¿Habrá una "primavera india" en la que muchos lugares controlarán intensamente el mercado inmobiliario?

Se han introducido muchas políticas de apoyo, incluida la reducción del ratio de pago inicial. Los expertos afirman que esto puede aliviar la presión sobre las empresas inmobiliarias y esperan que la política de "viviendas para vivir, no para especular" se mantenga sin cambios durante todo el año.

La aparición de la primera ciudad en reducir el umbral de pago inicial ha despertado una vez más la preocupación de la gente sobre la tendencia del mercado inmobiliario en medio de la epidemia.

Recientemente, Henan Zhumadian emitió una política "combinada" de 17 años para estabilizar el sector inmobiliario, que no sólo redujo el umbral de preventa, sino que también propuso reducir el índice mínimo de pago inicial para los préstamos para primera vivienda de 30 a 20. De hecho, desde febrero, muchas ciudades como Suzhou, Nanchang, Jinan y Haikou han emitido políticas específicas que prohíben a las instituciones bancarias prestar a ciegas o retrasar el pago de las tasas de transferencia de tierras.

En este sentido, un informe de investigación de China Merchants Securities cree que, en el corto plazo, muchos gobiernos introducirán políticas de apoyo inmobiliario para protegerse contra los riesgos traídos por la epidemia. De cara a todo el año, el marco general de "la vivienda es para vivir, no para especular" y "estabilizar los precios de la tierra, los precios de la vivienda y las expectativas" no cambiará.

En cuanto a los precios futuros de la vivienda, muchos expertos de la industria dijeron que la demanda de compra de viviendas no se ha cancelado debido a la aparición o desarrollo de la epidemia, sino que simplemente se ha pospuesto. Se libera una vez terminada la epidemia, por lo que la epidemia tendrá un impacto en los precios de la vivienda. Los efectos a largo plazo son controlables.

●Palabra clave 1

Subsidio de reducción del pago inicial

Con el fin de promover las ventas, el 21 de febrero, la ciudad de Zhumadian, provincia de Henan, emitió nuevas regulaciones que mencionaban que empleados El índice mínimo de pago inicial para préstamos hipotecarios por primera vez se redujo del 30% al 20%. Al mismo tiempo, se otorgarán subsidios a quienes compren su primera residencia en áreas y condados urbanos centrales, incluidos 200 yuanes/m2 para diversos talentos, 150 yuanes/m2 para graduados universitarios y 100 yuanes/m2 para trabajadores inmigrantes. Los fondos de la subvención correrán a cargo de la financiación beneficiaria.

Casualmente, antes de esto, la ciudad de Hengyang, provincia de Hunan, emitió el "Tianping 17", que el mundo exterior interpretó que esta vez estaba dirigido a compradores de viviendas. Sus políticas de apoyo incluyen medidas como subsidiar los impuestos sobre las escrituras, subsidiar los espacios de estacionamiento y subsidiar la compra de viviendas para talentos. Por ejemplo, si la tasa del impuesto sobre la escritura para comprar una casa comercial nueva o una casa existente es 1, el gobierno la subsidiará por completo. Si la tasa del impuesto sobre la escritura es 1,5, las finanzas municipales subsidiarán al comprador de la vivienda en base a 2/3 de la misma. el impuesto de escrituración pagado.

Interpretación de los expertos

Al estimular la demanda de compra de viviendas, el impacto real es limitado.

Zhao Xiuchi, vicepresidente y secretario general de la Sociedad de Derecho Inmobiliario de Beijing y profesor de la Universidad Capital de Economía y Negocios, dijo al reportero de Beijing News que reducir el índice de pago inicial en Zhumadian y otros lugares tener un cierto impacto en el mercado inmobiliario local y liberar algo de demanda.

Sin embargo, Zhang Dawei, analista jefe de Centaline Real Estate, cree que Zhumadian no es una ciudad de primer o segundo nivel, sino sólo un representante de una ciudad de tercer o cuarto nivel, y la ciudad real El impacto de la reducción del ratio de pago inicial es limitado. "Sin embargo, el impacto psicológico de esta política es mayor. Algunas ciudades han comenzado a ajustar sus políticas de pago inicial de sus fondos de previsión, que también es la política más estricta hasta ahora. Esto significa que la política de rescate ha entrado en la segunda etapa y ha comenzado a estimular la demanda. "

Zhang Dawei dijo que los subsidios a la compra de viviendas y los subsidios al impuesto sobre escrituras introducidos en ciudades como Zhumadian y Hengyang tienen un efecto limitado en la promoción de las ventas de bienes raíces locales, pero si se suman, aún pueden estimular cierta demanda rígida de vivienda. Además, la mayoría de las ciudades de tercer y cuarto nivel han introducido actualmente políticas inmobiliarias para estimular la demanda, y las grandes ciudades pueden introducirlas una tras otra en el futuro.

●Palabra clave 2

No retire préstamos, rescinda préstamos ni suprima préstamos

El lado de ventas del mercado inmobiliario se verá afectado y será Se transmite directamente al lado del capital, lo cual es importante para algunas pequeñas y medianas empresas inmobiliarias que tienen problemas de fondos sin duda se verán afectadas. Por tanto, muchas de las políticas de apoyo inmobiliario emitidas por muchas provincias y ciudades están relacionadas con el apoyo financiero.

Las políticas y medidas emitidas por Haikou el 18 de febrero mencionaron que todos los bancos deben otorgar préstamos completos a proyectos clave en la ciudad, brindar servicios financieros de acuerdo con "una empresa, una política" y asignar fondos de una manera De manera oportuna de acuerdo con el progreso del proyecto, obtener préstamos a ciegas, suprimir préstamos y rescindir préstamos. Al mismo tiempo, para las empresas que tienen dificultades para pagar debido a la epidemia, la presión de pago de la empresa debería aliviarse cambiando los planes de pago, ampliando los plazos, etc., permitiéndoles continuar sin bajar sus calificaciones ni afectar sus informes crediticios.

En febrero de 2019, la política emitida por Wuxi también mencionaba que las instituciones bancarias en Wuxi deberían ser guiadas para mantener un crecimiento crediticio razonable y moderado para las empresas de bienes raíces y construcción, y no deberían retirar préstamos ni cortar préstamos a ciegas. , o suprimir los préstamos, para aliviar los problemas que enfrentan las dificultades de liquidez.

Interpretación experta

Habla directamente sobre los puntos débiles, pero la regulación del mercado inmobiliario no se relajará.

Zhang Bo, presidente de la sucursal del 58 Anjuke Real Estate Research Institute, dijo al reportero de Beijing News que bajo esta epidemia, se puede decir que la industria inmobiliaria ha sufrido grandes pérdidas. Las empresas de desarrollo inmobiliario y las empresas intermediarias de bienes raíces han afectado tanto al sector inmobiliario comercial como al de arrendamiento, por lo que el sector inmobiliario también debería ser un objetivo clave de la asistencia. A juzgar por el enfoque de la asistencia, el aspecto financiero es muy obvio, incluida la extensión del período de pago de los préstamos, la prohibición de los préstamos bancarios a ciegas y el apoyo a la emisión de bonos. Estos son los puntos débiles actuales en la industria inmobiliaria. Se espera que más ciudades introduzcan políticas similares en el futuro.

Vale la pena señalar que esto no significa que la regulación inmobiliaria se relajará por completo. El objetivo de estabilizar el mercado inmobiliario sigue siendo el foco de la regulación inmobiliaria.

Además, el informe de investigación de Sichuan Finance Securities cree que las políticas actuales están sesgadas en su mayoría hacia el ajuste de la fase inicial del desarrollo de proyectos del lado de la oferta. Una vez que termine la epidemia, se espera que la demanda reprimida se reponga en el corto plazo, pero considerando las pérdidas causadas por factores como el regreso a casa para comprar propiedades, la intensidad de la reposición puede reducirse.

●Palabra clave 3

Pago retrasado de las tarifas de transferencia de tierras

El reportero de Beijing News señaló que la política de apoyo también implica permitir a las empresas diferir el pago de las tasas de transferencia de tierras. honorarios. Entre ellos, Nanchang y Jinan introdujeron políticas relevantes alrededor de este mes. Nanchang ha dejado en claro que si la tarifa de transferencia de tierras se paga después del 24 de octubre, el cesionario puede solicitar una extensión del pago desde el 24 de octubre de 2020 hasta la fecha en que se elimine la epidemia más 15 días.

Además del mercado inmobiliario, existen muchas políticas para regular el mercado del suelo. En febrero de 2019, Suzhou estipuló que las parcelas residenciales (comerciales y residenciales) no necesitan establecer precios de ajuste de licencia de preventa completos. Si el precio excede el precio guía del mercado, no es necesario solicitar una licencia de preventa una vez finalizado y aceptado el proyecto. Este ajuste también ha atraído mucha atención porque el mercado lo interpretó como "Suzhou canceló las ventas limitadas y canceló las ventas de viviendas existentes".

Interpretación experta

Aliviar las dificultades financieras corporativas causadas por la epidemia

Zhang Dawei cree que la emisión de pólizas inmobiliarias en muchos lugares ha aliviado las dificultades financieras de empresas inmobiliarias hasta cierto punto. La presión, especialmente el retraso en el pago de las tasas de transferencia de terrenos, es de gran importancia para muchas empresas que han adquirido terrenos anteriormente. En opinión de Zhao Xiuchi, retrasar el pago de las tasas de transferencia de tierras puede aliviar las dificultades financieras causadas por la epidemia, garantizar transacciones y suministros normales en el mercado de tierras, reducir las fluctuaciones del mercado y favorecer el desarrollo estable y saludable del mercado de tierras y del real. mercado inmobiliario.

Respecto a las medidas tomadas por Suzhou, Yan Yuejin, director de investigación del Centro Think Tank del Instituto de Investigación E-House, dijo que esta política es una política de adquisición de tierras, es decir, en proceso de adquisición. Terreno, si el precio es relativamente alto, puede que no sea apropiado. Se venderá previamente como terminado y se podrá vender en subasta. Esta política está dirigida principalmente a terrenos que se transferirán en el futuro. Esto reducirá las preocupaciones sobre la adquisición de tierras, reducirá los costos de adquisición de tierras y desempeñará un papel positivo en la revitalización del mercado de tierras local.

Yan Yuejin dijo que esto no tiene un impacto directo en los precios de la vivienda, pero objetivamente la presión financiera sobre las empresas será menor. En este momento, si la presión posterior del mercado es mayor, la empresa también tendrá más margen para reducir los precios.

-Observación del Mercado Inmobiliario

¿Cómo evolucionarán los precios de la vivienda tras la epidemia?

Recientemente, la Oficina Nacional de Estadísticas publicó los cambios en los precios de venta de viviendas comerciales en 70 ciudades grandes y medianas en junio de 5438 y octubre y mostró que en junio de 65438 de octubre de este año, el número de ciudades. donde los precios de venta tanto de la vivienda nueva como de la de segunda mano aumentaron todos. El mes pasado, el precio de venta de viviendas nuevas aumentó en 47 ciudades, 3 ciudades menos que en febrero del año pasado; los precios de venta de viviendas de segunda mano aumentaron en 33 ciudades, también 5 ciudades menos que en febrero del año pasado.

Sin embargo, los precios de venta de viviendas nuevas y de segunda mano en las cuatro principales ciudades de primer nivel se recuperaron mes a mes. En términos de viviendas nuevas, el número aumentó 0,4 puntos porcentuales intermensualmente y el aumento aumentó 0,2 puntos porcentuales respecto al mes anterior.

Guo Shiying, del Centro de Investigación de Datos de Búsqueda de Vivienda de Zhuge, cree que, impulsadas por la recuperación del mercado hace un año, las ciudades de primer nivel tuvieron un buen desempeño en la primera quincena de octubre, lo que llevó a un buen desempeño general en octubre en las ciudades de segundo y tercer nivel; son las principales ciudades objetivo de quienes regresan a casa durante el Festival de Primavera. Las empresas inmobiliarias han reducido los precios u ofrecido descuentos. Además, debido a la epidemia de COVID-19, el mercado de viviendas nuevas ha estado relativamente "desierto", lo que ha provocado una disminución del precio medio de venta de las viviendas nuevas.

Guo Shiying explicó que se espera que antes de que termine la epidemia, el sentimiento del mercado sea relativamente lento y el precio promedio del mercado se mantenga estable o disminuya. Pero a medida que termine la epidemia, el mercado volverá gradualmente a la normalidad, la actividad del mercado aumentará gradualmente y el precio medio del mercado aumentará.

Además, el informe de investigación de TF Securities cree que la demanda de vivienda no es una demanda ordinaria de los consumidores y es poco probable que desaparezca debido a la epidemia a corto plazo, y está más rezagada. Por lo tanto, no se descarta que pueda haber un verano indio en marzo-abril, pero debido a la existencia objetiva de pérdidas económicas, el aumento de precios puede ser menor de lo esperado, lo que resultará en que la tasa de crecimiento de las ventas de viviendas comerciales sea inferior a la esperado.

Reportero de Beijing News Pan Yichun