Cómo hacer la contabilidad de una empresa inmobiliaria

Capítulo 1 Cuentas financieras y comprobantes de empresas de administración de propiedades

1 Cuentas de contabilidad financiera de empresas de administración de propiedades: ingresos de administración de propiedades

Esta cuenta contabiliza los principales. Ingresos de las empresas administradoras de propiedades. Ingresos de explotación.

Los ingresos comerciales principales se refieren a los ingresos obtenidos por las empresas al brindar mantenimiento, administración y servicios a los propietarios y usuarios en actividades de administración de propiedades, incluidos los ingresos por administración de propiedades, los ingresos por operaciones de propiedades y los ingresos por reformas de propiedades.

Los ingresos por gestión de propiedades se refieren a los ingresos por servicios públicos, los ingresos por servicios de agencias públicas y los ingresos por servicios especiales recaudados por las empresas de los propietarios y usuarios. Los ingresos operativos de la propiedad se refieren a los ingresos derivados del comité de gestión de propietarios de negocios o de los propietarios y usuarios de los edificios e instalaciones públicas proporcionadas por la empresa, como ingresos por alquiler de casas y estacionamientos operativos, piscinas, varios campos de golf, etc. Utilice los ingresos de las instalaciones. Los ingresos por reforma de propiedad se refieren a los ingresos obtenidos por una empresa por la reparación de las partes más comunes de la casa y las instalaciones y equipos más comunes encomendados por el comité de gestión del propietario o el propietario o usuario de la propiedad.

2. Los ingresos por administración de propiedades deben reconocerse cuando se prestan los servicios, se recibe el pago o se obtiene el derecho a recibir el pago.

3. Los ingresos por honorarios de administración de la propiedad deben registrarse de acuerdo con el precio real. Los ingresos obtenidos este mes se debitarán de "depósitos bancarios", "cuentas por cobrar" y otras cuentas, y se acreditarán a esta cuenta cuando los honorarios de gestión del propietario cobrados por adelantado se transfieran, las "cuentas por pagar" se debitarán a esta cuenta; será acreditado.

4. Al final del período, el saldo de esta cuenta debe transferirse a la cuenta "beneficio del año". No debe quedar saldo en esta cuenta después de la transferencia.

5. Esta cuenta debe configurar cuentas detalladas según categorías de ingresos.

Métodos contables

La contabilidad es una de las funciones básicas de la contabilidad y juega un papel muy importante en el trabajo contable básico. Desempeña un papel decisivo en la mejora del nivel de todo el trabajo contable. Para ello, la empresa ha formulado las siguientes medidas de gestión contable de acuerdo con una serie de leyes y reglamentos como la "Ley de Contabilidad" promulgada por el Ministerio de Hacienda:

Requisitos generales de contabilidad

1 .Establecer cuentas conforme a la ley. La empresa establece libros de contabilidad de acuerdo con la "Ley de Contabilidad de la República Popular China y el Estado" y el sistema de contabilidad nacional unificado, lleva a cabo la contabilidad y proporciona información contable legal, verdadera, precisa y completa de manera oportuna.

2. Contenido contable.

2.1 Recepción y pago de dinero y valores;

2.2 Recepción, aumento, disminución y uso de bienes;

2.3 Ocurrencia y liquidación de reclamaciones y deudas;

2.4 Aumentos y disminuciones de fondos de capital e ingresos y gastos de fondos;

2.5 Cálculo de ingresos, gastos y costos;

2.6 Cálculo y procesamiento de resultados financieros;

2.7 Otras materias que requieran procedimientos contables y contables;

3.

3.1 La contabilidad debe basarse en el negocio económico real y realizarse de acuerdo con los métodos de tratamiento contable prescritos para garantizar que los indicadores contables sean consistentes y comparables entre sí y que los métodos de tratamiento contable sean consistentes antes y después. un año. Cualquier cambio en el período debe revelarse en la descripción.

3.2 El ejercicio contable: comienza el 1 de enero y finaliza el 31 de diciembre en el calendario gregoriano.

3.3 En principio, el RMB es la moneda contable estándar.

3.4 Sistema de contabilidad: Se implementan la "Ley de Contabilidad" y "Dos Reglas, Dos Sistemas" Las políticas financieras generales se implementan de acuerdo con el "Sistema de Contabilidad para Empresas de Construcción y Promoción Inmobiliaria", y las políticas financieras específicas se implementan de acuerdo con el "Sistema de Gestión de la Propiedad" del "Reglamento sobre Gestión Financiera Empresarial".

3.5 Método de depreciación del activo fijo: Se utiliza el método lineal estipulado en la "Ley de Contabilidad" se reserva el 5% del valor residual del total del activo fijo y la depreciación se calcula puntualmente cada mes.

3.6 Método de amortización de consumibles de bajo valor: Se amortiza mensualmente según el método de amortización única estipulado en la "Ley de Contabilidad", pero al mismo tiempo se requieren equipos y libros para ayudar. en la gestión de consumibles de bajo valor.

3.7 Recepción de inventario y método de recepción: Para la contabilidad se utiliza el método de primero en entrar, primero en salir estipulado en la "Ley de Contabilidad".

3.8 Método de contabilidad de costos: De acuerdo con el método de costo real estipulado en la "Ley de Contabilidad" y el "Sistema de Contabilidad para Empresas Inmobiliarias", los costos indirectos de desarrollo se asignan de acuerdo con el método de contabilidad del proyecto. volumen.

3.9 Principios contables: Basado en la base de devengo estipulada en la “Ley de Contabilidad”.

3.10 Los comprobantes contables, libros de contabilidad, estados contables y demás materiales contables deberán cumplir con las disposiciones del sistema contable unificado nacional y no podrán ser falsificados ni alterados, ni constituir cuentas extraoficiales. Denunciar comprobantes contables y materiales contables falsos.

3.11 Configurar y utilizar cuentas contables de acuerdo con los requisitos del sistema contable nacional unificado.

3.12 Cuando una empresa utilice contabilidad computarizada, el software contable y los comprobantes contables, libros contables, estados contables y demás materiales contables generados por computadora deben cumplir con las “Medidas para el Manejo de la Contabilidad Computarizada” promulgadas por la estado. , "Especificaciones básicas para software de contabilidad" y otras regulaciones. Si no se utiliza la contabilidad computarizada, los cálculos de la contabilidad de gestión de la propiedad se llevarán a cabo de acuerdo con los métodos de operación manual estipulados por el estado antes de que se adopte el método.

3.13 Los archivos contables deben mantenerse adecuadamente de acuerdo con las disposiciones de las "Medidas de Gestión de Archivos Contables", y los datos electrónicos computarizados y los datos de respaldo contables correspondientes, materiales escritos, etc. deben administrarse como archivos contables.

3.14 Todos los registros contables deberán estar escritos en chino.

3.15 Registros originales: Todo tipo de registros originales (incluidos los propios y los importados) se implementarán estrictamente de acuerdo con los métodos estipulados en la "Ley de Contabilidad" para garantizar la seriedad, autenticidad y legalidad de los registros originales.

Bonos Contables

1. El bono original debe tener el siguiente contenido:

1.1 Los elementos básicos del bono original: el nombre del bono; fecha en que se llena el bono; el nombre de la unidad que emitió el bono o el nombre de la persona que llenó el bono; la firma o sello del personal encargado del manejo; Contenido económico empresarial, cantidad, precio unitario e importe.

1.2 Si el comprobante original se obtiene de una unidad externa, deberá estar sellado con el sello oficial de la unidad llenadora; si el comprobante original se emite a un tercero, deberá estar sellado con el funcionario; sello de la unidad.

1.3 El bono original de elaboración propia deberá estar firmado o sellado por el líder de la unidad manipuladora o una persona designada por el líder de la unidad.

1.4 El voucher original de la compra física deberá contar con un certificado de aceptación.

1.5 El comprobante original del pago debe tener comprobante de recibo del beneficiario y del beneficiario, y no puede ser reemplazado solo por el comprobante correspondiente al pago, como un comprobante de remesa bancaria, etc.

1.6 Si se devuelven ventas, además de completar la factura de devolución, también debe haber un certificado de aceptación de devolución al realizar un reembolso, debe obtener el recibo de la otra parte o el comprobante del banco remesador, y no puede reemplazarlo con una factura de devolución.

1.7 Los recibos de los préstamos tomados por los empleados para viajes de negocios deben adjuntarse al comprobante contable. Cuando se recupera el préstamo, se debe emitir un recibo por separado o se debe reembolsar el principal del préstamo y el original. El recibo del préstamo no será devuelto.

1.8 Para los negocios económicos aprobados por el departamento superior correspondiente, se adjuntará al comprobante contable el documento de aprobación.

2. Los comprobantes contables deben tener el siguiente contenido:

2.1 Elementos básicos de los comprobantes contables: fecha de cumplimentación del comprobante; número del resumen económico del negocio; El número de comprobantes originales adjuntos; la firma o sello de quien llena el comprobante, del auditor, del personal contable y del encargado del departamento de contabilidad (contador responsable).

2.2 Al completar los comprobantes contables, los comprobantes contables deben numerarse consecutivamente. Los comprobantes contables impresos por computadora deben estar sellados con los nombres del personal que elabora los documentos, revisores, personal contable y personas financieras. encargado, y supervisores Sello o firma del contador.

3. Requisitos de escritura y almacenamiento de comprobantes contables.

3.1 La letra al diligenciar los comprobantes contables debe ser clara y prolija.

3.2 Los comprobantes contables deben entregarse oportunamente y no deben acumularse para garantizar el progreso normal y oportuno de la contabilidad.

3.3 Una vez registrados los comprobantes contables, deberán encuadernarse y conservarse conforme al orden de clasificación y numeración, debiendo no perderse.

3.4 No se permite el préstamo de vales originales. Si otras unidades realmente necesitan tomarlos prestados, pueden proporcionar copias, pero se deben seguir estrictos procedimientos de aprobación y registro de préstamo.

3.5 En caso de pérdida del comprobante original, se deberá obtener el certificado correspondiente de acuerdo con los requisitos prescritos, y completar los trámites de revisión y aprobación.

Libros contables

1. Configuración de libros contables. Establecer libros contables de acuerdo con las disposiciones del sistema contable unificado nacional y las necesidades de las empresas contables. Incluyendo el libro mayor general, el libro auxiliar, el diario y otros libros de cuentas auxiliares, todos los libros de contabilidad, comprobantes contables y estados contables anteriores deben adquirirse en el lugar designado por la Oficina de Finanzas Municipal.

2. Activación de libros contables. Cuando se activa un nuevo libro de cuentas, el nombre de la unidad y el nombre del libro de cuentas deben escribirse en la portada del libro de cuentas, y se debe completar el "formulario de activación" en la portada del libro de cuentas, indicando el fecha de activación, las páginas inicial y final del libro de cuentas, el personal contable y la agencia contable, nombres del responsable y supervisor contable, etc., y estampados con sello de nombre y sello oficial de la unidad. Cuando se traslade al responsable de contabilidad o finanzas, se deberán completar firmas y demás trámites en el “Formulario de Activación”.

3. Registro de libros de cuentas. Los contadores registrarán libros contables basados ​​en comprobantes contables auditados y correctos, y los métodos específicos se implementarán estrictamente de conformidad con las disposiciones de la Ley de Contabilidad.

4. Corrección de errores en los registros contables. Si hay errores en los registros del libro de contabilidad, no se permite corregirlos por medios como borrar, desenterrar, rayar o borrar la escritura con drogas, ni se permite volver a copiarlos, en cambio, se deben corregir. realizado utilizando el método de corrección de subrayado de acuerdo con la situación y de acuerdo con las regulaciones.

5. Reconciliación. Las cifras relevantes registradas en los libros contables deben verificarse con el inventario físico, los fondos monetarios, los valores, las unidades o individuos negociadores, etc., para garantizar que los documentos contables sean consistentes, las cuentas sean consistentes y los hechos contables sean consistentes.

6. Sobre la base del registro de todos los negocios económicos ocurridos durante el período, se realiza un resumen o resumen de fin de año de los registros contables durante el período de acuerdo con el método prescrito, y el monto total y el saldo del período o año actual. se concluyen y el saldo se trasladará al siguiente período o se transferirá a una nueva cuenta.

Preparación de informes financieros

1. Los informes financieros deben prepararse periódicamente de acuerdo con las disposiciones del sistema contable nacional unificado, incluyendo el estado contable principal, los cronogramas, las notas y el análisis financiero.

2. Los estados contables deben prepararse basándose en registros contables totalmente registrados y verificados y otros materiales relevantes, de modo que las cifras sean verdaderas, los cálculos sean precisos, el contenido sea completo y las explicaciones sean claras.

3. Todos los números correspondientes entre los estados contables y entre las partidas de los estados contables deben ser coherentes entre sí.

4. Análisis financiero: análisis trimestral, el análisis debe incluir diversos indicadores financieros y cuestiones contables importantes.

5. El informe contable deberá estar firmado o sellado por el gerente de la empresa, ministro de finanzas, contador responsable y otros (el informe de fin de año debe estar firmado por el responsable principal y el financiero en cuestión). cargo) y luego presentado a las unidades pertinentes (supervisor superior) de manera oportuna (empresas, oficinas tributarias, bancos).

Capítulo 2 Conocimientos y habilidades que las empresas de administración de propiedades deben dominar

1 Conocimientos de contabilidad financiera imprescindibles para las empresas de administración de propiedades

La contabilidad financiera es la economía. contabilidad de empresas contenido importante. Es un método para reflejar y supervisar el consumo de mano de obra viva, el consumo de materiales, la ocupación de capital y los efectos económicos del proceso de producción y operación de las empresas y diversas unidades contables dentro de la empresa. La contabilidad financiera es un proceso de registro y cálculo continuo, sistemático y completo de las actividades económicas de cada partida contable sobre la base de los comprobantes originales auditados, utilizando sujetos contables, completando comprobantes contables, registrando libros contables y utilizando la moneda como estándar de cálculo.

(1) Las principales funciones son las siguientes:

(1) Proporcionar información sistemática y completa para la valoración y evaluación de los resultados empresariales y de gestión de las empresas y unidades contables internas.

(2) Supervisar eficazmente el consumo de mano de obra viva, el consumo de materiales y la ocupación de capital del proceso de producción y operación de la empresa y de cada unidad contable dentro de la empresa a través de procedimientos de contabilidad financiera.

(2) Contabilidad

(1) El período contable es del 26 del mes anterior al 25 del presente mes, y el período contable anual es del 26 de diciembre del mes anterior a este mes el 25 de diciembre es el período contable anual.

(2) La contabilidad utiliza el RMB como unidad de cuenta, y los negocios económicos que involucran monedas extranjeras deben convertirse a RMB para fines contables, y el monto de la moneda extranjera y el tipo de conversión deben registrarse al mismo tiempo. Se establece que como tipo de facturación se utilizará el tipo de cambio del primer día del trimestre. La diferencia ajustada al final del trimestre se trata como ganancias y pérdidas cambiarias.

(3) La empresa adopta el método de contabilidad por partida doble para débitos y préstamos.

(4) El uso y cálculo de los temas contables se basan en el "Sistema de Contabilidad para Empresas Colectivas "formulado por el Departamento de Finanzas, combinado con la situación real de la empresa, establece el libro mayor, el diario de caja del banco, los detalles de la cuenta secundaria de diversos derechos de los acreedores, transacciones y gastos de deuda, etc., y lleva a cabo la contabilidad.

(5) Los comprobantes originales son la base de la contabilidad. Todos los comprobantes originales deben tener procedimientos completos, integridad, legalidad, contenido auténtico, cifras precisas y claras, fechas y sellos completos, y superiores e inferiores consistentes. No se permite el reembolso de vales con recibos blancos.

(3) Comprobantes contables y libros contables

(1) Los comprobantes contables, libros de cuentas, extractos y otros registros contables de la empresa deben registrarse con base en el negocio económico real ocurrido. para que los procedimientos sean completos, el contenido sea verdadero, exacto, completo, oportuno y conforme a lo establecido en el sistema contable.

(2) El personal de contabilidad financiera debe revisar cuidadosamente todo tipo de comprobantes originales si se descubre que están falsificados o alterados, o si se informa falsamente que han recibido dinero, deben negarse a aceptarlos e informar al Departamento. supervisor de manera oportuna, si el contenido está incompleto, los comprobantes con procedimientos incompletos y cifras incorrectas deben devolverse, completarse o corregirse. Solo después de que todos los comprobantes originales hayan sido verificados y correctos se podrá completar el comprobante contable para la contabilidad.

(3) El comprobante de recibo y el comprobante de pago deberán cumplimentarse claramente según el contenido de la incidencia y deberán ser firmados y sellados por el cajero antes de que puedan surtir efecto. El comprobante de transferencia debe ser completado por el contador administrativo y el sistema contable debe ser sólido. Todos los comprobantes contables deben ser aprobados y firmados por el auditor designado antes de que puedan registrarse.

(4) El jefe de contabilidad de la empresa y sus subordinadas será responsable de los libros contables de todos los comprobantes originales, designará una persona dedicada a registrarlos, conservarlos adecuadamente y nunca perderlos. El plazo de conservación de los estados contables, libros y comprobantes contables se tramitará conforme a las normas de los superiores.

(5) Todos los comprobantes en blanco importantes no utilizados, como talonarios de cheques, recibos de efectivo, albaranes y notas de importe fijo, deben ser conservados por una persona designada. Cuando se utilicen, el destinatario deberá acudir. a través de los procedimientos de cobro. El contador responsable comprobará, verificará e informará a los departamentos pertinentes en el plazo de un mes.

(6) Los proyectos realizados por el Departamento de Ingeniería y el Departamento General deben manejar el pago por adelantado del proyecto, el pago por progreso y la liquidación de acuerdo con los procedimientos normales.

(4) Responsabilidades de la Oficina de Finanzas

La Oficina de Finanzas es responsable de la gestión financiera y la contabilidad económica de toda la empresa.

Sus principales responsabilidades laborales son:

(1) Implementar las directrices, políticas y regulaciones nacionales y superiores de gestión financiera pertinentes, organizar la formulación de sistemas de gestión financiera y contabilidad, y ser responsable para supervisar, inspeccionar e implementar el Estado.

(2) Implementar liderazgo unificado, gestión jerárquica, contabilidad por departamento y punto, y métodos de gestión financiera para evaluar ganancias y pérdidas dentro de la empresa.

(3) Responsable de la elaboración de los balances anuales, trimestrales y mensuales de la empresa. El balance anual deberá ir acompañado de un estado financiero.

(4) Responsable del equilibrio de los fondos de la empresa, controlando y supervisando el uso razonable de los fondos.

(5) Supervisar el retiro de fondos y evaluar el uso de los fondos y los resultados de las inversiones.

(6) Participar en el estudio de viabilidad de los proyectos de inversión de la empresa.

(7) Responsable de la recopilación, archivo y gestión de los archivos financieros de la empresa; registrar y administrar los activos fijos de la empresa;

(8) Responsable de la revisión y aprobación de productos.

(9) Responsable del pago oportuno de diversos impuestos en toda la empresa.

(10) Completar el trabajo dispuesto temporalmente por los líderes de la empresa.

(5) Responsabilidades contables

(1) De acuerdo con las disposiciones del sistema de contabilidad nacional, realizar una cuidadosa revisión, asientos y contabilidad para garantizar que los procedimientos estén completos, los El contenido es verdadero, las cifras son precisas y las cuentas son claras para lograr tres coherencias (coherencia de las facturas, coherencia contable y coherencia de los estados contables).

(2) De acuerdo con los principios de la contabilidad económica, verificar y analizar periódicamente las actividades económicas y financieras, aprovechar el potencial de aumentar los ingresos y reducir los gastos, y crear más beneficios para la empresa.

(3) Según la situación de la empresa, llevar a cabo la contabilidad por departamento y comunidad por categoría, para que los líderes de la empresa y de cada departamento y comunidad puedan comprender la situación de pérdidas y ganancias de manera oportuna y mejorar. gestión empresarial.

(4) Preparar estados contables de manera oportuna y proporcionar datos relevantes a los líderes.

(5) Conservar todos los materiales de archivo, como comprobantes contables, libros de cuentas y estados de cuenta.

(6) Respetar estrictamente los sistemas contables y las disciplinas financieras, y tener derecho a rechazar el pago de cualquier gasto que no cumpla con la normativa.

(7) Responsable de la conciliación con cada departamento y cada comunidad una vez al mes para asegurar que las cuentas de la empresa y de cada departamento y cada comunidad sean consistentes.

(8) Responsable de preparar los diversos estados contables especificados por los superiores.

(9) Pagar diversos impuestos y tasas a tiempo de acuerdo con las leyes fiscales nacionales.

(6) Responsabilidades laborales del cajero

(1) Estudiar, publicitar y cumplir estrictamente las políticas financieras nacionales relevantes, las regulaciones de administración de efectivo y los sistemas de liquidación bancaria.

(2) Responsable del manejo del negocio de cobranza y pago de efectivo y liquidación bancaria.

(3) Responsable de registrar el diario de caja de depósitos bancarios y conciliar las cuentas con el contador y el banco al final de cada mes.

(4) Responsable de la custodia del efectivo en caja y valores diversos, comprobantes de liquidación, cheques en blanco, recibos y sellos relacionados.

(5) Revisar detenidamente cada pago y reembolso de gastos. Evite que los retiros de Baitiao se registren en su cuenta.

(6) Para los cheques emitidos por varios departamentos, se estipula que las cuentas deben informarse dentro de tres a cinco días; de lo contrario, se rechazará la emisión del segundo cheque.

(7) Todos los débitos por gastos de viaje y fondos de reserva se contabilizarán, y los gastos de viaje se reembolsarán y liquidarán dentro de tres a siete días después del regreso.

(7) Consejos especiales para la contabilidad financiera

Cada empresa de gestión inmobiliaria debe establecer un conjunto de sistemas de contabilidad financiera que se adapten a sus propias condiciones y a su método contable. Aquí hay algunos temas sexuales sobre los que llamar la atención.

1? Se deben configurar cuentas separadas según unidades y departamentos de contabilidad financiera. Para valorar y evaluar con precisión el estado operativo de cada unidad y departamento contable, deben registrarse, calcularse y contabilizarse por separado, con procedimientos completos, contenido real, cifras precisas y cuentas claras.

2. El RMB debe utilizarse como unidad de cuenta para las cuentas contables. Cuando hay ingresos y gastos en moneda extranjera en operaciones comerciales, deben convertirse a RMB para la contabilidad. También debe tenerse en cuenta que se debe utilizar la contabilidad por partida doble para débitos y créditos. La ley es apropiada.

3. Debe definirse claramente el plazo de rendición de cuentas. Los fondos operativos recaudados por los departamentos subordinados de la empresa (cada oficina de gestión), incluidos los honorarios de gestión, los honorarios de servicio, los honorarios de gestión, los honorarios del proyecto, los ingresos por ventas y los honorarios operativos, etc., se transfieren periódicamente a la cuenta financiera de la empresa en función del monto. de los cargos. Luego, el departamento de finanzas determina el ciclo contable mensual y el ciclo contable anual. Normas generales: los estados contables mensuales deben emitirse dentro de los 10 días posteriores al final del mes, los estados contables trimestrales deben emitirse dentro de los 15 días posteriores al final del trimestre y los estados contables anuales deben emitirse dentro de los 20 días posteriores al final del mes. fin de año.

4. Prestar atención a la estandarización de la contabilidad. Los comprobantes contables, los libros contables y los estados contables deberán registrarse con base en transacciones económicas reales y cumplir con las disposiciones del sistema contable. El comprobante de recibo y el comprobante de pago deben llenarse claramente de acuerdo con el contenido del pago y deben estar firmados y sellados por el cajero para que surtan efecto. El comprobante de transferencia debe ser completado por el contador administrativo y se deben mejorar los procedimientos contables. Todos los comprobantes contables deben ser firmados por el auditor designado antes de que se pueda registrar la contabilidad.

5. El personal de contabilidad financiera debe revisar cuidadosamente todo tipo de comprobantes originales. Si alguna evidencia es falsificada o alterada, o se afirma falsamente, debe rechazar la solicitud e informar al líder de manera oportuna. La contabilidad y la liquidación sólo se pueden realizar después de que se hayan revisado todos los comprobantes originales y el contenido sea claro, los procedimientos estén completos y las cifras sean correctas.

6. Todos los comprobantes en blanco importantes no utilizados, como talonarios de cheques, recibos de efectivo, albaranes y notas de monto fijo, deben ser conservados por el personal designado. Cuando se utilicen, el destinatario debe seguir los procedimientos para. Complete un libro o liquide las cuentas una vez al mes, y el contador a cargo verificará y establecerá un sistema contable.

El departamento de finanzas de la empresa es responsable de todos los comprobantes, libros de contabilidad y estados financieros originales, y alguien debe archivarlos periódicamente y conservarlos adecuadamente para su inspección. Los libros de cuentas no deben borrarse, extraerse, modificarse al azar ni utilizarse para eliminar escrituras.

2. Análisis financiero, análisis de la actividad económica y habilidades de análisis de las empresas de gestión inmobiliaria.

(1) Análisis financiero

El análisis financiero es una herramienta para la contabilidad financiera empresarial. Analiza y estudia las actividades financieras de las empresas mediante determinados métodos técnicos; evalúa científicamente la situación financiera de las empresas sobre la base de determinados principios. El objeto del análisis financiero es el proceso y los resultados de los movimientos de capital en las actividades de producción y operación de una empresa o sus unidades afiliadas; el propósito del análisis financiero es resumir la experiencia, exponer contradicciones, aprovechar el potencial y mejorar la eficiencia.

El análisis financiero de las empresas de administración de propiedades analiza principalmente los efectos económicos de la administración de propiedades, el mantenimiento de las instalaciones de vivienda, los servicios integrales y otras actividades comerciales, es decir, utilizando contabilidad, estadísticas, contabilidad comercial, planificación, etc. , comparar el proceso de la actividad económica y sus resultados en un período determinado, utilizar el método de análisis y comparación para conocer los problemas existentes y sus causas, a fin de tomar medidas para aprovechar el potencial interno y mejorar el nivel de operación y gestión.

(2) Análisis de la actividad económica

El análisis de la actividad económica es una actividad de análisis económico dentro de la empresa administradora de propiedades, y su alcance se limita a la unidad de contabilidad económica independiente. El análisis de la actividad económica involucra todos los aspectos de todo el proceso de operación, servicio y administración de la propiedad. Desde una perspectiva integral, el análisis de las actividades económicas de las empresas de gestión inmobiliaria tiene los siguientes contenidos principales.

(1) Para cualquier tarea o proyecto se debe realizar una previsión para determinar el coste planificado. Durante el proceso de implementación, preste atención a descubrir nuevas situaciones en cualquier momento y realice análisis y comparaciones entre organizaciones internas, entre varias tareas o proyectos, entre proyectos de costos y entre períodos anteriores y posteriores para observar cambios en los principales factores que afectan los costos y sus tendencias de desarrollo.

(2) Analizar si la ocupación de mano de obra cumple con los estándares de ocupación para cada tarea y si hay algún desperdicio de ocupación de mano de obra. En términos generales, se pueden analizar los factores subjetivos y objetivos a partir de los cambios en la composición salarial, los aumentos y disminuciones de los salarios medios y del nivel técnico, el equilibrio entre los tipos de trabajo, el nivel de utilización del tiempo de trabajo y la baja eficiencia en el trabajo, e identificar los problemas. en el uso de mano de obra, cuotas y gestión de cuotas.

(3) Analizar desde los principales aspectos de la gestión de materiales. Generalmente, debemos partir de la adquisición, transporte, almacenamiento, uso y otros aspectos de los materiales, y analizar si la calidad de los materiales principales cumple con los requisitos, así como el impacto de las diferencias de cantidad y precio, especialmente los efectos logrados en la sustitución del ahorro. , uso de materiales medidos, etc., así como debido a la gestión Realizar análisis e investigaciones cuidadosos sobre las pérdidas causadas por malas acciones.

(4) Analizar el uso de ascensores, tuberías, fontanería y otras instalaciones anexas a la vivienda, así como el uso de maquinaria y equipos de construcción. Analizar la eficiencia del trabajo fijo y el costo del turno desde los aspectos de selección de equipos, tasa de uso, tasa de utilización, tasa de consumo de energía, tasa de mantenimiento e integridad, etc., enfocándose en el análisis de los efectos de mejorar la eficiencia del equipo, extender la vida útil y reducir consumo de energía, y las razones Pérdidas y desperdicios causados ​​por una mala gestión.

(5) El gasto en gastos administrativos diversos debe analizarse desde los aspectos de las tareas realizadas y los cambios en la plantilla organizacional, el aumento o disminución del personal no productivo y el ahorro y despilfarro de gastos diversos. Medidas para aumentar los ingresos y reducir los gastos.

(6) Analizar los ingresos por alquileres y honorarios por servicios de administración de propiedades. La fuente de capital para la administración de propiedades depende principalmente de los ingresos por alquileres y tarifas de servicios de administración de propiedades. Es necesario comprender el monto de las tarifas de alquiler y servicios de administración de propiedades que se completan cada mes (trimestral, anual) y el nivel de tasa de recaudación alcanzado. sobre el alquiler y otros ingresos de la propiedad deben analizarse periódicamente los factores y estudiar medidas específicas para recuperar los atrasos en el alquiler y las tarifas de servicios de administración de la propiedad. Este es un análisis importante de la actividad económica para las empresas de administración de propiedades.

(7) Analizar si los costos de reparación de la vivienda se utilizan adecuadamente y los efectos económicos que se producen. Este es el foco del análisis. Es necesario analizar el nivel general de inversión en reparación de viviendas, la proporción de inversión en reparación clasificada, los estándares de inversión de los diferentes proyectos, así como la asignación, el uso y el efecto de la inversión en reparación, aprovechar el potencial, encontrar formas de aumentar la producción y ahorrar y lograr el objetivo con la menor inversión, mano de obra y consumo de recursos materiales para lograr los máximos beneficios.

(8) Analizar la inversión en operaciones diversificadas.

(9) Realizar análisis comparativos del presupuesto y las cuentas finales. Con base en la comparación entre el presupuesto y el consumo real de mano de obra, materiales, turnos de maquinaria y montos, descubra las diferencias cuantitativas e identifique las razones, y verifique si hay sobreestimaciones, artículos faltantes y cargos irrazonables.

(3) Métodos de análisis financiero

Los métodos de análisis financiero se pueden clasificar según diferentes estándares de clasificación, generalmente según el alcance del objeto de análisis, el tiempo, el propósito y los métodos matemáticos utilizados. .

(1) Clasificación según el alcance de los objetos de análisis

El análisis financiero de las empresas de administración de propiedades se puede dividir en análisis integral, análisis departamental y análisis especial según el alcance del análisis. Objetos Categoría tres.

①El análisis integral es un análisis del estado financiero general de la empresa;

②El análisis departamental es un análisis de una determinada unidad contable y un determinado contenido contable de la empresa;

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③El análisis temático es un análisis de un determinado proyecto contable o de un tema específico.

(2) Clasificación según el momento del análisis

El análisis financiero de las empresas de gestión inmobiliaria se puede dividir en tres categorías: análisis periódico, análisis diario y análisis temporal según el momento. de análisis.

① El análisis periódico se refiere al análisis realizado de forma anual, trimestral o mensual, o análisis realizado al final del período del contrato del proyecto.

② Análisis diario, Se refiere al análisis; trabajo de análisis que a menudo se realiza en el trabajo diario de gestión financiera de las empresas de administración de propiedades;

③ El análisis temporal se refiere a aquellos análisis financieros que se organizan temporalmente para las necesidades de la gestión de proyectos y la evaluación y evaluación de la gestión empresarial.

Tanto el análisis regular como el análisis diario son tareas rutinarias de gestión financiera, independientemente de la forma, el método o el contenido del análisis, los analistas deben establecer un conjunto de estándares estandarizados. El tiempo, contenido y métodos del análisis temporal no pueden unificarse y deben determinarse temporalmente en función del propósito, requisitos y condiciones específicas del objeto de análisis.

(3) Clasificación según la finalidad del análisis

El análisis financiero de las empresas de gestión inmobiliaria se puede dividir en tres categorías: análisis resumido, análisis de control y análisis predictivo según diferentes análisis. propósitos.

① El análisis sumativo generalmente ocurre al final del período, como al final del año financiero, al final del trimestre, al final del mes, al final del período de operación del proyecto, al final del periodo de contratación, etc. Su función principal es resumir la experiencia y valorar y valorar.

② El análisis de control se produce a medio plazo, como durante las actividades operativas del proyecto, durante el período de contratación, etc. Su función principal es controlar el proceso de la actividad económica, revelar contradicciones y tomar contramedidas.

③ El análisis predictivo ocurre antes del inicio de las actividades operativas del proyecto o al comienzo del período, como al comienzo del período de contratación o antes de que se firmen las condiciones de contratación. Su función principal es predecir el. los beneficios económicos esperados del proyecto, los resultados operativos esperados de la empresa y ciertos elementos de la empresa. Realizar especulaciones y análisis anticipados sobre los efectos esperados que traerán las decisiones comerciales.

(4) Clasificación según los métodos matemáticos utilizados en el análisis

El trabajo de análisis financiero es inseparable de los métodos matemáticos. Según los diferentes métodos matemáticos utilizados, el análisis financiero comúnmente utilizado en la gestión inmobiliaria se puede dividir en las siguientes categorías.

①Método de análisis comparativo. Se trata de un método de análisis que revela las contradicciones inherentes a las actividades financieras de una empresa de gestión inmobiliaria mediante la comparación de dos o más cifras comparables. Como la comparación de indicadores de finalización reales e indicadores promedio, comparación de indicadores actuales e indicadores históricos, comparación de indicadores de finalización reales entre unidades contables subordinadas, etc.

②Método de análisis de sustitución de factores. También se le llama método de sustitución en serie, que es un método utilizado para revelar los factores que influyen y el grado de influencia de un determinado fenómeno económico. Esto se basa en la comparación, utilizando el valor de cada variable en la fórmula de cálculo económico que se reemplaza uno por uno (generalmente se usa el valor de ocurrencia real para reemplazar el valor del indicador planificado), determinando así el grado de influencia de cada factor en el El indicador, para encontrar los factores principales, revela las principales contradicciones y los principales aspectos de la contradicción.

③Método de análisis de promedio y método de análisis de saldo. El método de análisis promedio es un método de análisis que utiliza números promedio para reflejar el nivel promedio de los fenómenos económicos y así explorar leyes universales. Los promedios comúnmente utilizados en el análisis financiero incluyen la media aritmética simple, la media aritmética ponderada y los promedios dinámicos como el promedio secuencial, la velocidad promedio y el promedio exponencial. La regla de análisis del equilibrio es un análisis comparativo basado en los principios de equilibrio y coordinación de las relaciones unificadas de opuestos, como las relaciones de ingresos y gastos corporativos, las relaciones de préstamo y las relaciones de producción y ventas.

④ Método de análisis de modelos matemáticos económicos. Esto se refiere a aquellos métodos que aplican herramientas matemáticas económicas modernas, como programación lineal, planificación de redes, programación dinámica, análisis de regresión, etc., para establecer modelos matemáticos y utilizar computadoras electrónicas para el procesamiento y análisis de datos a gran escala. La complejidad del proceso de actividad económica moderna muestra que cualquier proceso económico se ve afectado por muchos factores, y los cálculos de datos simples tradicionales y el procesamiento manual de datos por sí solos ya no son adecuados. Con el avance de las matemáticas aplicadas y la tecnología de la computación electrónica, la gente las introdujo en el análisis económico, creando así el método de análisis del modelo matemático económico, que mejoró enormemente el método de análisis financiero corporativo.