Los forasteros pueden comprar una casa pagando la seguridad social. ¿Hasta qué punto está luchando Nanjing por el mercado inmobiliario?
"China News Weekly" llamó al Centro de Comercio del Mercado Inmobiliario de Nanjing por este motivo y se enteró de que siempre que los residentes extranjeros hayan pagado la seguridad social en Nanjing durante 6 meses consecutivos, pueden emitir un certificado de compra de vivienda. , y la seguridad social se puede reembolsar. No hay distinción en la forma de cobro.
Sin embargo, el personal del centro también afirmó que actualmente no existe ningún "anuncio oficial" o documento específico sobre esta política.
Un miembro del personal de la Oficina de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Nanjing dijo a China News Weekly que recientemente han recibido muchas consultas sobre el pago de la seguridad social para comprar una casa, pero debido a que la política específica aún no se ha han sido liberados, no lo saben. "Todavía tenemos que ir al vestíbulo del Centro de Servicios Municipal y a la ventana del centro de transacciones del mercado inmobiliario para emitir un certificado de compra y luego podremos comprarlo".
Un experto de la industria dijo a China News Semanalmente, la intención del CSG es probar la reacción del mercado, "dejándose cierto margen de maniobra".
Desde principios de este año, con la desaceleración general del mercado inmobiliario, varias regiones han introducido intensamente medidas para estabilizar el mercado inmobiliario, que van desde subsidios de vivienda, flexibilización de los fondos de previsión y pagos diferidos de subastas de terrenos. a subsidiar los impuestos sobre escrituras.
Como una de las ciudades centrales del delta del río Yangtze, el mercado inmobiliario de Nanjing siempre ha sido conocido por su "estable", pero esta vez permitir que los compradores extranjeros paguen la seguridad social para comprar una casa ha liberado una señal de relajación del mercado inmobiliario.
Se han introducido muchas políticas regulatorias antes.
La región del delta del río Yangtsé siempre ha sido uno de los mercados inmobiliarios más importantes de China. 58 Los datos del Anjuke Real Estate Research Institute muestran que en 2021, el volumen de ventas de viviendas comerciales nuevas en todo el país será de 15,65 millones de metros cuadrados, mientras que el volumen total de ventas en 41 ciudades del delta del río Yangtze alcanzará los 347 millones de metros cuadrados, lo que representa 22,2 % del total del país.
Como la "ciudad de segundo nivel más fuerte" en el delta del río Yangtze, el mercado inmobiliario de Nanjing es evidente.
Según estadísticas incompletas del "News Weekly" de China, Nanjing ha emitido políticas de control del mercado inmobiliario más de diez veces en más de dos meses desde abril de este año.
Por ejemplo, en términos de ajuste de las restricciones de compra, los residentes locales de Nanjing que trabajan en las cuatro áreas con restricciones de compra (Drum Tower, Xuanwu, Qianhuai y Jianye) pueden comprar además una casa de segunda mano. al límite de compra original. Al mismo tiempo, para las zonas fuera del cuarto distrito, se liberalizará a gran escala la compra de viviendas nuevas y de segunda mano.
La política de restricción de ventas también se ha relajado aún más, de modo que los certificados de derechos de propiedad pueden cotizarse y comercializarse después de tres años, y ajustarse a tres años a partir de la fecha de registro del contrato.
Además, también se han liberalizado el ratio de pago inicial y el límite del fondo de previsión. Entre ellos, si tiene varias casas a su nombre, la hipoteca ha sido cancelada, el pago inicial para una nueva compra es solo del 50% y la tasa de interés puede basarse en la primera casa si utiliza un fondo de previsión para vivienda; préstamo para comprar una segunda casa por primera vez, el límite máximo de préstamo del fondo de previsión de vivienda se ajustará a 500.000 yuanes por cada cónyuge/persona, 6,543,8 millones de yuanes/hogar.
En cuanto a las restricciones a los compradores de viviendas fuera de la ciudad, de hecho, Nanjing realizó ajustes el 27 de abril, reduciendo el umbral de compra de viviendas de "pagar la seguridad social o el impuesto sobre la renta personal en Nanjing durante dos años consecutivos". años o más dentro de tres años" a "dentro de un año". En Nanjing se han pagado un total de 6 meses de pagos de seguridad social o impuestos personales", pero está claramente estipulado que la seguridad social no se puede devolver, y la casa divorciada aún se rastreará hasta el registro de compras familiar dentro de dos años.
Esta vez, Nanjing una vez más publicó la noticia de que a los compradores extranjeros se les permite comprar casas en algunas áreas pagando la seguridad social. Yan Yuejin, director de investigación del Centro Think Tank del Instituto de Investigación E-House, cree que esto muestra que una mayor relajación de las políticas de compra de viviendas en Nanjing ayudará a reducir el umbral para las compras de viviendas por parte de personas externas y liberará activamente la demanda de compra de viviendas.
“Esto también muestra que las políticas intensivas de control del mercado inmobiliario de Nanjing no han impulsado significativamente el mercado”, explicó Yan Yuejin.
De "difícil encontrar una habitación" a nadie interesado.
Los datos del Instituto de Investigación Tongce muestran que en marzo y abril de este año, el área de transacciones de viviendas comerciales en Nanjing fue de 690.000 metros cuadrados y 620.000 metros cuadrados respectivamente, una disminución interanual de 59,49. % y 63,33%, una disminución relativamente grande, y hay una tendencia de expansión.
Li, vicepresidente de la Sociedad de Bienes Raíces de Nanjing, dijo en una entrevista con periodistas chinos que después de tantos años de desarrollo, los bienes raíces de Nanjing se han vuelto relativamente estables, con precios subiendo y bajando básicamente al mismo tiempo. tasa como la mayoría de las ciudades de primer y segundo nivel. Sin embargo, a partir de agosto del año pasado, el volumen de transacciones del mercado inmobiliario de Nanjing comenzó a disminuir y la epidemia exacerbó la tendencia general a la baja.
Li cree que la confianza de los compradores de viviendas está directamente relacionada con el mercado inmobiliario. Para estabilizar el desarrollo del mercado inmobiliario, primero debemos aumentar la confianza del mercado.
Al mismo tiempo, Shanghai, como líder de la aglomeración urbana del delta del río Yangtze, ha estado suspendida durante casi dos meses debido a la epidemia, que también ha afectado a las ciudades circundantes.
“Al menos la mitad de las sedes o sedes regionales de las empresas inmobiliarias de Jiangsu están en Shanghai”. Li dijo a China News que debido al colapso de algunas empresas inmobiliarias en Shanghai, algunos proyectos no pueden operar normalmente. e incluso algunas cadenas de transacciones están bloqueadas.
Dijo que al principio solo quedaban sin vender los platos en los suburbios de Nanjing, pero ahora se ha extendido al área central de Jiangbei. El plato de "pollo picante" más popular de Nanjing. , todo el mercado está especialmente desierto.
La propagación multipunto de la epidemia también hizo que Nanjing perdiera hasta cierto punto la mejor oportunidad de reparar el mercado con el "Oro, Tres Plata, Cuatro Rojo y Cinco".
Li Zhou, gerente de una tienda que trabaja como agencia de bienes raíces en Nanjing, dijo al "News Weekly" de China que el año pasado hubo una escena de "lotería de diez mil personas" para una propiedad inmobiliaria popular en Nanjing. Incluso si el promotor exige un pago inicial del 80%, sigue siendo "difícil encontrar una casa". Pero ahora el pago inicial para la misma propiedad se ha reducido al 30%, pero nadie está interesado.
Se puede decir que la popularidad del mercado inmobiliario de Nanjing el año pasado contrasta marcadamente con el abandono de este año.
Li Zhou dijo que después de que se conoció la noticia de que los compradores de viviendas fuera de la ciudad podían pagar contribuciones a la seguridad social para comprar una casa, más personas acudieron a él para consultarlo, pero no hubo una escena de "desbordamiento". como se esperaba.
“Incluso si algunos clientes creen que la casa tiene la propiedad de inversión y preservación de valor, no la venderán fácilmente ahora. En opinión de Li Zhou, la nueva señal no tendrá mucho impacto en el real”. mercado inmobiliario a corto plazo.
Al mismo tiempo, debido a la reciente flexibilización de las restricciones de compra y venta de Nanjing, el inventario de casas de segunda mano en el mercado ha aumentado. Li Zhou cree que este será un mercado de compradores durante mucho tiempo. "Para la mayoría de los propietarios, si quieren vender su casa rápidamente, probablemente sólo haya una manera de hacerlo: bajar el precio".
La tierra rara vez está fría.
Si bien el mercado está lento, Nanjing Tupai también está experimentando una desaceleración.
El 22 de abril de este año, en la primera ronda de subastas de tierras en Nanjing, 8 de las 20 parcelas se vendieron al precio más bajo, 6 no pudieron ser subastadas y solo 3 alcanzaron el precio más alto.
La primera subasta de terrenos terminó con un resultado sombrío sin precedentes. La mayoría de las empresas inmobiliarias que adquirieron los terrenos eran empresas centrales y estatales, y las empresas privadas se han vuelto cada vez más escasas. La opinión pública cree que en el actual entorno de mercado, las empresas privadas se enfrentan a presiones financieras y de supervivencia más difíciles, y es más difícil obtener tierras.
En 2021, los ingresos por transferencias de tierras de Nanjing alcanzarán los 21 mil millones de yuanes, y su dependencia financiera de la tierra (ingresos por transferencias de tierras/ingresos del presupuesto público general) superará el 100%.
Algunos analistas señalaron que las tarifas de transferencia de tierras siguen siendo una parte muy importante de las finanzas locales, especialmente bajo el impacto de múltiples rondas de epidemias, la presión a la baja sobre la economía ha aumentado y la caída en las transacciones de tierras. ha afectado directamente los ingresos fiscales locales.
“Se estima que el objetivo de ventas de terrenos de Nanjing este año es similar al del año pasado, pero la primera ronda de subastas de terrenos de este año es de solo 19,175 millones de yuanes, y la tasa de finalización anual es solo alrededor del 20% del objetivo. Se esperaba ". Li cree que esto dará. La segunda ronda de tiros de tierra trajo mucha presión.
Después de que se conocieron los resultados de la primera ronda de subastas locales, muchas personas en la industria predijeron que antes de la segunda subasta local, Nanjing podría introducir nuevas políticas de rescate para estimular aún más el mercado.
De hecho, la publicación de nuevas señales en el mercado inmobiliario también coincide con la segunda tanda de oferta de suelo concentrada en Nanjing.
Se informa que Nanjing llevará a cabo su segunda subasta de terrenos el 12 de julio. Se espera que se vendan 44 parcelas residenciales comerciales, con un área total de transferencia de 1.969.900 metros cuadrados y un área total de construcción. de 4.523.600 metros cuadrados El precio inicial total 75,58 mil millones de yuanes.
Entre los 44 terrenos residenciales comerciales, 13 implementan "precios diferenciales", es decir, no se establece un límite de precio aproximado, pero los 31 terrenos restantes continuarán implementando la política de límite de precio aproximado. Sin embargo, en varios distritos se han aumentado los límites de precios.
Por ejemplo, el límite de precio del terreno residencial en la nueva ciudad del sur es de 47.500 yuanes/metro cuadrado, mientras que el límite de precio aproximado más alto en esta área es de 45.300 yuanes/metro cuadrado, un aumento de aproximadamente 3.000 yuanes/metro cuadrado. metro cuadrado; Hexi El límite de precio aproximado en el sur es de 48.000 yuanes/metro cuadrado, que es 1.650 yuanes/metro cuadrado más alto que antes, mientras que el límite de precio aproximado para terrenos residenciales en el centro de Hexi es de hasta 55.000 yuanes/metro cuadrado; rompiendo el récord de límite de precio aproximado de Nanjing.
Yan Yuejin cree que el aumento en el límite de precio de estos terrenos residenciales significa que la actual política de oferta de terrenos de Nanjing es más abierta que antes.
Dijo: "La mayor relajación de las políticas del mercado inmobiliario por parte de Nanjing tendrá cierto impacto en las empresas inmobiliarias, es decir, la adquisición de terrenos por parte de las empresas inmobiliarias estará vinculada a las expectativas posteriores del mercado.
Si hay margen para impulsar el mercado de venta de viviendas, entonces naturalmente aumentará el entusiasmo por las posteriores adquisiciones de terrenos, lo que ayudará a transmitir la confianza del mercado desde el lado de las ventas al de la oferta. ”
No es fácil recuperarse después de tocar fondo.
En opinión de Wang Daguo, director de Jiangsu Lanting Enterprise Consulting Management Co., Ltd. y alto directivo del sector inmobiliario. desarrollador en Nanjing, el desarrollo del mercado inmobiliario de Nanjing todavía enfrenta problemas de población y ubicación.
La población es una fuerza fundamental aparentemente a largo plazo que puede afectar el mercado inmobiliario y los precios de la vivienda. cree que si Nanjing quiere revertir la desaceleración del mercado inmobiliario, debe prestar atención al dividendo demográfico
Pero en los últimos años, el control de la población de Nanjing ha sido muy estricto. >Los datos del séptimo censo nacional muestran que la población permanente de Nanjing llegó a 9.311 en octubre de 2020, lo que es sólo 9.311 en comparación con el sexto censo. Aunque el crecimiento demográfico no es pequeño, es algo inferior al de otras ciudades fuertes de segundo nivel. >
Durante este período, Xi aumentó en 448,51 millones, Chengdu aumentó en 5,8189 millones y Guangzhou aumentó en 5,9758 millones
Algunos analistas creen que la ubicación geográfica de Nanjing también limita su desarrollo en cierta medida.
Nanjing, también conocida como "Huijing", está situada en el cruce de Jiangsu y Anhui, rodeada por Anhui. Por lo tanto, el área metropolitana de Nanjing es una aglomeración urbana interprovincial que abarca Nanjing, Zhenjiang y Yangzhou. , Huai'an, Liyang y Jintan en la provincia de Jiangsu, y Ma'anshan, Chuzhou, Wuhu y Xuancheng en la provincia de Anhui.
Wang Daguo cree que esto no solo traerá nuevas oportunidades de desarrollo a Nanjing, sino también a Nanjing. también limita en cierta medida su desarrollo.
“El sistema administrativo de China tiene un gran impacto en el desarrollo económico. Las ciudades de Anhui no pueden atender a Nanjing en todas partes, y las ciudades conectadas como Chuzhou, Ma'anshan y Wuhu no están tan desarrolladas como Nanjing. Por ahora, Nanjing está más acostumbrada a impulsar el desarrollo de las ciudades circundantes. "Wang Daguo cree que es difícil formar una situación de desarrollo coordinada con las ciudades circundantes, lo que también limita el mejor desarrollo del mercado inmobiliario de Nanjing.
Por lo tanto, sugirió que Nanjing debería liberar más talentos y al mismo tiempo aflojar la propiedad. política de compra de mercado para atraer más talentos de alta calidad para establecerse en Nanjing, mejorar aún más la competitividad de la ciudad y, al mismo tiempo, fortalecer la seguridad de la vivienda para las familias de bajos ingresos y reducir la intervención excesiva en productos de alta gama en el mercado inmobiliario.
“Se debe permitir el desarrollo del sector inmobiliario urbano. La diferenciación del mercado se ha convertido en la norma, al tiempo que se permite vivir a las personas de bajos ingresos y a las de altos ingresos encontrar productos adecuados según sus propias necesidades. en la mercantilización. ", Dijo Wang Daguo.
Él cree que Nanjing ha desarrollado ciencia, educación, cultura y salud, destacados centros de transporte, una cadena industrial manufacturera completa y una gran clase media. Siempre que la política de restricción de compras pueda Si se relaja aún más, el mercado inmobiliario se recuperará gradualmente.
Li también cree que el mercado inmobiliario de Nanjing cuenta con apoyo político y es poco probable que vuelva a caer en picado “Pero la situación actual sigue siendo muy grave. "Después de que el mercado inmobiliario realmente toque fondo, puede que no sea fácil recuperarse.
(A petición del entrevistado, Li Zhou es un seudónimo en este artículo)