Aviso del Consejo Estatal de Municipios sobre el Fortalecimiento del Control de Tierras
Los gobiernos populares de todas las provincias, regiones autónomas y municipios directamente dependientes del gobierno central, todos los ministerios y comisiones del Consejo de Estado y todas las agencias directamente dependientes del Consejo de Estado:
El Comité Central del Partido y el Consejo de Estado otorgan gran importancia a la gestión y regulación de la tierra. La "Decisión del Consejo de Estado sobre la profundización de la reforma de la gestión estricta de la tierra" (Guofa [2004] Nº 28) emitida en 2004 adoptó decisiones integrales sobre la estricta aplicación de la ley sobre la tierra, el fortalecimiento de la gestión de la planificación, la protección de los derechos e intereses de los agricultores y la promoción intensiva uso del suelo y mejora del sistema de responsabilidades. Todas las regiones y departamentos han tomado medidas para implementarlas activamente y lograron resultados iniciales. Sin embargo, han surgido algunas nuevas tendencias y problemas en la gestión de la tierra, especialmente en la regulación de la misma. La cantidad total de terrenos para construcción ha crecido demasiado rápido, los terrenos industriales de bajo costo se han expandido excesivamente y se ha prohibido repetidamente el uso ilegal de la tierra y la ocupación no autorizada de tierras cultivadas. La tarea de controlar estrictamente la tierra sigue siendo ardua. Para seguir implementando la Perspectiva Científica sobre el Desarrollo y garantizar un desarrollo económico y social sostenible, se deben adoptar medidas de gestión más estrictas para fortalecer eficazmente el control de la tierra. Las cuestiones relevantes ahora se notifican de la siguiente manera:
Primero, aclarar más las responsabilidades de la gestión de la tierra y la protección de las tierras cultivadas.
Los principales responsables de los gobiernos populares locales en todos los niveles serán responsables de la implementación de las propiedades de tierras cultivadas y el área de protección básica de las tierras agrícolas, la planificación general del uso de la tierra y los planes anuales dentro de sus respectivas regiones administrativas. Incorporar los indicadores de control para terrenos de construcción recién agregados (incluidos terrenos agrícolas ocupados y terrenos no utilizados) en el plan anual de uso de la tierra, y utilizar la cantidad real de tierra cultivada ocupada y el área de terrenos de construcción recién agregados como base para el plan anual. Evaluación del plan de uso de la tierra, gestión de la tierra y protección de la tierra cultivada evaluación de objetivos de responsabilidad Base: Si el uso real de la tierra excede el plan, se deducirán los indicadores correspondientes del plan para el próximo año. El Ministerio de Tierras y Recursos debería fortalecer la verificación de los terrenos de construcción reales y la expropiación de terrenos en varios lugares.
Ajustar el método de aprobación de suelos urbanos edificables de acuerdo con el principio de coherencia de derechos y responsabilidades. Dentro del alcance de los terrenos de construcción urbana determinados en el plan general de uso de la tierra, la conversión de tierras agrícolas y la expropiación de tierras aprobadas en lotes por el Consejo de Estado de conformidad con la ley serán resumidas por el gobierno popular provincial, revisadas por el Ministerio de Tierras y Recursos. , aprobado por el Consejo de Estado y organizado e implementado por el gobierno popular provincial. Se ajustará para informarse una vez al año, y el plan de implementación se presentará al Ministerio de Tierras y Recursos para su presentación.
Hacer cumplir estrictamente la rendición de cuentas. Si los casos de uso ilegal de la tierra que ocurren dentro de la región administrativa tienen consecuencias graves y el uso ilegal de la tierra no se detiene o investiga, o el uso ilegal de la tierra no se informa o investiga, las responsabilidades de liderazgo de la persona responsable de la población local correspondiente El gobierno deberá rendir cuentas. El Ministerio de Supervisión y el Ministerio de Tierras y Recursos deben mejorar rápidamente los métodos para responsabilizar a los líderes por casos de violación de tierras.
2. Proteger eficazmente los medios de vida a largo plazo de los agricultores sin tierra.
El principio de compensación por adquisición de tierras y reasentamiento debe ser garantizar que los niveles de vida originales de los agricultores expropiados no se reduzcan y que se garanticen sus medios de vida a largo plazo. Todas las localidades deben implementar concienzudamente las disposiciones del Guobanfa [2006] No. 29 y hacer un buen trabajo en la capacitación laboral y la seguridad social para los agricultores sin tierra. Los gastos de seguridad social de los agricultores expropiados de tierras se incluirán en la compensación por la adquisición de tierras y los gastos de reasentamiento de acuerdo con las regulaciones pertinentes, y el déficit será pagado por el gobierno local con los ingresos del uso remunerado de las tierras de propiedad estatal. No se aprobará la adquisición de terrenos si no se pagan las cuotas de seguridad social.
3. Estandarizar la gestión de ingresos y gastos de transferencia de tierras
El precio total de la transferencia de derechos de uso de tierras de propiedad estatal se incluirá en su totalidad en el presupuesto local y se pagará al tesoro local, y Se implementará una gestión de "dos líneas de ingresos y gastos". El precio total de la transferencia de tierras debe cubrir primero la compensación de la tierra, los subsidios de reasentamiento, la compensación por la ocupación de tierras y los cultivos jóvenes, la compensación por la demolición y el déficit de fondos necesarios para subsidiar la seguridad social de los agricultores sin tierra. Los fondos restantes deben aumentarse gradualmente para las tierras agrícolas. desarrollo y construcción de infraestructura rural, así como para la construcción de viviendas de bajo alquiler e instalaciones de apoyo para mejorar la función de uso de la tierra de propiedad estatal.
4. Ajustar las políticas fiscales relacionadas con el suelo edificable.
Aumentar los estándares de pago de las tarifas pagadas por el uso del suelo para terrenos de construcción recién agregados. El alcance de las tarifas de uso pagadas para los terrenos de construcción recién agregados se basará en el área real de los terrenos de construcción recién agregados en el área local. Las tarifas de uso pagado por los terrenos de construcción recién agregados se destinan a la construcción y protección de tierras agrícolas básicas, la consolidación parcelaria y el desarrollo de tierras cultivadas. Cualquier reducción o exención ilegal y falta de pago de las tarifas de uso de terrenos de nueva construcción deberán ser saneadas y recuperadas dentro de un plazo. Entre ellos, si se emite el documento No. 28 del Consejo de Estado [2004], el monto se reducirá o no se emitirá, y el monto total se distribuirá antes de finales de este año, si está vencido, se aprobará el uso de la tierra; no ser procesado. El Ministerio de Finanzas, junto con el Ministerio de Tierras y Recursos, formulará rápidamente métodos específicos para el pago de las tarifas de uso pagadas para los terrenos de construcción recién agregados y ajustes oportunos para seguir mejorando y mejorando la distribución y la gestión del uso de las tarifas de uso pagadas para los terrenos de construcción recién agregados. terreno de construcción.
Para mejorar los estándares de recaudación del impuesto sobre el uso del suelo urbano y el impuesto sobre la ocupación de tierras cultivadas, el Ministerio de Finanzas y la Administración Estatal de Impuestos deben trabajar junto con el Ministerio de Tierras y Recursos y la Oficina de Asuntos Jurídicos para formular medidas específicas. Los departamentos de finanzas e impuestos deben fortalecer la recaudación y gestión de impuestos y controlar estrictamente las reducciones y exenciones de impuestos.
5. Establecer un sistema unificado de comunicación de normas de transferencia de suelo industrial.
El estado formula y anuncia uniformemente los estándares de precios más bajos para la transferencia de terrenos industriales en varias regiones en función de la calidad del suelo y las políticas regionales de uso del suelo. El precio mínimo estándar para la transferencia de terrenos industriales no será inferior a la suma del costo de adquisición del terreno, el costo de desarrollo inicial del terreno y las tarifas relacionadas cobradas de acuerdo con las regulaciones. Los terrenos industriales deberán transferirse mediante licitación, subasta y cotización, y el precio de transferencia no será inferior al precio mínimo estándar publicado. Vender tierras a un precio inferior al precio más bajo, o proporcionar subsidios o retornos en diversas formas, es un acto ilegal de vender derechos de uso de tierras de propiedad estatal a un precio bajo, y el personal relevante debe ser considerado legalmente responsable de acuerdo con las ley.
6.Está prohibida la conversión de terrenos agrícolas en terrenos edificables sin autorización.
La conversión de tierras agrícolas a tierras de construcción debe cumplir con el plan general de uso de la tierra, el plan urbano general, la planificación de aldeas y ciudades comerciales, incluirse en el plan anual de uso de la tierra y pasar por los procedimientos de aprobación para conversión de tierras agrícolas de conformidad con la ley. Está prohibido utilizar tierras agrícolas de propiedad colectiva de agricultores para construcciones no agrícolas mediante el método de "alquiler en lugar de expropiación" y ampliar la escala de tierras de construcción sin autorización. La transferencia a los agricultores del derecho a utilizar terrenos de construcción de propiedad colectiva debe cumplir con la planificación y limitarse estrictamente al alcance de los terrenos de construcción obtenidos de conformidad con la ley. No obtener la aprobación para la conversión de tierras agrícolas de conformidad con la ley, y que el personal de la agencia estatal apruebe tierras para la construcción en forma de "alquiler en lugar de expropiación" es una concesión ilegal de tierras a unidades e individuos que ocupan tierras de construcción mediante "recaudación"; alquiler" sin autorización están ocupando tierras ilegalmente. , el personal pertinente debe rendir cuentas de conformidad con la ley.
7. Fortalecer la supervisión e inspección de las actividades de gestión territorial.
La agencia nacional de inspección de tierras debe desempeñar concienzudamente las responsabilidades asignadas por el Consejo de Estado y fortalecer la supervisión e inspección de las actividades de gestión de tierras de los gobiernos populares locales. Para problemas ilegales descubiertos durante la supervisión e inspección, se deben presentar opiniones de rectificación o rectificación de manera oportuna. A quienes no realicen las rectificaciones se les ordenará que las realicen dentro del plazo previsto en la normativa aplicable. Durante el período de rectificación, se suspenderá la conversión de tierras agrícolas y la expropiación de tierras en la zona.
El departamento de gestión de tierras y recursos y su personal deben implementar estrictamente las leyes, regulaciones, directrices y políticas nacionales de gestión de tierras, administrar de acuerdo con la ley y ser responsables de la autenticidad y legalidad del uso de la tierra. Cualquiera que descuide sus deberes, abuse de su poder, incurra en malas prácticas para beneficio personal o no implemente o cumpla las leyes y reglamentos de gestión de tierras será responsable de conformidad con las leyes y reglamentos pertinentes.
8. Investigar estrictamente y abordar las violaciones a la tierra.
Si el personal estatal aprueba ilegalmente la expropiación u ocupación de tierras, o transfiere ilegalmente derechos de uso de tierras estatales a bajo precio y viola las leyes penales, será considerado penalmente responsable de acuerdo con la ley. No implementar políticas nacionales de control de tierras, otorgar tierras más allá del plan, no pagar las tarifas de uso de la tierra y otros impuestos y tarifas prescritos para terrenos de construcción recién agregados, no pagar la compensación por adquisición de tierras y las tarifas de reasentamiento en su totalidad y a tiempo, y ajustar la tierra uso para evitar que la construcción ocupe tierras agrícolas básicas. Si el plan maestro cambia arbitrariamente la ubicación de las tierras agrícolas básicas y requisa tierras, debe presentarse al Consejo de Estado para su aprobación de acuerdo con la ley.
Mejorar el mecanismo de coordinación para la investigación y el manejo de violaciones a la tierra e intensificar la investigación y sanción de las violaciones a la tierra. El Ministerio de Supervisión, junto con el Ministerio de Tierras y Recursos y otros departamentos pertinentes, lanzará una operación especial en un futuro próximo para investigar y abordar la concesión ilegal de tierras, el uso antes de la aprobación, el uso de tierras pequeñas y en pequeñas cantidades, y la transferencia ilegal. de derechos de uso de tierras de propiedad estatal a precios bajos. Los casos importantes de uso ilegal de la tierra deben abordarse abiertamente y los sospechosos de haber cometido delitos deben ser transferidos a órganos judiciales para que se investigue su responsabilidad penal de conformidad con la ley.
Todas las regiones y departamentos deben guiarse por la teoría de Deng Xiaoping y el importante pensamiento de las "tres representaciones", implementar plenamente la perspectiva científica sobre el desarrollo, comprender plenamente la importancia de implementar el sistema de gestión de la tierra más estricto y concienzudamente. implementar las instrucciones del gobierno central sobre Fortalecer diversas medidas para el control de la tierra. Todas las regiones deben llevar a cabo un autoexamen integral de la gestión y utilización de la tierra desde la implementación del documento Guobanfa [2004] No. 28 basado en la implementación de este aviso, y cualquier violación de la tierra que se encuentre debe abordarse seriamente. La Comisión Nacional de Desarrollo y Reforma, el Ministerio de Supervisión, el Ministerio de Finanzas, el Ministerio de Trabajo y Seguridad Social, el Ministerio de Tierras y Recursos, el Ministerio de Construcción, el Ministerio de Agricultura, el Banco Popular de China, el Estado La Administración de Impuestos, la Oficina de Estadísticas, la Oficina de Asuntos Jurídicos y otros departamentos deben desempeñar sus respectivas funciones y cooperar estrechamente para formular e implementar estas regulaciones lo antes posible. Se prepararán los documentos de respaldo del aviso para fortalecer el control de la tierra. El Ministerio de Tierras y Recursos trabajará con el Ministerio de Supervisión y otros departamentos relevantes para supervisar e inspeccionar la implementación de este aviso. Todas las regiones y departamentos deben informar la implementación de este aviso al Consejo de Estado antes de finales de 2006.
Consejo de Estado
31 de agosto de 2006 (Fin)
Explicación:
¿Por qué deberían ajustarse los estándares del impuesto sobre el uso del suelo urbano?
Según la experiencia internacional, los impuestos sobre bienes inmuebles generalmente representan más del 70% de los ingresos fiscales locales, mientras que los ingresos fiscales locales en mi país dependen principalmente del impuesto a las empresas, el impuesto al valor agregado y el impuesto a la renta corporativa relacionado con la producción y operación de empresas industriales y comerciales. Estos tres impuestos por sí solos representan el 70% de los ingresos fiscales locales, y el impuesto sobre bienes inmuebles representa una proporción muy baja. Mejorar la política de impuestos sobre bienes inmuebles y aumentar la proporción del impuesto sobre bienes inmuebles en los ingresos fiscales locales debería ser el siguiente paso para mejorar la estructura de los ingresos fiscales locales.
La Tercera Sesión Plenaria del XVI Comité Central del Partido Comunista de China propuso aumentar el coste de mantenimiento de los inmuebles y estudiar la recaudación del impuesto sobre bienes inmuebles (impuesto sobre bienes inmuebles). La "Decisión sobre la profundización de la reforma y la estricta gestión territorial" establece claramente que es necesario aumentar la regulación fiscal en la adquisición y retención de terrenos para la construcción. Según la actual configuración del impuesto territorial de mi país, el único impuesto sobre los terrenos reservados para la construcción es el impuesto sobre el uso del suelo urbano. A juzgar por la situación de la recaudación, de 2003 a 2005, el importe real del impuesto sobre el uso del suelo urbano fue de 9.150 millones de yuanes, 162 millones de yuanes y 170 millones de yuanes respectivamente, lo que representa menos del 1% de los ingresos fiscales locales durante el mismo período. El principal problema es que la tasa impositiva es demasiado baja, la carga impositiva promedio es de solo 1,2 yuanes por metro cuadrado, la recaudación no está establecida y hay una falta de control económico sobre el fenómeno de ocupar más y usar menos tierra. y desperdiciar la tierra. Desde un punto de vista práctico, la introducción del impuesto a la propiedad requiere un proceso determinado. El aumento actual en la tasa del impuesto sobre el uso del suelo urbano no solo puede aumentar el costo de retener terrenos para la construcción, sino que también es simple y fácil de operar. Con este fin, el "Aviso" aclara que los estándares de recaudación del impuesto sobre el uso del suelo urbano se duplicarán con respecto a la base existente, y el alcance de las exenciones fiscales se controlará estrictamente.
Elevar los estándares del impuesto sobre el uso del suelo urbano puede aumentar efectivamente la proporción de los ingresos del impuesto sobre el uso del suelo urbano en los ingresos fiscales locales.
Según estimaciones preliminares, una vez que se eleve el estándar, los ingresos por impuestos nacionales sobre el uso de la tierra urbana aumentarán de 654,38+03,73 mil millones de yuanes en 2005 a más de 40 mil millones de yuanes. Esto no sólo aumentará los costos de retención de tierras para los usuarios de la tierra y promoverá el uso intensivo de la tierra. conservación, pero también aumentar los ingresos fiscales locales, optimizar la estructura de ingresos fiscales locales, instar a los gobiernos urbanos a utilizar eficazmente los terrenos de construcción existentes y aliviar el impulso de expandir la escala urbana.
¿Qué impacto tendrán las medidas regulatorias propuestas en el "Aviso" sobre los niveles de precios del suelo?
El "Aviso" comienza ajustando el mecanismo de intereses y propone medidas políticas como incluir las tasas de seguridad social en la compensación por la adquisición de tierras y los costos de reasentamiento, y aumentar los estándares de pago de las tasas de uso pagado de los terrenos de construcción recién agregados. . La implementación de estas medidas afectará en cierta medida a la composición y el nivel de los precios de la tierra.
A juzgar por la composición actual de los precios de la tierra, los costos de adquisición (compensación por la adquisición de tierras y costos de reasentamiento), los costos de desarrollo (costos de varias conexiones y un metro cuadrado) y los ingresos del gobierno (impuestos relacionados e ingresos netos de la tierra). ) representan 1/3 respectivamente. Los costes de compensación y reasentamiento para los agricultores sin tierra son obviamente bajos. Según estimaciones en algunas ciudades piloto, después del ajuste de políticas, la compensación por la adquisición de tierras y los costos de reasentamiento se duplicarán, y los ingresos netos de la transferencia de tierras obtenidos por los gobiernos locales disminuirán como proporción del precio de la tierra. El impacto en el nivel de precios del suelo es que el precio de transferencia del suelo inmobiliario será básicamente el mismo (el suelo inmobiliario se transferirá mediante licitación, subasta y cotización, y el precio del suelo lo determina el precio de transferencia del suelo industrial). aumentará entre un 40% y un 60%, pero solo volverá al nivel de precio de referencia de la tierra (los precios de la tierra industrial son generalmente precios de costo. Actualmente, el precio mínimo de transferencia de la tierra industrial se determina en el 70% del precio de referencia de la tierra). y el precio real de transferencia de suelo industrial en varios lugares es incluso más bajo). A juzgar por la situación real en estas ciudades piloto, el aumento de los precios del suelo es asequible. Al mismo tiempo, un aumento moderado del precio de los terrenos industriales también puede inhibir económicamente la expansión excesiva de los terrenos industriales y ayudar a mejorar la calidad de la promoción de inversiones en varios lugares.
¿Por qué deberíamos establecer un sistema unificado de liberación de los estándares de precios más bajos para la cesión de suelo industrial?
Actualmente, un problema destacado en la regulación del suelo es el crecimiento excesivo del suelo industrial. Además de la inversión, una razón importante es la competencia feroz entre regiones, es decir, competir para bajar los precios de la tierra para atraer inversiones. Algunos lugares implementan políticas de precio cero del suelo o incluso políticas de precio negativo del suelo para la introducción de proyectos industriales. Por un lado, esto ha provocado una gran pérdida de ingresos procedentes de tierras de propiedad estatal y, por otro, también ha fomentado un gran número de construcciones redundantes de bajo nivel. En este sentido, la "Decisión sobre la profundización de la reforma y la estricta gestión de la tierra" requiere que los gobiernos populares de todas las provincias, regiones autónomas y municipios directamente dependientes del gobierno central formulen y publiquen el estándar de precio mínimo para la transferencia de tierras mediante acuerdo basado en el punto de referencia. precio de la tierra. Sin embargo, a juzgar por la situación real, en algunos lugares se han reducido artificialmente los estándares de precios mínimos e incluso se han reducido artificialmente los precios de referencia de la tierra para facilitar la promoción de las inversiones, lo que ha dado lugar a nuevos desequilibrios regionales. Para resolver este problema, el "Aviso" aclaró que el Estado debería establecer un sistema unificado de liberación de los estándares de precios más bajos para las transferencias de terrenos industriales para frenar la competencia feroz en atraer inversiones en todo el país para hacer bajar los precios de la tierra. Al mismo tiempo, este sistema también favorece la mejora de la calidad de la promoción de inversiones en varias regiones, propicia la transferencia gradual de industrias entre regiones y favorece el establecimiento de una sociedad armoniosa que utiliza la industria para complementar la agricultura, las zonas urbanas y rurales. áreas, y coordinación urbana y rural.
Cabe señalar que el país debería establecer un sistema unificado de anuncio del precio estándar más bajo para la cesión de suelo industrial. No es el mismo precio para el suelo industrial en todo el país, sino que se determina en base a un análisis integral. equilibrio entre las calidades nacionales de la tierra y los niveles de precios de referencia de la tierra, y se determina por calidad. En el proceso de equilibrio integral, es necesario reflejar plenamente las políticas de uso de la tierra de diferentes áreas funcionales principales, como el desarrollo optimizado, el desarrollo clave, el desarrollo restringido y el desarrollo prohibido determinados en el "Undécimo Plan Quinquenal para el Desarrollo Económico y Social Nacional". ", que será unificado por el Ministerio de Tierras y Recursos. Formular y emitir políticas nacionales de desarrollo regional. El precio mínimo estándar para la transferencia de terrenos industriales no será inferior a la suma del costo de adquisición del terreno, el costo de desarrollo inicial del terreno y las tarifas relacionadas cobradas de acuerdo con las regulaciones.
Al mismo tiempo, para garantizar la estricta implementación del sistema de precios más bajos, mejorar la apertura de la transferencia de tierras industriales y dar pleno juego al papel básico del mercado en la asignación de recursos de tierras, la el aviso enfatiza la necesidad de estandarizar la gestión de la transferencia de terrenos industriales y aclarar que los terrenos industriales deben ser Cuando se transfieren mediante licitación, subasta o cotización, el precio de transferencia no debe ser inferior al precio mínimo publicado estándar de transferencia de terrenos por debajo del estándar de precio más bajo; , o proporcionar subsidios o retornos en diversas formas, es un acto ilegal de transferir derechos de uso de tierras de propiedad estatal a un precio bajo. El personal relevante debe ser legalmente responsable de acuerdo con la ley.