Tormenta de Aoyuan: los altibajos de una empresa inmobiliaria de 100 mil millones.
Wen Chengwai Pang Min
Editor Liu Jianzhong
"Acostarse" es lo que el mundo exterior le da a China Aoyuan (3883. HK).
De hecho, Aoyuan luchó durante dos meses antes de que se determinara que no podía pagar su deuda en dólares estadounidenses. Durante este período, las tres principales agencias de calificación continuaron bajando sus calificaciones crediticias y se entrelazaron varias noticias negativas y acciones de autorrescate. Pero al final, vencieron dos deudas extraterritoriales con un monto principal total de 688 millones de dólares, lo que se convirtió en la gota que colmó el vaso.
Aoyuan es una antigua empresa inmobiliaria con sede en Guangdong y una de las 30 principales empresas inmobiliarias de China. * * * Tiene tres entidades cotizadas, a saber, China Aoyuan (3883.HK), Aoyuan Health (3662.HK) y Aoyuan Meigu (000615.SZ).
Desde la segunda mitad de 2021, el doble endurecimiento del mercado y la financiación provocado por factores como los cambios regulatorios y las principales empresas inmobiliarias han provocado que más empresas inmobiliarias caigan en dificultades de liquidez. La crisis se extendió gradualmente desde los niveles rojo y naranja del sistema de evaluación de las "tres líneas rojas" hasta los niveles amarillo e incluso verde.
¿Por qué explotan empresas pornográficas que parecen tener buena salud financiera? Aoyuan es un ejemplo típico. Es un hecho indiscutible que el entorno externo se está deteriorando rápidamente, pero el desastre minero de Aoyuan es inseparable de sus propias debilidades.
Durante el proceso de rápida expansión, la fuerza de Aoyuan no pudo mantenerse al día con sus ambiciones, lo que provocó que Aoyuan acumulara muchos problemas. Su desarrollo depende en gran medida del financiamiento externo, con una alta proporción de financiamiento no estándar a altas tasas de interés, y los problemas de deuda ocultos son prominentes. Después de seguir el ritmo equivocado de la industria en 2020, será difícil para los bancos inmobiliarios generar retornos en efectivo de alta calidad. "Finance 11" también encontró algunas dudas en su informe financiero de 2020.
Si el mercado inmobiliario no entra inmediatamente en invierno, los problemas de Aoyuan quedarán expuestos gradualmente. Es solo que el proceso será más suave y oculto.
¿Por qué una gran cantidad de dinero no puede pagar las deudas?
A juzgar únicamente por los datos financieros, parece que Aoyuan no debería haber colapsado tan rápido.
El informe provisional de 2021 muestra que la deuda con intereses de Aoyuan con vencimiento en un año es de aproximadamente 52,17 mil millones de yuanes, mientras que su efectivo contable y equivalentes es de aproximadamente 68,32 mil millones de yuanes. Después de deducir los fondos restringidos de 654,38+05,96 mil millones de yuanes, todavía quedan alrededor de 52,37 mil millones de yuanes, que pueden cubrir completamente su deuda que devenga intereses a corto plazo.
Este es el mismo problema al que se enfrentan muchas empresas inmobiliarias: decenas de miles de millones de fondos están en sus libros, pero miles de millones de deudas no pueden pagarse.
La exhaustiva entrevista de "Finance 11" encontró que las razones principales son las siguientes:
En primer lugar, las empresas inmobiliarias tienen muchas formas de ajustar sus balances. Las empresas de bienes raíces a menudo utilizan varios métodos para obtener fondos en nodos clave, como a mediados y finales de año, y luego retiran los fondos una vez transcurrido el tiempo, lo que resulta en un aumento inflado de los fondos contables.
En segundo lugar, la supervisión general de los fondos de preventa se ha vuelto más estricta. Las empresas inmobiliarias no tienen mucho capital disponible para reembolsar el capital.
En tercer lugar, los informes anuales publicados por las empresas que cotizan en bolsa son posteriores a fusiones y adquisiciones. Los fondos pueden concentrarse principalmente en proyectos subsidiarios y la empresa matriz realmente puede recuperarlos para pagar las deudas.
Los fondos reales disponibles para estas empresas son mucho menores que los que figuran en los libros.
Vale la pena señalar que el efectivo contable y equivalentes de Aoyuan representan aproximadamente el 20 % de los activos totales, ubicándose en primer lugar entre las 50 principales empresas inmobiliarias, con un promedio de aproximadamente el 11,12 %. (Las 50 principales son las 50 principales empresas inmobiliarias que cotizan en el ranking de ventas de Kerry en el primer semestre de 2021, en lo sucesivo denominadas las "50 principales empresas inmobiliarias").
Estos datos reflejan desde un lado que Aoyuan en realidad almacena más fondos que su propio peso corporal. ¿Pero por qué sigue sin poder pagar la deuda? "Eleven Finance" pidió consejo a Aoyuan, pero Aoyuan dijo que no podía responder en este momento.
Aunque la crisis en el Parque Olímpico recién se expuso al público en junio, la crisis ya había brotado en el primer semestre de 2021 el año pasado y las operaciones de autorrescate ya habían comenzado.
El estado de flujo de efectivo muestra que en el primer semestre de 2021, Aoyuan tuvo una entrada de efectivo neta de 2 mil millones de yuanes proveniente de actividades operativas, una entrada de efectivo neta de 21,2 mil millones de yuanes proveniente de actividades de inversión y una entrada neta de efectivo de 21,2 mil millones de yuanes proveniente de actividades de inversión. salida de 1.220 millones de yuanes procedentes de actividades de financiación. En comparación con años anteriores, los cambios son evidentes.
Estas cifras describen a grandes rasgos la situación general del Parque Olímpico en el primer semestre de 2021: se hacen esfuerzos para restaurar la sangre y reducir la adquisición de tierras; las actividades de inversión se reducen considerablemente, e incluso se pueden retirar fondos; La presión es enorme y el dinero recaudado es mucho menor que Devolver el dinero.
Li Jiao (seudónimo), un empleado de nivel medio en un área determinada de Aoyuan, le dijo al reportero de "Finance 11" que el grupo tenía escasez de fondos y tenía pistas ya a principios de 2021. La más obvia es que las normas para la adquisición de tierras son cada vez más estrictas. A partir de 2021, Aoyuan será cada vez más cauteloso en la adquisición de terrenos, adquisiciones y fusiones. Tiene requisitos muy estrictos sobre los ciclos de desarrollo de proyectos, cálculos de pagos, flujo de caja máximo y otros indicadores, con especial énfasis en los cálculos del flujo de caja.
“Originalmente, cuando solicitamos diez parcelas de tierra, siempre había una o dos que llamaban un poco la atención. Cuando solicitamos veinte o treinta parcelas, siempre había una. "Esta proporción es cada vez más baja", afirmó Li Jiao. También mencionó que a lo largo de 2021, toda la empresa está trabajando arduamente para devolver el dinero, los descuentos son importantes, el precio se cambia por volumen y los requisitos de evaluación de ventas son muy estrictos.
Según estadísticas aproximadas de Caijing 11, entre las reservas de tierra divulgadas por Aoyuan, habrá alrededor de 100 nuevos proyectos en 2020, mientras que en la primera mitad de 20261, solo habrá más de 10 nuevos proyectos. .
Aoyuan ha perdido demasiado dinero en el aspecto financiero. Entre las 50 principales empresas inmobiliarias, 18 empresas tuvieron salidas netas de efectivo por actividades financieras en el primer semestre de 2021. Aoyuan tuvo una salida neta de 65.438+0,22 mil millones de yuanes, solo superior a Sunshine City (-65.438+0,29 mil millones de yuanes) y R&F Real Estate (- 65.438+0.88 mil millones de yuanes), Blu-ray Development (-23.3 mil millones de yuanes)
El lado operativo es limitado y Aoyuan está haciendo todo lo posible para salvarlo en el lado de la inversión. Entre las 50 principales empresas inmobiliarias en el primer semestre de 2021, solo 5 empresas tuvieron entradas netas de efectivo procedentes de actividades de inversión. La entrada neta de Aoyuan fue de 2.120 millones de yuanes, mucho más alta que la de Midea Real Estate, que ocupa el segundo lugar (654,38 + 0,65438 + 20 millones de yuanes).
La crisis de Evergrande en la segunda mitad del año desencadenó una serie de reacciones en cadena. El mercado de consumo y el mercado de capitales son muy sensibles a la información negativa sobre las empresas inmobiliarias. La "confianza" se vuelve cada vez más preciosa y frágil. A principios de 2011, Fitch señaló en un informe que rebajaba la calificación crediticia de Aoyuan que, aunque Aoyuan emitió 654.380,8 millones de yuanes en bonos nacionales en julio de 2021 y colocó 399 millones de dólares de Hong Kong en acciones en junio de 2021, básicamente no existen canales de financiación en el mercado de capitales.
Su propia capacidad hematopoyética es limitada y llevará tiempo detener las transfusiones de sangre externas y vender activos. Ante dos grandes deudas en dólares que vencen en junio y octubre, Aoyuan luchó durante un tiempo y finalmente estalló. Las dos deudas en dólares estadounidenses mencionadas suman aproximadamente 4.400 millones de yuanes y vencen el 20 y 23 de octubre respectivamente.
"Si no hubiera expirado en junio de 5438 + octubre de este año, sino con medio año o un año de retraso, Aoyuan aún podría haber sobrevivido. En las circunstancias actuales, incluso si es una calidad relativamente alta Las empresas inmobiliarias pueden no ser capaces de sobrevivir si se enfrentan a grandes vencimientos de deuda", comentó un inversor inmobiliario de capital privado en el periódico "Financial Eleven". "Por supuesto, los malos cimientos del propio Parque Olímpico son sin duda un problema", añadió rápidamente.
Un caballo oscuro débil
Aoyuan ha seguido el ritmo equivocado de la industria en la etapa de arriba hacia abajo, todavía utiliza fusiones y adquisiciones como el principal medio para expandirse enormemente y. diseñar una gran cantidad de proyectos posteriores de renovación que invierten fondos en el mercado.
En 2015, las ventas contratadas de Aoyuan alcanzaron los 654.380 millones de yuanes, ubicándose en el puesto 68. La rápida expansión comenzó en 2016. En 2019, Aoyuan finalmente marcó el comienzo de su momento más destacado: las ventas superaron los 100 mil millones y entraron entre los 30 primeros.
Después de 2016, la alta rotación y el alto apalancamiento se han convertido en reglas de juego comunes en la industria inmobiliaria. La mayoría de las empresas inmobiliarias se están expandiendo a un ritmo rápido y Aoyuan es sólo una de ellas. En la mayoría de las ciudades de China, los precios de la vivienda casi se han duplicado entre 2015 y 2019. Si no hay una expansión correspondiente en este momento, significa que la empresa no puede ver claramente la tendencia general. dijo el inversionista antes mencionado.
Sin embargo, en 2020, en vísperas del endurecimiento de las políticas, Aoyuan todavía no se detuvo y continuó expandiéndose agresivamente.
En 2020, el nuevo banco de terrenos del Parque Olímpico será de aproximadamente 2.015 millones de metros cuadrados, un aumento interanual del 25%, y el gasto en adquisición de terrenos alcanzará los 45 mil millones de yuanes, superando el presupuesto en 35 mil millones de yuanes. En términos de flujo de caja, en 2020, la salida neta de efectivo de Aoyuan procedente de actividades de inversión fue de 42.500 millones de yuanes y su entrada neta de efectivo procedente de actividades financieras fue de 47.600 millones de yuanes. La escala de estos dos indicadores ocupa el segundo lugar entre las 50 principales empresas inmobiliarias.
Para desarrollar estos proyectos se requerirán inversiones de capital una tras otra.
En agosto de ese año, los reguladores comenzaron a utilizar las "tres líneas rojas" para limitar el apalancamiento de las empresas inmobiliarias; a finales de febrero de 65438+, se relajaron las "dos líneas rojas" que restringían los préstamos de las instituciones financieras bancarias relacionados con la vivienda; , restringiendo aún más las fuentes de financiación de las empresas inmobiliarias. Estas políticas y las reacciones en cadena posteriores han reescrito las viejas reglas del juego para las empresas inmobiliarias.
Después de la escasez de financiación, las empresas inmobiliarias ya no pueden seguir pidiendo prestado nuevos préstamos y reembolsando los antiguos, sino que deben depender de actividades comerciales reales. Sin embargo, la propia capacidad hematopoyética de Aoyuan es relativamente débil. Fitch señaló en un informe 5438+octubre de junio de 2020 que el negocio de Aoyuan tiene una mayor tasa de penetración en ciudades de nivel inferior en comparación con las empresas de bienes raíces con la misma calificación, su negocio de bienes raíces comerciales representa una proporción mayor y es más fácil de adquirir. Afectados por los riesgos a la baja de la industria.
En ese momento, Fitch calificó a Aoyuan como BB, al igual que Xuhui y Longguang. El precio medio de venta por contrato de Aoyuan es de unos 10.022 yuanes por metro cuadrado, cifra inferior a los niveles de 13 yuanes y 17.000 yuanes en 500 yuanes.
En general, el diseño del almacenamiento en suelo de Aoyuan es bajo, ancho pero no profundo. Según datos compilados por Han Yi Think Tank a finales del primer semestre de 2020, el área del banco de tierras de Aoyuan representaba aproximadamente el 37,6% en las ciudades de primer y segundo nivel, y aproximadamente el 62,4% en las ciudades de tercer y cuarto nivel. (Financial Eleven ajustó la clasificación de algunas ciudades de segundo nivel). A excepción de Guangdong, donde se encuentra el campamento base, las ciudades de otras regiones no tienen un cultivo profundo suficiente. Entre las más de 90 ciudades donde se ha establecido el Parque Olímpico, más de 80 tienen reservas de suelo de no más del 2%.
Fitch también mencionó que los productos inmobiliarios comerciales de Aoyuan representaron el 23% de los recursos disponibles en 2020. Los bienes raíces comerciales tienen tasas de conversión más bajas y son más susceptibles a los ciclos económicos que los bienes raíces residenciales.
Una fuente le dijo a Caijing 11 que Aoyuan ha ganado muchos proyectos en ciudades de tercer, cuarto y quinto nivel, pero la calidad de los proyectos comerciales no es alta y el cobro de pagos es lento. Además, el Grupo del Condado de Aoyuan y el Grupo Luwen han ganado docenas de proyectos en muchos condados pequeños. Aunque los precios de la tierra son bajos y los fondos no son muchos, todavía existe un cierto grado de apalancamiento. Debido al mal mercado y la imposibilidad de obtener préstamos hipotecarios, estos proyectos tienen ciclos posteriores de venta-pago más largos.
Además, en los últimos años, Aoyuan ha promovido vigorosamente el antiguo negocio de renovación, y el número de proyectos ha crecido rápidamente de 16.438+08 a finales de 2065 a más de 60 a finales de 2020. Estos proyectos de renovación se concentran principalmente en el Gran Área de la Bahía, con alta calidad y ganancias brutas predecibles. Pero el problema es que el antiguo ciclo de reformas es largo, los fondos deben depositarse en las primeras etapas y es imposible restaurar la sangre de la empresa en un corto período de tiempo. Los datos del emisor de bonos nacional Aoyuan Group muestran que a finales de 2020, el antiguo fondo de reforma representaba aproximadamente un tercio del capital de sus accionistas minoritarios, que ascendía a aproximadamente 654.380 millones de yuanes.
La gente de Aoyuan antes mencionada cree que el desarrollo de Aoyuan ha sido demasiado radical en los últimos años, pero sus capacidades de financiación, gestión y productos no son lo suficientemente sólidas para mantenerse al día con la rápida expansión de su negocio. , y existen muchas lagunas internas.
El primero es la estructura organizativa. Antes de marzo de 2021, Aoyuan estaba dividida en dos grupos principales: bienes raíces y bienes raíces comerciales. Estos dos grupos son relativamente independientes y trabajan por su cuenta, compitiendo entre sí como en las carreras de caballos. Aunque el mecanismo de las carreras de caballos favorece la expansión, la configuración de dos equipos hace que la estructura de personal sea compleja y redundante, aumenta los costos de comunicación, reduce la eficiencia operativa y aumenta los riesgos financieros. "Se han duplicado en dos años y yo también tengo que duplicarlo. Todos se han vuelto muy agresivos en la adquisición de tierras y la eficiencia en el uso de los fondos es inevitable", dijo la fuente.
En segundo lugar, la gestión de proyectos es extensa. Las fusiones y adquisiciones son un medio importante para la expansión del Parque Olímpico. Sin embargo, la falta de atención a los estudios de viabilidad de mercado y los extensos juicios preliminares hacen que sea más fácil para el Parque Olímpico dar un paso al frente en proyectos de fusiones y adquisiciones.
La sensación de Li Jiao es que muchas veces, las personas en el departamento de investigación de mercado no se atienen a sus propios juicios y posiciones, sino que constantemente dejan paso al departamento de desarrollo de inversiones y a los líderes regionales.
Algunos proyectos no deberían haber sido adquiridos desde una perspectiva de mercado, pero finalmente lo fueron. Incluso, para que los valores calculados se vean bien, el ciclo de ventas estimado del departamento de marketing se puede cambiar de 18 meses a 14 meses, y el precio de venta se puede cambiar de 15.000 a 17.000 meses. "Durante una expansión agresiva, las empresas inmobiliarias tienen este problema hasta cierto punto. Sin embargo, dos o tres de los 20 proyectos son así y aún pueden operar. Si hay 10 proyectos, la empresa no podrá mudarse". Dijo Jiao.
Además, en los últimos años de expansión agresiva, Aoyuan ha estado reclutando gente, pero la gente que llega es mixta. Li Jiao siente que algunos colegas del mismo tipo y nivel están altamente calificados, como los pilotos, pero también hay muchos colegas que ni siquiera han obtenido una licencia de conducir. Sin mencionar los especuladores y la corrupción que se cuelan, el proyecto en sí no puede generar dinero, pero puede generar mucho dinero.
La calidad del personal no es la adecuada, lo que en muchos casos hace que la empresa no pueda mantener un nivel alto y uniforme.
Deuda intangible
No se puede leer simplemente cuán grande es este agujero. Bajo el agua, la deuda invisible que devenga intereses ya ha estado aumentando. Estas deudas ocultas a menudo salen a la luz pública sólo cuando surgen problemas.
Por ejemplo, en junio 5438+065438+octubre del año pasado, se reveló que Aoyuan Group había incumplido un préstamo fiduciario de 65,9 millones de yuanes. Este fideicomiso denominado "Plan de gestión de activos colectivos Shenwan Lingxin Assets-Huiju No. 2" es un producto de la serie Huiju y vence el 165438 de junio + 12 de octubre. Los otros tres productos de esta serie expiraron en febrero del mismo año en 65438+.
Los activos subyacentes de este plan de gestión de activos pueden ser en realidad pagos corrientes entre empresas austriacas.
Los motivos son los siguientes: la información pública muestra que Huiju No. 2 se utiliza principalmente para "transferir las reclamaciones de cuentas por cobrar en poder de los proveedores a la empresa fusionada del Grupo Aoyuan con un descuento", y el Grupo Aoyuan proporciona garantía de responsabilidad solidaria. Huiju No. 2 está tomado de la Zona de Libre Comercio de Zhuhai Qiheng Logistics Co., Ltd. Guangzhou Hongkai Real Estate Co., Ltd., una subsidiaria de Aoyuan, posee el 60% del capital social de Qiheng Logistics. en realidad una empresa controlada por Aoyuan.
Documentos de sentencia pública muestran que el 6 de junio de 2026, el 1 de junio de 2022 y el 12 de enero de 2022, Shen Wanlingxin solicitó al tribunal la preservación de propiedad sin litigio por aproximadamente 207 millones de yuanes y 96 millones de yuanes. , respectivamente.
Para otro ejemplo, en junio de 5438 + febrero, cuando los productos financieros de Aoyuan estallaron, se reveló que los fondos y productos financieros relacionados de la compañía sumaban alrededor de 6 mil millones de yuanes, y los productos financieros administrados por terceros Las empresas ascendieron a unos 2.400 millones de yuanes.
A principios de 2020, un vendedor en corto publicó un informe que analizaba en detalle los problemas de liquidación de acciones, deuda real y fondos autoobtenidos de Aoyuan. En el informe se señala que el capital de los accionistas minoritarios de Aoyuan se compone principalmente de Guangzhou Aoyuan Equity Investment Fund Management Co., Ltd., Zhuhai Dingsheng Equity Investment Fund Management Co., Ltd. y diferentes empresas fiduciarias, de seguros y de inversión. Entre ellas, Guangzhou Aoyuan Equity Investment Fund Management Co., Ltd. es una empresa de Aoyuan y se sospecha que es responsable de sus propias pérdidas y ganancias. Hay varios indicios de que el apogeo de Zhuhai también estuvo relacionado con el Parque Olímpico.
Es un "secreto" tácito que las empresas inmobiliarias revelen acciones, bonos y fondos propios. A medida que las empresas inmobiliarias continúan explotando, estas operaciones que alguna vez fueron secretas quedan gradualmente al descubierto.
Hay dos peligros ocultos principales de los pasivos reales: en primer lugar, el cálculo del indicador del ratio de endeudamiento se distorsiona fácilmente, lo que afecta el juicio sobre los riesgos de la empresa; en segundo lugar, los gastos financieros que realmente deberían utilizarse como tales; Los gastos por intereses no se reflejan en el estado de resultados, lo que afecta el juicio sobre el verdadero nivel de ganancias de la empresa.
El capital social minoritario de China Aoyuan representa alrededor del 66% del capital social total, lo que se encuentra en un nivel alto en la industria (el promedio de los 50 principales es aproximadamente el 45%), y su capital minoritario El índice de pérdidas y ganancias de los accionistas siempre ha sido Manténgase por debajo del 20%. La gente siempre ha cuestionado esto. La explicación de Aoyuan es que habrá un ciclo de 2 a 3 años desde la inversión del proyecto hasta la liquidación, y se espera que mejore en 2020. Pero desde el punto de vista de los datos, esta mejora no es obvia.
Una variedad de métodos de financiación reflejan la sed de fondos de Aoyuan. La propia fortaleza financiera de Aoyuan no es fuerte y su desarrollo depende en gran medida de la financiación externa, con una alta proporción de financiación no estándar a altas tasas de interés. Con referencia al informe de calificación de Lianhe Credit Rating, a finales de 2020, el fideicomiso y otros financiamientos del emisor de bonos nacional Aoyuan Group representaban aproximadamente el 47%. En los últimos años, el coste de financiación medio divulgado por Aoyuan fue del 7,2% al 7,5%, más alto que el de sus pares. En 2020, el coste de financiación medio de las 50 empresas inmobiliarias supervisadas por Han Yi Think Tank fue de aproximadamente el 6,11%.
Li Jiao se sintió impotente ante esto. Frente a tipos de interés de financiación atípicos de 13 y 14 puntos, la explotación de proyectos inmobiliarios es como caminar sobre la cuerda floja. Idealmente, la tasa de beneficio neto puede alcanzar entre el 5% y el 8%, pero si no se tiene cuidado, los beneficios se consumirán o incluso se perderán. Las empresas inmobiliarias con una alta proporción de fondos propios y bajos tipos de interés de financiación tienen mayores márgenes de beneficio potenciales y un mayor margen de maniobra operativo. Pero para las empresas inmobiliarias con cimientos débiles, rápida expansión y hambre de capital, sólo aumentando continuamente su facturación y usando una tapa de olla para cubrir cinco o incluso diez ollas pueden aumentar la tasa de rendimiento de sus propios fondos, pero los riesgos aumentarán. también superponerse.
2020 sospechoso
Eleven Finance descubrió que Aoyuan todavía tiene algunas dudas.
En primer lugar, en los últimos dos años, los montos de pago de la empresa calculados con base en los datos contables son muy diferentes de los resultados calculados mediante otras divulgaciones.
En términos generales, el aumento real de las cuentas recibidas por adelantado durante el año se puede obtener sumando el cambio actual en las cuentas recibidas por adelantado y los ingresos operativos. Para las empresas inmobiliarias, este valor es aproximadamente el mismo que el dinero recaudado ese año. Habrá algunos errores, pero la diferencia no será demasiado grande.
Como se puede ver en la siguiente tabla, en 2020 y la primera mitad de 2021, el monto de pago y la tasa de pago obtenidos de la venta de intereses integrados de Aoyuan son bastante diferentes de los resultados calculados en el informe.
Incluso teniendo en cuenta que Aoyuan se deshizo de algunas de sus filiales durante este período, esta diferencia sigue siendo inaceptable. Tomemos 2020 como ejemplo. Ese año, Aoyuan Watch Company recibió aproximadamente 7.500 millones de yuanes por adelantado. Incluso con estos 7.500 millones, todavía hay una brecha de casi 30.000 millones (844-474-75=295).
Hay varias explicaciones posibles para esta diferencia:
Primero, las ventas contratadas de Aoyuan son artificialmente altas. Para las empresas inmobiliarias, la venta por contrato es la señal más directa y ruidosa. Mejorar el ranking, incluso llegar a 100 mil millones, significa reputación y honor, y también significa más oportunidades de financiamiento. China Aoyuan estuvo en corto dos veces, en julio de 2019 y marzo de 2020, y todos los vendedores en corto cuestionaron la autenticidad de sus ventas.
En segundo lugar, la verdadera tasa de pago o índice de capital de Aoyuan es más baja que los datos divulgados.
En tercer lugar, es posible que los estados financieros actuales no reflejen con precisión la situación general del Parque Olímpico. Suponiendo que los datos revelados por Aoyuan sean verdaderos y creíbles, tomando 2020 como ejemplo, el monto de pago a gran escala de Aoyuan ese año fue de aproximadamente 11,3 mil millones de yuanes, y el monto de pago estimado dentro de su alcance consolidado fue de aproximadamente 47,4 mil millones de yuanes. En otras palabras, si no se tiene en cuenta el ratio de capital, los pagos de Aoyuan por hasta 65.600 millones de yuanes quedaron fuera del balance ese año.
En 2020, el número de proyectos de empresas conjuntas en los que participó Aoyuan aumentó de 65.438+00 en 2065.438+09 a 90, y las garantías proporcionadas a las empresas de empresas conjuntas aumentaron de 80 en 2065.438+09. .000 millones aumentaron a 24.000 millones de yuanes.
El experto de Aoyuan mencionado anteriormente reveló que a veces, la aparente reducción de pasivos en realidad se transfiere a los socios, y la empresa proporciona las garantías correspondientes en nombre de los socios. Los inversores entrevistados también señalaron que esto es lo que harán las empresas inmobiliarias a la hora de reducir los pasivos en balance.
Esto significa que los estados financieros de Aoyuan pueden no reflejar con precisión su situación general, y su verdadera escala de deuda se está volviendo cada vez más misteriosa.
En segundo lugar, Aoyuan “enajenó” varias filiales a una empresa potencialmente relacionada.
En 2020, el margen de beneficio bruto de China Aoyuan cayó significativamente, pero su margen de beneficio neto aumentó ligeramente, principalmente debido a sus pérdidas y ganancias no operativas. Entre ellas, las ganancias y pérdidas cambiarias fueron de 65.438+84 millones de yuanes, y las ganancias por la venta de filiales fueron de 65.438+22 millones de yuanes, lo que representa aproximadamente el 22,54% del beneficio neto antes de impuestos del año.
"Finance 11" descubrió que muchas de las transacciones de enajenación de las filiales de enajenación de China Aoyuan fueron realizadas por la misma empresa, y esta empresa está indisolublemente ligada a Aoyuan.
El informe anual muestra que China Aoyuan se deshizo de 50 filiales en 2020. Existe una relación de holding entre estas empresas. Si se excluyen las empresas controladas, quedan 34 empresas, 6 de las cuales no tienen consideración de transacción. Consideramos a las 28 empresas restantes como sus principales subsidiarias en venta ese año. Después de la venta de estas 28 empresas, Aoyuan todavía posee el 51% o más, 19 empresas, que representan casi el 70%.
En términos generales, tener el 51% o más de las acciones significa que tienes control sobre la empresa y debes considerar incluirla en el perímetro de consolidación. Naturalmente, no se puede considerar como venta de una filial. Sin embargo, muchas empresas inmobiliarias utilizarán los estatutos de la empresa como excusa para explicar que no pueden "controlar" la empresa por sí solas para lograr la "cotización" de sus filiales. Aoyuan también dio la misma razón esta vez.
Sin embargo, me temo que ese no es el caso. Como puede verse en la siguiente tabla, el adquirente "Guangzhou Yisheng Real Estate Co., Ltd." (en lo sucesivo, "Guangzhou Yisheng") invirtió en diez filiales de Aoyuan ese año. En ese momento, Guangzhou Yisheng se estableció hace menos de un año y su representante legal, Wu Pengfei, era el representante legal de Zhuhai Ding Sheng. Guangzhou Aosheng Investment Co., Ltd. también se estableció en 2020 y ahora es una subsidiaria de propiedad total de China Aoyuan. Uno de sus primeros directores es Wu Pengfei.
Además, "Finanzas 11" no encontró información sobre la evolución de las acciones de las tres empresas, ni sabía a quién se vendieron sus acciones ese año. Actualmente, estas tres empresas siguen siendo propiedad al 100% de Aoyuan.
Los datos de emisión de bonos del Grupo Aoyuan muestran que, a finales de 2020, el capital de Aoyuan en proyectos inmobiliarios involucrados en múltiples empresas que cotizan en bolsa sigue siendo del 65,438+000%.
"Finance 11" consultó a China Aoyuan sobre las preguntas anteriores, y Aoyuan dijo que no respondería por el momento.
El camino hacia la autoayuda
Después de la explosión de la mina, surgieron demandas. La información pública muestra que su entidad comercial de bienes raíces nacional, Aoyuan Group, ha ejecutado tres casos, con un monto total de ejecución de aproximadamente 265.438+64 millones de yuanes.
Pan Hao, analista de RealData, señaló que Aoyuan es similar a otras empresas inmobiliarias en crisis. En todo el sistema de liquidez, en primer lugar, hay un engranaje atascado. Debido a la falta de confianza en la lubricación, la falla continuó transmitiéndose a otros engranajes del varillaje y finalmente el sistema falló por completo.
Ahora, Aoyuan necesita revitalizar este sistema.
Después de anunciar oficialmente su reestructuración de la deuda en el extranjero, hubo noticias en el mercado de que una empresa estatal de Yangkang Real Estate en Shandong tiene la intención de convertirse en el accionista mayoritario de China Aoyuan Guangdong Yuehai Land, Yuexiu Real Estate. y otras empresas también están investigando los proyectos del parque China Aoyuan en Guangzhou y Zhuhai. Hasta el momento, la compañía no ha anunciado ningún avance sustancial importante.
Según el grupo de expertos REDD, una de las empresas estatales de Yang Kang Real Estate que se rumorea en el mercado es Zhongyu Real Estate, una subsidiaria de Shandong Guoxin Yiyang Group.
Aoyuan y Yinzhong Real Estate establecerán una relación de cooperación en 2020. La filial de Aoyuan, Shenzhen Industrial Development Co., Ltd., posee el 40% de Yinzhong Real Estate. Yin Zhong tiene una participación del 51% en Jinan Sunshine Baiyi Real Estate Company. Jinan Sunshine 100 International New City es un nuevo proyecto que aparecerá en la reserva de tierras de Aoyuan en 2020. Ese mismo año, el Parque Olímpico también añadió proyectos como "Jinan Zhongyu Plaza" y "Jinan Zhongyu Royal Garden".
Varios entrevistados dijeron que el proceso de toma de decisiones de las empresas estatales es generalmente complejo y que esta posible inversión bélica todavía parece incierta. Además, vender activos individuales puede ser más eficiente que vender las acciones en su conjunto. En general, las adquisiciones de acciones enfrentan mayores riesgos, especialmente cuando hay problemas con el crédito de la empresa. Las instituciones financieras y los inversores de guerra necesitan realizar un inventario completo y detallado de los activos subyacentes para encontrar diversas deudas ocultas. Por eso a menudo prefieren adquirir activos de alta calidad directamente.
Para las empresas inmobiliarias en crisis, vender activos también es un juego difícil. Los inversores antes mencionados mencionaron que algunos compradores mantendrán el descuento muy bajo durante las negociaciones, incluso ligeramente superior a los pasivos que devengan intereses del proyecto. Por ejemplo, para un proyecto que se puede vender por 2.000 millones, si 700 millones de los 100 millones invertidos son un préstamo de desarrollo, entonces el adquirente empezará a cotizar a partir de 800 millones. Las empresas inmobiliarias que no quieren vender activos a bajo precio a menudo no pueden aceptar tales condiciones.
Para Aoyuan, puede enfrentarse a otra presión potencial, que es la de reducir sus pasivos mediante la enajenación de activos. Fitch señaló que las empresas de bienes raíces con un capital accionario minoritario relativamente bajo pueden reducir el apalancamiento al deshacerse del capital del proyecto. Como se mencionó anteriormente, los intereses minoritarios relativamente altos de Aoyuan reducen su flexibilidad financiera.
En cualquier caso, todas las empresas inmobiliarias que entran en la UCI necesitan divulgar buena información al mundo exterior para mantener una confianza frágil y tener la oportunidad de respirar.
El autor es investigador y pasante en el Centro de Investigación Industrial de Caijing.