Muchos lugares han simplificado el proceso de "transferencia de hipoteca" para viviendas de segunda mano, contribuyendo a estimular la vitalidad del mercado.
Desde mediados de septiembre, los departamentos pertinentes de la provincia de Hainan, la ciudad de Wuxi, la provincia de Jiangsu y otros lugares han anunciado que las casas hipotecadas de segunda mano pueden "transferirse con la hipoteca". El periodista de Beijing News observó que la llamada "transferencia de hipoteca" no es algo nuevo. Según estadísticas preliminares, hasta ahora más de 10 ciudades han introducido esta política, pero los modos de funcionamiento varían de un lugar a otro.
En este sentido, algunos expertos creen que, en la superficie, el modelo de "transferencia de hipoteca" puede reducir los costos de algunos compradores de viviendas, pero aún está por ver cuánto impacto tendrá en las transacciones del mercado. Volumen y precios de la vivienda. Cabe señalar que la "transmisión con hipoteca" es en realidad una "hipoteca de transferencia" para viviendas de segunda mano. Durante la operación real, se debe prestar atención a garantizar la seguridad de la transacción.
Recientemente, departamentos relevantes de la provincia de Hainan, la ciudad de Wuxi, la provincia de Jiangsu y otros lugares anunciaron que las casas hipotecadas de segunda mano pueden "transferirse con la hipoteca". Gráfico/Gráfico IC
Tendencias:
Muchos lugares han introducido nuevas regulaciones para probar la "transferencia con hipoteca"
¿Qué es la "transferencia con hipoteca"? En términos generales, una "transferencia garantizada" se refiere a una propiedad hipotecada que se puede comercializar, transferir y emitir un nuevo préstamo sin liquidar el préstamo anticipadamente. En otras palabras, este modelo ahorra los costos de ejecución hipotecaria del propietario original y el tiempo necesario para recaudar fondos, y reduce en gran medida la dificultad de las transacciones de viviendas de segunda mano.
En cuanto a la base jurídica de la "hipoteca significa transmisión", el director de Jingjin Law Firm señaló que según el artículo 406 del Código Civil, durante el período de la hipoteca, el deudor hipotecario puede transmitir el inmueble hipotecado; excepto para las partes interesadas, salvo acuerdo en contrario, prevalecerá dicho acuerdo. Si se transmite el inmueble hipotecado, los derechos hipotecarios no se verán afectados. Pero también destacó que incluso en las ciudades donde es posible la "transferencia de hipotecas", no todas las propiedades pueden liquidarse. Si con anterioridad se ha constituido hipoteca y se pacta expresamente que no puede transmitirse, prevalecerá lo pactado.
Desde 2022, muchos lugares han introducido nuevas regulaciones para implementar la "transferencia con hipoteca", que se ha concentrado más recientemente. Por ejemplo, el 17 de septiembre, la Oficina General del Gobierno Popular Provincial de Hainan emitió el "Plan de Acción Provincial de Hainan para Coordinar la Prevención y el Control de Epidemias y la Recuperación Económica", proponiendo explorar el registro piloto para la "transferencia segura" de segunda mano no segura. casas de mano con préstamos del fondo de previsión de vivienda.
El aviso emitido por la sucursal de Guangzhou del Banco Popular de China a todas las sucursales centrales e instituciones bancarias dentro de su jurisdicción el 15 de septiembre de 2005 también afirmaba que la promoción de la "transferencia segura" debería tener en cuenta tanto conveniencia y seguridad de los fondos, y fomentar Explore el modelo de “transferencia de hipoteca” según las condiciones reales.
Al mismo tiempo, la Oficina Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Wuxi anunció recientemente que las casas de segunda mano en el área urbana de Wuxi se pueden "hipotecar y transferir" de forma gratuita, y no hay necesidad de pagar. el préstamo o reembolsarlo por adelantado. Para apoyar la implementación fluida del modelo de "transferencia con hipoteca", la Oficina Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Wuxi ha rediseñado todo el proceso del negocio de supervisión de fondos de vivienda de segunda mano. Hasta ahora, entre los 15 bancos que supervisan los fondos para transacciones de viviendas de segunda mano en Wuxi, el China Construction Bank, el Agriculture Bank of China y el Industrial and Commercial Bank of China han podido realizar negocios de préstamos entre pares. .
Personas de la industria local en Wuxi dijeron que desde el punto de vista del proceso operativo, la "transferencia con hipoteca" puede cambiar la transacción de vivienda de segunda mano de "el propietario recauda dinero para pagar el préstamo restante de la segunda mano". vivienda de segunda mano - el propietario vende la casa - el comprador paga - "El propietario cobra el dinero" se ha cambiado a "el propietario vende la casa - el comprador paga - el propietario reembolsa el préstamo restante de la casa de segunda mano y cobra el dinero ", lo que simplifica el proceso de transacción de viviendas de segunda mano y reduce los costos de transacción. En Wuxi, muchos grupos de clientes acudieron a las autoridades reguladoras para realizar consultas tras conocer la noticia y se pusieron en contacto activamente con bancos comerciales, con la esperanza de convertirse en los primeros beneficiarios del modelo de "rehipotecas".
Además, el reportero de Beijing News notó que las ciudades de Jinan, Nanjing, Fuzhou y el distrito Pingshan de la ciudad de Shenzhen también han comenzado a implementar la política de "transferencia con hipoteca".
Investigaciones recientes sobre políticas de “rehipotecas” en algunas ciudades
Impacto:
Puede ayudar a estimular la vitalidad de las transacciones en el mercado de viviendas de segunda mano.
Según las estadísticas del Centaline Real Estate Research Institute, hasta el momento, más de 10 ciudades de todo el país han anunciado la prueba o implementación de la "transmisión de propiedad mediante hipoteca" para viviendas de segunda mano. Entonces, ¿por qué se introdujo esta política y qué impacto tendrá en el mercado inmobiliario?
Li, investigador jefe del Centro de Investigación de Políticas de Vivienda de la provincia de Guangdong, cree: "Muchas ciudades han implementado recientemente transferencias de hipoteca a hipoteca, lo que está relacionado con el entorno actual del mercado. En el pasado, cuando la vivienda Los precios subieron rápidamente, la transferencia de casas de segunda mano supuso un alivio de presión, las garantías, los puentes y otras cadenas de capital "parásitas" son todos ganadores. Pero ahora que el aumento de los precios de la vivienda ha sido controlado, el volumen de préstamos y transacciones en muchos. Las ciudades incluso están disminuyendo, lo que obliga a los bancos a cortar estas cadenas financieras 'parásitas', reduciendo así el costo para los compradores de viviendas”.
En cuanto al impacto de las “rehipotecas” en el mercado, muchos conocedores de la industria. Creemos que esta política ayudará a acelerar la demanda de sustitución de viviendas y aumentará el volumen de transacciones de viviendas nuevas, fomentando la compra de viviendas de segunda mano y el arraigo de los compradores de viviendas en nuevas ciudades, promoviendo así aún más un círculo virtuoso en el mercado inmobiliario. .
Chen Wenjing, director de investigación de mercado del Departamento de Índices del Instituto Index de China, señaló que la "transferencia hipotecaria" de casas de segunda mano significa que cuando los residentes compran casas de segunda mano con préstamos hipotecarios restantes, puede transferirlos y rehipotecarlos sin tener que liquidar primero los préstamos hipotecarios y emitir nuevos préstamos para vivienda.
Este método no sólo puede ahorrar costos de capital, sino también mejorar la eficiencia de las transacciones de viviendas de segunda mano, lo que favorece la estimulación de la vitalidad de las transacciones del mercado de viviendas de segunda mano y la promoción del consumo de viviendas.
Sin embargo, Zhang Dawei, analista jefe de Centaline Real Estate, cree que la mayoría de las "transmisiones con hipoteca" en realidad tienen limitaciones y, por lo general, deben transferirse con hipoteca dentro del mismo banco. Por ejemplo, en el pasado, los propietarios de viviendas obtenían hipotecas del China Construction Bank y los compradores de nuevas viviendas tenían que presentar una solicitud en el CCB para lograr el "cambio por préstamos hipotecarios". Los bancos pequeños con tasas de interés hipotecarias relativamente favorables generalmente no implementan esta política, por lo que, aunque "cambiar tan pronto como tenga un préstamo hipotecario" puede ahorrar entre un 1% y un 2% de los costos de transacción, es probable que pierdan la hipoteca preferencial. tasas de interés.
Zhang Dawei dijo además que, en general, el mercado inmobiliario todavía se encuentra en un estado relativamente lento. En agosto de este año, los precios de venta de bienes raíces en las ciudades de primer y segundo nivel cayeron en general. En este caso, aunque la política de "transferencia con hipoteca" puede reducir el coste de algunos compradores de vivienda, no tendrá un gran impacto en el volumen de transacciones del mercado y los precios de la vivienda.
Consejos:
Preste atención a la seguridad de las transacciones durante las operaciones reales.
Si bien se espera que la política de "transferencia con hipoteca" promueva transacciones fluidas, revitalice los recursos de vivienda de segunda mano y estimule el mercado inmobiliario activo, algunas personas en la industria dijeron que aunque la "transferencia con hipoteca" "La política tiene muchas ventajas, cómo garantizar la seguridad de las transacciones todavía enfrenta muchos problemas prácticos que deben resolverse.
Al respecto, algunas personas del sector bancario dijeron a los periodistas que si la "transferencia de hipoteca" se opera en forma de "segunda hipoteca", es probable que el monto del préstamo obtenido por el comprador de la vivienda sea más bajo, si se realiza mediante "cambio de prestatario", el banco debe volver a evaluar si el comprador de la vivienda tiene las calificaciones pertinentes para el préstamo. Estos datos involucrarán a los centros de fondos de previsión, a la gestión de la vivienda y a otros departamentos, y deben prevenir riesgos.
En opinión de Bai Wenxi, economista jefe de IPG China, la práctica de la "transferencia de hipotecas" ha reducido en gran medida el proceso de transacciones de viviendas de segunda mano, haciendo que las transacciones sean más convenientes y más baratas. Sin embargo, este tipo de rehipotecas y rehipotecas pueden implicar riesgos financieros en las operaciones reales, y los bancos prestamistas deben prestar especial atención a la hora de evitar tales riesgos en transacciones de viviendas de segunda mano. Por un lado, depende de la capacidad de pago del comprador de la vivienda y, por otro lado, también está relacionado con el ratio hipotecario y la tendencia del mercado inmobiliario.
El abogado director ejecutivo de Jinliu Law Firm dijo que para evitar riesgos en las operaciones reales, debemos hacer todo lo posible para lograr una conexión perfecta entre el registro de cancelación de hipoteca original y el registro de nueva hipoteca. En la actualidad, es relativamente seguro introducir dichas políticas en varios lugares. Generalmente cuentan con el respaldo de agencias notariales externas, que pueden prevenir eficazmente los riesgos de las transacciones. Por ejemplo, además del proceso central de supervisión de capital, el distrito de Shenzhen Pingshan también ha introducido el negocio de salida justa de la notaría. La intervención de la notaría tiene un cierto mecanismo de protección para el flujo de fondos de todas las partes "; transferencia con hipoteca" es supervisada por el gobierno. Después de que el comprador y el vendedor firman un acuerdo de supervisión de capital, los fondos del préstamo del comprador se depositan en su totalidad en la cuenta de supervisión y luego se manejan la transferencia de propiedad y el cambio de la hipoteca original del vendedor.
El aviso anterior emitido por la sucursal de Guangzhou del Banco Popular de China también señaló que el núcleo del modelo de "transferencia de hipoteca" para viviendas de segunda mano es evitar el vínculo "puente" del pago anticipado. y cancelación del registro de hipotecas, para lograr la llegada de fondos de préstamos, el registro de transferencia de derechos de propiedad, la cancelación de hipotecas y el registro de establecimiento se manejan simultáneamente. Ante el riesgo de que la "transferencia de hipoteca" de viviendas de segunda mano entre bancos pueda provocar el fracaso de la hipoteca bancaria y el fracaso final de la transacción tras la transferencia de los derechos de propiedad, instituciones de terceros como notarios o garantías pueden introducirse para garantizar la seguridad de los fondos y prevenir y controlar los riesgos operativos.
Además, el abogado Wang Jiahong recordó que los derechos hipotecarios son un contenido relativamente importante y complejo del Código Civil. Al enfrentarse a una transacción de vivienda de "transmisión con hipoteca", se debe prestar especial atención a si el deudor hipotecario y el acreedor hipotecario tienen ciertas restricciones o acuerdos prohibitivos sobre la transferencia de la propiedad, como por ejemplo si el tercero la adquirió de buena fe y pagó una cantidad razonable. contraprestación, etc. Afecta a la garantía. Además, según las disposiciones legales pertinentes, si la casa ha sido hipotecada antes de la entrada en vigor del Código Civil, no puede transferirse como hipoteca sin el consentimiento del acreedor hipotecario.
El reportero de Beijing News Zhang Qian
El editor Yang corrigió a Chen Yanyan.