Investigación sobre si los bienes inmuebles son adecuados para una adquisición de buena fe
La adquisición de buena fe es una forma de obtener la propiedad. Pertenece a los derechos de propiedad y es un derecho al mundo, y el derecho al mundo se basa en el conocimiento de la otra parte. Por lo tanto, los derechos de propiedad deben tener un efecto publicitario en el mundo. El método de divulgación pública de los derechos sobre bienes muebles es la posesión; el método de divulgación pública de los derechos sobre bienes inmuebles es el registro. La posesión sólo tiene efecto publicitario sobre los bienes muebles, es decir, los terceros ordinarios generalmente presumen que el poseedor de los bienes muebles es propietario de los mismos. Es precisamente en base a este poder de publicidad que el tercero cree erróneamente que quien no tiene derecho a disponer del bien es el propietario. Por tanto, la confianza del tercero se basa en el poder de publicidad de la posesión. En lo que respecta a los bienes inmuebles, la transferencia de posesión del objeto no transfiere la propiedad. El efecto de la transferencia de propiedad sólo puede obtenerse mediante el registro. Por lo tanto, la ley naturalmente le otorga el efecto de publicidad después del registro.
(2) Panorama aplicable a los bienes inmuebles adquiridos de buena fe.
En cuanto a si el sistema de adquisición de buena fe se aplica a los bienes inmuebles, en teoría hay dos opiniones principales. Una opinión es que la adquisición de la propiedad de un inmueble se basa en el registro y el propietario no será confundido con el propietario durante la transacción. Por lo tanto, el sistema de adquisición de buena fe no se aplica a las transacciones de bienes raíces. Otra opinión es que en las transacciones inmobiliarias, por negligencia del personal, errores de registro, omisiones, no registro, etc., se producen problemas de enajenación no autorizada, por lo que también surge la duda de si el tercero lo sabe. Si un tercero adquiere un inmueble de buena fe durante una transacción inmobiliaria, se permitirá la adquisición de bienes inmuebles de buena fe con base en la protección de los intereses del tercero de buena fe y el mantenimiento del orden normal de la transacción.
Este artículo tiende a esta última visión y cree que el sistema de adquisición de buena fe debería aplicarse también a los derechos de propiedad inmobiliaria.
Las razones son las siguientes: Primero, con la mejora y el desarrollo del sistema legal de China, China se ha vuelto más estrechamente conectada con otros países del mundo desde que China se unió a la Organización Mundial del Comercio. Para integrarse al mundo y evitar disputas internacionales innecesarias, nuestro país debe acelerar el perfeccionamiento del sistema de adquisición de bienes raíces de buena fe. La legislación de algunos países estipula claramente que los bienes inmuebles deben adquirirse de buena fe. Si bien la interpretación judicial de mi país limita el sistema de adquisición de buena fe a la adquisición de buena fe de bienes inmuebles, podemos ver que la adquisición de buena fe en la intención original de la legislación ya no se limita a la adquisición de buena fe de bienes muebles. propiedad, pero gradualmente se ha ido extendiendo a los bienes raíces. En segundo lugar, en teoría, los derechos de propiedad inmobiliaria deberían adquirirse de buena fe. En primer lugar, desde la perspectiva del propósito de la adquisición de buena fe, la esencia de la adquisición de buena fe es que cuando implica un conflicto entre la protección de la propiedad y la seguridad de la transacción, se debe abandonar la primera y centrarse en la segunda. En segundo lugar, algunos académicos señalaron que la seguridad de las transacciones es un elemento de libertad, justicia, eficiencia y orden más rico que la "seguridad estática de la propiedad". Puede verse que el propósito fundamental del sistema de adquisiciones de buena fe es proteger la seguridad de las transacciones, mantener la conducta normal de las transacciones y proteger los intereses de los cesionarios de buena fe. Luego, dado que las transacciones inmobiliarias también pueden dar lugar a problemas de enajenación no autorizada por negligencia del personal, como errores de registro, omisiones, no registro, etc. , a partir del propósito de proteger a terceros de buena fe y mantener el orden de las transacciones, se debe permitir que los terceros adquieran derechos inmobiliarios, es decir, los derechos inmobiliarios están naturalmente sujetos a la adquisición de buena fe. En tercer lugar, a juzgar por la situación real del registro de bienes inmuebles, el contenido de los derechos registrados en el libro de registro de bienes inmuebles es incompatible con la situación real de los derechos, por lo que no se puede concluir que el sistema de adquisición de buena fe no se aplica a los bienes inmuebles. campo. Por ejemplo, en la vida real, un automóvil cambia de propietario muchas veces sin pasar por los procedimientos de registro y transferencia, y el propietario real del automóvil no coincide con el propietario registrado. Una vez que un automóvil se ve involucrado en un accidente de tránsito, el tribunal generalmente dictaminará que el propietario registrado es responsable de compensar a la víctima, pero el propietario real no es responsable de dicha compensación. Semejante sentencia no es ni justa ni razonable. Según las disposiciones del proyecto de ley de propiedad, si el propietario del automóvil registrado puede demostrar que el automóvil ha sido transferido a otra persona, y si el automóvil está registrado contra el automóvil sin pasar por los procedimientos de registro y transferencia, puede estar exento de responsabilidad por compensación. En vista de la inconsistencia entre el contenido del registro anterior y los derechos reales, para cuidar los intereses del titular original del derecho, proteger al cesionario de buena fe, mantener el orden normal de las transacciones y garantizar la seguridad de las transacciones, el sistema de adquisición de buena fe debe utilizarse para sopesar la relación entre el propietario original del bien inmueble y el cesionario de buena fe.
Veamos la adquisición de buena fe de bienes inmuebles en otro caso. Caso: De junio a octubre de 2003, Wang alquiló su propia propiedad a Zhou. Al realizar los procedimientos de arrendamiento, Zhou copió y falsificó la tarjeta de identificación, el registro familiar, el certificado de bienes raíces y la escritura de impuestos de Wang, e intercambió el certificado de bienes raíces de Wang con el certificado de bienes raíces falsificado. Posteriormente, Zhou vendió la propiedad a Yang a un precio de 6,5438 + 9.800 yuanes y pasó por los procedimientos de registro de transferencia. En febrero de 2003, Wang y Yang descubrieron la verdad y tuvieron una disputa. Wang cree que el acto de Zhou de vender la casa basándose en un fraude no es válido. Yang cree que el certificado de bienes raíces de Wang es falso, pero su certificado de bienes raíces es genuino y coincide con los registros de registro de la agencia de registro de bienes raíces. En el proceso de compra y venta de bienes inmuebles, cumple con sus deberes como comprador de buena fe y es el propietario legal del inmueble.
Este caso involucra la adquisición de buena fe de bienes inmuebles en condiciones fraudulentas. En la legislación vigente de nuestro país no existen disposiciones específicas sobre la adquisición de buena fe de bienes inmuebles. El artículo 89 de las "Opiniones del Tribunal Popular Supremo sobre varias cuestiones relativas a la aplicación de los principios generales del derecho civil de la República Popular China" estipula: "Durante la existencia de la relación entre * * * y * *, algunos * * * personas enajenadas de la propiedad de * * * sin autorización, generalmente se considera inválida. Sin embargo, si un tercero adquiere la propiedad de buena fe y paga el precio, se deben proteger los derechos e intereses legales del tercero. "Esta disposición se considera una señal del establecimiento de un sistema de adquisición de buena fe de bienes inmuebles en mi país.
Sin embargo, en la actualidad, nuestro país sólo reconoce parcialmente el sistema de adquisición de buena fe de bienes inmuebles, y no ha adoptado disposiciones específicas sobre si la adquisición de buena fe es aplicable a bienes inmuebles distintos de * * *.
En resumen, combinado con este caso, el fraude de Zhou se basó en el comportamiento de arrendamiento de Wang. Wang le entregó los documentos a Zhou, lo que hizo que la falsificación fuera conveniente y Wang tuvo la culpa. Los derechos de propiedad han sido modificados y registrados. El registro de cambio de inmueble es una condición necesaria para la transferencia de inmueble. Como señal de que el transmitente del contrato de compraventa de inmueble ha cumplido con sus obligaciones, además de entregar la casa, también deberá colaborar en la realización de los trámites de registro de cambio de inmueble. Si se dictamina que Yang no tiene derechos de propiedad sobre la propiedad. No favoreció la seguridad de las transacciones y provocó que Yang sufriera enormes pérdidas. Los intereses legítimos de las tres personas de buena fe no fueron protegidos. En una adquisición de buena fe de un inmueble, es razonable discutir la culpa entre las partes y determinar la proporción de la pérdida de valor que ambas partes deben soportar en función de esa culpa. Por lo tanto, la pérdida de valor de la vivienda causada por el fraude debería ser asumida por Wang y Yang en proporción a sus faltas.
Se puede observar que la legislación de nuestro país debe mejorar el sistema de adquisición de bienes raíces de buena fe lo antes posible, para que los jueces puedan tener pruebas en las que basarse en las decisiones judiciales, lograr la equidad judicial y evitar transacciones innecesarias. disputas entre las partes.