¿Existen restricciones a la venta de viviendas de reubicación? ¿Cuál es el proceso de compra y venta de una casa de reubicación?

Las casas de reubicación son casas nuevas compensadas por los promotores tras expropiar las casas de los hogares demolidos. Cada edificio tiene viviendas comerciales y viviendas de reubicación, pero las viviendas de reubicación son mucho más baratas que las viviendas comerciales. Por lo tanto, muchas personas todavía están preocupadas por comprar una casa de reubicación. ¿Así que lo que? Echemos un vistazo. Cosas a tener en cuenta al comprar y vender una casa para reubicación: 1. ¿Se puede comprar o vender una casa de reubicación sin un certificado de propiedad inmobiliaria? ¿Es válido el contrato de compraventa de casa de reubicación firmado por el comprador y el vendedor? El artículo 38 de la "Ley de Gestión de Bienes Raíces Urbanos de la República Popular China" estipula: "No se transferirán los siguientes bienes inmuebles: (6) El certificado de propiedad no ha sido registrado de conformidad con la ley". La verdadera intención legislativa de este artículo no es prohibir la retransmisión de viviendas comerciales pre-vendidas, sino facilitar la gestión administrativa y no es una prohibición con validez contractual. Siempre que el vendedor tenga un contrato de demolición y un certificado de reubicación, ha obtenido la cuasi propiedad de la casa y tiene derecho a disponer de la casa que ha reubicado. Por lo tanto, siempre que las intenciones de ambas partes sean verdaderas y no perjudiquen los intereses del país, del colectivo o de un tercero, la casa puede ser enajenada antes de que se obtenga el certificado de propiedad y se firme el contrato de compraventa del inmueble. el comprador y el vendedor es válido. En segundo lugar, ¿es válido el acuerdo de que el comprador correrá con los impuestos sobre las transacciones inmobiliarias? Desde la aparición del mercado de la vivienda de segunda mano, el impuesto empresarial y el impuesto sobre la renta personal que debería haber pagado el vendedor se han repercutido al comprador mediante un acuerdo. Cualquiera que esté familiarizado con el mercado de la vivienda de segunda mano sabe que esto es así. la "regla oculta" del mercado de la vivienda de segunda mano. ¿Es legal y válido el acuerdo entre las dos partes en la transacción de vivienda? Este acuerdo entre las partes de la transacción de vivienda no viola las disposiciones obligatorias de las leyes y reglamentos pertinentes. Aunque las leyes y reglamentos de administración tributaria de mi país tienen disposiciones claras sobre tipos de impuestos, tasas impositivas, montos de impuestos y contribuyentes, no prohíben a los contribuyentes acordar pagar impuestos con contrapartes contractuales o terceros, es decir, no existen disposiciones obligatorias o prohibitivas. para aquellos que realmente pagan impuestos. Por lo tanto, si las partes de un contrato acuerdan que la contraparte del contrato o un tercero pagará efectivamente los impuestos, lo que no viola las disposiciones legales ni perjudica los intereses del país, el acuerdo debe considerarse válido. Vale la pena señalar que la venta de una casa de reubicación implica dos impuestos y tarifas: uno es el impuesto que el propietario original debe pagar al obtener el certificado de propiedad de la casa, y el otro es el impuesto que se incurre cuando el propietario original transfiere la casa. casa. La forma en que se soportarán estos dos impuestos debe estipularse claramente en el contrato. 3. Cuestiones que requieren especial atención Los puntos anteriores también intervienen en los contratos generales de compraventa de viviendas, pero para el contrato de compraventa de viviendas por reubicación se debe prestar especial atención a los siguientes puntos y se debe acordar la responsabilidad correspondiente por incumplimiento del contrato. . 1. Protegerse estrictamente contra el registro anticipado de la casa de reubicación bajo la "venta de una habitación por varias unidades", dejando lagunas jurídicas para la "venta de una habitación por varias unidades" del vendedor. Una vez que los precios de la vivienda aumentan y el costo de impago es demasiado bajo, es muy probable que los vendedores vendan sus casas a otros. En la actualidad, la legislación civil de mi país adopta el modelo de formalismo de derechos de acreedor para cambios en derechos de propiedad, es decir, existe un contrato de derechos de acreedor válido entre las partes y los procedimientos de entrega o registro pueden producir el efecto legal del cambio en derechos de propiedad. Los contratos de compraventa de viviendas comerciales firmados por el vendedor varias veces son válidos siempre que no violen las disposiciones prohibitivas de la ley. En este caso, el comprador que primero realiza los trámites de registro de la casa comercial obtiene la propiedad de la casa comercial, en segundo lugar, el vendedor entrega la mercancía por adelantado, y el comprador ha obtenido legalmente la propiedad de la casa comercial, salvo que; el vendedor y el comprador se confabulan maliciosamente. Si el comprador no ocupa la casa, se sustentará la petición del comprador de ejecutar el contrato de preventa establecido conforme a la ley; Por tanto, el vendedor no está autorizado a ceder la casa a otros, y la correspondiente responsabilidad por incumplimiento de contrato es muy importante. 2. Asegúrese de acordar el horario de entrega y entrega del inmueble. Al firmar el contrato de compraventa de la casa de reubicación, el vendedor no obtuvo el certificado de propiedad inmobiliaria y no pudo realizar los trámites de transferencia. Por tanto, es necesario acordar el momento de la transferencia de propiedad. En la práctica, aunque no hay garantía de cuándo se obtendrá el certificado de propiedad inmobiliaria, los procedimientos para transferir la propiedad de la vivienda deben quedar claros desde la fecha de obtención del certificado de propiedad inmobiliaria. Al firmar un contrato de compraventa de vivienda para reubicación, es necesario determinar un plazo de entrega específico. Si el contrato de una casa existente se firma en el momento de la firma, se puede acordar la fecha del pago inicial como momento de entrega. 3. Hay muchos riesgos involucrados en la compra y venta de casas sin un certificado de propiedad inmobiliaria, y es crucial estandarizar la responsabilidad por incumplimiento de contrato. Sin embargo, si la parte incumplidora debe asumir la responsabilidad por incumplimiento de contrato, deberá pagar los honorarios del litigio judicial, los honorarios de los abogados, el tiempo y otros costos. Si hay un pago del saldo (un pago del saldo grande) al comprar una casa, el vendedor cree que la ganancia por incumplimiento es menor que el pago del saldo, y la probabilidad de incumplimiento del comprador se reducirá considerablemente. Por supuesto, cómo conservar el dinero y firmar con éxito el contrato de compraventa requiere una gran capacidad de negociación por parte del agente inmobiliario o del comprador. 4

Objetividad jurídica:

¿A qué cuestiones se debe prestar atención al comprar y vender casas de reubicación? Para prevenir riesgos en la compra y venta de casas de reubicación, debemos prestar atención a los siguientes conocimientos: (1) ¿Se pueden comprar y vender casas de reubicación sin un certificado de propiedad inmobiliaria? ¿El contrato de compraventa de casas de reubicación está firmado por? ¿El comprador y el vendedor son válidos? El artículo 38 de la "Ley de Gestión de Bienes Raíces Urbanos de la República Popular China" estipula: "No se transferirán los siguientes bienes inmuebles: (6) El certificado de propiedad no ha sido registrado de conformidad con la ley". La verdadera intención legislativa de este artículo no es prohibir la retransmisión de viviendas comerciales pre-vendidas, sino facilitar la gestión administrativa y no es una prohibición con validez contractual. Siempre que el vendedor tenga un contrato de demolición y un certificado de reubicación, ha obtenido la cuasi propiedad de la casa y tiene derecho a disponer de la casa que ha reubicado. Por lo tanto, siempre que las intenciones de ambas partes sean verdaderas y no perjudiquen los intereses del país, del colectivo o de un tercero, la casa puede ser enajenada antes de que se obtenga el certificado de propiedad y se firme el contrato de compraventa del inmueble. el comprador y el vendedor es válido. (2) ¿Es válido el acuerdo de que el comprador correrá con los impuestos sobre las transacciones inmobiliarias? La transacción de una casa de reubicación implica el pago de dos impuestos: uno es el impuesto que el propietario original debe pagar al obtener el certificado de propiedad de la casa y el otro es el impuesto que se genera cuando el propietario original transfiere la casa. La forma en que se soportan estos dos impuestos debe estipularse claramente en el contrato.

Las dos partes acordaron que los impuestos y tasas de transacción de propiedad correrán a cargo del comprador y no violarán las disposiciones obligatorias de las leyes y reglamentos pertinentes. Por lo tanto, si las partes de un contrato acuerdan que la contraparte del contrato o un tercero pagará efectivamente los impuestos, lo que no viola las disposiciones legales ni perjudica los intereses del país, el acuerdo debe considerarse válido. (3) Cuestiones que requieren especial atención 1. Impedir estrictamente el registro anticipado de las ventas de casas de reubicación que "venden una habitación para múltiples", dejando lagunas jurídicas para que los vendedores "vendan una habitación para múltiples". Una vez que los precios de la vivienda aumentan y el costo de impago es demasiado bajo, es probable que los vendedores vendan sus casas a otros. Cuando el contrato de compraventa de la casa está vigente, el efecto jurídico del cambio en los derechos de propiedad sólo puede ocurrir después de que se completen los trámites de entrega o registro. Los contratos de compraventa de viviendas comerciales firmados por el vendedor varias veces serán válidos siempre que no violen las disposiciones prohibitivas de la ley. Asegúrese de prestar atención al comprar. 2. Es necesario acordar el momento de la transferencia y entrega de la propiedad. Al firmar el contrato de compraventa de la casa de reubicación, el vendedor no obtuvo el certificado de propiedad de la casa y no pudo realizar los trámites de transferencia. Por tanto, es necesario acordar el momento de la transferencia de propiedad. En la práctica, aunque no hay garantía de cuándo se obtendrá el certificado de propiedad inmobiliaria, los procedimientos para transferir la propiedad de la vivienda deben quedar claros desde la fecha de obtención del certificado de propiedad inmobiliaria. Al firmar un contrato de compraventa de vivienda para reubicación, es necesario determinar un plazo de entrega específico. Si el contrato de una casa existente se firma en el momento de la firma, se puede acordar la fecha del pago inicial como momento de entrega. 3. Hay muchos riesgos involucrados en la compra y venta de casas sin un certificado de propiedad inmobiliaria, y es crucial estandarizar la responsabilidad por incumplimiento de contrato. Sin embargo, si la parte incumplidora debe asumir la responsabilidad por incumplimiento de contrato, deberá pagar los honorarios del litigio judicial, los honorarios de los abogados, el tiempo y otros costos. Si hay un pago del saldo (un pago del saldo grande) al comprar una casa, el vendedor cree que la ganancia por incumplimiento es menor que el pago del saldo, y la probabilidad de incumplimiento del comprador se reducirá considerablemente. Por supuesto, cómo conservar el dinero y firmar con éxito el contrato de compraventa requiere una gran capacidad de negociación por parte del agente inmobiliario o del comprador. 4. Requerir la firma del cónyuge del vendedor. En la práctica, la casa de reubicación es generalmente un bien adquirido por la pareja durante su matrimonio. De acuerdo con las disposiciones pertinentes de la Ley de Matrimonio, la propiedad debe ser propiedad común del marido y la mujer, y una de las partes debe obtener el consentimiento de la otra; de lo contrario, puede haber dos consecuencias legales: primero, si el precio de la vivienda aumenta. y el cónyuge no acepta vender la casa con el pretexto, puede tener consecuencias legales inválidas. En segundo lugar, si el vendedor y su esposa se divorcian antes de la transferencia de propiedad, implicará problemas de división de propiedad con * * * *. Básicamente, las dos situaciones anteriores pueden evitarse siempre que el cónyuge del vendedor firme y complete las cláusulas necesarias. 5. Trate de pedirle la firma al primer heredero del vendedor, porque existe cierto grado de incertidumbre en la obtención del certificado de propiedad de la casa de reubicación. Antes de obtener el certificado de propiedad inmobiliaria, si al vendedor le sucede algo inesperado, la casa reubicada podrá ser dividida por los herederos como herencia. Por lo tanto, el acuerdo de compra y venta de la casa de reubicación debe ser firmado por el primer heredero del vendedor en la medida de lo posible para mostrar el reconocimiento del comportamiento de venta del vendedor y la renuncia a los derechos de herencia. En términos generales, los herederos secuenciales incluyen al cónyuge, los padres y los hijos. En la práctica, al pedir la firma del primer heredero del vendedor, hay que prestar atención a la forma y a la habilidad de hablar para evitar disgustos.