¿Cómo evitar riesgos al comprar una casa en grupo? Según esto, los conocedores de la industria especulan que en el futuro, bajo la presión de los fondos, las empresas inmobiliarias competirán para lanzar diversas actividades promocionales, y la compra grupal de viviendas también se convertirá en un nuevo punto caliente y un Nuevo método para que los compradores de viviendas compren casas. Patrones importantes. La compra grupal de viviendas significa que un cierto número de compradores de viviendas forman espontáneamente un grupo o, bajo el acuerdo de una organización de compras grupales, los representantes electos negocian con el desarrollador bajo la coordinación de trabajadores legales y firman un contrato que contiene muchos factores a un precio más bajo. que el precio de transacción del mercado minorista. Condiciones adicionales del "contrato" del proceso de consumo. En la actualidad, existen dos formas de compra grupal: una es un grupo espontáneo formado por compradores de viviendas; la otra es un grupo de empleados organizado por unidad; Sin embargo, dado que algunas compras grupales son métodos de financiamiento informales para los desarrolladores, existen ciertos riesgos involucrados al participar en compras grupales. Recientemente, los medios revelaron que una unidad provincial en Jilin firmó un acuerdo de compra de vivienda con una empresa de bienes raíces de Changchun en nombre de compras grupales para resolver el problema de vivienda para sus cuadros y empleados. Posteriormente, surgió una disputa financiera entre el desarrollador y esta unidad con respecto a este proyecto, lo que resultó en retrasos en la devolución de los pagos de compra de los empleados. Además, algunos sitios web o intermediarios han organizado actividades de compra grupal y han surgido muchas disputas. La compra en grupo puede enfrentar cinco riesgos legales importantes: en primer lugar, la confusión de las relaciones jurídicas, lo que no permite proteger los derechos; en segundo lugar, los derechos de voto insuficientes, en tercer lugar, las luchas internas dentro del equipo y el alcance poco claro de la encomienda; en cuarto lugar, los riesgos de compra en grupo son incorrectos; objeto del contrato; en quinto lugar, la supervisión inadecuada de los fondos hace que el dinero y las casas se desmoronen. Aunque existen riesgos, en general, la compra grupal de viviendas ha logrado un efecto beneficioso para todos en la actual crisis económica. Al mismo tiempo, con el surgimiento del mercado de compradores, los compradores de viviendas tendrán más voz en el proceso de compra y venta de viviendas comerciales, ganando así más espacio de negociación para los compradores grupales. Por lo tanto, siempre que los compradores de viviendas puedan prestar atención a evitar los cinco riesgos anteriores, la compra grupal es una forma ideal de comprar una vivienda. Primero, aclare tres relaciones jurídicas y aclare los derechos y responsabilidades legales. Al comprar una casa, es necesario aclarar tres relaciones jurídicas: en primer lugar, existe una relación de encomienda entre el comprador y el organizador; en segundo lugar, la relación entre el promotor y el organizador es una relación de venta basada en la encomienda del comprador grupal; tercero, la relación entre el comprador del grupo y el organizador Existe una relación entre los desarrolladores. Si la naturaleza de estas tres relaciones jurídicas no está clara, pueden surgir riesgos legales, como confundir al organizador de compras grupales con una parte del contrato, lo que resultaría en que el comprador grupal no pudiera salvaguardar sus derechos. En segundo lugar, el organizador debería escuchar plenamente las opiniones de los compradores del grupo y aclarar el alcance de la encomienda. Antes de cada negociación con un promotor inmobiliario, el organizador de compras del grupo debe escuchar plenamente las opiniones de todos los compradores del grupo, formular materiales escritos basados en las opiniones y requisitos de los compradores del grupo, clasificar estas opiniones y requisitos y luego formular un grupo detallado. plano de compra. El organizador debe firmar un contrato con el desarrollador basado en la intención de compra de la mayoría de los compradores del grupo, tratar de cumplir con los requisitos de la mayoría de los compradores del grupo y aclarar el alcance de la encomienda de los compradores del grupo en el acuerdo escrito, aclarar el derechos y obligaciones del organizador, y evitar luchas internas. Reducir los riesgos de compra grupal. En tercer lugar, los compradores grupales deberían ejercer plenamente sus derechos de voto y no deberían depender demasiado de los organizadores de compras grupales. Los compradores grupales deben expresar plenamente sus opiniones sobre el tipo de unidad, área, estándares de decoración interior y exterior, precio, instalaciones de apoyo, instalaciones funcionales, etc. que se comprarán. Debido a que el organizador solo se ocupa de asuntos específicos de compra de la casa como fideicomisario, son los propios compradores del grupo quienes se quedarán para disfrutar de la propiedad de la casa en el futuro. El último paso en la compra de una casa es la negociación entre el comprador y el promotor, y la decisión final la debe tomar el comprador. Por lo tanto, los compradores de viviendas deben asumir cierta responsabilidad por sus propias decisiones y no deben depender demasiado de los demás. Cuarto, los organizadores deberían instar a los compradores grupales a firmar contratos de venta de viviendas con los desarrolladores de manera oportuna. El artículo 402 de la Ley de Contratos establece que un contrato celebrado por un fiduciario en su propio nombre con un tercero dentro del alcance de la autorización del mandante será proporcionado por el tercero cuando se celebre el contrato en el caso de una agencia. relación, el contrato vincula directamente al mandante y al tercero, a menos que exista prueba fehaciente que pruebe que el contrato sólo vincula al fiduciario y al tercero. Además, con base en los requisitos para el registro de derechos de propiedad, en el contrato de compra grupal, el acuerdo de compra grupal entre el organizador y el desarrollador debe vincular directamente al comprador grupal y al desarrollador. Después de eso, cada comprador del grupo también debe firmar un contrato formal de venta de la casa con el desarrollador. Después de gestionar la encomienda, el organizador debe instar de inmediato al comprador del grupo a firmar un contrato de venta de la casa con el promotor para separarse de la relación de compra del grupo y evitar disputas innecesarias. Quinto, la seguridad de los fondos en las compras grupales. Existen condiciones legales para la preventa de vivienda comercial. Sin embargo, para reducir la presión financiera sobre los promotores y ganar más espacio de negociación, algunas compras grupales (especialmente compras de grupos unitarios) se realizan antes de que el promotor cumpla las condiciones legales de preventa, o incluso antes de que el promotor haya comenzado la construcción. Arriesgado. Para garantizar la seguridad de los fondos de compra grupal y evitar casas vacías, existen dos métodos comunes: primero, el organizador (unidad) y la empresa desarrolladora administran los fondos de compra grupal para garantizar que no se malversan. El segundo es hipotecar los derechos de uso de suelo del desarrollador al patrocinador (unidad) y rescindir cuando se cumplan las condiciones de preventa. Lo mejor es ir acompañado de un abogado a la hora de comprar una casa en grupo. Durante el mercado de vendedores de bienes raíces, los compradores de viviendas generalmente no tienen voz y voto. El texto del contrato lo proporciona el promotor inmobiliario y, en general, es muy bueno. Una vez que se le presenta un contrato, lo firma o se marcha. En cuanto a los términos del contrato, no hubo discusión sobre modificaciones. Puedes comprarlo o no, y los compradores a menudo tienen que aceptarlo pasivamente. Hoy en día, con la formación gradual de un mercado de compradores, las compras grupales no sólo brindan a los compradores más espacio de negociación, sino que también les brinda la posibilidad de proteger mejor sus propios derechos e intereses modificando los términos del contrato. Se recomienda que los compradores de viviendas aprovechen esta oportunidad para negociar con los promotores para obtener más derechos.
Pero cómo modificar el contrato, cómo diseñar los términos, cómo eliminar los términos desfavorables y cómo identificar con precisión las trampas legales es una cuestión muy técnica, especialmente en algunos detalles del contrato, como las tarifas triples de propiedad y los ingresos de los techos; y derechos de paredes exteriores; problemas con los fondos de mantenimiento de viviendas; responsabilidad por incumplimiento de contrato y acuerdos de exención por entregas tardías y solicitudes tardías; ¿cómo participan los propietarios en la selección temprana y la contratación de empresas de servicios inmobiliarios? La realización de instalaciones de apoyo y ecologización en las zonas residenciales; la mejora de las condiciones de entrega de viviendas, especialmente la mejora de las condiciones de uso de las mismas; las normas de decoración de las casas con decoración dura y la disposición de la responsabilidad por incumplimiento de contrato; Es una cuestión profesional muy compleja y es imposible para los abogados no profesionales identificar eficazmente los riesgos legales.