Detrás de la desregulación en muchos lugares: el ajuste bidireccional del mercado inmobiliario, ¿entiendes?
Los expertos de la industria creen que muchas ciudades han relajado recientemente las restricciones de asentamiento e introducido nuevas políticas de talento. Aunque esto está en línea con la política nacional, afecta la política de control del mercado inmobiliario que está restringido por el registro de hogares y la seguridad social, y es fácil causar inquietud en algunos lugares. Lo que hay que dejar claro es que estabilizar el mercado inmobiliario también requiere ajustes en ambos sentidos, que no pueden provocar un aumento repentino ni permitir que el mercado caiga en picado. Las regiones con evidentes caídas del mercado y los condados suburbanos en las ciudades también pueden implementar ajustes menores de acuerdo con la política de "una ciudad, una política" para estabilizar las expectativas.
¿Se acerca la política de flexibilización? Hay rumores de una "relajación de las restricciones de compra" en los tres lugares
El 30 de septiembre de este año, las "Medidas de implementación del subsidio de vivienda y compra de viviendas para talentos de la ciudad de Changsha", que habían estado a modo de prueba durante dos años, se formalizó oficialmente, lo que últimamente ha provocado acaloradas discusiones en el área local. 10 El 23 de octubre, la Oficina de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Changsha declaró que noticias como "relajar las restricciones de compra" y "relajar las restricciones de compra" eran información falsa y que las medidas formales no involucraban las políticas de restricción de compras actuales.
10 El 19 de junio, el periodista se enteró en el sitio web de la Oficina de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Sanya que los talentos de tiempo completo con un título universitario o superior que han trabajado en Sanya durante un año y han pagado servicios sociales Los impuestos de seguridad e ingresos personales durante un año pueden funcionar en la provincia de Hainan. Comprar una propiedad. La Oficina de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural 21 de Sanya declaró que el "Aviso" es sólo los detalles de implementación de una serie de políticas de vivienda para talentos emitidas previamente por la provincia de Hainan y es consistente con el espíritu y las regulaciones de los documentos relevantes de la provincia de Hainan y Sanya. No ha superado las restricciones de compra.
Sin embargo, en comparación con la política anterior de restricción de compras en el mercado inmobiliario, en la que los compradores extranjeros debían pagar la seguridad social o impuestos personales durante 60 meses en la provincia de Hainan, la nueva política de compra de talentos de Sanya ha relajado el umbral para la compra de talentos. Zhang Dawei, analista jefe de Centaline Real Estate, cree que la relajación de las políticas en Sanya tendrá un gran impacto. "El mercado inmobiliario en ciudades como Sanya se ha enfriado significativamente y se sospecha que la política de talentos estimula el sector inmobiliario disfrazado".
10 El 5438+05 de junio, el distrito de Nanjing Liuhe emitió una política que Los extranjeros con un título universitario o superior pueden emitir un certificado de compra de vivienda. Prueba de que el solicitante no ha pagado la seguridad social ni el impuesto sobre la renta personal de forma acumulativa durante dos años dentro de tres años. El 5 de junio de este año, el distrito de Gaochun, ciudad de Nanjing, canceló el requisito de que los extranjeros que compren una casa deben "certificar que han pagado la seguridad social o el impuesto sobre la renta personal durante dos años en total dentro de tres años".
El 5438+05 de junio, la Comisión de Reforma y Desarrollo Municipal de Tianjin solicitó opiniones sobre las "Políticas y medidas de Tianjin para promover el desarrollo de proyectos funcionales sin capital en Beijing (prueba)" y planeó construir proyectos. en el Parque Científico y Tecnológico Binhai Zhongguancun de Tianjin y en la Ciudad Científica y Tecnológica Baodi Zhongguancun durante un año. Estipula que para los proyectos que emprenden la descentralización de funciones no capitales en Beijing, los empleados cuyo registro familiar aún no se ha trasladado a Tianjin y cuyas familias no tienen una casa en Tianjin pueden comprar una casa en Tianjin sin necesidad de seguridad social o certificados fiscales. El documento también relaja la política de asentamientos de Tianjin.
Yangzhou ha introducido recientemente políticas para restaurar el monto máximo de los préstamos del fondo de previsión para vivienda de 350.000 yuanes a 500.000 yuanes, y para aumentar el coeficiente de capacidad de pago de los préstamos del fondo de previsión para vivienda de 0,3 a 0,5, flexibilizando recientemente las políticas; se han extendido en algunas zonas de Zhuhai. Las personas no registradas en el hogar pueden comprar una unidad en el distrito de Jinwan, el distrito de Doumen, la zona de alta tecnología y el nuevo distrito de Hengqin sin ningún umbral. En agosto, se relajó la política de compra de viviendas en la Nueva Área Lingang de la Zona Piloto de Libre Comercio de Shanghai y el período para que los compradores de viviendas paguen impuestos personales o seguridad social se redujo de cinco a tres años.
Según las estadísticas del Centro de Investigación Kerui, desde septiembre, casi 30 ciudades de todo el país, incluidas Xinxiang, Luohe, Jincheng en Shanxi y Yichang en Hubei, han anunciado el levantamiento de las restricciones a la captación de talentos. Según estadísticas del Centro de Investigación Inmobiliaria Centaline, desde 2019, más de 150 ciudades de todo el país han emitido diversas políticas de talento, un aumento de más del 40% en comparación con el mismo período de 2018. La mayoría de estas políticas están relacionadas con el sistema de registro de hogares, que ha reducido el umbral para la compra de viviendas locales en diversos grados.
Las regiones con controles relajados son en su mayoría áreas suburbanas y los precios de la vivienda han caído significativamente.
Las restricciones a los asentamientos y la reducción del umbral para que los talentos compren casas han desencadenado acalorados debates en muchas ciudades. Departamentos gubernamentales como Changsha, Sanya y Nanjing Liuhe también negaron los rumores de que se relajarían las restricciones al mercado inmobiliario.
En opinión de Yan Yuejin, director de investigación del Centro Think Tank del Instituto de Investigación E-House, estas políticas no son restricciones de compra en sentido estricto.
Por ejemplo, el punto de partida de las políticas de compra de viviendas del Parque Científico Tianjin Binhai Zhongguancun y de la Ciudad Científica Baodi Zhongguancun es cooperar con la estrategia de Beijing de reubicar industrias relacionadas y brindar preferencias y salvaguardias en la compra de viviendas para los empleados relevantes. La política de Shanghai solo se dirige a las nuevas áreas; de la zona franca, lo que puede entenderse como creación de entorno y atracción para el desarrollo de talentos. Pero objetivamente hablando, la compra de talentos ha relajado las condiciones de compra para grupos específicos de compra de viviendas, tiene el efecto de flexibilizar las restricciones de compra y tendrá un impacto en el mercado.
Zhang Dawei cree que después de atraer talentos, la mayoría de las ciudades de China no están preparadas para retenerlos. En tales circunstancias, muchas personas se sienten atraídas por los compradores de viviendas, e incluso existe la posibilidad de que los especuladores inmobiliarios utilicen políticas de talento para comprar casas en diferentes ciudades, provocando fluctuaciones en el mercado inmobiliario.
El mercado inmobiliario en el nuevo distrito de Lingang, la zona piloto de libre comercio de Shanghai, ha mejorado tras la flexibilización de las restricciones de compra. Los datos publicados recientemente por Shanghai Lianjia muestran que en el tercer trimestre de este año, el volumen de transacciones de viviendas nuevas en Lingang New City ocupó el primer lugar entre todos los sectores principales de Shanghai. En el tercer trimestre, el volumen de transacciones de casas nuevas fue de 2.810 unidades, con un precio promedio de 2,96 millones de yuanes. Aunque aún no se ha confirmado la flexibilización de la política del mercado inmobiliario en Yanjiao, provincia de Hebei, los medios dijeron que ha habido un ligero aumento en el número de personas que ven propiedades en el mercado.
El periodista descubrió que en las ciudades donde el mercado inmobiliario se ha relajado recientemente, los precios de la vivienda han experimentado una tendencia a la baja relativamente obvia. Por ejemplo, los precios residenciales en Yanjiao básicamente han caído 10.000 yuanes por metro cuadrado, y el área de ventas de viviendas comerciales en Sanya ha caído un 50% interanual en los primeros ocho meses de este año; están ubicados en los suburbios de ciudades, como el distrito de Nanjing Liuhe y el distrito de Gaochun, y el nuevo distrito Lingang del distrito piloto de libre comercio de Shanghai, el nuevo distrito de Zhuhai Hengqin, etc. , se encuentran todos en desarrollo y construcción, alejados de sus respectivas principales áreas urbanas.
Xie Yifeng, presidente del Instituto de Investigación de Bienes Raíces Urbanos de China, analizó sobre el cliente chino-singapurense Jingwei que en los últimos días, la compra de talentos, la relajación de los acuerdos, el ajuste de la política de préstamos del fondo de previsión y la relajación de las restricciones de ventas sobre proyectos comerciales y residenciales, restricciones de compra, restricciones de préstamos y restricciones de contratos. Políticas como la flexibilización de las políticas están estrechamente relacionadas con la desaceleración del mercado inmobiliario local.
“Según nuestra observación, las ciudades que han introducido políticas de desregulación en el mercado inmobiliario se enfrentan más o menos a la expansión del inventario del mercado, el exceso de oferta, la disminución del volumen de transacciones, grandes caídas de precios, dificultades en la transferencia de tierras, y los ingresos fiscales del gobierno. El gobierno ha comenzado a ajustar sus políticas por sí solo para mantener el funcionamiento estable del mercado sin violar las políticas del gobierno central.
El Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural exigía anteriormente que todas las localidades implementaran las principales responsabilidades de los gobiernos locales para estabilizar los precios de la tierra, estabilizar los precios de las viviendas y estabilizar las expectativas para garantizar la estabilidad del mercado. Xie Yifeng cree que se ha puesto fin a la política de regulación del mercado inmobiliario nacional de “talla única” y se ha transferido el poder regulatorio a los gobiernos locales. Con la caída significativa de los precios de la vivienda y la disminución del volumen de transacciones, varias localidades deberían poder hacer los ajustes apropiados.
El ajuste bidireccional se centra en la estabilidad
Desde 2016, la regulación del mercado inmobiliario que se extiende por todo el país ha afectado a una amplia gama de áreas, desde ciudades de primer y segundo nivel hasta algunas ciudades de tercer y cuarto nivel, desde el este hasta el medio oeste. En términos de intensidad y método, han aparecido a su vez políticas como restricciones de compra, restricciones de préstamos, restricciones de precios, restricciones de ventas y restricciones comerciales.
Hasta ahora, los efectos de la regulación han aparecido, el mercado inmobiliario ha entrado en un período estable y también se han producido correcciones de precios en algunos lugares. Los datos sobre los precios de la vivienda para 70 ciudades grandes y medianas publicados recientemente por la Oficina Nacional de Estadísticas muestran que en septiembre, los precios de la vivienda de segunda mano aumentaron en 40 ciudades y los precios de la vivienda nueva aumentaron en 53 ciudades, alcanzando ambos sus puntos más bajos en el pasado. dos años.
Xie Yifeng cree que la política de "viviendas para vivir, no para especular" no significa que la industria inmobiliaria no se desarrollará ni que caerá en una recesión. De hecho, desde 2014 ha habido ajustes bidireccionales en la regulación del mercado inmobiliario, incluidas políticas para fortalecer la regulación y combatir la especulación, así como políticas de flexibilización apropiadamente laxas e indirectas. Dijo que los bienes raíces no son sólo el tesoro del gobierno, sino también el pequeño tesoro de los residentes comunes y corrientes. Según los principios de regulación clasificada, políticas específicas de cada ciudad y política de una ciudad, se pueden implementar ajustes en varios lugares.
El mismo Instituto de Investigación de Políticas también cree que "no utilizar los bienes raíces como un medio a corto plazo para estimular la economía" no significa que los bienes raíces y la economía no puedan desarrollarse armoniosamente. Desde la perspectiva de la implementación de políticas, los gobiernos locales estabilizarán el mercado inmobiliario mediante "flexibilización direccional en caso de sobrecalentamiento y endurecimiento de las restricciones en caso de sobrecalentamiento". Zhang Dawei también dijo que la estabilidad es un ajuste bidireccional. "Las oleadas definitivamente no son estables, pero las caídas en picado tampoco lo son".
Xie Yifeng predice que políticas como políticas de compra de talentos y restricciones flexibles de asentamiento aparecerán en más ciudades, y no descarta la posibilidad de romper las restricciones de compra en algunos lugares. El equipo del proyecto de big data sobre vivienda del Instituto de Estrategia Financiera de la Academia China de Ciencias Sociales cree que incluso si las políticas de control inmobiliario se relajan marginalmente, será difícil aumentar los precios de la vivienda en un corto período de tiempo.
Aunque los gobiernos locales pueden hacer ajustes de acuerdo con los cambios del mercado, el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural también afirmó que establecerá un sistema de seguimiento del mercado inmobiliario y mejorará el mecanismo de valoración y valoración de los inmuebles locales. regulación. Debemos supervisar estrictamente y responsabilizar decididamente a los lugares donde el trabajo es ineficaz, las fluctuaciones del mercado son grandes y no se logran los objetivos regulatorios.