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Informe de la serie de derecho inmobiliario
Tema 1: Seminario sobre check-out
Prefacio
Del segundo semestre de 2011 Al principio, varias discusiones sobre la reducción de precios y la salida en el mercado inmobiliario se convirtieron en disputas reales y los casos de litigios aumentaron significativamente.
Debemos admitir que la mayoría de las empresas promotoras se enfrentarán a una ola de abandonos en 2012. Queda por ver hasta qué punto llegará esta ola.
En el texto principal de este tema, clasificamos de manera integral el fenómeno del check-out desde tres aspectos: causas, manifestaciones y consecuencias. En concreto, en términos de tiempo, desde la etapa de reserva de habitación comercial hasta la etapa de entrega, analizar los motivos legales de salida, los motivos de salida acordados y otros motivos de salida de los motivos de salida internos.
1. Check-out durante la etapa de reserva
El concepto de “baja”
Check-out durante la etapa de reserva, comúnmente conocido como “baja” , se define legalmente como la cancelación de un Acuerdo de reserva o contrato de depósito. Se refiere al fenómeno de que luego de firmar un contrato de preventa o un contrato de arras, pero antes de firmar un contrato de compraventa de vivienda comercial, el comprador y el desarrollador no firman un contrato de compraventa de vivienda comercial por diversos motivos, lo que resulta en la cancelación de el contrato de preventa o contrato de arras.
Por tanto, existe riesgo de check-out durante la fase de reserva de la habitación comercial.
Las principales características jurídicas del contrato en la etapa de retención
La “incertidumbre” se refleja en los siguientes tres puntos:
1. el contrato de compraventa de vivienda comercial.
2. La incertidumbre de los términos del contrato de compraventa de vivienda comercial.
3. Durante la ejecución del contrato de reserva o contrato de depósito, por diversas razones, una o ambas partes no cumplen el contrato antes mencionado según lo acordado, lo que resulta en disputas entre las dos partes y el eventual. terminación del contrato.
Motivos de salida durante la fase de reserva
Motivos de cancelación
Pueden ser motivos propios del comprador de la vivienda, como que las condiciones de compra no cumplen leyes, regulaciones y políticas, o el préstamo no está calificado. También puede ser culpa del desarrollador, como que el anuncio en el folleto de la propiedad no coincide con la situación real y no se puede obtener una licencia de preventa; a razones que no son imputables a ambas partes, como fuerza mayor, y las dos partes no pueden llegar a un acuerdo sobre ciertos términos.
Según la penalización por depósito, existen tres consecuencias por darse de baja por diferentes motivos: devolución del depósito, confiscación del depósito y doble devolución del depósito.
Situaciones habituales de check-out durante la fase de reserva
1. Motivos no imputables a ambas partes
"La Ley del Tribunal Supremo Popular Aplicable en el Juicio de Mercantil" Disputas sobre contratos de venta de viviendas" El artículo 4 de la "Interpretación de determinadas cuestiones" (Interpretación Fa [2003] No. 7, en adelante denominada "Interpretación judicial") estipula que el vendedor acepta el depósito del comprador como garantía para la contratación de una vivienda comercial. contrato de compraventa mediante suscripción, pedido, reserva, etc..Si el contrato de compraventa de vivienda comercial no puede celebrarse por causas no imputables a ambas partes, el vendedor devolverá la fianza al comprador. En consecuencia, por causas no imputables a ambas partes, el comprador podrá cancelar la suscripción y exigir al promotor la devolución del depósito recibido.
En la práctica judicial, según la jurisprudencia de los tribunales de Beijing, Shanghai, Guangzhou y otros lugares, la situación en la que “ambas partes no pueden llegar a un acuerdo sobre los cambios en los términos del contrato” a menudo se considera la razón por qué no se puede culpar a ambas partes.
2. Por las políticas de "restricción de compra" y "restricción de préstamo"
Después de la firma del acuerdo de reserva o contrato de depósito, por la introducción de la "restricción de compra" y Políticas de "restricción de préstamos", los compradores de viviendas han perdido las calificaciones para la compra y el préstamo de viviendas. En este momento los compradores suelen optar por cancelar la reserva.
El artículo 2 de las "Opiniones del Primer Tribunal Civil del Tribunal Popular Superior de la provincia de Zhejiang sobre el juicio de disputas sobre contratos de venta de viviendas afectadas por las políticas de control del mercado inmobiliario" estipula: "Aquellos que se vean afectados por políticas de control como restricciones de préstamos, restricciones de compra, restricciones de compra, etc. Si el impacto directo conduce a la imposibilidad de continuar ejecutando el contrato, no se considera fuerza mayor y generalmente debe considerarse como una razón que no puede atribuirse a ambos. partes según lo estipulado en el artículo 4 y el artículo 23 de la Interpretación. Si las partes solicitan rescindir el contrato con base en ello, podrá admitirse salvo acuerdo en contrario de las partes.”
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Según el artículo 117 de la Ley de Contratos, la fuerza mayor se refiere a circunstancias objetivas que no pueden preverse, evitarse y no pueden superarse. Salvo disposición legal en contrario, si el contrato no puede ejecutarse por causa de fuerza mayor, la responsabilidad quedará parcial o totalmente exenta en función del impacto de la fuerza mayor.
4. Las dos partes no pueden ponerse de acuerdo sobre la modificación de los términos del contrato.
En cuanto a que las dos partes no puedan ponerse de acuerdo sobre la modificación de los términos del contrato, se deben realizar diferentes análisis en función de diferentes situaciones.
En la sentencia del caso del boletín del Tribunal Popular Supremo “Dai v. Huaxin Company Commercial Housing Subscription Agreement Deposit Dispute Case”, el Tribunal de Apelación Final sostuvo que “la importancia de un contrato de nombramiento es proporcionar ambos partes con una base jurídica bajo los principios de equidad, buena fe y buena fe”. Continuar la negociación para crear condiciones y finalmente concluir un contrato formal y completo. Por lo tanto, durante la negociación continua, una de las partes viola los principios de equidad y buena fe, o. niega los términos acordados en el contrato de nombramiento, o propone condiciones irrazonables que la otra parte no puede aceptar, o se niega a continuar. Cualquier negociación y celebración de este acuerdo constituirá un incumplimiento del contrato de reserva, y las partes asumirán la responsabilidad por el incumplimiento. del contrato según lo estipulado en el contrato de reserva. Por otro lado, si ambas partes continúan negociando bajo el principio de equidad y buena fe, pero sólo por sus respectivos intereses, no pueden ponerse de acuerdo en otros términos. Llegar a un acuerdo hace imposible. concluir este contrato, lo cual es una razón que no puede ser imputada a ambas partes y no constituye un incumplimiento de contrato dentro del alcance del contrato de reserva. En este caso, el contrato de reserva deberá rescindirse y se deberá devolver el depósito pagado.
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La diferencia entre términos resueltos y términos pendientes.
Analiza varias situaciones comunes en la práctica cuando las dos partes no pueden llegar a un acuerdo sobre los términos.
a. El comprador solicita cambiar el nombre al firmar el contrato de compraventa de vivienda comercial.
Después de firmar el contrato de depósito, el depósito pagado por una de las partes se utiliza para garantizar las obligaciones de ambas partes al firmar el contrato de compraventa de vivienda comercial. El sujeto debe ser parte del contrato de arras, es decir, el sujeto que firma el contrato de compraventa de vivienda comercial también debe ser parte del contrato de arras
B. préstamo o no obtiene la aprobación del préstamo bancario por motivos de investigación crediticia.
Si el contrato de pago inicial estipula claramente que el préstamo hipotecario se utilizará para pagar el precio de la vivienda y el comprador se niega a estipular el préstamo hipotecario. pago en el contrato de venta de vivienda comercial porque no puede obtener un préstamo o la aprobación del préstamo falla, se considerará que el comprador ha violado el contrato. De acuerdo con los términos del contrato de pago inicial, el desarrollador tiene derecho a rescindir el contrato. el contrato de pago inicial y confiscar el pago inicial.
c. El comprador exige que el contenido publicitario del folleto de propiedad esté estipulado en el contrato de compraventa de vivienda comercial. Para evitar el riesgo de "acordar el anuncio del folleto de la propiedad en el contrato de venta de viviendas comerciales", la mayoría de los desarrolladores estipulan en el contrato de depósito que el comprador se compromete a no incluir el anuncio del folleto de la propiedad en el contrato de venta de viviendas comerciales. dicha cláusula en el contrato de pago inicial, el comprador no solicitará que el contenido publicitario se incluya en el folleto de venta al firmar el contrato de venta de vivienda comercial. De lo contrario, si el contrato de venta de vivienda comercial no puede firmarse debido a tales requisitos del comprador. , el promotor tendrá derecho a rescindir el contrato de anticipo y confiscar el anticipo. Si no existe tal cláusula en el contrato de depósito, si el comprador tiene derecho a solicitar que se estipule el contenido publicitario del folleto de la propiedad. en el contrato de compraventa de vivienda comercial no está claramente estipulado en la ley y sigue siendo controvertido en la práctica judicial
5. El promotor o comprador cancela la suscripción sin motivos justificables. Se firma el contrato de depósito, algunas partes quieren cancelar la suscripción debido a riesgos de mercado, cambios en sus propias decisiones de compra de vivienda y otras razones, y se niegan a firmar el contrato de compraventa de viviendas. Debe quedar claro que el contrato de depósito es la garantía de. las dos partes para celebrar un contrato Si una de las partes se niega a firmar el contrato de compraventa de viviendas comerciales, la otra parte tiene derecho a rescindir el contrato y exigir a la parte que se niega a firmar el contrato que asuma la obligación de depósito correspondiente. p>
6. Riesgo de baja por ventas repetidas
Durante la fase de reserva, en ocasiones se dará la situación de “una casa se vende por dos”, lo que suele significar que el promotor vende el mismo comercial. casa después de firmar un contrato de arras. Es prudente firmar un contrato de arras con otros compradores para la reserva de la misma casa comercial.
Es prudente informar por escrito al reservante anterior para confirmar y fijar el efecto. de la rescisión o cancelación del contrato de arras antes de la reventa.
Resumen
Con base en la situación anterior, durante la etapa de reserva de vivienda comercial, el promotor y el comprador pueden. Solicitud de cancelación de la reserva por diversos motivos. Si el acuerdo de reserva o el contrato de depósito se rescinde, ambas partes pueden asumir las responsabilidades correspondientes según las circunstancias y motivos específicos. Se recomienda que cuando la empresa se niegue a firmar un contrato o un comprador se niegue a hacerlo. Al firmar un contrato, se recomienda consultar el análisis anterior y emitir juicios razonables y respuestas adecuadas en función de las circunstancias específicas en el momento de la firma para evitar posibles consecuencias legales del riesgo de baja.
2. Salida después de firmar el contrato de compra de la vivienda
Con base en las disposiciones legales vigentes y la práctica judicial, las condiciones de salida incluyen principalmente las condiciones de salida legales y las condiciones de salida acordadas. .
El pago legal, como su nombre indica, está claramente estipulado por la ley. Una vez producido, el interesado tiene derecho a realizar el pago.
El acuerdo de salida se refiere a una situación en la que las partes llegan a un acuerdo mediante negociación sin violar las disposiciones obligatorias de la ley, y pueden salir una vez que se produce es un reflejo de las verdaderas intenciones de. ambas partes.
(1) Situación legal de pago
1 Una vez que se confirma que el contrato de compra no es válido según la ley, el comprador realiza el pago.
Después de que un tribunal o una institución de arbitraje confirme que el contrato de venta de la casa entre el comprador y el desarrollador es inválido, el comprador tiene derecho a realizar el pago y el desarrollador deberá devolver el precio de compra al comprador. . El artículo 52 de la Ley de Contratos estipula la nulidad de varios contratos, cualquiera de los cuales puede considerarse inválido.
Desde un punto de vista práctico, no son muchos los casos que conducen a la nulidad de los contratos de compra de vivienda. La razón común es que el contrato de compra no es válido porque no se obtiene el permiso de preventa de vivienda comercial.
2. Una vez rescindido el contrato de compraventa de la vivienda conforme a ley, el comprador se retira.
Según el artículo 54 de la "Ley de Contratos", un contrato celebrado por el comprador debido a un malentendido grave, o un contrato que fue abusivo en el momento de la celebración, o el promotor utilizó fraude, coacción o se aprovechó de su posición. Si el comprador celebra un contrato en contra de su verdadera intención debido a la conveniencia anterior, el comprador tiene derecho a solicitar al tribunal popular o institución de arbitraje que lo cambie o cancele. Pero, por lo general, cuando los compradores quieren utilizar esto como motivo para pagar, suele ser difícil demostrarlo.
3. Si el promotor retrasa la entrega de la vivienda más allá de un plazo determinado, el comprador tiene derecho a realizar el check-out.
Según el artículo 15 de la Interpretación Judicial, si el vendedor retrasa la entrega de la casa y no cumple en un plazo razonable de tres meses después de haber sido instado, el comprador tiene derecho a solicitar la resolución del contrato. contrato. A juzgar por esta disposición, el promotor retrasó la entrega del inmueble. En este caso, la otra parte del contrato tiene derecho a rescindir el contrato.
4. Situación de salida en la que el propósito del contrato de compra de vivienda no se puede lograr debido a políticas de control como restricciones de compra.
Cabe señalar que, en la situación actual, cómo abordar el problema del pago causado por la política de restricción de compras y préstamos, el Tribunal Superior Provincial de Zhejiang "Varias cuestiones sobre el juicio de la casa Disputas sobre contratos de compraventa afectadas por políticas de regulación del mercado inmobiliario" "Dictamenes (Juicio)" lo define y distingue claramente.
El artículo 2 del Dictamen estipula que si el contrato no puede continuar ejecutándose debido al impacto directo de políticas regulatorias como restricciones de préstamos, restricciones de compra, restricciones de compra, etc., no pertenece a "fuerza mayor" y, en general, debería reconocerse como el artículo 4 de la "Interpretación". El artículo 23 prevé "cuestiones que no pueden atribuirse a ambas partes". Si las partes solicitan la resolución del contrato con base en ello, podrán apoyarla, salvo pacto en contrario entre las partes.
El artículo 3 del dictamen establece que los contratos firmados antes de la implementación de las políticas de control no estipulan claramente el pago en forma de préstamos hipotecarios. Ahora bien, si el comprador solicita rescindir el contrato alegando que no puede continuar funcionando debido al impacto de las políticas de préstamos restringidos, generalmente no será respaldado.
El artículo 4 del dictamen establece que el contrato firmado antes de la implementación de la política de control estipula que el pago se realizará en forma de préstamo hipotecario si el actual comprador puede demostrar que no puede seguir cumpliendo. por razones como un aumento en el índice de pago inicial y la imposibilidad de solicitar un préstamo hipotecario, la solicitud de rescisión del contrato puede ser respaldada por el vendedor debe devolver el dinero de la compra o el depósito recibido al comprador; Si el vendedor solicita al comprador hacerse cargo de los gastos reales incurridos al celebrar el contrato y otras pérdidas razonables, podrá sustentar la solicitud según corresponda.
El artículo 6 del Dictamen estipula
Si un contrato celebrado antes de la implementación de las políticas de control realmente no puede ejecutarse debido a restricciones de compra o políticas de restricción de compras, las partes podrán solicitar para rescindir el contrato, y el vendedor deberá transferir la casa comprada. El pago o depósito de la casa se devuelve al comprador. Si el vendedor demanda o contrademanda que el comprador continúa ejecutando el contrato, asume responsabilidad por incumplimiento del contrato o aplica multas de depósito, no será sustentado, sin embargo, si el vendedor solicita al comprador que se haga cargo de los gastos reales incurridos al celebrarlo; del contrato y otras pérdidas razonables, podrá ser soportado según corresponda.
5. Si el tipo de suite no coincide con el diseño del dibujo y el rango de error es grande, el comprador tiene derecho a realizar el pago.
El artículo 19 de las "Medidas para la administración de las ventas de viviendas comerciales" estipula que si el tipo de apartamento no coincide con los planos de diseño o las dimensiones relevantes exceden el rango de error acordado, y el contrato no estipula un método de tramitación, el comprador podrá realizar el check out o contactar con la empresa promotora inmobiliaria. La empresa renegocia el precio total. Si el comprador se retira, la empresa promotora será responsable del incumplimiento del contrato.
6. Si el error de área supera el 3% del valor absoluto, el comprador tiene derecho a realizar el pago.
A la hora de comprar una casa, existe cierta discrepancia entre la superficie real de la misma y la pactada al firmar el contrato de compraventa de la vivienda. Esta situación es relativamente común. Si no hay un método de tratamiento acordado en el contrato de compra de vivienda, basándose únicamente en la interpretación judicial de la Corte Suprema, si el valor absoluto del índice de error de área excede el 3%, la solicitud del comprador de rescindir el contrato y devolver la compra pagada el precio y el interés deben ser respaldados.
7. Si el agente inmobiliario cambia la planificación y el diseño sin autorización, el comprador tiene derecho a realizar el check-out.
Después de la preventa de viviendas comerciales, la planificación y el diseño han cambiado, lo que ha resultado en cambios en el tipo de unidad, orientación, tamaño del espacio, etc. , no se ajusta a los deseos de los compradores de viviendas cuando deciden comprar una casa y constituye esencialmente una infracción de los derechos de los compradores de viviendas. En este sentido, las "Medidas de Gestión de Ventas de Vivienda Comercial" estipulan que los cambios de planificación aprobados por el departamento de planificación y los cambios de diseño aprobados por la unidad de diseño darán lugar a cambios en el tipo estructural, tipo de unidad, tamaño del espacio, orientación, etc. vivienda comercial, así como otros cambios que afecten la calidad o funciones de uso de la vivienda comercial. En caso de cambio, la empresa de desarrollo inmobiliario deberá notificar al comprador por escrito dentro de los 10 días siguientes a la fecha de establecimiento del cambio. Si el promotor inmobiliario no notifica al comprador dentro del plazo prescrito, el comprador tiene derecho a realizar el pago, si el comprador realiza el pago, la empresa de desarrollo inmobiliario será responsable del incumplimiento del contrato;
8. Si hay algún problema con la calidad de la estructura principal de la casa, el comprador tiene derecho a realizar el check-out.
Cuando se entrega la casa comercial, el comprador no tiene derecho a negarse a tomar posesión de la casa ni a solicitar la resolución del contrato por problemas de calidad. El artículo 12 de la Interpretación de la Corte Suprema estipula que si la calidad de la estructura principal de la casa es incalificada y no puede entregarse para su uso, o después de que la casa se entrega para su uso y se verifica que la calidad de la estructura principal de la casa es efectivamente deficiente y el comprador solicita rescindir el contrato y compensar las pérdidas, el comprador deberá apoyar.
9. Si el certificado de propiedad de la propiedad vence más allá de un período determinado, el comprador tiene derecho a realizar el pago.
La Corte Suprema explicó que el artículo 19 estipula que si el contrato de compraventa de vivienda comercial o el período de registro de propiedad de la vivienda estipulado en el artículo 33 del "Reglamento de Gestión y Desarrollo Inmobiliario Urbano" ha expirado por más de un año , la compra de la propiedad por motivos del vendedor. Si el comprador no puede registrar la propiedad de la casa y solicita rescindir el contrato y compensar las pérdidas, la solicitud debe ser respaldada. Para los promotores, la demora en la solicitud de certificados de bienes raíces generará riesgos legales para los compradores de viviendas al momento de pagar, y también puede conducir fácilmente al estallido de demandas grupales. Debemos hacer todo lo posible para garantizar que el certificado de propiedad inmobiliaria se procese dentro del tiempo estipulado en el contrato.
10. Salida por no firmar un contrato de préstamo garantizado.
La Corte Suprema explicó que el artículo 23 del contrato de venta de vivienda comercial estipula que si el comprador no concluye un contrato de préstamo garantizado de vivienda comercial por motivos de una de las partes, la otra parte puede solicitar la rescisión del contrato y compensar las pérdidas. Si el contrato de préstamo garantizado para vivienda comercial no puede celebrarse por razones que no pueden atribuirse a ambas partes, y el contrato de venta de vivienda comercial no puede continuar ejecutándose, las partes podrán solicitar la rescisión del contrato y el vendedor deberá devolver el principal. del precio de compra y su interés o depósito al comprador.
11. Si la propiedad viola las normas nacionales o afecta gravemente la vida y el uso normal, el comprador tiene derecho a realizar el check-out.
Durante el proceso de desarrollo y construcción de bienes raíces, todas las partes cumplen estrictamente con las normas y estándares nacionales obligatorios.
Por ejemplo, disposiciones obligatorias en normas de ingeniería de construcción, especificaciones de diseño residencial, principios generales para el diseño de edificios civiles, etc. Estas normas obligatorias involucran principalmente intereses públicos como la seguridad de la vida y la propiedad de las personas, la salud personal y la protección del medio ambiente. Si una violación de las reglas obligatorias significa que la casa no cumple con las condiciones de entrega, el comprador puede desalojar la propiedad.
(2) Salida según lo pactado en el contrato
La salida pactada incluye la salida pactada por ambas partes y la salida cuando se realiza el check-out se cumplan las circunstancias previstas en el contrato.
Al comprar una casa, especialmente una casa sobre plano, los compradores se centran principalmente en el tamaño del error del área, si la casa se puede entregar a tiempo, si hay cambios en la planificación y el diseño, si el certificado se puede obtener a tiempo, la calidad de la casa, si es consistente con el edificio anunciado y las instalaciones de apoyo de la comunidad. Cuestiones como los precios de la vivienda y el nivel de preocupación del comprador sobre las cuestiones anteriores se reflejarán en. el contrato en distintos grados.
Se vende vivienda comercial en Jiaxing.
Actualmente, el contrato de venta firmado se basa en el "Texto Modelo de Contrato de Venta de Vivienda Comercial de la Provincia de Zhejiang" (Zhejiang F1-2008-1) (en adelante, el "Texto Modelo") formulado por el gobierno de Zhejiang. Departamento Provincial de Construcción y la Administración Provincial de Industria y Comercio de Zhejiang ") como base, las condiciones acordadas en este contrato incluyen:
1. El valor absoluto del índice de error del área supera el 3%
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Si la parte elige establecer el precio, no puede realizar el pago en función de esto, ni puede solicitar el pago en función de este rango de error de área.
El valor absoluto del índice de error de área del 3% puede superarse cuando se acuerde.
2. El retraso en la entrega por parte del vendedor supera el plazo estipulado en el contrato.
El artículo 10 del texto modelo trata sobre la responsabilidad del vendedor por incumplimiento de contrato por retraso en la entrega. Si el vendedor no entrega la casa comercial al comprador para su uso dentro del plazo especificado en el contrato, y si se excede el plazo especificado en el contrato, el comprador tiene derecho a rescindir el contrato. Ante esta situación es necesario prestar especial atención a los siguientes puntos:
a. Prestar atención a distinguir entre responsabilidad por incumplimiento de contrato y responsabilidad por garantía de calidad en el caso de entrega vencida. Si el aviso de entrega emitido por el vendedor o el tiempo de entrega notificado en el aviso de entrega excede la fecha de entrega acordada en el contrato, el vendedor obviamente está retrasado. Sin embargo, en la práctica, sucede a menudo que el comprador se niega a tomar posesión de la casa debido a la calidad de la misma y obliga al promotor a asumir la responsabilidad por incumplimiento de contrato por retraso en la entrega de la casa. No sé si el desarrollador puede asumir la responsabilidad de la garantía de calidad en lugar de la responsabilidad por incumplimiento del contrato por entrega tardía. Esta parte se desarrollará en la situación de check-out durante la fase de entrega.
B. El comprador deberá reembolsar el pago de la casa al momento del check out. Según la situación de implementación en la provincia de Zhejiang
3. El vendedor no notifica los cambios de planificación y diseño según lo acordado o el comprador responde por escrito para realizar el pago.
El artículo 11 del texto modelo trata sobre el acuerdo sobre cambios de planificación y diseño.
Tenga en cuenta los dos puntos siguientes:
Después de que el vendedor aprueba el cambio de planificación y el departamento de planificación aprueba el cambio de diseño, el comprador solo tiene dos opciones: aceptar el cambio, Solicitud de salida, o reclamación, no tiene derecho a rechazar cambios. Si el comprador solicita realizar el check out después de recibir la notificación de cambio en la planificación y diseño por parte del vendedor, deberá prestar atención al plazo y método para ejercer el derecho de check out, es decir, deberá dar una respuesta por escrito dentro de los 15 días contados a partir de la fecha de llegada del aviso, e indicar en la respuesta la solicitud de salida.
Para cambios de planificación y diseño que puedan tener un mayor impacto durante el desarrollo de viviendas comerciales, como cambios en el espaciamiento de los edificios, la orientación y la ubicación de las instalaciones relacionadas, el vendedor y el comprador deben hacer recordatorios y estipulaciones especiales. en el contrato. Desde la perspectiva del vendedor, si se ha determinado que es probable que se produzca tal cambio, se deben dar suficientes recordatorios antes de firmar y en el texto del contrato.
4. La entrega tardía por parte del vendedor del certificado de propiedad de la vivienda o del certificado de registro excede el plazo estipulado en el contrato.
El artículo 16 del texto modelo es un acuerdo sobre registro de derechos de propiedad. Si el vendedor no entrega el certificado de propiedad de la vivienda o el certificado de registro a tiempo y excede el límite de tiempo especificado en el contrato, el comprador tiene derecho a realizar el pago. Respecto de esta situación, se recuerdan especialmente los siguientes:
1. De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 33 del “Reglamento de Ordenación y Promoción Inmobiliaria Urbana”.
Se reembolsará el dinero al comprador cuando realice el pago correspondiente.
b. Implementado de acuerdo con la provincia de Zhejiang
5 En determinadas circunstancias, no hay motivo para realizar el pago según lo estipulado en el contrato.
La situación regulatoria inmobiliaria es grave y las empresas promotoras se encuentran bajo una gran presión comercial. Para promover las ventas y retirar fondos, algunos desarrolladores acuerdan con el comprador en el contrato de venta que el comprador tiene el "derecho incondicional a realizar la salida", es decir, siempre que el comprador solicite la salida antes de que se entregue la casa comercial. , el vendedor estará de acuerdo incondicionalmente.
En tercer lugar, salida durante la etapa de entrega
La etapa de entrega se refiere a la etapa en la que el desarrollador notifica al comprador que entrega la casa y transfiere la posesión después de que la casa comercial cumple con los requisitos. condiciones de entrega o el plazo de entrega estipulado en el contrato. El riesgo de daño o pérdida de la casa correrá a cargo del vendedor antes de la entrega y del comprador después de la entrega. Por lo tanto, después de que el desarrollador entrega la casa, significa que el comprador reconoce la casa comercial, y la principal obligación del desarrollador hacia el comprador se transforma en la obligación de garantizar y mantener la calidad de la casa. En base a esto, el comprador comprobará cuidadosamente si la casa comercial cumple con el contrato y los compromisos públicos antes de hacerse cargo de la casa. Al mismo tiempo, el comprador se negará a aceptar la casa comercial por sus propios motivos en la etapa final. Por tanto, se puede decir que la etapa de entrega es la etapa concentrada para que el comprador ejerza sus derechos, y también es la etapa final donde estallan los conflictos.
En esta etapa,
Los compradores harán varias preguntas.
Los más comunes son que la casa no cumple con las condiciones de entrega, hay problemas de calidad como fugas de agua y grietas en la casa, las instalaciones de soporte de la casa no coinciden con la publicidad en el folleto del edificio, el entorno circundante cambia, el área del patio verde se reduce, el tipo de habitación no coincide con el contrato o el folleto del edificio y otros materiales promocionales, por lo que solicita al desarrollador que compense, haga rectificaciones, compensaciones o incluso se retire. Además, los compradores también pueden solicitar la salida debido a cambios en el entorno del mercado, reducciones en el precio de la vivienda, imposibilidad de seguir pagando, restricciones gubernamentales e imposibilidad de ejecutar el contrato, etc.
1. La vivienda comercial entregada no cumple con las condiciones de entrega.
Durante el proceso de entrega de la casa comercial, el comprador primero pregunta si la casa comercial cumple con las condiciones de entrega. Incluyendo el cumplimiento de las condiciones legales de entrega y condiciones de entrega pactadas.
1. Condiciones legales de entrega
Las condiciones de entrega legales son las condiciones de entrega estipuladas en las leyes y regulaciones pertinentes. La práctica judicial actual cree que las condiciones legales de entrega son ① el formulario de presentación de aceptación de finalización del proyecto de construcción y la obtención del certificado de presentación de aceptación de finalización del proyecto de construcción. (2) Obtener documentos de aprobación o documentos de licencia de los departamentos de planificación, seguridad pública, protección contra incendios, protección ambiental y otros departamentos de acuerdo con las leyes y reglamentos administrativos.
Responsabilidad por incumplimiento de contrato
Por lo tanto, al entregar la vivienda comercial, el comprador exigirá al promotor que emita un certificado emitido por el departamento gubernamental correspondiente para confirmar si las condiciones legales de entrega son se reunió. Si no se cumplen las condiciones legales de entrega, el promotor asumirá la responsabilidad civil frente al comprador, además de la responsabilidad administrativa. Es decir, si el comprador no cumple con las condiciones legales de entrega de la vivienda comercial, podrá negarse a aceptar la vivienda comercial, y las consecuencias legales que de ello se deriven serán a cargo del promotor. Si la entrega se retrasa, el comprador tiene derecho a exigir al promotor la correspondiente responsabilidad por incumplimiento del contrato. Bajo esta responsabilidad por incumplimiento de contrato, el comprador tiene derecho a realizar el pago.
b. Condiciones de entrega pactadas
Las condiciones de entrega de la vivienda comercial también estarán estipuladas en el contrato de compraventa de la vivienda comercial firmado por ambas partes. Tomemos como ejemplo el contrato de venta de viviendas comerciales de Zhejiang. El artículo 9 del contrato estipula las condiciones de entrega.
Si el promotor no entrega la casa que cumple con las condiciones de entrega estipuladas en este contrato al comprador, el promotor asumirá la responsabilidad por la entrega vencida según lo estipulado en este contrato, y el comprador tiene derecho a consulte en consecuencia.
P: Cuando las condiciones de entrega estipuladas en el contrato de compraventa son inferiores a las condiciones de entrega legales, ¿es válido el acuerdo?
Actualmente, la práctica judicial favorece mayoritariamente la primera opinión, por lo que cuando las condiciones de entrega acordadas entre el promotor y el comprador son inferiores a las legales, el promotor sigue prestando atención a garantizar que la casa llegue a la entrega. tiempo antes de que el contrato estipule las condiciones legales de entrega; de lo contrario, el comprador puede ser responsable del retraso en la entrega y el comprador tiene derecho a solicitar la salida en consecuencia.
c.Otras condiciones
1. La decoración, equipamiento y decoración de la casa no cumplen con los requisitos acordados.
Si la decoración, el equipamiento y la decoración de la casa mencionada anteriormente no cumplen con el contrato, la validez del motivo de salida del comprador depende de las disposiciones específicas del contrato y las disposiciones legales. Si el contrato firmado por ambas partes no estipula que el comprador pueda realizar el pago, entonces no existe ninguna base contractual para que el comprador realice el pago. Nuestro país no estipula directamente que si la decoración, el equipamiento y la decoración no cumplen con lo acordado, se puede solicitar el check out. Por lo tanto, el comprador debe rescindir el contrato en función de si se cumplen las condiciones legales de rescisión, es decir, si la decoración, el equipo y la decoración antes mencionados no cumplen con el acuerdo y han afectado gravemente el uso del comprador o el desarrollador ha incumplió fundamentalmente el contrato. De lo contrario, el comprador no tiene derecho a solicitar la salida, pero puede exigir al promotor que asuma la responsabilidad por incumplimiento del contrato, como por ejemplo una indemnización por pérdidas.
En segundo lugar, el desarrollador no proporcionó dos libros sobre viviendas comerciales y propuso prestarlos.
De acuerdo con las leyes y regulaciones pertinentes de nuestro país, cuando una vivienda residencial comercial se entrega para su uso, la empresa promotora inmobiliaria deberá proporcionar al comprador una carta de garantía de calidad residencial y un manual de instrucciones residencial. En caso contrario, el comprador tiene derecho a rechazar la vivienda comercial, siendo el promotor responsable del retraso resultante en la entrega. Aunque el comprador no puede solicitar directamente el pago en préstamo porque el desarrollador no proporcionó dos libros, el comprador tiene derecho a realizar el pago en préstamo ya que el desarrollador asume la responsabilidad por la entrega tardía.
2. La casa tiene serios problemas de calidad.
Durante el proceso de entrega de una vivienda comercial, las preguntas más comunes que plantean los compradores de vivienda se centran en la calidad de la vivienda. Incluyendo fugas de agua, huecos, grietas, mal sellado de puertas y ventanas, deformaciones, etc. Aunque los compradores de viviendas no necesariamente soliciten la salida sobre esta base, muchos compradores solicitarán la salida por otras razones, como la reducción del precio o no quieren la casa, citando problemas de calidad como motivo.
De las disposiciones legales se puede determinar que los problemas de calidad planteados por el propietario se deben a que la calidad de la estructura principal de la casa no está calificada, los problemas de calidad de la casa son graves; afectar la vida y el uso normales (o no se puede lograr el propósito del contrato o el techo, las paredes, los pisos y otras partes tienen problemas de calidad y no se pueden usar normalmente después de dos reparaciones si ocurre una de las circunstancias anteriores; el derecho a realizar el check-out.
Si el problema de calidad planteado por el comprador es un problema de calidad general con defectos menores como fugas y grietas, que no entra en la situación anterior, el propietario no tiene derecho a solicitar la salida, pero el desarrollador debe asumir la responsabilidad de la garantía durante el período de mantenimiento. El desarrollador será responsable de los costos de mantenimiento y otras pérdidas causadas.
Si problemas de calidad específicos constituyen un motivo de salida, básicamente requiere una inspección por parte del departamento de inspección de calidad correspondiente. Por lo tanto, cuando los desarrolladores enfrentan problemas de calidad planteados por los clientes, deben evaluar la calidad de sus proyectos. Si hay problemas de calidad importantes, deben negociar con los clientes antes de la inspección de calidad.
3. La casa y el entorno circundante son seriamente inconsistentes con las promesas publicitarias en el folleto y los anuncios del edificio.
Resuma y plantee dichas cuestiones, que incluyen principalmente: la proporción real de superficie construida y la proporción de espacios verdes no cumplen con el compromiso, y el entorno circundante ha cambiado (por ejemplo, los materiales promocionales originales mostraban que era espacio verde, pero después de la finalización, se descubrió que el área circundante estaba rodeada de casas), el área del patio verde se ha reducido, el tipo de habitación no cumple con el contrato o el folleto del edificio y otros materiales promocionales , la fachada tiene una gran diferencia de color, las instalaciones de apoyo prometidas (como piscinas y canchas de tenis en la comunidad) no se han completado, etc.
4. Realizar el check-out por restricciones gubernamentales, reducciones de precios, etc.
Para controlar los precios de la vivienda, el Estado ha introducido políticas pertinentes, incluidas restricciones a la compra y a los préstamos. En respuesta a las políticas regulatorias, las empresas promotoras también han adoptado hasta cierto punto una estrategia de reducción de precios. Algunos compradores de viviendas solicitarán la salida porque no pueden pagar el precio de la vivienda debido a restricciones crediticias, o creen que el valor total de su propiedad se ha reducido debido a las reducciones de precios. Entonces, ¿puedo pagar en este caso?
A. Salida debido a restricciones gubernamentales.
El mercado inmobiliario se ve muy afectado por las políticas regulatorias nacionales, y las políticas regulatorias nacionales sobre bienes raíces también son relativamente frecuentes. Por lo tanto, ambas partes inevitablemente se verán afectadas por las políticas regulatorias nacionales al ejecutar contratos de venta de viviendas comerciales. .
Muchos compradores de viviendas no podrán pagar el pago inicial incrementado debido a los cambios en el entorno del mercado causados por cambios en las políticas nacionales, y no aceptarán tasas de interés más altas ni exigirán el pago. Si no hay acuerdo en el contrato de venta de vivienda comercial, debemos confirmar si el comprador tiene derecho a realizar el pago.
Si el comprador que solicita realizar el check out cree que el contrato no puede ejecutarse debido al impacto directo de restricciones de préstamo, restricciones de compra, restricciones de compra y otras políticas de control, se considera fuerza mayor y tiene derecho para rescindir el contrato. Algunas personas piensan que las políticas regulatorias como las restricciones de préstamos, las restricciones de compra y las prohibiciones de compra no deben atribuirse a ambas partes. Debido a cambios en las circunstancias, tienen derecho a rescindir el contrato.
También existen opiniones diferentes en la práctica judicial. La opinión tendenciosa actual es que si el contrato realmente no se puede ejecutar debido al impacto directo de políticas regulatorias como restricciones de préstamos, restricciones de compra y restricciones de compra, y las dos partes no han acordado otros métodos de tratamiento de antemano, el el contrato puede rescindirse. Si el pago inicial del comprador aumenta debido al impacto de las políticas regulatorias, y la evidencia puede demostrar que el comprador no puede pagar el pago inicial aumentado o solicitar un préstamo hipotecario, y no existe otro método de tratamiento acordado en el contrato entre las dos partes, el comprador podrá resolver el contrato.
b. Realizar el check-out por reducción de precio.
Cuando se entrega la casa, el comprador se negará a tomar posesión de la casa o incluso pedirá la salida porque el precio de la casa ha bajado, el valor total de la casa se ha reducido o la casa no ha aumentado de valor. En este caso, el comprador no tiene derecho a solicitar el check-out a menos que ambas partes acuerden el check-out en el contrato. Sin embargo, este artículo plantea este escenario porque, en la práctica, muchos compradores de viviendas solicitarán pagar sobre esta base. Si el pago no puede realizarse correctamente por este motivo, los compradores recurrirán a varios problemas en el proceso de entrega para lograr el propósito del pago. Si el comprador desea realizar el pago de acuerdo con las condiciones de entrega y la calidad anteriores. Por lo tanto, los desarrolladores deben considerar cuidadosamente el riesgo de reducción de precios al vender proyectos y realizar una evaluación y prevención de riesgos.
En resumen, no hay razón para dejar la profesión sin cobrar al abogado 18026526134 Zhang Hanneng y no gestionar los pagos iniciales en las ciudades de primer nivel de la provincia de Guangdong.