¿Cuánto tiempo se tarda en vender una casa en Estados Unidos?
Según las estadísticas de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR), el ritmo de ventas es el más rápido en 30 años. Hace cinco años, antes de que el mercado inmobiliario estadounidense se recuperara completamente de la crisis financiera, la mediana era de 11 semanas.
Zou, un agente con sede en Seattle de Berkshire Hathaway Real Estate Services de Buffett (en lo sucesivo, "Boha Real Estate"), dijo a China Business News que en el último año o dos, básicamente se han construido 654,38+0 casas. menos de 10.000 dólares se consiguieron a precios más altos.
“Un cliente se enamoró de una casa de 700.000 dólares y aumentó el precio en 65.438+00.000 dólares. Al final, fue el último postor, con 65.438+02 compradores ofertando más de 75.438. +00,000. Diez mil dólares", dijo Zou Zijie.
Los últimos datos publicados por el Departamento de Comercio de EE. UU. el 27 de octubre fueron 165.438. El valor anualizado desestacionalizado de las ventas de viviendas nuevas en EE. UU. en junio fue de 685.000 unidades, lo que fue significativamente mayor que la expectativa del mercado de 625.000 unidades. , con un incremento intermensual del 6,2%, el nivel más alto desde junio de 2007.
Un informe publicado por el Departamento de Investigación de Valores de CITIC muestra que el índice de ventas de bonos del Tesoro de EE. UU. se encuentra en un rango benigno de 4 a 5 meses, y la tasa de interés hipotecaria a 30 años ha caído lentamente a 4,2 desde el nivel más alto. de 65.438+ a finales de febrero del año pasado %sobre. Se espera que el mercado inmobiliario estadounidense mantenga una expansión moderada, pero el período de rápido crecimiento ya pasó.
Curiosamente, como el mercado inmobiliario es escaso, el pago total en efectivo se ha convertido en una gran ventaja a la hora de adquirir una casa. Como resultado, el mercado local ha cambiado de rumbo: cada vez más estadounidenses compran casas directamente para aumentar su ventaja en las ofertas; los compradores extranjeros, principalmente de China, optan cada vez más por préstamos debido a los controles de divisas y las preocupaciones de inversión para comprar una casa.
El inventario es escaso y los precios de la vivienda están subiendo.
En conjunto, la razón por la que los bienes raíces en Estados Unidos son tan populares es porque el inventario es escaso y la economía se está desempeñando relativamente bien.
Los datos de la NAR muestran que los inventarios estadounidenses disminuyeron un 3,3% en comparación con octubre del año pasado y han disminuido durante 29 meses consecutivos. El economista jefe de la NAR, Lawrence Yun, dijo que la escasez de oferta inmobiliaria y los crecientes datos económicos y de empleo son las principales razones del gran deseo de comprar viviendas. Según él, en los últimos años se han puesto en el mercado aproximadamente 6.543.800 nuevas viviendas cada año en Estados Unidos, pero en lo que va de año sólo se han construido 800.000 nuevas viviendas, mucho menos que en el pasado.
Jeffrey S. Detwiler, director ejecutivo de American Long & Foster, también dijo que el mercado inmobiliario de la costa este que cubre principalmente la compañía es escaso, con una oferta reducida en un 65,438+03% ~ 35% en comparación. con el año pasado. "Incluso si la oferta actual aumenta un 10%, el mercado puede digerirla rápidamente".
Carrie Law, directora ejecutiva de juwai.com, una plataforma inmobiliaria internacional china global, dijo que el reciente mercado inmobiliario en auge En Estados Unidos también se ha visto afectada por el impacto de los huracanes, especialmente en Houston. El huracán destruyó un gran número de viviendas locales, exacerbando aún más el desequilibrio entre oferta y demanda.
Debido a la escasez en el mercado inmobiliario de EE. UU., en algunas zonas populares, el tiempo de venta de tres semanas puede incluso calificarse de "inusualmente largo". “Si vendemos una casa en tres semanas, algo anda mal”, dice Darlene Umina, agente de bienes raíces en Boston. “Hoy en día, a menudo se puede saber el precio que ofrece el vendedor en la primera semana. ?"
En septiembre, John Kasprzyk vendió su casa en Waltham, Massachusetts, en menos de una semana. En menos de cuatro días, recibió 11 cartas de intención para comprar una casa, incluida una por un precio de compra total de $465,438 + $00,000 más que su oferta original.
Según las estadísticas de juwai.com, las cinco principales áreas de inversión que más interesan a los compradores chinos son Seattle, Los Ángeles, Nueva York, Houston y Boston. En cuanto al propósito de compra de una casa, el 62,4% es para ocupación propia, el 51,1% para inversión, el 14,7% para educación y sólo el 3,2% para inmigración.
Aunque la tendencia general es ascendente, los mercados inmobiliarios fríos y calientes desiguales en los Estados Unidos siguen siendo significativos.
Los lugares populares tienen un mercado de vendedores desde hace mucho tiempo, mientras que los mercados en la mayoría de los demás estados y ciudades se desarrollan según la tendencia de alternar el mercado de vendedores y el mercado de compradores, deduciendo el ciclo habitual de los bienes raíces estadounidenses.
Los datos de la NAR muestran que el precio medio de la vivienda en Estados Unidos aumentó un 5,5% este año en comparación con el año pasado en octubre. Wu Guanghui, director comercial de juwai.com China y corredor autorizado en EE. UU., dijo a China Business News: "El aumento de precios del 4% al 6% es un rango creciente estable y ha estado aumentando durante 68 meses consecutivos".
Chen Zihong, director comercial de Asia-Pacífico de Fulong Real Estate en Estados Unidos, dijo a China Business News que en Seattle y San Francisco, el inventario en el mercado es relativamente ajustado y es común aumentar el precio cuando comprando una casa. Estos lugares siempre han sido lugares populares para que los chinos compren casas. Según su experiencia, una casa en Carolina del Norte normalmente recibe entre 7 y 8 ofertas de compradores con depósitos pagados en un plazo de 24 horas.
“Aunque el mercado inmobiliario en general en los Estados Unidos está en una tendencia ascendente, no hay prisa por comprar casas en algunos lugares de la parte central del país, tal como los chinos entienden el mercado estadounidense, éstas. Las ciudades de menor precio pueden ingresar gradualmente a China en el futuro "La visión de la gente", Chen Hongming dijo que después de que el presidente estadounidense Trump asumió el cargo, muchas personas sintieron que la industria inmobiliaria no iría cuesta abajo porque el propio presidente posee una gran cantidad de bienes raíces. y actualmente es más optimista sobre el mercado inmobiliario.
El efectivo es el rey
Además de pagar precios de vivienda más altos, para obtener con éxito la casa que desean, los compradores también deben preparar cartas de aprobación previa del préstamo y otros materiales con anticipación. , y prepárate para sacrificar los fines de semana y prepárate para la noche, prepárate para luchar por la casa en cualquier momento. Sin embargo, por muy buena que sea la preparación del material, no se puede comparar con la competitividad del pago total en efectivo.
Durante los últimos seis meses, Meagan Freeman y su novio han estado buscando una casa al precio adecuado en Seattle, pero la casa que a ella le gustaba ha sido arrebatada varias veces por compradores en efectivo. Dijo que le habían robado tres veces en las últimas dos semanas. La joven pareja de 27 años dijo que eligieron deliberadamente una casa en un suburbio menos popular en junio, cuando el mercado inmobiliario local no estaba demasiado activo, pero los compradores de precio completo las vendieron.
Elliot Ngok (seudónimo) tomó la decisión este año de emigrar de Beijing a Houston con sus hijos. Ella le dijo a China Business News que su oferta no fue la más alta durante la etapa de visualización de la casa, pero al final compró con éxito la casa que quería entre más de una docena de familias con una ventaja totalmente en efectivo.
Cuando Yumina, una agente de bienes raíces del área de Boston, estaba vendiendo su casa a principios de este año, tuvo que quedarse afuera para recibir a los compradores interesados porque la casa estaba llena de personas mostrándola. Siempre recibió 18 manifestaciones de interés por esa casa, tres de las cuales fueron pagadas en su totalidad.
Los datos de Attom Data Solutions, un proveedor de datos inmobiliarios de EE. UU., muestran que en 2017, la proporción de estadounidenses que compraron casas con efectivo alcanzó el 28,8 %, superior al 28,6 % del año pasado y superior al 20 % aproximadamente desde entonces. 2000. nivel. Pero de 2011 a 2012, la proporción de casas compradas en efectivo fue aún mayor, alcanzando un máximo del 40%.
La compra de casas en efectivo no sólo ocurre en áreas populares, sino que también impregna esos mercados relativamente desiertos. En Boise, capital de Idaho, en el noroeste de Estados Unidos, según datos de intermediarios locales, de junio a octubre de este año, más del 20% de las casas con un precio total inferior a 250.000 dólares se negociaron en efectivo, cifra significativamente superior a la del año pasado. 15%. Mike Brown, un agente de bienes raíces en Boise, dijo que este año ha visto muchos compradores de otros lugares: "Muchas personas vendieron casas de alto precio en California, Washington, Utah, etc. y las compraron en efectivo. casas”.
Los forasteros han pedido más préstamos para comprar casas.
Sanjeev Verma es un agente inmobiliario en el centro norte de California. Como la mayoría de los corredores chinos, el 90% de los clientes de Verma son compradores extranjeros.
En la reciente Exposición Internacional de Bienes Raíces de Alta Gama de Shanghai, Verma dijo a China Business News que entre sus clientes extranjeros se incluyen indios, rusos y españoles, pero pocos son de China, por lo que también quiere encontrar compradores chinos a través de exposiciones en China. Sacramento, donde se encuentra, no es el lugar más popular para los compradores chinos y el mercado está relativamente desierto. Básicamente es un mercado de vendedores y un mercado de compradores que se alternan, sin aumentos de precios ni colas.
Pero dijo que su rendimiento ha ido creciendo a un ritmo de más del 20% cada año, y sus ingresos anuales en los últimos dos años han alcanzado las seis cifras (aproximadamente varios millones de yuanes), que es el doble que los del ingeniero de software anterior. El secreto es que brinda servicios para que los compradores extranjeros soliciten préstamos.
Keith Chen es un agente inmobiliario de California en Los Ángeles. El 95% de sus clientes son de China. Dijo a China Business News que la tasa de crecimiento empresarial en los últimos dos años fue menor que la de 2015 porque "no se puede obtener dinero" debido a los controles cambiarios. Debido a restricciones de préstamos y otras razones, el 95% de los compradores de viviendas chinos solo pueden comprar una casa con el pago completo.
Lena Tan, una agente inmobiliaria de Florida, también se centra principalmente en los compradores chinos. La mayoría de los compradores compran la casa con el pago completo. Sin embargo, su negocio no se ha visto afectado por los controles de divisas. logró un crecimiento significativo. Dijo a China Business News que había dos razones principales. En primer lugar, los precios de la vivienda local son más bajos que en lugares populares como California y Nueva York, pero los rendimientos de los alquileres son más altos, lo que significa que hay oportunidades para los inversores. En segundo lugar, tiene una manera de ayudar a los compradores a resolver los problemas cambiarios.
Peter Turtzo, vicepresidente senior de la Unidad de Negocios Internacionales de Bienes Raíces de Bohol-Harbin, dijo a China Business News en la exposición antes mencionada que debido a los controles cambiarios, cada vez más chinos están comenzando a solicitar préstamos al comprar casas en los Estados Unidos. En la actualidad, a juzgar por los datos generales de los compradores de viviendas extranjeros, casi la mitad compra una casa con un préstamo y la otra mitad paga en efectivo. Para ayudarlos a obtener préstamos, Hubble Real Estate comenzó a asociarse con su empresa hermana Homeservice Landing este año para brindar servicios de préstamos a extranjeros.
Según el actual plan de reforma fiscal lanzado por la administración Trump, las deducciones fiscales futuras por las tasas de interés de los préstamos hipotecarios serán limitadas. Actualmente, las personas con préstamos con intereses inferiores a 6.543.800 dólares pueden disfrutar de deducciones fiscales, pero el nuevo proyecto de ley puede ajustar el límite superior del importe del préstamo que puede disfrutar de incentivos fiscales a 500.000 dólares. Por lo tanto, a algunas personas les preocupa que una vez que se apruebe la reforma fiscal, tendrá un impacto negativo en el mercado inmobiliario de alto nivel en los Estados Unidos. Sin embargo, todas las corredurías mencionadas con las que este periodista contactó dijeron que es demasiado pronto para hablar sobre el impacto de la reforma fiscal. Después de todo, los detalles de la reforma fiscal aún no se han ultimado y el mercado tardará algún tiempo en reaccionar desde la confirmación hasta la implementación.