarios es dividir a largo plazo; y grandes créditos hipotecarios en pequeñas cantidades y convertirlos en valores valiosos. En forma de valores, el financiamiento a través del mercado de capitales hace que los activos hipotecarios a largo plazo sean altamente líquidos.
4. La financiación de la tierra tiene una fuerte naturaleza política. La financiación de la tierra es un sector financiero que está sujeto a una fuerte intervención política del gobierno y recibe más subsidios gubernamentales. Por un lado, el uso de la tierra agrícola, la planificación urbana, los planes de desarrollo urbano, las políticas industriales, etc. tienen muchas restricciones a la financiación de la tierra; por otro lado, la solución al problema de la vivienda de los residentes urbanos está relacionada con la estabilidad y la unidad social; estabilidad política, por lo que el gobierno suele exigir A través del sector financiero inmobiliario, se utilizan diversos incentivos, subsidios o incentivos fiscales para apoyar el desarrollo de préstamos para la compra de viviendas, a fin de garantizar que los residentes puedan vivir y trabajar en paz y satisfacción.
5. El costo del negocio de financiación de tierras es mayor, pero los rendimientos son mejores. En términos generales, un préstamo hipotecario inmobiliario generalmente requiere: investigación crediticia del prestatario, valoración de la hipoteca inmobiliaria, seguro hipotecario y establecimiento de. derechos hipotecarios a la cancelación, a veces es necesario hacer cumplir la hipoteca (cuando la deuda no se puede cumplir en este proceso, es necesario contactar al departamento de administración de tierras, autoridad de registro de derechos de propiedad, agencia de seguros, agencia de tasación y otros departamentos); Se necesitan profesionales con conocimientos relevantes Colaboración, como la cooperación de tasadores de tierras, tasadores de crédito, abogados, contadores, corredores, etc., por lo que la operación es más complicada, lo que aumenta los costos operativos de la financiación de tierras. Pero, por otro lado, debido a que implica muchos pasos, el negocio de la financiación inmobiliaria es altamente derivado, lo que puede impulsar el desarrollo de algunos negocios de intermediación bancaria y generar considerables ingresos por comisiones al sector financiero.
Tipos de financiación de tierras
La financiación de tierras incluye la financiación de tierras municipales y la financiación de tierras rurales.
Finanzas urbanas y locales Las finanzas municipales y locales son la financiación relacionada con el desarrollo, operación y consumo de suelo urbano y sus edificios, incluyendo: (1) La financiación de adquisición de bienes inmuebles es la compra de terrenos o edificios (incluyendo (2) La financiación de mejoras inmobiliarias es la financiación para el desarrollo y la construcción de terrenos y edificios; (3) La financiación de operaciones inmobiliarias son los fondos para la operación de terrenos y edificios, como las operaciones de arrendamiento.
Financiamiento de tierras agrícolas El financiamiento de tierras agrícolas es el financiamiento para el desarrollo, producción y operación de tierras agrícolas, que incluye: El financiamiento para la adquisición de tierras agrícolas es el financiamiento para la compra o arrendamiento de tierras agrícolas (2) Financiamiento de tierras agrícolas Tierra; la financiación de mejoras se refiere a la financiación para la recuperación y remediación de tierras agrícolas, la conservación del agua de las tierras agrícolas, la mejora del suelo, etc. (3) la financiación de la gestión de tierras agrícolas se refiere a la financiación para la compra de ganado, fertilizantes, maquinaria agrícola y actividades comerciales agrícolas; . En comparación con el financiamiento de tierras urbanas, el financiamiento de tierras rurales tiene un plazo más largo, menor rentabilidad, mayores riesgos y fuertes implicaciones políticas. Por lo tanto, generalmente es operado por bancos profesionales basados en políticas y requiere que el Estado proporcione subsidios en forma de crédito. Este capítulo tiene como objetivo principal las finanzas municipales.
En los Estados Unidos, la financiación de bienes raíces se puede dividir en financiación de compra de vivienda (hipoteca), financiación de bienes raíces generadores de ingresos (ingresosproperty), financiación de desarrollo de terrenos (landde-velopmmt) y construcción (construcción) según a diferentes objetos de financiación. Cuatro tipos de financiación.
(1) La financiación para la compra de vivienda se refiere a la financiación para que los residentes compren casas, también conocida como préstamos hipotecarios personales para vivienda, y es una parte importante de la financiación inmobiliaria.
(2) La financiación inmobiliaria con fines de lucro consiste en financiar a inversores que compran bienes raíces comerciales (también conocidos como bienes raíces no residenciales), como centros comerciales, edificios de oficinas, fábricas, etc.
Los inversores compran bienes inmuebles que generan ingresos no para el consumo, sino como inversión, para obtener márgenes de beneficio entre la compra y la venta, o para operaciones de arrendamiento para obtener ingresos por alquiler, o como activos fijos para actividades de producción y operación. Este tipo de financiación inmobiliaria proviene principalmente de los ingresos de explotación como fuente de fondos para el reembolso del préstamo. Por lo tanto, el examen de su capacidad de reembolso es diferente al de los préstamos para vivienda personal y debe ser más cauteloso.
(3) La financiación del desarrollo del suelo es la financiación que se lleva a cabo en torno al desarrollo del suelo, como siete conexiones y una nivelación, tres conexiones y una nivelación. La cantidad de efectivo tiene las características de invertirse en etapas y recuperarse de una vez según el progreso del proyecto. El período suele ser de 1 a 2 años, pero el período para el desarrollo a gran escala a veces es más largo.
(4) La financiación de la construcción es la financiación relacionada con el desarrollo y la construcción de bienes raíces. Su flujo de caja también tiene la característica de invertirse en cuotas y recuperarse de una sola vez. En ocasiones la financiación de la edificación y la promoción del suelo son inseparables, lo que en nuestro país se denomina financiación de empresas de promoción inmobiliaria. Además, como las últimas tres formas de financiación inmobiliaria tienen plazos de préstamo más cortos, son muy rentables y en su mayoría son proporcionadas por bancos comerciales, a menudo se clasifican como crédito comercial.
En función de la participación de intermediarios, la financiación inmobiliaria se puede dividir en financiación inmobiliaria indirecta y financiación directa. La financiación indirecta significa que los prestatarios obtienen financiación a través de instituciones financieras (como los bancos). Las instituciones financieras no son los verdaderos proveedores de fondos, sino puentes entre la oferta y la demanda de fondos, por lo que se denomina financiación directa, que significa que los prestatarios obtienen financiación directamente. a través de valores, la actividad de recaudar fondos de inversores. Los prestatarios incluyen personas físicas y jurídicas. Las personas físicas solicitan préstamos a los bancos para comprar, construir o reparar sus propias viviendas; las personas jurídicas incluyen principalmente empresas de desarrollo inmobiliario y otros clientes corporativos no inmobiliarios que compran bienes inmuebles. Las empresas de desarrollo inmobiliario suelen solicitar préstamos a los bancos u obtener financiación a través del mercado de capitales con el fin de obtener fondos para la adquisición, el desarrollo o la operación de bienes inmuebles. Los clientes de empresas no inmobiliarias solicitan préstamos a los bancos principalmente con el fin de comprar bienes inmuebles. activos para producción y operación o con fines de inversión Solicitar un préstamo de un banco o recaudar fondos a través del mercado de capitales. Los comportamientos financieros anteriores constituyen el principal mercado financiero inmobiliario. Cuando los préstamos personales para vivienda exponen los activos crediticios del banco a riesgos de liquidez, el banco puede eliminar los préstamos personales para vivienda de su balance y venderlos en forma de valores a inversores en el mercado secundario, generalmente inversores institucionales, para recuperarse rápidamente. fondos y mejorar la liquidez de sus activos crediticios; y los valores emitidos por personas jurídicas mediante financiación en el mercado de capitales también pueden transferirse entre inversores. Lo anterior constituye el mercado secundario de financiación inmobiliaria.