¿Puedo comprar una casa en una zona rural con registro de hogar urbano? ¿La casa comprada estará protegida por la ley si es demolida?

[Resumen]: Dado que la finca es una propiedad especial para que las organizaciones colectivas construyan casas para los aldeanos de forma gratuita, si el contrato de compraventa de casa rural es válido, aunque no cumplir con los requisitos obligatorios de la Ley de Contratos sobre la nulidad del contrato. Sin embargo, si la compraventa de casas rurales es válida o no, los tribunales tienen decisiones diferentes y existen diferentes disputas en varios aspectos. Este artículo parte principalmente del análisis de leyes, reglamentos y principios legales, considera que los contratos de compraventa de casas rurales deben ser efectivos y propone algunas ideas sobre cómo regularlos.

[Palabras clave]: derechos de uso de finca rural, propiedad de la vivienda y contratos de vivienda vigentes.

1. Situación actual de los derechos de uso de finca rural y derechos inmobiliarios

Cuando se habla de compraventa de casas rurales, primero debemos analizar la situación actual de los derechos inmobiliarios en nuestro país. En nuestro país existen dos tipos de propiedad de la tierra: estatal y colectiva. Ninguna unidad o individuo puede obtener la propiedad de la tierra, y no se permite la compra ni la venta de la tierra. Para una casa, se refiere a un edificio construido en el suelo para que las personas vivan y realicen actividades comerciales u otras actividades sociales. Siempre está construido en un terreno. Una vez que se construye una casa en el terreno, la ocupación y utilización del terreno se ha completado durante un cierto período de tiempo, y en el futuro se manifestará principalmente como la ocupación y utilización de la casa. Por tanto, la casa y el terreno son inseparables y su posesión es mutuamente excluyente. De hecho, cuando los dos derechos de propiedad son inconsistentes, sólo pueden expresarse como una clase de posesión y uso. En realidad, es raro que un propietario de un terreno utilice una casa de otros y disfrute del derecho de uso de la casa. Sin embargo, el propietario de la casa pierde el derecho de uso de la casa, que está determinado por el propósito de la compra y. construcción. Sin embargo, hay un gran número de situaciones en las que los propietarios poseen casas y ocupan derechos de uso de la tierra, como los propietarios de todos los edificios privados (incluidas las casas construidas en granjas rurales) y las viviendas comerciales. Por lo tanto, en términos generales, la situación actual en China es que los propietarios de casas ocupan la tierra, en lugar de que los propietarios de la tierra ocupen las casas. Para desarrollar bienes raíces, el Estado también ha formulado leyes y reglamentos pertinentes sobre la transferencia de derechos de uso de tierras de propiedad estatal. En la vida diaria, mientras los derechos de uso de la tierra sigan en uso, la tierra debe seguir a la casa. Cuando expiran los derechos de uso de la tierra, surge la pregunta de dónde debe ir la casa o si debe ir con la casa. Sin embargo, los derechos de uso de la tierra tienen un límite de tiempo, lo que hará que el límite de tiempo de los derechos de uso de la tierra entre en conflicto con la propiedad permanente de las casas, lo que resultará en defectos naturales de los bienes inmuebles. Sin embargo, las casas en granjas rurales no tienen este problema. Mientras exista la casa, el derecho de uso de la misma podrá ocuparse permanentemente. A menos que la casa se derrumbe, se pierda o se reconstruya, es necesario revisar al usuario para ver si es elegible.

El derecho a utilizar tierras familiares es un derecho de usufructo único en China. Se refiere al derecho de los residentes rurales y de un pequeño número de residentes urbanos a poseer y utilizar tierras colectivas para construir sus propias viviendas. Los derechos de uso de viviendas generalmente se dividen en dos tipos: derechos de uso de viviendas rurales y derechos de uso de viviendas urbanas. La diferencia entre viviendas rurales y viviendas urbanas es que las viviendas rurales están relacionadas con la afiliación de organizaciones económicas colectivas. Los suelos residenciales rurales tienen funciones de bienestar social y seguridad social hasta cierto punto, mientras que los suelos residenciales urbanos no tienen esta característica. Este artículo habla de fincas rurales y terrenos en fincas.

En cuanto a la naturaleza del derecho a utilizar la tierra familiar, la mayoría de los académicos en mi país creen que el derecho a utilizar la tierra familiar es esencialmente un derecho de uso de la tierra. El derecho de uso de la tierra familiar tiene las siguientes características:

1. La tierra familiar rural está vinculada a los derechos e intereses de los miembros de las organizaciones económicas colectivas. En otras palabras, los agricultores solicitan viviendas en gran medida porque son miembros de organizaciones económicas colectivas rurales, y cada miembro tiene derecho a solicitar viviendas en nombre de un individuo o de una familia.

2. El derecho de uso de la tierra familiar es el derecho de usufructo de una entidad específica sobre la tierra colectiva. Como una especie de derecho de usufructo, la propiedad se refleja en primer lugar en el derecho del titular del derecho a la posesión y uso a largo plazo de la propiedad. En el caso de los terrenos de propiedad familiar, el titular del derecho tiene derecho a construir casas y accesorios en el terreno de propiedad familiar. Debido a que la casa es heredable, el derecho a usar la propiedad también es heredable por naturaleza, por lo que el derecho a usar la propiedad es un derecho ilimitado.

3. Los miembros de organizaciones económicas colectivas sólo podrán solicitar una vivienda. Debido a la disponibilidad de recursos de tierra, es imposible proporcionar más terrenos para cada residente rural. Cada hogar puede solicitar un terreno, que es suficiente para cubrir sus necesidades básicas de vida. Si se permiten múltiples aplicaciones, se producirá un desperdicio de recursos terrestres.

De la definición anterior, se puede ver que no solo los aldeanos rurales lo disfrutan, sino también un pequeño número de residentes urbanos. Una casa construida en una finca tiene el derecho permanente de usar la tierra, y es inevitable que la tierra siga a la casa. Dado que la propiedad de la casa pertenece al constructor durante mucho tiempo, siempre que la casa no se derrumbe o sea destruida, incluso si el solicitante pierde su condición de miembro, todavía tiene derecho a utilizar la propiedad.

En segundo lugar, analizar la situación actual y las reglas de venta de viviendas rurales.

Actualmente, el estado también ha promulgado leyes y reglamentos pertinentes para regular las transacciones inmobiliarias urbanas. En comparación con las ciudades, existen muy pocas leyes y reglamentos que regulen la venta de bienes inmuebles en las zonas rurales, pero las disputas sobre la compra y venta de casas rurales a nuestro alrededor son comunes, lo que genera inconvenientes en las decisiones judiciales y no favorece a las partes involucradas. en la transacción entendiendo sus derechos y obligaciones. Al mismo tiempo, el derecho a utilizar la tierra de la propiedad no se puede transferir, por lo que los propietarios de casas rurales no pueden ejercer el derecho a disponer de la propiedad. Echemos un vistazo primero a las dos situaciones siguientes:

1. En 1992, un residente de cierta ciudad trasladado desde el distrito de Shunyi, el esposo de Zhao, un aldeano de Houshayu en Beijing, compró una casa privada.

Dado que el marido de Zhao es residente y Zhao es agricultor, el usuario de la propiedad está registrado como Zhao y el número es 1993. La venta de esta casa particular fue la transferencia de la casa privada de la pareja a los residentes de esta ciudad por parte del marido de Zhao. En 2002, Zhao demandó a un residente de la ciudad alegando que su marido había vendido la casa sin su consentimiento, solicitando al tribunal que confirmara que el contrato de venta de la casa no era válido y exigiendo a la otra parte que devolviera la casa. El tribunal de primera instancia sostuvo que Zhao conocía y consintió la venta de la casa por parte de su marido. La intención de comprar y vender la casa era cierta, el contrato de venta era válido y la demanda de Zhao fue rechazada.

2. Un granjero de una aldea suburbana construyó un edificio y dos cocinas en la aldea con la aprobación de los departamentos pertinentes. La propiedad de la casa pertenece al comité de la aldea. El demandado es una persona con un número fijo de empadronamiento urbano. En agosto de 2001, después de conocer la información sobre la casa que Zhu quería comprar, le pidió a Huang que actuara como presentador para vender la casa a Zhu y pagar la tarifa de agencia. El 25 del mismo mes, Yu y Zhu llegaron a un acuerdo de compra de una casa. El acuerdo estipulaba que el demandante vendió un edificio y dos cocinas al demandado a un precio de 6,5438+8 millones de yuanes; el demandante era responsable del certificado de propiedad y del certificado de derecho de uso de la casa, y el demandado pagó 654,38 millones de yuanes; por adelantado, y los 80.000 yuanes restantes se pagarán al momento de la entrega de ambos certificados. Después de que se firmó el acuerdo, el demandante entregó la casa al demandado, y el demandado pagó al demandante 654,38 millones de yuanes y vivió en la casa. Más tarde, debido a que el departamento de administración de tierras y el departamento de administración de bienes raíces se negaron a solicitar el permiso, Sui Yu presentó una demanda ante el tribunal, solicitando que el acuerdo de venta de la casa firmado con el demandado fuera inválido y que la casa fuera devuelta al demandado. . La primera instancia dictaminó que el acuerdo de venta de la casa entre el demandante y el demandado era inválido y ordenó al demandado devolver la casa al demandante y compensar al demandante por diversas pérdidas de 3.750 yuanes, y al demandante a devolver el pago de la casa de 65.438. + yuanes al acusado.

También se trata de una disputa por la compra de casas rurales por parte de residentes urbanos, pero el tribunal ha emitido dos sentencias completamente diferentes, lo que indica que existen opiniones diferentes sobre las disputas por la compra de casas rurales y que la las leyes pertinentes no son lo suficientemente perfectas.

En la actualidad, la transferencia de casas rurales en mi país se basa principalmente en el artículo 62 de la "Ley de Gestión de Tierras de la República Popular China": un aldeano rural sólo puede poseer una casa, y la casa El área no debe exceder las normas de la provincia, región autónoma o municipio directamente bajo las normas del Gobierno Central.

Los edificios residenciales construidos por los aldeanos rurales deben cumplir con el plan general de uso de la tierra del municipio (ciudad) y tratar de aprovechar al máximo las granjas y granjas originales del pueblo.

Los terrenos residenciales utilizados por los aldeanos rurales serán revisados ​​por el gobierno popular del municipio (ciudad) y reportados al gobierno popular a nivel de condado para su aprobación, si implica la ocupación de tierras agrícolas, los procedimientos de aprobación serán; tramitarse de conformidad con lo dispuesto en el artículo 44 de esta Ley.

Los aldeanos rurales que vendan o alquilen sus casas antes de solicitar terrenos no serán aprobados.

Se desprende del artículo 62 que se trata de una regulación sobre el derecho de uso de terrenos de viviendas, que tiene como objetivo la aplicación y construcción de terrenos de viviendas rurales. Sin embargo, este artículo no prohíbe a los aldeanos rurales vender o alquilar sus casas. Solo estipula que los aldeanos rurales que soliciten propiedades después de vender o alquilar sus casas no serán aprobados. Esta es una restricción de que un hogar solo puede solicitar propiedades una vez. . Como se puede ver en este artículo, las casas de los aldeanos rurales se pueden vender y alquilar. Sin embargo, el dicho aquí es que un hogar solo puede poseer una propiedad, pero el hecho es que al solicitar una propiedad en áreas rurales, se examinará estrictamente si tiene una propiedad. En la actualidad, es común que un hogar posea varias propiedades. La mayoría de ellos solicitan construir una casa y luego heredarla y comprarla. Si se estipula que un hogar solo puede poseer una propiedad, habrá conflictos en la herencia de la casa y también será difícil para el tribunal subastar la casa durante la ejecución. Por lo tanto, al realizar subastas de casas rurales, el Tribunal de Distrito de Yinzhou solo necesita imponer requisitos a los aldeanos. Por tanto, si esta normativa se aplica estrictamente, se puede decir que nadie puede comprar una casa en las zonas rurales y su valor no se puede realizar a menos que se viva en ella.

Artículo 63: Los derechos de uso de la tierra propiedad de los colectivos de agricultores no se transferirán, transferirán ni arrendarán para construcciones no agrícolas, sin embargo, las empresas que cumplan con el plan general de uso de la tierra y obtengan terrenos de construcción de conformidad; con la ley será responsable en caso de quiebra, fusión, etc. Se hacen excepciones cuando las circunstancias conduzcan a la transferencia de los derechos de uso de la tierra de conformidad con la ley.

Como se desprende de lo anterior, este artículo está dirigido a terrenos edificables. Con excepción del párrafo 2, si la tierra de propiedad colectiva de los agricultores se utiliza para construcciones no agrícolas, no podrá venderse, transferirse ni arrendarse. En este párrafo, el autor cree que no se puede negar que las casas rurales no se pueden comprar ni vender, pero se aprueba la construcción de casas en terrenos residenciales y se debe permitir a los propietarios transferirlas de acuerdo con la ley.

Artículo 2 La República Popular China implementa la propiedad pública socialista de la tierra, es decir, la propiedad de todo el pueblo y la propiedad colectiva de los trabajadores. La propiedad de todo el pueblo significa que la propiedad de la tierra propiedad del Estado es ejercida por el Consejo de Estado en nombre del Estado.

Ninguna unidad o individuo puede apropiarse, comprar, vender o transferir ilegalmente tierras. Los derechos de uso de la tierra pueden transferirse según la ley.

Se puede ver en las leyes anteriores que los derechos colectivos de uso de la tierra pueden transferirse de acuerdo con la ley, por lo que no existen obstáculos legales para los derechos colectivos de uso de la tierra. La transferencia o no del derecho de uso de la propiedad o a quién se transfiere lo decide el propietario de la tierra, es decir, el colectivo de la aldea. Por lo tanto, si un aldeano obtiene el derecho a utilizar la propiedad de forma gratuita y transfiere la casa después de construirla, las condiciones involucradas en la transferencia del derecho de uso de la tierra deben ser afirmativas. Si el colectivo del pueblo acepta o paga gratis, no se debe restringir la identidad del comprador.

1982 65438 + "Aviso de aprobación del Consejo de Estado" del 7 de octubre estipula claramente: "... Los miembros deben pasar por los procedimientos de solicitud y aprobación para la construcción de casas y terrenos de construcción de pueblos y ciudades. Las granjas se transfirieron colectivamente a Los miembros se pueden utilizar durante mucho tiempo, la propiedad aún pertenece al colectivo, la compra, venta, arrendamiento o transferencia ilegal está estrictamente prohibida.

"

El autor cree que esta disposición tiene como objetivo prohibir la venta, el arrendamiento y la transferencia ilegal de la propiedad de viviendas.

El "Aviso de la Oficina General del Consejo de Estado sobre el fortalecimiento de la circulación de tierras" emitido el 6 de mayo de 1999, el artículo 2 del "Aviso sobre la prohibición de la especulación con tierras" estipula: Fortalecer la gestión de la transferencia colectiva de tierras de los agricultores y prohibir la ocupación ilegal de tierras colectivas de los agricultores para el desarrollo inmobiliario. los derechos no se transferirán, transferirán ni arrendarán para la construcción no agrícola. Las empresas municipales que hayan obtenido el derecho a utilizar terrenos de construcción de conformidad con la ley deben transferir sus derechos de uso de la tierra debido a quiebras, fusiones, etc., y deben ser estrictamente; tramitar los trámites de aprobación de conformidad con la ley.

Este artículo también tiene como objetivo prohibir la venta, transferencia o cesión de terrenos colectivos para construcción no agrícola. No existe prohibición sobre la transferencia de uso de vivienda. derechos causados ​​​​por la venta de casas por parte de agricultores que tengan propiedades aprobadas.

Las casas de los agricultores no se venderán a residentes urbanos, ni se permitirá a los residentes urbanos ocupar colectivos de agricultores cuando construyan casas en terrenos. Los departamentos pertinentes no emitirán certificados de uso de la tierra ni certificados de bienes raíces para casas construidas y compradas ilegalmente.

Este artículo debe estipular claramente que los residentes no comprarán casas rurales a los agricultores y no utilizarán tierras colectivas para construcciones similares. a Las disposiciones anteriores no pueden utilizarse para invalidar el contrato de venta de casas rurales basado en las disposiciones de la Ley de Contratos del Gobierno Popular de la Provincia de Shandong del 31 de agosto de 2006. El Aviso de Gestión estipula claramente: “Está estrictamente prohibido para los aldeanos o colectivos organizaciones para transferir, comprar o vender terrenos residenciales a ciudadanos fuera de la aldea bajo cualquier nombre. En el caso de transferencia o venta no autorizada, los departamentos administrativos de tierras y construcción no se ocuparán de los procedimientos pertinentes, y los departamentos administrativos de tierras se ocuparán del asunto de acuerdo con las normas sobre transferencia no autorizada de derechos de uso de la tierra. "

El artículo 56 de las "Opiniones del Tribunal Popular Superior de la provincia de Shandong sobre varias cuestiones relativas al juicio de casos inmobiliarios" estipula más claramente: "La transferencia de derechos de uso de propiedades rurales debe aprobarse de conformidad con la ley... Sin Después de la aprobación, el derecho de uso de la propiedad no puede transferirse al comprador junto con la casa, y la venta o donación de la casa también debe considerarse inválida. ”

El autor cree que desde el análisis jurídico de los derechos de propiedad, las normas anteriores tienen sus deficiencias ya que los derechos de propiedad de las casas pertenecen a los aldeanos, la construcción ha sido aprobada y la propiedad de las mismas. La propiedad pertenece al colectivo de la aldea Todos, un hogar solo puede postularse una vez, es decir, el derecho legal a usar la propiedad se aprueba dentro de la vida natural de la casa, por lo que el derecho a usar la propiedad está adjunto a la casa. y el propietario no puede ejercer el terreno solo, sino que solo puede seguir a House. Sin embargo, si la donación y venta de la casa existente es una penalización por la propiedad, el autor cree que de acuerdo con las disposiciones legales del Consejo de Estado, otras regulaciones y locales. Las regulaciones no pueden negar la validez del contrato.

A juzgar por estas leyes y regulaciones del gobierno central a los locales, el gobierno tiene prohibido vender o transferir casas de agricultores a residentes urbanos, por lo que la mayoría de los tribunales también juzgan la validez del contrato. La venta es inválida según este principio. Sin embargo, a juzgar por los derechos de propiedad inmobiliarios actuales, a juzgar por la situación, los derechos de uso de la tierra están representados por la posesión y uso de las casas dentro del plazo legal. de la propiedad de la vivienda, y el comprador y el vendedor gozan de autonomía En la integración urbano-rural actual, los contratos de compraventa inválidos no son la mejor solución. Tampoco se ajusta a lo dispuesto en la Ley de Contratos y en los Principios Generales del Derecho Civil. la nulidad de los contratos.

Además, el autor cree que no es del todo razonable prohibir estrictamente la venta, transferencia y arrendamiento de derechos de uso de vivienda en la práctica. La primera parte analiza que dentro del período de vigencia de. derechos de uso de la tierra, la tierra sigue a la casa Es un principio básico de la ley actual de nuestro país que la ley no puede prohibir la transferencia de casas privadas rurales, pero es razonable prohibir la transferencia de derechos de uso de propiedad única si el derecho de uso de la tierra. se transfiere junto con la casa después de su construcción, no existe ninguna base legal para prohibir la transferencia de la casa. El estado o el propietario controlan el derecho de uso de la propiedad, lo que en realidad daña estrictamente la propiedad de los aldeanos sobre sus casas. prohíbe la venta, transferencia y arrendamiento de derechos de uso de viviendas, lo que tiene sus ventajas. Aunque los derechos de uso de viviendas tienen un cierto estatus, el autor cree que el estatus aquí es principalmente el de los residentes de la ciudad que deben aprobar la reforma de viviendas y ser asequibles. viviendas, pero se les permite cotizar y comercializar después de un cierto período de tiempo, con ciertas condiciones adicionales. De manera similar, después de que los aldeanos rurales solicitan obtener tierras para construir casas, deben adoptar la actitud de certificados de propiedad de viviendas y se les debe permitir. con condiciones. En este sentido, la gente puede preocuparse de que una vez que se permita la transferencia de casas rurales a cualquier persona, la propiedad ya no estará vinculada a los derechos de membresía del colectivo rural. los derechos de uso de la propiedad y no es necesario debido a las regulaciones nacionales. De acuerdo con el principio de una solicitud por hogar, el atributo de derechos de membresía se refleja principalmente en la solicitud. Después de solicitar la construcción de una casa, se tiene el derecho a ejercer plenamente la propiedad de la vivienda. Se enfatiza, pero se establecen ciertas condiciones al transferir, como obtener el consentimiento del colectivo de la aldea, requisar tierras de propiedad estatal y la necesidad de pagar tarifas por la tierra, etc. También deberíamos ver eso si no se permite que las casas rurales sean. transferidos, será difícil que los bienes raíces rurales ingresen al mercado para transacciones y el valor de cambio de las casas no podrá realizarse, lo que limitará en cierta medida los métodos de financiamiento de los agricultores e incluso obstaculizará el desarrollo de la economía rural. . Especialmente en esta etapa, muchos agricultores se fueron a las ciudades a trabajar y compraron propiedades en las ciudades, mientras que las casas en las zonas rurales están ociosas. Si a los agricultores no se les permite transferir sus casas, estas permanecerán inactivas durante mucho tiempo, lo que es incompatible con el principio de hacer el mejor uso de todo.

En tercer lugar, a falta de leyes vigentes sobre venta de casas rurales, las ventas de casas rurales deberían adoptar el principio de validez condicional.

El autor se encontró una vez con un caso así. Una anciana de cierta ciudad compró una casa en el campo para su jubilación. La organización colectiva local lo sabía y nunca se opuso. Desde la perspectiva de las organizaciones colectivas, es normal que los aldeanos utilicen sus derechos de propiedad para construir y vender casas. Pero más de diez años después, el tribunal dictaminó que el contrato de compraventa no era válido. Como resultado, la casa en la que la anciana había vivido durante más de diez años ya no le pertenecía en un abrir y cerrar de ojos. Ahora se encuentra sin hogar y en una situación muy miserable. Por lo tanto, tales regulaciones no favorecen la estabilidad social, traerán algunos factores inestables y también violarán el principio de que el propietario puede ejercer el derecho a disponer de la propiedad. También viola el principio de autonomía contractual, no cambia la propiedad de la propiedad ni la ocupación y utilización actual de la tierra, es perjudicial tanto para los compradores como para los vendedores y no tiene un impacto sustancial en los derechos colectivos de uso de la tierra.

Además, las casas en las zonas rurales también deberían disfrutar de plenos derechos de propiedad. Los llamados derechos de propiedad se refieren a los derechos de propiedad que disfrutan los ciudadanos y las personas jurídicas de conformidad con la ley para controlar directamente objetos específicos y frente a terceros. Los derechos de propiedad son esencialmente un derecho de control, que es el control directo del titular del derecho sobre la propiedad y es válido para terceros; La propiedad de una vivienda es un derecho de propiedad. Legalmente hablando, los aldeanos tienen control absoluto sobre sus casas. Sin embargo, en la práctica, los aldeanos no disfrutan de este derecho, lo que resulta muy injusto para ellos. Al mismo tiempo, según el principio de autonomía de la voluntad, el contrato de compraventa estará sujeto al acuerdo de ambas partes. Sin embargo, en la cuestión de la transferencia de viviendas a los agricultores, no se adoptó el principio de autonomía de voluntad. Todo esto va en contra de los principios legales.

Aquí suelo y vivienda son dos cosas diferentes. Precisamente porque la tierra y las casas son naturalmente inseparables, la ley crea derechos de uso de la tierra para los propietarios de casas y hace que los sujetos de derechos de ambos sean iguales, simplificando así los problemas e inconvenientes causados ​​por derechos inconsistentes entre casas y tierras. De esta forma, si bien la casa y el terreno son cosas independientes, la integración de los derechos de uso del suelo y la vivienda integra los derechos inmobiliarios de nuestro país. Por lo tanto, el derecho de uso del suelo se establece y está sujeto a enajenación con la enajenación de la casa, es decir, el terreno se enajena con la casa, y la casa se enajena con el derecho de uso del suelo, es decir, hacia donde va la casa.

La propiedad de la propiedad pertenece a la organización económica colectiva rural, y el derecho a utilizarla es asignado a los aldeanos por la organización colectiva de acuerdo con las condiciones y procedimientos prescritos por la ley. Como propietario del derecho de uso de la propiedad, tiene derecho a ocupar y utilizar el terreno adquirido y puede construir casas y otros accesorios en el terreno. Como usuario, no tiene derecho a transferir la propiedad por sí solo, pero si el usuario construye una casa en la propiedad, todo el poder de propiedad de la vivienda pertenece al usuario de la propiedad. En este momento, la propiedad de la vivienda y los derechos de uso de la tierra pertenecen a sujetos de derechos diferentes, y las dos partes deben restringirse mutuamente en el ejercicio de sus derechos. La estrecha combinación entre vivienda y terreno determina que uno de ellos deba comprometerse, o irse con la casa o irse a cualquier parte. En nuestro país los suelos de vivienda privada urbana y rural no se pueden enajenar por separado, por lo que sólo existe un fenómeno de acompañamiento a la casa.

Si la casa sólo puede ir a cualquier lugar, entonces los aldeanos no tendrán derechos de uso de la tierra, lo que afectará el ejercicio de la propiedad de su casa. Sólo puede disfrutar del derecho a poseer, utilizar y beneficiarse de su propio edificio u otros anexos, pero no puede ejercer el derecho más importante de disposición. Si el titular del derecho de uso de la propiedad quiere salir del campo y desarrollar un negocio en el exterior, los edificios legales de la propiedad sólo pueden utilizarse mediante arrendamiento. Sin duda, esto les dificulta el pleno ejercicio de sus derechos. Si se permite que la tierra siga a las casas, es decir, los aldeanos tienen derecho a vender casas, entonces no habrá obstáculos para que los aldeanos ejerzan la propiedad de la vivienda y no afectará la propiedad de la tierra de la que disfrutan las organizaciones económicas colectivas. Una vez que las propiedades se asignan a los aldeanos, las organizaciones económicas colectivas efectivamente no pueden ejercer más derechos sobre la tierra que poseen. Cuando los aldeanos venden sus casas, el propietario del derecho de uso de la propiedad se convierte en otro sujeto. Los aldeanos que venden sus casas no obtienen los beneficios de la tierra, sino sólo los beneficios de vender sus edificios. Por tanto, no existe ningún interés económico que infrinja la economía colectiva. Permitir que las casas de los aldeanos se transfieran libremente permitirá que las casas de los aldeanos desempeñen su papel más importante.

Según el informe del "People's Daily", según las últimas regulaciones sobre la transferencia de propiedades de los agricultores emitidas por la ciudad de Suzhou, Suzhou permitirá que las casas de los agricultores se transfieran condicionalmente. Según el informe, como medida importante de China, después de que los agricultores de Suzhou se muden a la ciudad, sus granjas serán transferibles y vendidas. Recientemente, varias ciudades y pueblos de Suzhou están trabajando arduamente para establecer centros de reemplazo de viviendas para agricultores. Para entonces, las propiedades de los agricultores se transferirán libremente a través del centro de reemplazo residencial. La persona a cargo del departamento de tierras y recursos de Suzhou dijo que el objetivo principal de formular esta política es promover el proceso de urbanización de las áreas rurales de Suzhou. Durante mucho tiempo, las viviendas rurales generalmente sólo contaban con un certificado de uso de vivienda y el terreno pertenecía al colectivo. Como no existen certificados de tierras ni certificados de bienes raíces para casas en las zonas rurales, siempre ha sido difícil intercambiarlos. Después de que los agricultores se mudan a la ciudad, sus casas originales se transfieren a agricultores que pertenecen a la misma organización colectiva o simplemente se dejan vacías. Las consecuencias de esto son: por un lado, los residentes urbanos o los forasteros no tienen derecho a comprar casas rurales; por otro lado, también resulta en precios bajos para las casas rurales, lo que en cierta medida afecta la velocidad con la que los agricultores compran casas; y establecerse en las ciudades.

De modo que el enfoque de Suzhou es que las propiedades de los agricultores identificadas como áreas residenciales en la planificación urbana sean confirmadas o expropiadas por el gobierno como tierras de propiedad estatal, y que las casas de los agricultores ubicadas en esas tierras se incluyan en la gestión de viviendas urbanas privadas. Siempre que se pague la tarifa de transferencia de tierras, se pueden comercializar las casas de estos agricultores. Establezca centros de reemplazo de casas de agricultores en pueblos y aldeas, y las casas de agricultores en las ciudades pueden ingresar al mercado después de comprar por adelantado una cierta cantidad de dinero de transacción de viviendas.

La ventaja de esto es que los habitantes de las zonas urbanas tendrán la posibilidad de comprar casas en las zonas rurales, el precio de las casas en la zona rural de Suzhou aumentará considerablemente y los agricultores también podrán disfrutar de los frutos de la urbanización.

Por ello, el autor también quiere explicar su humilde opinión basándose en la teoría jurídica y las leyes y normativas existentes. Creo que la legislación sobre el registro de derechos de propiedad y la venta de casas rurales debería mejorarse lo antes posible. Algunos miembros plantearon la cuestión en la segunda reunión del año. En segundo lugar, a falta de una prohibición legal de transferencia, ésta debería ser condicional y válida. Las ideas concretas son las siguientes:

1. Mejorar la legislación lo antes posible para estipular que las casas rurales puedan comprarse y venderse libremente. Si un hogar solo posee una vivienda, se cambiará para solicitar solo una vivienda y ninguna vivienda. El uso del terreno familiar no es permanente dentro de la vida útil de la casa (o un período específico, como 70 años), si la casa se derrumba o se pierde y se reconstruye (actualmente, la reconstrucción de casas en zonas rurales también requiere aprobación). ), es necesario volver a solicitar la aprobación Al comprar o vender casas rurales, flexibilizar las condiciones para que los derechos de uso de la propiedad se transfieran con la casa dentro de la vida natural de la casa (o un período específico, como 70 años).

2. Consulte el artículo 8 de la "Ley de Gestión de Bienes Raíces Urbanos de la República Popular China": después de que un terreno de propiedad colectiva en un área de planificación urbana sea requisado y convertido en terreno de propiedad estatal de acuerdo con Según la ley, los derechos de uso de la tierra de propiedad estatal pueden transferirse mediante una tarifa. Por lo tanto, las ciudades pueden planificarse como granjas de agricultores en áreas residenciales, y el gobierno puede confirmar los derechos o expropiarlas como tierras de propiedad estatal, pagar tarifas de transferencia de tierras y realizar transacciones de mercado.

3. En la actualidad, ante la ausencia de leyes y reglamentos del Consejo de Estado que prohíban la transferencia de casas rurales, no corresponde que el tribunal realice pagos por casas que han sido entregadas y tienen contratos de compraventa. Es mejor determinar si el contrato es válido, especialmente si la casa ha sido transferida al pueblo con la aprobación y presentación de organizaciones colectivas. Para las casas que se venden una vez terminadas, se puede exigir a los aldeanos que obtengan el consentimiento de la organización colectiva de la aldea y acuerden un período de transferencia determinado al transferir sus casas. El artículo 12 del "Reglamento provisional sobre la cesión y transferencia de derechos de uso de suelo urbano de propiedad estatal" estipula el período máximo de los derechos de uso para diversos fines según el uso del suelo, y el período máximo para terrenos residenciales es de 70 años. Por lo tanto, la transferencia también debe referirse a 70 años a partir de la fecha de aprobación de la construcción del edificio. Si los aldeanos que disfrutan de la propiedad original la usan durante 20 años, el comprador la disfrutará durante 50 años. Al mismo tiempo, puedes considerar cobrar una determinada tarifa de uso por el servicio gratuito original.