¿Cuál es la base para calcular el impuesto a la escritura y cómo se calcula?
Ley del Impuesto sobre la Escritura de la República Popular China
Artículo 4 Base imponible del impuesto sobre la escritura:
(1) Transferencia y venta de derechos de uso de la tierra, casa ventas, terrenos El precio de transacción determinado en el contrato de transferencia de propiedad de la vivienda incluye la moneda y los bienes físicos a entregar y el precio correspondiente a otros beneficios económicos;
(2) En el caso de intercambio de derechos de uso de suelo o intercambio de casa, los derechos de uso de la tierra se intercambian La diferencia entre el precio de la tierra y el precio de la casa;
(3) Las donaciones de derechos de uso de la tierra, las donaciones de casas y otras transferencias gratuitas de propiedad de la tierra y la casa se determinado por las autoridades tributarias de conformidad con la ley con referencia a los precios de mercado de las ventas de derechos de uso de la tierra y el precio de venta de viviendas.
Si la diferencia entre el precio de transacción y el precio de ajuste declarado por el contribuyente es manifiestamente baja y no existe motivo legítimo, la autoridad tributaria deberá verificarla de conformidad con lo establecido en la “Ley de Administración de Recaudación Tributaria”. de la República Popular China".
Anuncio del Ministerio de Hacienda y la Administración Estatal de Impuestos sobre la Implementación de la Ley del Impuesto sobre Escrituras (Anuncio N° 23 del Ministerio de Hacienda y la Administración Estatal de Impuestos +0)
II. Detalles específicos sobre ciertas bases de cálculo de impuestos Situación
(1) Si el derecho de uso de la tierra obtenido mediante la asignación se cambia a transferencia después de la aprobación, el titular del derecho de uso de la tierra deberá pagar el impuesto sobre la escritura de acuerdo con el precio de transferencia de tierras pagado atrasado.
(2) Si el derecho de uso de la tierra se obtiene mediante asignación, el inmueble se transfiere previa aprobación y la naturaleza de la tierra asignada se cambia para transferencia, el precio de transferencia de la tierra será determinado por el empresario. con base en el precio de transferencia de la tierra pagado y el contrato de transferencia de propiedad inmobiliaria se paga sobre el precio de la transacción.
(3) Si los derechos de uso de la tierra se obtienen primero mediante asignación, y los bienes inmuebles se transfieren después de la aprobación, y la naturaleza de la tierra asignada no ha cambiado, el empresario deberá pagar el impuesto sobre la escritura de acuerdo con el precio de transacción determinado en el contrato de transferencia de propiedad del inmueble.
(4) Cuando se transfieren derechos de uso de suelo y edificios y estructuras sobre el suelo (incluidas casas en construcción, otros edificios, estructuras y otros anexos), la base de cálculo del impuesto es el precio total pagadero por el empresario. .
(5) Cuando se transfieren los derechos de uso de la tierra, la base para el cálculo del impuesto incluye la tarifa de transferencia de tierra, la tarifa de compensación de la tierra, la tarifa de subsidio de reasentamiento, la tarifa de compensación por apropiaciones de terrenos y cultivos jóvenes, la tarifa de compensación por expropiación, la infraestructura urbana Tarifa de apoyo, casas físicas, etc. y precios correspondientes a beneficios físicos y otros beneficios económicos.
(6) Si las instalaciones auxiliares de la casa (incluidos espacios de estacionamiento, garajes para automóviles, garajes para no motores, áticos, trasteros y otras instalaciones auxiliares de la casa) son la misma unidad inmobiliaria, la el precio total pagadero por el empresario será Como base de cálculo del impuesto, se aplicará la misma tasa impositiva que la casa si las instalaciones auxiliares de la casa y la casa son unidades inmobiliarias diferentes, la base de cálculo del impuesto será el precio de transacción determinado en el; contrato de transferencia, y el impuesto se calculará de acuerdo con la tasa impositiva aplicable determinada localmente.
(7) Si el empresario funerario es responsable de la decoración de la casa, los gastos, incluidos los de decoración, se incluirán en el precio total a pagar por el empresario.
(8) Para los intercambios de derechos de uso de la tierra y de viviendas, si los precios del intercambio son iguales, la base de cálculo del impuesto para ambas partes del intercambio es cero; si los precios del intercambio son desiguales, la diferencia impositiva será cero; será la base para el cálculo del impuesto. El impuesto de escrituración lo paga quien paga la diferencia.
(9) La base imponible del impuesto sobre la escrituración no incluye el impuesto sobre el valor añadido.
Anuncio de la Administración Estatal de Impuestos de la República Popular China sobre Ciertos Asuntos sobre Servicios de Impuestos sobre Escrituras y Gestión de Cobranza (Anuncio de la Administración Estatal de Impuestos 2021 No. 25)
3. La base para calcular el impuesto a la escritura no incluye el impuesto al valor agregado. La situación específica es la siguiente:
(1) Al comprar y vender derechos de uso de la tierra o vender casas, el precio de transacción del impuesto a la escritura del empresario. no incluye el impuesto al valor agregado; la factura del impuesto al valor agregado real obtenida, el precio de la transacción se determinará en función del precio libre de impuestos indicado en la factura.
(2) Para el intercambio de derechos de uso de la tierra y el intercambio de casas, el impuesto a la escritura se basa en la diferencia de precio sin incluir el impuesto al valor agregado.
(3) El impuesto a la escritura en el precio imponible aprobado por la autoridad fiscal es el precio sin incluir el impuesto al valor agregado.
Interpretación del "Anuncio de la Administración Estatal de Impuestos de la República Popular China sobre Ciertas Materias sobre Servicios de Impuestos sobre Escrituras y Gestión de Recaudación"
4. ¿Cálculo de impuestos excluyendo el impuesto al valor agregado?
El inciso (9) del artículo 2 del Anuncio N° 23 estipula: La base imponible del impuesto sobre la escrituración no incluye el impuesto al valor agregado. Para facilitar a los contribuyentes determinar la base de cálculo del impuesto para la declaración del impuesto sobre la escritura, el "Anuncio" aclara que la base de cálculo del impuesto para el impuesto sobre la escritura no incluye el impuesto al valor agregado y se divide en tres situaciones, a saber, venta de derechos de uso de la tierra. , venta de casas, permuta de derechos de uso de suelo y permuta de viviendas y la autoridad fiscal determina el precio imponible de la escritura.
En primer lugar, para la venta de derechos de uso de terrenos y casas, el precio de transacción por el cual el empresario recauda el impuesto sobre la escritura no incluye el impuesto al valor agregado si realmente se obtiene una factura del impuesto al valor agregado; , el precio de la transacción se determinará en base al precio libre de impuestos indicado en la factura.
En segundo lugar, en el caso del intercambio de derechos de uso de la tierra y el intercambio de casas, se debe determinar el precio libre de impuestos del intercambio de derechos de uso de la tierra y el intercambio de casas respectivamente, y luego se debe determinar la diferencia en el precio de intercambio. .
En tercer lugar, en el caso de la libre transferencia de propiedad de terrenos y viviendas, como derechos de uso de terrenos y donaciones de viviendas, el precio gravable de la escritura aprobado por las autoridades tributarias será el precio sin incluir el impuesto al valor agregado.
Cabe señalar que si el cedente de la propiedad del terreno y de la vivienda está exento del IVA, el precio de la transacción por el que el cesionario está sujeto al impuesto de escrituración no se deducirá del IVA.
Ejemplo 3 La empresa A, contribuyente general, vende su casa autoconstruida a un precio con impuestos incluidos de 3,28 millones de yuanes y se aplica el método de cálculo del impuesto general. 2065438+En junio de 2009, la Compañía A emitió una factura de impuesto al valor agregado al contribuyente B, indicando que el monto del impuesto al valor agregado era de 65438+100 millones de yuanes, y el precio sin impuestos era de 65438+100 millones de yuanes en septiembre de 2021; La empresa A emitió una factura del impuesto al valor agregado al contribuyente B. El contribuyente emitió una segunda factura, que muestra que el monto del impuesto al valor agregado era de 6,5438+8 millones de yuanes y el precio sin impuestos era de 2 millones de yuanes. Entonces, la base de cálculo del impuesto para la declaración del impuesto sobre la escritura de B es =10200=300 (10.000 yuanes).
Ejemplo 4 Casas de cambio Persona Física A y Persona Física B. El precio de venta de la casa de A sin impuestos es 6,5438+0,45 millones de yuanes, y el precio de venta de la casa de B sin impuestos es 6,5438+0 millones de yuanes. Entonces, la base de cálculo del impuesto para una declaración del impuesto sobre la escritura es 0, la base de cálculo del impuesto para la declaración del impuesto sobre la escritura b = 145-100 = 45 (diez mil yuanes);
Ejemplo 5: La persona física A vende una casa que ha sido comprada durante dos años a la persona física B. El precio de la transacción, incluidos los impuestos determinados en el contrato, es de más de 265 438 yuanes. a Si cumple con las condiciones para la exención del IVA, solicite a la autoridad fiscal una factura con IVA, indicando que el IVA es 0 y el precio sin impuestos es de más de 265.438 yuanes. Entonces, la base de cálculo del impuesto para que B declare y pague el impuesto sobre la escritura es 265.438+ yuanes.
"Aviso del Ministerio de Hacienda y de la Administración Estatal de Impuestos sobre las bases para el cálculo del impuesto sobre escrituras, el impuesto sobre bienes inmuebles, el impuesto sobre el valor añadido de la tierra y el impuesto sobre la renta de las personas físicas después del impuesto sobre las empresas hasta el impuesto sobre el valor añadido " (Caishui [2016] No. 43)
En primer lugar, el precio de transacción de la escritura no incluye el IVA.
5. Exención del impuesto al valor agregado. Una vez determinada la base de cálculo del impuesto, no se deducirá ningún impuesto al valor agregado del precio de la transacción, los ingresos por alquiler y los ingresos por transferencia de bienes inmuebles.
Fuente: elaborado por Yiye Shuzhou